Представительство в г. Москве:
+7 (922) 030-23-51
Офис в г. Екатеринбурге:
+7 (343) 367-67-60 (-61, -62)

ОБРАЩЕНИЕ
XI СЪЕЗДА РОССИЙСКОЙ ГИЛЬДИИ РИЭЛТОРОВ
к ПРЕЗИДЕНТУ,
ФЕДЕРАЛЬНОМУ СОБРАНИЮ,
ПРАВИТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2002 г. г. Москва

Уважаемый господин Президент!
Уважаемые члены Правительства!
Уважаемые депутаты Федерального Собрания!

Россия преодолевает последствия системного экономического кризиса и развития рынка недвижимости как его составной части, охватившего нашу страну в конце 90-х годов ХХ века. Россия сегодня стоит на пороге вступления в члены Всемирной Торговой Организации, что свидетельствует о признании реальности происходящих кардинальных перемен в развитии страны в сторону цивилизованного рынка и о вхождении в мировое экономическое пространство.

Активным участником данных изменений в экономике России является Российская Гильдия Риэлторов (далее - РГР) - национальное объединение профессиональных участников рынка недвижимости, - отмечающая летом этого года свое 10-летие. Организуемые РГР Международные конференции и выставки по недвижимости и ежегодные Национальные конгрессы как по составу участников, так и по уровню рассматриваемых проблем по праву привлекают внимание специалистов, властей, СМИ и граждан.

Основной задачей Российская Гильдия Риэлторов всегда ставила эффективное объединение всех профессионалов рынка недвижимости с целью создания цивилизованного рынка недвижимости и интеграции его в глобальный мировой рынок недвижимости.

В этом году в РГР создана система добровольной сертификации риэлторских услуг на рынке недвижимости, опирающаяся на Кодекс Этики и Стандарты практики РГР, которая зарегистрирована Госстандартом России.

Мы неоднократно отмечали, что стратегической целью реформы в области недвижимости видим создание конкурентного динамично развивающегося рынка, обеспечивающего максимально эффективное использование недвижимости и создание новых объектов недвижимости в соответствии с потребностями общества.

Еще в 1998 году Российской Гильдией Риэлторов была разработана и представлена общественности "Концепция развития рынка недвижимости России". Этот документ получил поддержку Правительства РФ. В настоящее время мы готовим новую редакцию данного документа. Убеждены, что без принятия Концепции невозможно долгосрочное и стабильное развитие рынка недвижимости. Это приводит к большим потерям для экономики России в целом. По нашему мнению, данную Концепцию следует утвердить Указом Президента Российской Федерации. Мы считаем также, что настало время разработать и принять Федеральную целевую комплексную Программу "Развитие рынка недвижимости в Российской Федерации", которую необходимо утвердить Постановлением Правительства Российской Федерации. РГР готова принять участие в подготовке Программы. Считаем также необходимым создание Комиссии по развитию рынка недвижимости для разработки Программы.

Опираясь на знание и опыт профессионалов Российского рынка недвижимости, участники ХI съезда РГР предлагают развивать практику привлечения специалистов Российской Гильдии Риэлторов к разработке нормативных и законодательных актов по вопросам формирования политики в области недвижимости. Мы готовы оказать конкретную помощь в разработке проектов законов, постановлений, актов, касающихся этой сферы. Мы открыты для работы и сотрудничества во всех комитетах, советах, комиссиях при Правительстве РФ, Государственной Думе РФ, региональных органах власти для создания и формирования эффективного рынка недвижимости и координации всей нормотворческой деятельности в этой сфере.

Конкретные предложения по совершенствованию законодательства в сфере недвижимости и улучшению оборота на рынке недвижимости с комментариями прилагаем.

Приложение

Предложения по совершенствованию законодательства в сфере недвижимости

Прежде всего хочется начать с недавно принятого Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку вовлечение земли, этой в буквальном смысле основы недвижимости, в гражданский оборот - совершенно новая страница в развитии рынка недвижимости. По своему значению это важнейший документ, регулирующий данную по традиции наиболее консервативную сферу недвижимости. И хотя Кодекс осуществляет правовое регулирование только около двух процентов земли России, но это - земли, которые в основном расположены в городах, т.е. наиболее развитой в экономическом отношении части земель.

