Ассоциация Банков Северо-Запада подвела промежуточные итоги реализации начального этапа совместного российско-британского проекта по развитию первой региональной системы Добровольной сертификации ипотечных брокеров в СЗФО, реализуемого с апреля 2007 года.

По данным Ассоциации, на сегодняшний день сертификаты брокеров получили около 150 участников регионального рынка.

По мнению президента Ассоциации Банков Северо-Запада Владимира Джиковича, деятельность ипотечных брокеров осложняется отсутствием проработанной законодательной базы: «Реализация единых стандартов работы брокеров повышение уровня их профессионализма в рамках совместной работы с банками сегодня особенно актуально».

Владимир Джикович убежден, что институт ипотечного брокерства выводит ипотечное кредитование на качественно новый уровень. В развитых странах ипотечные брокеры выступает посредниками при заключении порядка 50-60% сделок, что, считает Владимр Джикович, позволяет банкам «…формировать эффективный канал продаж, а потребителям – получать более качественную услугу».

Сегодня в СЗФО порядка четверти от общего числа кредитных сделок проводится при посредничестве ипотечных брокеров, причем – по словам заместителя председателя правления Городского Ипотечного Банка Игоря Жигунова – более 90% от документации, которая приходит в банки от брокеров, получает одобрение. «Процент отказов в данном случае минимален, - отмечает г-н Жигунов: - Это качественно иной уровень, который в первую очередь означает минимизацию затрат, связанных с кредитной работой». Прогноз Игоря Жигунова оптимистичен: уже к середине следующего года доля региональных ипотечных сделок, заключенных при посредничестве брокеров, может возрасти до 40%. 

Обучение и сертификация специалистов по ипотеке проходят на базе специального центра, созданном Ассоциацией банков Северо-Запада при поддержке Фонда глобальных возможностей Правительства Великобритании (GOF). Как сообщил на пресс-конференции полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов, региональный опыт создания единого стандарта сертификации получил высокую оценку на последнем заседании Национального совета Российской Гильдии риэлторов: «Северо-Запад выступил как пилотный регион – апробированная здесь схема доказала свою практическую эффективность и в среднесрочной перспективе она может быть распространена на другие субъекты РФ». 

Сегодня на конференции "Колхоз "миллионеров" крупные девелоперы представили свои масштабные проекты комплексной застройки на окраинах города. Риэлторы утверждают, что продать даже очень качественные дома с развитой инфраструктурой в неосвоенных районах будет очень сложно.

КомпанииКорпорация "Петербургская Недвижимость"
Агентство "Бекар"
Проект квартальной застройки в Кудрово представила компания "Петербургская недвижимость". Площадь застройки составит 120 га. Основная часть комплекса будет отведена под жилье, оставшаяся – под коммерческую составляющую и социальную инфраструктуру.

"Сейчас разрабатывается концепция формирования коммерческой части. Она будет двух видов: самодостаточная коммерческая функция для жильцов комплекса и коммерческая функция для приезжающих из города. Второй вид требует тщательного подбора сильных якорей, так как поблизости находится "Мега Дыбенко", и просто так в Кудрово покупатели не поедут", – рассказал генеральный директор "ЦРП "Петербургская Недвижимость" Илья Еременко. Сейчас дорабатывается мастер-план будущего комплекса, его предполагается закончить к началу года.

Квартал в Шушарах площадью почти 193 га планирует застроить "Девелоперская компания "ПОРТ". В настоящий момент, по словам генерального директора компании Олега Логинова, ведется инженерная подготовка территории и подключение мощностей. В планах компании – возведение на участке 1 млн 100 тыс. м2 жилья и 350 тыс. м2 коммерческих зданий.

"ПОРТ" намеревается применить новую схему – продажа лотов, полностью готовых под жилищное строительство. "Кроме участков с полной инженерной подготовкой покупатель получит также уже разработанную концепцию комплекса, а также организационную модель проекта", – объяснил Олег Логинов.

Риэлторы утверждают, что продать жилье в отдаленных районах на неосвоенных территориях очень сложно. В первую очередь этому мешает сложившееся годами отношения к этим районам как к "непроходимым местам", а также отрыв от городской инфраструктуры.

"Горожане согласятся на квартиру в пригороде, если она будет на 30% дешевле городской. Да и обещанная инфраструктура реально заработает в этих районах только через 20 лет, когда появится уже новое поколение", – говорит директор АН "Бекар" Ирина Гудкина. К тому же, по ее словам, собственный дом очень дорог в обслуживании. Средняя величина квартплаты за "элитку" 100 м2 в центре – 1600 рублей и 800 рублей в месяц за парковку, а дом экономического класса обойдется в $200–300 в месяц. "Нам будет тяжело продавать жилье в таких местах, особенно, если проекты будут выходить сразу с такими объемами, мы не справимся", – заявила Ирина Гудкина.

Обучение агентов по недвижимости механизму проведения сделок с ипотечными заемщиками сделают рынок жилья более цивилизованным.

К такому единодушному выводу пришли участники пресс-конференции, посвященной проблемам и перспективам профессионального образования на рынке недвижимости. Пресс-конференцию в ИА «ИТАР-ТАСС» провели Российская гильдия риэлторов, Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти, Ассоциация банков Северо-Запада, Институт недвижимости и Группа компаний "Бюллетень Недвижимости".

Разработанная Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти совместно с Ассоциацией банков Северо-Запада единая система обучения и сертификации ипотечных брокеров легла в основу утвержденного Российской гильдией риэлторов стандарта профобразования ипотечных специалистов. Стандарт утвержден в октябре Национальным советом РГР.

Кроме того, в рамках Петербургского  Института недвижимости стартует курс для агентов по недвижимости, позволяющий получить общее представление о процедуре, документах и налогообложении при ипотечных сделках.

До сих пор ипотечные покупатели сталкиваются с нежеланием агента продавца работать с ипотечной сделкой. Причем нежелание это объясняется недостатком знаний.  Комиссия АРСП и ЛО по правам потребителей и профессиональной этике, как рассказал ее глава Александр Гиновкер, нередко разбирает жалобы граждан, чьи интересы были нарушены при проведении ипотечной сделки: клиенту не был предложен оптимальный механизм.

«Без знаний об ипотеке невозможно оказать качественную риэлторскую услугу,  - считает президент РГР Александр Романенко.  – И 2008 год будет в этом отношении переломным».

В Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти создана квалификационная комиссия, которая будет следить за актуальностью программ, за их соответствием меняющейся правовой базе и требованиям рынка, рассказала президент-элект АРСП и ЛО Екатерина Романенко. 
Обучение и сертификация ипотечных специалистов, считает генеральный директор  Сакнт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, ведет к более эффективной работе  на рынке в целом. Всем банкам удобнее и целесообразнее работать с квалифицированными контрагентами. Это ведет к удешевлению ипотечных кредитов для заемщика: сокращение объема работы по выдаче кредита позволяет банку снижать тарифы по ипотеке.

В социальном плане важно, считает г-н Назаров, что в курс обучения ипотечных специалистов включена информация о процедуре реализации жилищных субсидий для городских очередников.

Сегодня из входящих в Ассоциацию более 100 риэлторских компаний только 40 агентств получили сертификаты. Профобъединение намерено в 2008 году ужесточить свою позицию.

О проблемах и перспективах развития системы обучения и сертификации ипотечных рассказали участники пресс-конференции в ИА «ИТАР-ТАСС». Пресс-конференция организована Российской гильдией риэлторов, Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти, Ассоциацией банков Северо-Запада, Институтом недвижимости и Группой компаний "Бюллетень Недвижимости".

В отсутствие лицензирования риэлторской деятельности сертификация профессионалов рынка недвижимости  - единственный инструмент (кроме гражданского законодательства), регулирующий уровень квалификации сотрудников, качество услуг и защиту интересов клиента при совершении сделок с  недвижимостью. Для того получения сертификата необходимо выполнить несколько условий, в том числе обеспечить обучение и аттестацию своих специалистов. Сегодня, сообщила президент-элект АРСП и ЛО Екатерина Романенко, в сертифицированных компаниях 100% брокеров (менеджеров) по недвижимости прошли обучение и аттестацию.

В 2008 году, уверен глава комиссии по профессиональной  этике  и  защите   прав   потребителей Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Александр Гиновкер, подавляющее большинство агентств недвижимости, входящих в Ассоциацию, получат сертификаты. Те, кто этого не сделает,  останутся за бортом профобъединения. «В ситуации законодательного вакуума, риэлторское бизнес-сообщество должно самостоятельно навести порядок, обеспечить гарантии для клиентов, защитить их от мошенничества и некомпетентности» - заявил г-н Гиновкер.

Сегодня из входящих в Ассоциацию риэлторских компаний только 40 агентств получили сертификаты. Профобъединение намерено в 2008 году ужесточить свою позицию.

В отсутствии лицензирования риэлторской деятельности сертификация профессионалов рынка недвижимости  - единственный инструмент (кроме гражданского законодательства), регулирующий уровень квалификации сотрудников, качество услуг и защиту интересов клиента при совершении сделок с  недвижимостью. Для того получения сертификата необходимо выполнить несколько условий, в том числе обеспечить обучение и аттестацию своих специалистов. Сегодня, по словам  президент-электа АРСП и ЛО Екатерина Романенко, в сертифицированных компаниях 100% брокеров (менеджеров) по недвижимости прошли обучение и аттестацию.

А уже к 2008 году ожидается, что эти сертификаты получит  подавляющее большинство агентств недвижимости, входящих в Ассоциацию.

Судя по тому, что ипотечных брокеров становится все больше, горожане должны все хуже разбираться в банковских программах. Так, в октябре группа петербургских компаний открыла в городе "Независимое риэлтерское партнерство" для работы с ипотечными кредитами.

Группа "Независимое кредитное партнерство" (НКП), созданная в результате объединения четырех частных компаний, расширяет границы собственного бизнеса. Кредитный брокер НКП учредил "Независимое риэлтерское партнерство" (НРП), чтобы выделить услуги по ипотечному консультированию в отдельную сферу деятельности. По мнению генерального директора НКП Анатолия Печерицы, сегодня ипотека – одно из самых перспективных направлений в консалтинговых услугах.

Клиентов НКП, подыскивающих оптимальную ипотечную программу, будут направлять в НРП. Таким образом начинающий брокер уже имеет клиентскую базу.

"Мы работаем практически со всеми объектами недвижимости в Петербурге и Ленобласти, помогаем в оформлении ипотечного кредита на первичном и вторичном рынках, содействуем в приобретении загородной недвижимости", – рассказывает директор НРП Елена Ермолова. Со временем НРП освоит весь спектр услуг, характерных для агентства недвижимости.

Компания, таким образом, переворачивает распространенную в городе практику с ног на голову. В Петербурге многие агентства недвижимости предлагают услуги ипотечных брокеров, сопровождающих сделки по ипотеке.

"Да, у нас получается наоборот – к отделу ипотечного кредитования мы присоединим отдел страхования и риэлторский отдел, чтобы создать агентство недвижимости полного цикла. Произойдет это примерно через полгода. Рассчитываем на то, что сможем демпинговать на риэлторских услугах" – утверждает Анатолий Печерица.

"На данный момент мы являемся аккредитованным брокером 10 ведущих банков Петербурга, и этот список будет расширен. Однако для предоставления информации по конкретной ипотечной программе достаточно желания клиента. Если клиент интересуется строящимся домом, а застройщик работает только с одним банком, то мы, разумеется, будем консультировать клиента по этому банку, даже если ранее не имели с ним дела", – продолжает она.

Система сертификации ипотечных брокеров действует на добровольной основе, подчеркивают в Ассоциации банков Северо-Запада. "Выдавая сертификат ипотечного брокера, Ассоциация подтверждает его квалификацию, что, безусловно, имеет значение как для банков, так и для самих заемщиков", – уверена директор по образовательной и международной деятельности Людмила Карелина.

Потребность городского рынка недвижимости в квалифицированных брокерах достаточно высока. По данным Людмилы Карелиной, обучение в Ассоциации проходят представители агентств недвижимости, юридических и консалтинговых компаний. Сертификаты Ассоциации получили 116 специалистов.

"Ипотечный брокер – это контрагент, подписавший соглашение с банком. Клиент такого партнера получает дополнительные "плюсы" (как и сам партнер), – поясняет заместитель председателя правления "Городского ипотечного банка" Игорь Жигунов. – Формируя и предоставляя в банк досье заемщика, брокер получает от банка плату за свои услуги и опции для клиентов, которых он привел".

"Чтобы собрать полную информацию об ипотечных брокерах, работающих в Петербурге, нужно сделать запрос во все банки города. По нашим оценкам, общее количество таких компаний – порядка 50. Сегодня при нашем банке в Петербурге аккредитованы несколько десятков брокерских компаний", – уточняет Игорь Жигунов.

В октябре к операционной деятельности в северной столице приступил филиал сети кредитных супермаркетов "Кредитмарт" с головным офисом в Москве.

Российская гильдия риэлторов утвердила стандарт обучения ипотечных специалистов. За основу взяты петербургские наработки. Профобъединение также вводит обязательный курс начального ипотечного образования для всех агентов по недвижимости. В него войдут и азы работы с жилищными субсидиями.

О проблемах и перспективах развития системы обучения и сертификации ипотечных специалистов рассказали участники пресс-конференции в ИА «ИТАР-ТАСС». Организаторами мероприятия выступили Российская гильдия риэлторов, Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, Ассоциация банков Северо-Запада, Институт недвижимости и Группа компаний "Бюллетень Недвижимости".

Квалификационный отбор

Термин «ипотечный брокер» уже стал привычным для определения специалиста или компании по подбору кредитов. Почти год назад на Северо-Западе была запущена единая систем обучения и сертификации ипотечных брокеров. Это совместный проект Ассоциации банков Северо-Запада и Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. Прошедшим обучение и сдавшим квалификационный экзамен выдается сертификат. Документ означает, что специалист аттестован для работы с ипотечными заемщиками со всеми банками, входящими в АБСЗ. Отдельные кредиторы готовы предоставлять клиентам этих сертифицированных специалистов льготные условия по ипотеке.

Доводы за обращение к ипотечному брокеру для потенциального заемщика, по мнению участников пресс-конференции, бесспорны. И дело даже не в том, что аттестованный банком брокер может обеспечить своему клиенту «опционные» скидки по процентным ставкам или комиссии за выдачу кредита. Хотя это преимущество может быть весьма существенным. Но важнее, по мнению руководителя рабочей группы по ипотеке Ассоциации банков Северо-Запада Игоря Жигунова, экономия времени и качество услуги.

«Скидка может оказаться несущественной по сравнению с потерей времени или даже задатка, внесенного по сделке – из-за некомпетентности брокера или агента по недвижимости. К нам обращались люди с жалобами по таким ситуациям» - рассказал глава комиссии по профессиональной этике и защите прав потребителей Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Александр Гиновкер.

Каждый агент желает знать

Разработанная риэлторским и банковским профобъединениями единая система обучения и сертификации ипотечных брокеров, легла в основу утвержденного Российской гильдией риэлторов стандарта профобразования ипотечных специалистов. Стандарт утвержден в октябре Национальным советом РГР.

Также РГР определилась с терминологией: ипотечный брокер, по утвержденному Национальным советом документу, это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющий услугу по подбору кредита. Ипотечный специалист – это прошедший обучение и сертификацию сотрудник компании-брокера.

Обучение по стандарту РГР включает все аспекты ипотечной сделки: нормативную базу, сравнение условий в различных банках и расчет максимальной суммы кредита, андеррайтинг объекта залога и пр. Проводятся также практические занятия по поиску ошибок в документах, по работе с возражениями клиентов, ролевые игры.

Принято также определение «ипотечного консультанта». Этот статус получает агент по недвижимости, аттестованный после обучения. Программа курса теперь будет обязательно включать основы проведения ипотечных сделок.