Вместе с тем, данный фундаментальный федеральный Закон, регулирующий земельные отношения в Российской Федерации, на наш взгляд, недостаточно ориентирован на развитие рыночных отношений в этой отрасли экономики. Кодекс исходит из презумпции, что земля изначально принадлежит государству, а субъектам предпринимательской деятельности и гражданам предоставляется право заключать договора аренды или купли-продажи земли. (Статья 36.)

Согласно п.1 статьи 8 Кодекса отнесение земель, находящихся в частной собственности, - и это следует подчеркнуть - к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется либо органами исполнительной власти субъектов РФ (земли сельскохозяйственного назначения), либо органами местного самоуправления (земли иного целевого назначения). Подобный административный подход лишает динамики и частной инициативы самих предпринимателей в данном вопросе. Гражданское общество пока находится вне этого процесса. Кодекс установил приоритет административному использованию земли, поскольку значительный пласт ее попадает под категорию особо охраняемых территорий, выведенных из гражданского оборота. Любой чиновник может принять решение об отнесении земельного участка к особо охраняемой зоне. Решение об отнесении земель к такой категории принимают исключительно административные органы. Предлагаем ввести порядок, согласно которому категории и размер особо охраняемых территорий определялись бы только на основе федерального Закона.

Не соответствующим Конституции Российской Федерации представляется прописанный в Кодексе порядок, согласно которому государство может изъять земельный участок у владельца и передать другому лицу. По нашему мнению, должен быть исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть произведено изъятие земельного участка.

В Кодексе не уделено достаточно внимания такому ключевому моменту в экономических отношениях на земле, как зонирование территорий. Документ такого ранга не может обойти вопрос о том, каков порядок отнесения земель к федеральному, муниципальному владению или собственности субъекта Федерации. Такая норма не может быть отсылочной, поскольку эти вопросы решаются, как известно, в федеральном Законе о "О государственном разграничении земель".

Мы не можем обойти в связи с земельными отношениями принятый Государственной Думой Российской Федерации совсем недавно федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Административный абсолютизм особенно царит в этом законодательном акте. Мы понимаем осторожность законодателя в данном, очень важном вопросе, ошибок здесь не должно быть, однако сверхосторожность, промедление с реформами в этой сфере экономики может обернуться многими потерями.

Нам представляется недопустимым порядок, прописанный в указанном Законе, когда для совершения сделок с землей необходимо разрешение властей субъектов РФ или местной администрации. Это может породить произвольные решения органов власти, ответственных за вопрос. Представляется также недостаточно проработанным вопрос об ограничении определенным процентом находящихся в частном владении земель. Закон предоставил огромные права субъектам Российской Федерации в вопросе о размере общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административного образования субъекта РФ, которые могут находиться в собственности граждан, их близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные лица владеют более 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие их уставные капиталы. Согласно статье 4 Закона, данный размер площади земельных участков устанавливается законом субъекта Российской Федерации. В Законе, правда, устанавливается норма, по которой размер пощади таких земельных участков не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (статья 4). Можно предположить, что выделять больший процент данных земель для граждан вряд ли кто будет. Вместе с тем, Закон не предусматривает никаких ограничений по владению земельными участками сельскохозяйственных угодий для юридических лиц, не попадающих по составу своих учредителей под вышеуказанный критерий, что также требует разъяснения. Данный Закон нарушает такой фундаментальный принцип, лежащий в основе права собственности, как право пользования, владения и распоряжением объектом недвижимости. В этом смысле Закон противоречит даже Земельному кодексу РФ, где право собственности на землю прописано более последовательно. Так, согласно статье 8 Закона, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов). И только в случае отказа данных органов власти от покупки такой земельный участок может быть продан. .По сути дела, хозяйствующие субъекты в сельскохозяйственной сфере выводятся за рамки цивилизованных рыночных гражданско-правовых отношений, ибо не могут напрямую совершать необходимые для своей деятельности сделки. В Законе нет критериев успешной деятельности землевладельцев, отсутствуют экономические критерии для решения вопроса о принудительном изъятии и прекращении прав на земельные участки из земель сельскохозяйственных угодий (статья 6). В нем, тем не менее, говорится, что в случае не целевого использования земли, не использования ее как природного объекта, она отбирается. Но зато есть ограничения по доле земли в каждом районе, которая может быть передана в частные владения. Но все это лишь административные ограничения, лежащие вне сферы экономических отношений. Предлагаем установить временной период, начиная с которого будет работать гражданско-правовой механизм вовлечения в рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения и разработать условия и порядок его реализации.