Без знаний о технологии ипотечной сделки невозможно оказать качественную риэлторскую услугу. До сих пор нередки случаи, когда агент продавца отказывается работать с ипотечным заемщиком – по причине незнания процедуры, рассказал президент РГР Александр Романенко. Те же сложности сопутствуют получателям жилищных субсидий из бюджета: они зачастую не могут реализовать субсидию из-за недостаточной квалификации агентов.

«Высококвалифицированные ипотечные специалисты сегодня большая редкость на рынке. Но у многих есть понимание, что знать основы ипотечных технологий необходимо каждому агенту», - уверена директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость», зампредседателя комиссии по ипотечному брокериджу АРСП и ЛО Ирина Забродина. Поэтому разработанный курс обучения, по ее мнению, будет широко востребован среди практиков рынка услуг по купле-продаже недвижимости.

Игра на понижение

Обучение и сертификация не только обеспечат защиту интересов клиента и качество услуги, но и приведут к более эффективной работе на рынке в целом, считает глава Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров. Всем банкам удобнее и целесообразнее работать с квалифицированными контрагентами. Это способствует удешевлению ипотечных кредитов для заемщика: сокращение объема работы при выдаче кредита позволяет банку снижать тарифы по ипотеке.

«В социальном плане важно, - считает г-н Назаров, - что в курс обучения ипотечных специалистов включена информация о процедуре реализации жилищных субсидий для городских очередников». В свете многократного увеличения финансирования петербургских целевых программ это особенно актуально.

Как сообщила президент-элект АРСП и ЛО Екатерина Романенко, в ее организации создана квалификационная комиссия, которая будет следить за актуальностью обучающих программ и качеством образования. Скоро, по ее мнению, можно будет говорить, что все 100% специалистов входящих в Ассоциацию компаний прошли обучение и сдали квалификационный экзамен. Петербургская Ассоциация риэлторов входит в число восьми региональных профобъединений, которые обязались в 2008 году обеспечить 100%-ную сертификацию компаний.

По прогнозу президента РГР, 2008 год будет переломным в процессе сертификации и профобразовании риэлторов.

Специалисты холдинга «МИЭЛЬ» поделились своими взглядами на развитие рынка и компании в рамках VIII Форуме риэлторов «Доступное и комфортное жилье. Вопросы и ответы. Советы и прогноз», который прошел 5 октября в конгресс-центре  Торгово-промышленной палаты РФ.Крупнейшие операторы рынка недвижимости и представители государственной власти собрались, чтобы обсудить  способы реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а также обменяться опытом использования новых технологий. Заседания Форума проходили по нескольким специализированным секциям: «Доступное и комфортное жильё в законодательном поле», «Развитие брокерской организации – новые технологии обслуживания клиентов и работы с персоналом», «Эффективная ипотека», «Маркетинг профессиональных услуг».

О путях развития ипотечного брокериджа в России в рамках секции «Эволюция ипотечного брокериджа. Эффективная ипотека» рассказала Юлия Вербицкая,  Директор по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

По мнению Юлии Вербицкой, в текущем году сформировалась тенденция, когда ипотечный брокер и банк вступают в альянс, основанный на экономическом взаимодействии. Банки начинают оплачивать услуги брокеров по привлечению клиентов в банк. В перспективе, скорее всего, брокер будет работать от кредитного учреждения, поскольку банковские продукты становятся все более унифицированными. «Ипотечный брокер, аккумулируя у себя информацию как со стороны всех участников рынка ипотеки, так и со стороны непосредственных потребителей ипотечных услуг, по сути, является интегратором  данного рынка, способствующим сближению возможностей основных участников рынка и актуальных потребностей потенциальных ипотечных заемщиков в рамках реализации масштабной национальной задачи по обеспечению доступным и комфортным жильем населения страны», - подчеркнула Юлия Вербицкая.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Франчайзинг» Владимир Димитриадис в рамках секции «Развитие брокерской организации. Новые технологии обслуживания клиентов и работы с персоналом» рассказал о передовых технологиях качественного сервиса на примере холдинга «МИЭЛЬ». В своем докладе Владимир Димитриадис отметил, что одной из первоочередных задач для риэлторов является обеспечение клиента надежным и качественным сервисом. «Уникальная сервисная система «МИЭЛЬ-Франчайзинг» включает разнообразные способы поддержки взаимоотношений с клиентами. Это – маркетинговые материалы и инструменты, индивидуально разработанные для каждого клиента презентации по покупке/продаже квартиры и т.д. Отличный сервис и маркетинг отличают «МИЭЛЬ» от конкурентов, мотивируют клиента повторно обращаться в агентство и улучшают финансовые показатели компании», - отметил Владимир Димитриадис.Юрий Карамаликов, Директор по бизнес-коммуникациям  холдинга «МИЭЛЬ» модерировал работу секции «Маркетинг профессиональных услуг», на которой с докладом выступил Олег Ясинский, руководитель Центра Маркетингового Анализа и Стратегий (ЦМАС) «МИЭЛЬ». По мнению Юрия Карамаликова, «развернувшиеся дискуссии подчеркивали один из наиболее актуальных трендов, влияющих на работу риэлторов: на фоне падающего доверия к рекламе, сопровождающегося значительным ростом затрат на привлечение новых клиентов, маркетинговой альтернативой становятся программы активного управления лояльностью и удержания клиентов. Опыт холдинга «МИЭЛЬ» говорит о том, что такой подход является более эффективным и менее затратным». 

Недавно с женой продал однушку, за 150000. Вот теперь думаем. что прикупить. Квартирку в Черногории, небольшой домик на Доминиканах, али добавить денег и купить квартирку в 40 км. от Лондона.

Господа, интересные у нас цены в Москве, вам не кажется? Я понимаю, что спрос определяет предложения, но с другой стороны, вон у меня дом напротив, классный монолит, квартирка 5000 у.е. за кв.м. Дом шикарный, огромные полукруглые лоджии, четырежки по 130 кв. Однушки по 45. Вообщем не дом, а мечта.

Так вот только, одна незадача, стоит не в том месте. Рядом МКАД, куча девятиэтажек, престижных школ нет, в десяти метрах куча маленьких магазинчиков, возле которых постоянно ошиваются пьяные личности.

Вообщем, хожу мимо энтого чуда и думаю, кто ж купит квартирку за 500000 баксов в этом веселом районе.

Да, совсем забыл про покупателя квартирки. Так вот, он тоже «топ-менеджер», ездиющий на б/ушном паркетнике Инфинити-Q45, купленном в кредит. Квартиру он покупал по ипотеке, на вопрос, не страшно? влезать в такие долги. Ответил - А,что делать.

При этом, на мое предложение продать машину, чтобы увеличить первый взнос, он ответил, - а что мне пешком ходить? При этом человек отказался оплачивать срочную регистрацию, сославшись, что денег у него только до зарплаты, и попросивши оставить старую мебель, холодильник, и там по мелочи.

Жена, типа того да конечно, забирайте, зачем нам этот хлам, я ему - ты купи хоть бутылочку Хенеси, и нет проблем. Учитывая, что одна керамическая плита стоит 700 баксов, при этом я сразу оговаривал, что кухонная и прочая мебель в стоимость квартиры не включенна.

Вообщем он зажал коньяк, поэтому всю мебель пришлось раздать своим хорошим знакомым. А то на обслуживание Инфинити хватает, а на бутылку нет.

И последнее, обратите внимание на американский рынок недвижимости, к сожалению он падает, да и англицкий то же припадает, так, что насчет рекламы некоторых риэлтеров «Покупай завтра дороже будет», энто все туфта.

Советую обратить внимание на исторические факты падения цен на недвижимость в Японии. Рост не может быть бесконечен, всегда после роста идет коррекция, на это есть соответствующие экономические причины.

Для особо продвинутых посмотрите графики роста цен на недвижимость, нефть, а также некоторых фондовых индексов, я думаю разберетесь.

И последнее, год назад за мою однушку давали 160000, странно вот так по мнению риэлтеров растут цены, только вот не понятно в какую сторону, а оформлявший сделку агент вообще пожаловался, что жить стало хуже.

Странно, почему хуже стали жить агенты и риэлтеры, вас не наталкивает на мысль, что, что то не так в нашем королевстве.

Что должен знать и уметь ипотечный брокер?

Cтремительное развитие ипотечного кредитования в России предполагает развитие соответствующей рыночной инфраструктуры. Один из ее ключевых элементов в цивилизованном бизнесе — ипотечный брокер. В американских семьях это такой же постоянный персонаж, как врач и адвокат. Для нашей страны это совсем новое явление, но и в России оно уже получило достаточно широкое распространение. Но насколько мы приблизились к нормам цивилизованного рынка?

Что должен знать и уметь ипотечный брокер? Эксперт в этих вопросах — председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, один из пионеров отечественного ипотечного брокериджа — Владимир Лопатин.

— Владимир Андреевич, поскольку рынок услуг ипотечных брокеров только формируется, растет, ему, несомненно, присущи «болезни роста». В чем, на ваш взгляд, они выражаются?

— Сейчас этот рынок находится в стадии стихийного роста. Правила игры вроде бы известны, но их практическое применение вызывает множество затруднений. Очень многие объявляют себя ипотечными брокерами, смутно представляя себе, что это такое. Непрофессионалы и просто жулики, «серые», «черные» брокеры берут немаленькие суммы за имитацию настоящей работы. В лучшем случае такой брокер знает несколько программ в двух–трех банках, а в России сегодня их более 600. Интересы клиента его не волнуют — лишь бы получить свой гонорар. А брокерский бизнес — репутационный, он очень страдает от недобросовестных представителей. В обществе складывается подозрительное, негативное отношение к профессии в целом.

С другой стороны, банки воспринимают ипотечных брокеров как своих агентов, чья цель — привлечь побольше клиентов. Считаю, что это неправильно. Для профессионального брокера на первом месте должны быть интересы клиента.

Есть и другая проблема. На рынок российской ипотеки выходят все новые игроки, у них огромные планы по выдаче. Планы надо выполнять, надо завоевывать рынок, поэтому некоторые гонят план в ущерб качеству кредитного портфеля. Встречаются даже банки, которые своим конкурентным преимуществом считают подсказки заемщикам, как правильно «нарисовать» документы для того, чтобы получить одобрение по заявке на кредит. К этому же они подталкивают брокеров.

В силу занимаемой должности я привык заглядывать на несколько ходов вперед и твердо знаю: на «рисованных» клиентах брокеры не разбогатеют, а вот репутацию подмочат как в глазах банков, так и в глазах клиентов. К счастью, немало и таких банков, которые, несмотря на жесткую конкуренцию, не суетятся перед клиентом. Со временем к этому придут и все остальные, или им придется исчезнуть с рынка. Вместе с ними придется уйти и тем, кто считает, что работа брокера заключается в «подгонке» клиента под требования банка.

— Насколько серьезно банки воспринимают брокеров?

— По экспертным оценкам, каждый четвертый ипотечный кредит в России находит своего заемщика с помощью консультантов вне банка. При этом банки, которые сделали ставку на таких помощников, уже более 70% своего ипотечного портфеля формируют за счет них.

Снижение спроса на рынке недвижимости заставило обратить внимание на брокеров даже тех, кто еще вчера и слышать о них не хотел. Но радоваться пока рано, потому что не все банки осознают истинную роль брокера. Одно дело, когда банк рассчитывает обзавестись надежными партнерами, заключает с брокерами официальное соглашение, проводит обучение, тестирование и аккредитацию, контролирует качество их работы. Это, конечно, можно только приветствовать.

Совсем другое дело, когда банки принимают у брокера всех подряд в расчете на то, что количество перейдет в качество. Дескать, неси, что есть, там разберемся. И даже заплатим, если подберем что-нибудь стоящее.

Это нивелирует работу профессионалов, провоцирует недобросовестную конкуренцию. Получается, что незачем тратить время и деньги на учебу, специальное программное обеспечение, постоянный мониторинг и анализ ипотечных программ, если несложно зарабатывать за счет простого «вала».

При этом банки больше всех заинтересованы в создании профессионального брокерского сообщества. Именно они обладают реальными рычагами воздействия на это сообщество. Аккредитация и сопутствующие ей льготы и преференции клиентам, брокерское вознаграждение позволяют поощрять тех, кто серьезно воспринимает профессиональные обязанности и заботится о своей репутации.

— Что, на ваш взгляд, делает ипотечного брокера профессионалом?

— Профессиональный брокер должен иметь аккредитацию у достаточно большого количества банков: чем шире круг предложений, тем легче подобрать своему клиенту оптимальные условия кредитования.

Но сама по себе аккредитация не делает брокера специалистом. Нужно знать требования банков к заемщику, уметь выявлять ненадежных клиентов, составлять кредитное досье. Для этого требуется сравнивать десятки, а то и сотни разных ипотечных программ, отслеживать и сопоставлять изменения предложений. Это в свою очередь нереально без особого программного обеспечения: «на коленке» такую работу качественно не сделать.

— Пока банковское сообщество не созрело до четкого понимания своей выгоды от сотрудничества с профессиональными брокерами, последним приходится заботиться о себе самим. Именно поэтому возникла Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров?

— Да, лига помогает брокерам наладить конструктивные отношения с банками. Мы обучаем всех желающих. Брокеры, получившие наш сертификат второй и третьей ступени, получают доступ к определенному набору услуг и привилегий. Все аккредитованные лигой брокеры автоматически аккредитуются всеми банками-партнерами.

Кроме того, банки-партнеры предоставляют лиге весьма объемную профессиональную информацию по своим кредитным продуктам вплоть до алгоритмов расчета суммы кредитов. Регулярно получая эту информацию, мы используем ее для пополнения базы данных нашей авторской программы «Кредитный диспетчер», которую предлагаем использовать аккредитованным брокерам. Предлагаем весьма настойчиво, поскольку гарантируем банкам–партнерам лиги не только качество обучения брокеров, но и качество их последующего информирования, что снимает эту нагрузку с самих банков.

Лига также сформулировала профессиональные стандарты работы брокеров и свой кодекс этики. И это естественно. Ведь мы создаем сеть продаж ипотечных продуктов, которая никому из банков в отдельности не принадлежит. Банки-партнеры участвуют в нашем проекте на условиях равноудаленности. Они не платят за это ни копейки, если только сами не захотят заключить дополнительное соглашение с лигой о предоставлении нашим брокерам каких-то льгот или преференций, вознаграждений (и заключают очень часто).

Соглашение с банком за спиной у клиента, противоречащее его интересам, лига считает неприемлемым.

— К сожалению, там, где речь идет о деньгах, соображения морали часто отступают на второй план…

— Для аккредитованных брокеров лиги нарушение профессиональных стандартов или кодекса этики грозит приостановкой или даже отменой аккредитации. Любой клиент, недовольный результатом работы сертифицированного нами брокера, может обратиться в претензионную комиссию лиги.

— Получается, что лига претендует на роль управляющего органа, определяющего вектор дальнейшего развития рынка ипотечного брокериджа? В качестве одной из ее главных целей указано внедрение в брокерском сообществе единых стандартов и технологий.

— Ни в коей мере! Сотрудничество с лигой абсолютно добровольное. Это организация, нацеленная на формирование благоприятных условий работы для тех брокеров, которые в этом нуждаются. Наша цель — создание и поддержка межрегиональной сети ипотечных брокеров. Думаю, что к концу нынешнего года количество брокеров, сертифицированных лигой, превысит 1 тыс. человек. Но даже если их будет 5 тыс., это далеко не весь рынок. В тех же США насчитывается более 300 тыс. кредитных брокеров, и всем хватает работы. Так что на монополию и регулирование рынка мы не претендуем.

— Из каких сфер люди приходят в ипотечные брокеры?