Говоря о федеральном Законе "Об ипотеке (залоге недвижимости" (принят в 1998 г.), необходимо подчеркнуть, что для активизации механизмов реализации данного Закона необходимо ввести в него норму, обязывающую освобождать жилье, полученное по ипотеке, в случае невыплаты кредитов

О Налоговом кодексе Российской Федерации. Предлагаем снять ограничения, предусмотренные статьей 220 НК РФ, по сумме имущественного вычета, полагающегося налогоплательщику при продаже недвижимости, которой он владел менее пяти лет, поскольку фактическое введение в оборот понятия количества сделок с недвижимостью за отдельный период времени затрудняет оборот объектов недвижимости на рынке.

Особо хотелось бы остановиться на федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят в 1997 году), наиболее тесно связанный с операциями на рынке недвижимости.

Наиболее сложной для понимания представляется ст. 22 Закона, где определяются особенности регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2 рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в месте нахождения объекта.

Буквально истолковать эту норму права можно так: право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где это предприятие зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание прежде всего то, что законодатель использовал термин "предприятие" в двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как имущественном комплексе, то есть объекте гражданских прав, в другом, - упоминая предприятие в качестве юридического лица - субъекта гражданско-правовых отношений. Считаем целесообразным производить регистрацию имущественного комплекса по месту его нахождения.

В Законе не отражены пока такие реалии, что незавершенные строительством объекты недвижимости - это объекты, связанные с землей.

Для успешного функционирования рынка недвижимости нам представляется необходимым внести в Закон дополнение, позволяющее профессионалам, работающим на рынке недвижимости, более эффективно работать. Речь идет о внесении в статьи 7 и 8 Закона, посвященных вопросу открытости сведений о государственной регистрации прав и условиям получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, соответственно в их п. 3 и п. 2, где приводится перечень лиц и органов, имеющих право получать обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости. К этим лицам следует отнести также юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, входящих в профессиональные объединения риэлторов и осуществляющих гражданско-правовые сделки с объектами недвижимости либо содействующих их проведению..

Считаем целесообразным также ввести в статью 16 дополнительный абзац, согласно которому в случае смерти одной из сторон сделки с недвижимым имуществом до обращения в регистрационный орган с заявлением о ее регистрации, проведение регистрации по договору, заключенному в простой письменной форме, осуществляется на основании решения суда о регистрации прав на недвижимое имущество, являющееся предметом данной сделки. Подобная судебная практика есть, но соответствующей нормы в данном Законе нет.

Нуждается в новой редакции п.1 статьи 19. Не сомнениями должны руководствоваться регистраторы прав на недвижимое имущество, когда они принимают решение о приостановке государственной регистрации прав и принимают меры по получению дополнительной информации для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а выявленным несоответствием содержания гражданско-правовой сделки с недвижимым имуществом действующему законодательству. Необходим исчерпывающий перечень причин, по которым совершаются данные действия.

Статья 31 Закона, устанавливающая ответственность регистраторов за допущенные ошибки, должна, по нашему мнению, более конкретно описывать механизм компенсации участникам сделок с недвижимым имуществом в связи с их материальным ущербом, связанным с действиями регистраторов.

Кроме того, мы считаем необходимым также дать следующие предложения по совершенствованию законодательства.