— Наиболее активно эту профессию осваивают риэлторы. В Москве, например, в целом ряде банков уже более половины ипотечных заемщиков приходят после предварительной консультации в агентстве недвижимости. Оно и понятно: кредит — это только средство для приобретения жилья. Поэтому и обращается клиент сначала туда, где ему помогут приобрести жилье, но заодно помогают и с кредитом. Где-то риэлторы сами занимаются ипотечным консультированием, где-то создают отдельные подразделения, обучают специалистов.

Много и таких ипотечных брокеров, которые работают самостоятельно, как частное лицо. Это тоже неплохо. Мировая практика дает немало примеров успешной индивидуальной работы, при которой зачастую реализуются нестандартные подходы в поиске клиентов. Не исключаю, что страховые брокеры и компании захотят в скором времени расширить спектр своих услуг, поскольку они тоже работают на ипотечном рынке. Примеры уже имеются.

— Какой примерно процент составляют «серые» ипотечные брокеры в общем числе игроков?

— Смотря кого считать «серыми». Если речь идет просто о брокерах, нигде не зарегистрированных, то их количество вполне может приближаться к половине всех брокеров: кто в состоянии их сосчитать? Если же в понятие «серый» брокер» включать только тех, кто склонен к игре в наперстки и с клиентами, и с банками, — слава богу, этот вирус у нас в эпидемию еще не перерос.

— Кого бы вы отметили как лидеров на рынке ипотечного брокериджа среди членов лиги и среди тех, кто полагается на собственные силы?

— В лиге членство не предусмотрено. В ней есть аккредитованные брокеры и брокерские компании. Что касается лидеров рынка, то таких у нас немало. Это компания «Северная казна» в Екатеринбурге, признанная лучшим ипотечным брокером страны на последнем конгрессе Российской гильдии риэлторов, «Панацея» из Кемерова, «Титул» из Ростова-на-Дону, московский «Домострой». Из тех, кто, как вы говорите, полагается на собственные силы, это, конечно, «МИЭЛЬ–Брокеридж», «Адвэкс», интересно начинает специализированная брокерская компания «КредитМарт». Да всех не перечислишь.

Кстати, лидеров ипотечного рынка, в том числе и среди кредитных брокеров, поможет определить конкурс, приуроченный к Первому всероссийскому конгрессу ипотечных брокеров. В рамках конкурса банки выберут самых профессиональных брокеров, а брокеры назовут максимально ориентированные на клиентов, брокеров и технологичные с точки зрения быстроты работы банки.

— Конгресс устраивается только «для своих»?

— Мы не ограничиваем круг участников конгресса. Предстоит обсудить очень серьезные проблемы — мы будем рады услышать всех, кому небезразлична судьба брокерского цеха. Собираемся обсудить основополагающие вопросы: место брокеров на ипотечном рынке; вокруг чего следует объединяться; почему в сотрудничестве с банками желаемое зачастую не совпадает с реальностью; за что и как банки готовы платить брокерам.

Предполагаю, что большой интерес вызовет круглый стол, посвященный теме «Как очистить рынок от «черных» брокеров?» Актуальным видится и вопрос о том, где лежат пределы доверия банка к ипотечному брокеру как своему представителю.

Число компаний, как местных, так и пришлых, желающих строить жилье в Пермском крае, увеличивается

В числе новых игроков пермского рынка недвижимости засветилась ростовская компания «Ростн-ресурс». К декабрю 2007 г. она намерена построить в городе Березники под Пермью 31 двухэтажный дом общей площадью 15 500 кв. м. По сообщению пресс-службы губернатора Пермского края, «Ростн-ресурс» организовал производство быстровозводимых конструкций в городе Березники. На этой базе будет построен завод по производству деревянных каркасных домов. Общий объем инвестиций, которые компания готова вложить в проект в Пермском крае, составляет 105 млн руб. Мощности завода позволят вводить в Прикамье около 106 000 кв. м жилья ежегодно.

Новые дороги

Правительство Пермского края в конце сентября утвердило инвестиционную программу автодорожного строительства на 2008–2010 гг. стоимостью 10,07 млрд руб., сообщил «Интерфакс» со ссылкой на пресс-службу губернатора Пермского края.

В Березниках сейчас развернулось активное строительство. Дома возводятся на правом берегу реки Камы, куда инициировано переселение местных жителей с левого берега, где много шахт, а значит, всегда будет существовать опасность их затопления и провала.

Строить комплексно

Комплексная застройка жилых микрорайонов становится все более популярной в Перми и вскоре обещает стать доминирующей формой на рынке. По словам финансового директора KD Group Владимира Пучнина, она позволяет снизить затраты на строительство. Правда, уточняет коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев, в Перми пока еще под комплексной застройкой зачастую понимают строительство по соседству нескольких домов.

Первыми о своем интересе к масштабным проектам на территории региона заявили местные компании. Несколько из них объединились в некоммерческое партнерство «Западуралстрой», заявившее о желании застроить крупные площадки — «Ива-1», «Ива-2» (общая площадь более 600 га). Но на торгах, организованных пермской мэрией, участок в 64 200 кв. м достался московской компании «ПИК-Регион» за 315,9 млн руб. Она намерена построить здесь 109 000 кв. м жилья экономкласса, а также несколько детских садов и школу.

Еще один крупный проект под названием Eurotowers на берегу Камы намерена реализовать компания «Кама гейт» (учреждена пермской ИК «Проспект» и Africa Israel Investments Льва Леваева). Пока что строительство не началось — «Кама гейт» продолжает решать организационные проблемы, связанные с расселением и сносом ветхих домов на участке.

Зато раскрученностью места воспользовалась пермская компания «Сатурн-Р», которая приобрела участок по соседству и уже достраивает на нем два 25-этажных элитных дома -Saturn Towers. Окончательно дома планируется сдать в 2008 г. Официальная цена квартир в них не раскрывается, по неофициальной информации пермских риэлторов, цена 1 кв. м составит в них 100 000 руб.

«Ренова строй групп» застраивает микрорайон, ограниченный улицами Механошина, Краснофлотской, Камчатовской и Нечаева. Как ранее писали «Ведомости», площадь нового жилого комплекса составит 60 000 кв. м., объем инвестиций — 1,5 млрд руб. Компания планирует участвовать в конкурсах на застройку других крупных площадок.

«Пермь является очень перспективным городом для вложения средств в строительство. Проект, который мы хотим осуществить в городе, аналогичен проекту в Екатеринбурге, в который было инвестировано около 400 млрд руб. Думаю, что сумма, вложенная в комплексную застройку Перми, будет аналогичной», — заявлял ранее «Ведомостям» генеральный директор «Ренова строй групп» Вениамин Голубицкий.

На прошедшем в конце августа в Перми Первом региональном конкурсе инвестиционных проектов (организован Клубом финансовых директоров Пермского края) наибольшее внимание жюри, состоявшего из членов правительства края и экспертов по инвестиционной деятельности, привлекли проекты, связанные с комплексной застройкой микрорайонов.

Победителем конкурса стал жилой комплекс «Авиатор» от KD Group (девелоперской компании, созданной на базе пермской строительной группы «Камская долина»).

Проект предполагает строительство нескольких жилых домов в микрорайоне «Юбилейный» в Свердловском районе. В его реализацию до 2012 г. KD Group вложит около 6,1 млрд руб., сообщила пресс-служба группы.

Общая площадь участка составляет 10,2 га. Жилая и коммерческая недвижимость займут 162 000 кв. м.

KD Group реализует еще один крупный проект — жилой комплекс «Боровик» в районе Акулова Дзержинского района. Общий объем инвестиций в его строительство, по информации компании, равен 5,2 млрд руб. По замыслу инвестора, здесь будет построено несколько высотных зданий и домов средней этажности, а также таунхаусов, суммарная площадь жилья составит 140 000 кв. м.