Ввести обязательную рыночную оценку при сделках с недвижимостью независимо от вида собственности (федеральная, муниципальная, частная) и характера гражданско-правовых сделок.

Изменить механизм распределения средств, получаемых от аренды, предусмотрев значительные отчисления собственником данных помещений, что позволит арендодателям воспользоваться услугами профессиональных управляющих недвижимостью.

При решении вопросов о землеустройстве сократить количество инстанций, согласующих землеустроительную документацию.

Предусмотреть на законодательном уровне участие риэлторов в подготовке и реализации государственных жилищных программ, в том числе жилищных сертификатов для военнослужащих.

Ввести открытую процедуру предоставления земельных участков.

Разработать механизм привязки жилых помещений (квартиры, комнаты) к земле, на которой расположены здания, где они находятся.

Ускорить принятие Закона "О саморегулируемых организациях", предусмотрев, что такими организациями, для сохранения единого экономического пространства, могут быть только предприятия федерального уровня, имеющие утвержденные в установленном порядке стандарты своей деятельности.

Разработать стандартную форму отчета по оценке квартир для целей ипотеки.

Упростить систему регистрации прав и сделок с нежилыми помещениями.

В связи с развитием системы добровольной сертификации риэлторских услуг объявить мораторий на лицензирование риэлторской деятельности.

Для точного определения принадлежности земли к различным видам собственности окончательно определиться с ее разделением.

Изменить систему санкций за самовольную перепланировку жилых помещений. Налагать штраф за подобного рода деятельность только в случаях, когда затрагиваются несущие конструкции здания или действия по перепланировке помещения напрямую затрагивают безопасность граждан и третьих лиц или влекут разрушение конструкций здания или ухудшают его эксплуатационные характеристики и обслуживание его.

Разработать механизм, не допускающий различных трактовок вопроса о признании сделок по изменению прав на недвижимое имущество недействительными со стороны различных судебных органов при признании недействительной одной из сделок с недвижимым имуществом в цепочке связанных между собой переходов прав на недвижимое имущество.

Для защиты прав добросовестных приобретателей жилья, т.е. лиц, не допустивших со своей стороны нарушений порядка оформления сделки по переходу прав на нее, создать Государственный фонд страхования добросовестных приобретателей недвижимости и жилья.

Разработать и принять следующие федеральные законы.

О защите прав жилищных инвесторов. Необходимо предусмотреть механизм, обеспечивающий неприкосновенность вкладов граждан при строительстве ими жилья.

Об управлении недвижимостью. Необходимо установить порядок, по которому значительная часть поступающих от аренды средств шла в бюджет арендодателя независимо от его организационно-правовой формы. Ввести норму об участии профессиональных участников рынка недвижимости в управлении федеральным имуществом.

О предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. С отменой лицензирования риэлторской деятельности и отсутствием в связи с этим в настоящее время законодательных актов федерального значения, регламентирующих данную деятельность, необходимость в разработке данного нормативного акта очевидна. В нем необходимо прописать основные понятия, связанные с этого рода деятельностью, и участников операций на рынке недвижимости, а также раскрыть вопросы обучения и аттестации риэлторов. Без установления данных норм трудно будет контролировать цивилизованное развитие рынка недвижимости. РГР готова разработать и представить данный законопроект.

О правовом зонировании территории. Необходим закон, который бы окончательно установил отнесение земель к той или иной категории.

Надеемся, что наши предложения как по совершенствованию форм участия РГР в решении вопросов экономического и хозяйственного развития страны, так и по совершенствованию законодательства заинтересуют Вас и они будут учтены в дальнейшей деятельности государственных органов Российской Федерации.

Профессиональное признание

Материалы съездов

Выставки

© 1992-2017 Российская Гильдия Риэлторов.
Представительство в г. Москве: Москва, ул. Радио, д. 14, стр. 1, 1 этаж,
телефон: +7 (922) 030-23-51
Офис в Екатеринбурге: г. Екатеринбург, ул. Бебеля, 124
телефон: +7 (343) 367-67-60 (-61, -62, -63)

Дизайн сайта - Цифровое агентство "Мята"