Участки для инвесторов

Власти намерены поддерживать намерения инвесторов строить много и комплексно. В ближайшее время администрация Перми намерена выставить на торги участки в Камской долине и Бахаревке. По общему признанию опрошенных «Ведомостями» участников рынка, данные площадки малоинтересны для инвесторов, поскольку практически не оснащены необходимой инфраструктурой.

Чтобы решить эту проблему, власти Перми предлагают пермским компаниям развивать новый бизнес — по подготовке участков к строительству. В крае уже появились компании, которые этим занимаются, — в Соликамске и Березниках. К сожалению, подробней не знаю — знаю, что есть такие компании.

Цены почти не растут

В ожидании массового ввода заявленных масштабных проектов, рынок первичной недвижимости Перми пока что переживает не лучшие времена. Риэлторы констатируют замедление роста цен в III квартале 2007 г.

Аналитики корпорации «Перспектива» объясняют это тем, что цены на новостройки уже превысили уровень платежеспособного спроса.

В III квартале 2007 г., по данным корпорации, первичная недвижимость дорожала в среднем на 2,5% в месяц. Это ощутимое замедление темпов роста и по сравнению с I кварталом, когда цены подросли на 25,3%, и со вторым, когда они поднялись на 11,2%.

В конце сентября средняя цена 1 кв. м в новостройках Перми равнялась 53 030 руб. Аналитики «Перспективы» отмечают, что цены следуют за удорожанием себестоимости строительства — квартиры в домах, сданных во II и III кварталах 2007 г., дороже, чем квартиры в новостройках, сданных в январе — марте.

Риэлторы говорят о корректировке и даже снижении цен на новостройки, особенно позиционирующиеся как жилье повышенной комфортности — стоимостью 90 000-100 000 руб. за 1 кв. м и более. Как правило, такие цены устанавливают сами застройщики, изначально их завышая. Затем при отсутствии покупателей обычно происходит их корректировка.

Планку держит лишь самый престижный район в центре Перми — Ленинский, цены на квартиры в здешних новостройках только растут — не в последнюю очередь из-за существующего дефицита предложения. По данным «Перспективы», ценовой разрыв между квартирами на окраинах и в центре составил по итогам сентября 74%.

С начала 2007 г. удорожание 1 кв. м на первичном рынке составило 33%. По итогам года аналитики прогнозируют рост на 45%.

Иллюзии рынка, что цены будут расти высокими темпами бесконечно долго, развеял первый месяц весны. Подорожание новостроек замедлилось — до 3% в марте против 6% в феврале, говорит Анна Храмова, руководитель интернет-портала nrn.ru.

Качество в цене

Опережающими темпами продолжили расти в цене лишь многокомнатные квартиры в домах, позиционирующихся как класс premium и de luxe. В марте они выросли в цене до 12%. Например, по данным аналитического отдела nrn.ru, в 310-метровой квартире в новостройке в центральном Ленинском районе 1 кв. м продавался по $5800. Аналитики все увереннее заговорили о дифференциации цен — в этом году активно дорожает и так дорогое жилье.

К концу апреля имеющееся предложение в дорогом сегменте покупатели разобрали. По итогам апреля средняя стоимость новых объектов в разных сегментах росла примерно равными темпами, в среднем повысившись на 3,5-3,7%.

В мае наибольшую динамику цен показали новостройки центрального Ленинского района — за месяц квартиры в них подорожали на 4,6%, сообщает nrn.ru. Это объясняется тем, что к началу мая доля элитных новостроек в общем объеме предложения сократилась почти вдвое. Цена 1 кв. м в них подтянулась лишь на $21 (прибавив к цене апреля 1%) и не сильно повлияла на общую картину рынка.

Документы и цены

В июне, несмотря на период отпусков, цены на самарские новостройки продолжили повышаться — примерно на 3% в месяц.

По итогам первого полугодия 2007 г. квартиры в новых домах подорожали в среднем на 21,6%, по данным nrn.ru. Больше всего выросли цены на однокомнатные квартиры, чего риэлторы не наблюдали с февраля. Максимальный прирост цен показали новостройки Куйбышевского (5,5%) и Красноглинского районов (5%).

В июле в связи с большим спросом были повышены цены на цемент — на 17,3% (с 3000 до 3700 руб. за 1 т). Цены на квартиры в строящихся домах отреагировали практически мгновенно, поднявшись по итогам июля на 4%. Наибольший прирост цен был зафиксирован в центральных районах — Ленинском (+5,3%), Самарском и Октябрьском (+5,1%).

В августе темпы роста цен на первичном рынке вновь замедлились — из-за увеличения объема предложений. В последнюю неделю лета цены на новостройки выросли на 1,5%.

«Покупатели снова стали тяготеть к приобретению недвижимости на стадии котлована», — отмечает Храмова. Однако наученные скандалами с обманутыми дольщиками самарцы стали придирчиво рассматривать строительную документацию.

Цены на рынке начали дифференцироваться — при наличии полного пакета разрешительной и согласовательной документации 1 кв. м становится дороже на 5-10% в отличие от тех объектов, где у застройщиков отсутствуют необходимые разрешения на строительство.

В сентябре цены на строящееся жилье в Самаре выросли всего на 2,5%, сообщает nrn.ru. Эксперты говорят, что платежеспособный спрос населения не поспевает даже за 3-4%-ным ростом цен на жилье. Ян Саркисян, директор АН «Гудвин», отмечает, что более половины покупок новостроек в Самаре совершается с инвестиционными целями.

«Через ипотеку на первичном рынке сегодня совершается почти в четыре раза меньше сделок, чем на рынке готового жилья», — говорит Ирина Быкова, начальник отдела готового жилья и ипотеки «Диссы».

Специалисты холдинга «МИЭЛЬ» поделились своими взглядами на развитие рынка и компании в рамках VIII Форуме риэлторов «Доступное и комфортное жилье. Вопросы и ответы. Советы и прогноз», который прошел 5 октября в конгресс-центре  Торгово-промышленной палаты РФ.

Напомним, что в это день крупнейшие операторы рынка недвижимости и представители государственной власти собрались, чтобы обсудить  способы реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а также обменяться опытом использования новых технологий. Заседания Форума проходили по нескольким специализированным секциям: «Доступное и комфортное жильё в законодательном поле», «Развитие брокерской организации – новые технологии обслуживания клиентов и работы с персоналом», «Эффективная ипотека», «Маркетинг профессиональных услуг».

О путях развития ипотечного брокериджа в России в рамках секции «Эволюция ипотечного брокериджа. Эффективная ипотека» рассказала Юлия Вербицкая,  директор по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

«Ипотечный брокер, аккумулируя у себя информацию как со стороны всех участников рынка ипотеки, так и со стороны непосредственных потребителей ипотечных услуг, по сути, является интегратором  данного рынка, способствующим сближению возможностей основных участников рынка и актуальных потребностей потенциальных ипотечных заемщиков в рамках реализации масштабной национальной задачи по обеспечению доступным и комфортным жильем населения страны», - подчеркнула Юлия Вербицкая.

По мнению Юлии Вербицкой, в текущем году сформировалась тенденция, когда ипотечный брокер и банк вступают в альянс, основанный на экономическом взаимодействии. Банки начинают оплачивать услуги брокеров по привлечению клиентов в банк. В перспективе, скорее всего, брокер будет работать от кредитного учреждения, поскольку банковские продукты становятся все более унифицированными.

В настоящее время Петербург динамично развивается по всем секторам, в том числе и с точки зрения услуг риэлторов, среди которых все больше сертифицированных специалистов. Другие участники рынка недвижимости начинают понимать, на основе каких стандартов работает контрагент, риэлтор. К этому приводит систематизация работы на рынке финансово-посреднических услуг, то есть ипотечный брокеридж, считает руководитель рабочей группы по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада Игорь Жигунов.

Надо заметить, что специалистов по ипотечным сделкам в Санкт-Петербурге еще достаточно мало. Если взять для примера страны, которые так же, как и Россия начали вставать на рыночные рельсы не так давно, а это страны южной Африки и Юго-Восточной Азии, Латинской Америки, то в них сформировалось целое отдельное направление банков и участников рынка, которые занимаются интенсивным обучением риэлторов порядку совершения ипотечных сделок. Для этого выделяются три отдельных направления: первое – это риэлтор, специалист по недвижимости, второе – ипотечный брокер с совершенно другой мотивацией, и третье – это специалист по ипотечным сделкам.

В России же существует недостаточное знание и понимание простоты ипотечной сделки, что часто срывает покупку квартиры. Так, из 240 000 сделок с недвижимостью, совершенных в прошлом году, только 5% включали в себя ипотеку; по данным 2007 года наблюдается незначительный рост, но все же суммарное количество ипотечных сделок не будет превышать 8%, а в некоторых субъектах Федерации этот показатель составит порядка 10%. Для примера в ЮАР, где рынок стал формироваться в начале 2000-х годов, объем сделок с участием ипотечных брокеров уже превышает 70%, а почти половина сделок осуществляется с применением различных рассрочек и кредитов.

По словам директора АН «Бекар» Ирины Гудкиной, рынок ипотечных сделок с недвижимостью - это стык интересов разных специалистов: риелторов и ипотечных брокеров. Все эти специалисты имеют разную мотивацию, говорят на «разных языках» и преследуют свои интересы. Поэтому, обращаясь ко всем специалистам одновременно, клиент может потерять время и нервы. Выходом из ситуации является универсальный специалист - когда ипотечный брокер является риэлтором: он знает условия банков, рынок недвижимости, а также значительно экономит время.

Ассоциация банков Северо-Запада, которая достаточно много времени тратит на обучение специалистов финансового рынка, на днях подвела итоги одного из своих самых продвинутых проектов – первой региональной системы добровольной сертификации ипотечных брокеров.

Этот проект был начат весной 2007 года совместно с Фондом глобальных возможностей правительства Великобритании.

По словам Людмилы Карелиной, директора по образовательной, международной и конгрессно-выставочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ), целью совместного проекта было внедрение сертификационных стандартов для ипотечных брокеров и, конечно же, повышение профессионального уровня специалистов, которые все активнее заявляют о себе на рынке кредитования. Сегодня в СЗФО при участии ипотечных брокеров уже проводится почти 25 процентов сделок. Правда, до развитых западных стран нам еще расти и расти - там доля таких сделок составляет 50-60 процентов.

На первом этапе реализации проекта была разработана базовая документация по системе сертификации, разработаны учебная программа, экзаменационные тесты и обучающие материалы. В мае-июле был проведен курс обучения для более чем 30 человек – представителей агентств недвижимости, консалтинговых фирм, брокерских компаний. В конце июля состоялось заседание аттестационной комиссии, после чего ипотечные брокеры получили соответствующие сертификаты. А в ближайшие дни завершат учебу еще 30 ипотечных брокеров.

Опытом петербуржцев заинтересовалась Российская гильдия риэлторов, а также различные субъекты РФ, где развивается ипотечное кредитование и где население пока еще с большой опаской относится к услугам брокеров, боясь оказаться в лапах мошенников.

Но и в Северной столице не хотят останавливаться на достигнутом. Как рассказала Людмила Карелина, сейчас все заинтересованные в подготовке профессиональных ипотечных брокеров стороны – АБСЗ, Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Санкт-Петербургское ипотечное агентство, а также представители ведущих банков – готовят рекомендации для дальнейшего совершенствования и развития системы сертификации ипотечных брокеров.

Специалисты холдинга «Миэль» поделились своими взглядами на развитие рынка и компании в рамках VIII Форуме риэлторов «Доступное и комфортное жилье. Вопросы и ответы. Советы и прогноз», который прошел 5 октября в конгресс-центре  Торгово-промышленной палаты РФ.

Крупнейшие операторы рынка недвижимости и представители государственной власти собрались, чтобы обсудить  способы реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а также обменяться опытом использования новых технологий. Заседания Форума проходили по нескольким специализированным секциям: «Доступное и комфортное жильё в законодательном поле», «Развитие брокерской организации – новые технологии обслуживания клиентов и работы с персоналом», «Эффективная ипотека», «Маркетинг профессиональных услуг».

О путях развития ипотечного брокериджа в России в рамках секции «Эволюция ипотечного брокериджа. Эффективная ипотека» рассказала Юлия Вербицкая,  Директор по ипотеке компании «Миэль-Брокеридж».

По мнению Юлии Вербицкой, в текущем году сформировалась тенденция, когда ипотечный брокер и банк вступают в альянс, основанный на экономическом взаимодействии. Банки начинают оплачивать услуги брокеров по привлечению клиентов в банк. В перспективе, скорее всего, брокер будет работать от кредитного учреждения, поскольку банковские продукты становятся все более унифицированными.

«Ипотечный брокер, аккумулируя у себя информацию как со стороны всех участников рынка ипотеки, так и со стороны непосредственных потребителей ипотечных услуг, по сути, является интегратором  данного рынка, способствующим сближению возможностей основных участников рынка и актуальных потребностей потенциальных ипотечных заемщиков в рамках реализации масштабной национальной задачи по обеспечению доступным и комфортным жильем населения страны», - подчеркнула Юлия Вербицкая.

Генеральный директор «Миэль-Франчайзинг» Владимир Димитриадис в рамках секции «Развитие брокерской организации. Новые технологии обслуживания клиентов и работы с персоналом» рассказал о передовых технологиях качественного сервиса на примере холдинга «Миэль». В своем докладе Владимир Димитриадис отметил, что одной из первоочередных задач для риэлторов является обеспечение клиента надежным и качественным сервисом. «Уникальная сервисная система «Миэль-Франчайзинг» включает разнообразные способы поддержки взаимоотношений с клиентами. Это – маркетинговые материалы и инструменты, индивидуально разработанные для каждого клиента презентации по покупке/продаже квартиры и т.д. Отличный сервис и маркетинг отличают «Миэль» от конкурентов, мотивируют клиента повторно обращаться в агентство и улучшают финансовые показатели компании», - отметил Владимир Димитриадис.

Юрий Карамаликов, Директор по бизнес-коммуникациям  холдинга «Миэль» модерировал работу секции «Маркетинг профессиональных услуг», на которой с докладом выступил Олег Ясинский, руководитель Центра Маркетингового Анализа и Стратегий (ЦМАС) «Миэль». По мнению Юрия Карамаликова, «развернувшиеся дискуссии подчеркивали один из наиболее актуальных трендов, влияющих на работу риэлторов: на фоне падающего доверия к рекламе, сопровождающегося значительным ростом затрат на привлечение новых клиентов, маркетинговой альтернативой становятся программы активного управления лояльностью и удержания клиентов. Опыт холдинга «Миэль» говорит о том, что такой подход является более эффективным и менее затратным»,  -сообщает пресс-служба холдинга «Миэль».

По инвестиционной привлекательности Южный федеральный округ может сравниться только с северо-западом и Уралом России. Высокая плотность населения, приличный уровень доходов, развитая инфраструктура, климатические условия - все это поддерживает хороший спрос на жилую недвижимость, качественные торговые помещения, склады и офисы.

Очевидно, локомотивом развития округа выступает сегодня город Сочи, где на проведение Олимпиады в 2014г. выделено 12,5 млрд долларов (столько же было выделено на проведение самой дорогой на сегодня зимней Олимпиады в Нагано в 1998г.).

"Но помимо Сочи, международных инвесторов интересует Краснодар, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Анапа, Геленджик, Туапсе – все города, находящиеся неподалеку от столицы Олимпиады, – говорит в эфире РБК-ТВ в программе "Недвижимость" гендиректор УК "Атлас Капитал" Светлана Ануфриева, – не только в силу привлекательности Сочи, но и потому, что государство направляет в ЮФО большие госсредства".

Напомним, финансирование ЮФО в рамках федеральной целевой программы "Юг России" на 2008-2012гг. составляет 52 млрд рублей.

Для строительства олимпийских объектов в Сочи уже найдено почти 100% инвесторов. По крайней мере о 90% заявлял, будучи министром экономического развития, Герман Греф в ходе VI международного инвестиционного форума "Сочи-2007". Кстати, Краснодарский край по итогам форума подписал 132 соглашения на 455 млрд рублей (более чем на 18 млрд долларов), то есть именно Кубань привлекает капитал в первую очередь, и связь с Олимпиадой в Сочи прямая.

Правда, С.Ануфриевой сложно говорить о прибыльности инвестиций. "ЮФО настолько переоценен! Но я думаю, 30-35% – на такой рост можно рассчитывать". Пока есть возможность, нужно "заходить" в ЮФО, призывает эксперт, отмечая, что цена входа уже сегодня довольно велика, а сделки с землей полностью прекращены.

Привлекают риелтеров, главным образом, климатические особенности южных регионов, и конечно, их близость к морю. В этом смысле уместно сравнить Сочи с Одессой – вторым городом Украины после Киева по росту цен на недвижимость. Кстати, логистика является столь же значимым фактором в привлечении инвестиций: Краснодар или Ростов-на-Дону представляют собой и традиционные порты – ключевые звенья множества логистических цепочек. И в связи с расширением портовой зоны в Новороссийске, актуализация звеньев "река-река", "река-море" на Кубани только возрастает.

Эксперты отмечают, что для южных регионов вообще характерно территориальное деление в зависимости от инвестиций в тот или иной сегмент рынка. Например, Ростов-на-Дону, позиционирующийся как столица ЮФО, характеризуется бумом офисной недвижимости. Краснодар отличается обилием торговых центров, в Сочи возводят гостиницы. Подтягиваются и небольшие города: в Анапе начинается строительство "Конгресс-отеля", яхт-клуба и киностудии "Анапа-фильм". А в Ставрополе, как и в Ростове-на-Дону, офисный бум - при населении в 150 тысяч человек здесь строится 15 офисных центров.

У федеральных девелоперов на местах не возникает никаких проблем, резюмирует благостную картину С.Ануфриева, напоминая, что были отменены торги на инвестконтракты стоимостью выше 200 млн рублей. Существует четкий надзор за каждым главой администрации на местах, говорит эксперт, чтобы инвесторам, которые заходят в Краснодарский край, везде был зеленый свет. 

7-я международная выставка недвижимости «Домэкспо» открылась в четверг в Гостином Дворе в Москве, передает корреспондент РИА Новости с церемонии открытия выставки.

«Сегодня с уверенностью можно сказать, что «Домэкспо» является одной из самых представительных и престижных выставок на рынке недвижимости, которые ориентируются не только на профессионалов, но и на потребителей», - сказал на церемонии открытия выставки заместитель руководителя стройкомплекса Москвы Сергей Омельченко.

В церемонии открытия «Домэкспо» приняли участие представители общественных организаций и представители госструктур.

По словам Омельченко, в выставке принимают участие более 300 российских и зарубежных строительных, риэлтерских, инвестиционных, девелоперских, страховых компаний, банков и финансовых организаций и СМИ. Площадь выставочных площадей «Домэкспо» составляет 4,5 тысячи квадратных метров.

В рамках мероприятия будут работать пять специальных экспозиций: представляющий недвижимость из 25 стран «Московский международный салон недвижимости» (MIRS), «Улица ипотеки», «Улица загородной недвижимости», Internet Street и новый выставочный проект Московского бизнес-клуба и выставки «Домэкспо» «Кредитомания».

Выставка проходит при поддержке Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы и будет продолжаться четыре дня.

Организатором «Домэкспо» является ООО «Русская Выставочная Компания «ЭКСПОДИЗАЙН» при поддержке Российской гильдии риэлтеров (РГР), Московской ассоциации риэлтеров (МАР) и Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ).

В Центральном районе Северной столицы вскоре будут расселены пять домов. Три из них, по всей видимости, пойдут под снос, а два – будут реконструированы.

Вчера вечером в администрации Центрального района состоялось собрание собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных по адресам: Тележная ул. 21, 23, 29 и 6-я Советская ул. 28, 30.

Как показали результаты обследований «ЛенНИИпроектом» этих зданий, дом 28 по 6-й Советской нуждается в реконструкции, дом 30 – требует срочной реконструкции, а дома 21, 23 и 29 по Тележной улице находятся в аварийном состоянии и их рекомендуется разобрать.

Суть слушаний сводится к тому, что на основании принятых решений должно последовать обращение в Центральный районный отдел комитета по земельным ресурсам и землеустройству по вопросу формирования земельных участков, на которых расположены дома. Далее, межведомственная комиссия составит заключение, которое направит в Жилищный комитет. После этого последует постановление правительства (предположительно 1 квартал 2008 года).

Когда будет осуществляться расселение, пока неизвестно. Все зависит от того, насколько быстро вопрос будет рассмотрен в вышеназванных инстанциях.

Как стало известно БН.ру, особый интерес к расселению этих домов питает одна известная петербургская строительная компания. Не исключено, что именно она станет инвестором строительства на освобожденных площадях.

По мнению полномочного представителя президента российской гильдии риэлторов в СЗФО Павла Созинова, при расселении возможны проблемы с оценкой стоимости приватизированных квартир. Предполагается, что собственникам будут оплачивать стоимость квартир, исходя из среднерыночной цифры.

Однако, известно, что при признании дома аварийным, цены на квартиры в нем резко падают. У граждан есть право (и город это оплачивает) нанять независимого оценщика.

«Но тут есть один нюанс, - говорит г-н Созинов, - Если оценка ГУИОН будет ниже, чем у независимого оценщика, то последует суд. И суд примет сторону ГУИОН. Однако, на месте граждан, все равно бы узнавал реальную стоимость их жилья и шел бы, если надо, в суд. Ведь если суды станут массовыми, не исключено, что в конечном итоге победили бы именно жильцы».

Также Павел Созинов считает, что городу не плохо бы учесть возможности риэлторов в ходе расселения домов. С их помощью, вероятнее всего, все-таки нашлись бы варианты и в Центральном районе для тех, кто не хочет переезжать на окраину.

На сегодня же варианты предложений по районам ограничены объемом закупленных у строительных компаний городом квартир (на собрании озвучивались проспекты Энергетиков и Индустриальный).

Август - сентябрь этого года встретили многих московских квартиросъемщиков неприятным сюрпризом: владельцы их квартир повысили стоимость найма жилья примерно на 20 - 25% в сегменте эконом-класса и почти на 25 - 30% в сегменте бизнес-класса. Эксперты объясняют такое повышение арендных ставок резким ростом цен на жилую недвижимость в столице в 2006 году, в результате чего уровень доходности от сдачи квартир в наем в конце прошлого - начале этого года значительно снизился. Кроме того, в столице по-прежнему квартиру гораздо проще сдать, чем снять - в городе сохраняется значительный дефицит свободных квартир под наем, и прежде всего это касается малогабаритного и недорогого жилья.

Невеселая статистика арендаторов

По данным агентства недвижимости «Савва», на конец сентября средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве составила 4693 тысячи долларов. Квадратный метр в однокомнатной квартире в среднем в прошлом месяце стоил 4513 долларов, в двухкомнатной - 4743 доллара, в трехкомнатной - 4751 доллара.

В то же время, средняя цена жилья на вторичном рынке столицы в сентябре прошлого года достигала 4564 доллара за квадратный метр, то есть всего 129 долларов меньше, или на 2,749% меньше, чем сейчас. Таким образом, за год стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире упала на восемь долларов, или на 0,17%, в двухкомнатной - поднялась на 152 доллара, или на 3,2%, в трехкомнатной - выросла на 216 долларов, или на 4,546%.

Между тем, рассказывает заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, за последние 12 месяцев, с сентября 2006 года по сентябрь 2007 года, аренда однокомнатных квартир эконом-класса в Москве подорожала на 118 долларов, или на 18,38%, до 760 долларов в месяц, аренда двухкомнатных - на 238 долларов, или на 35,7%, до 947 долларов в месяц, а аренда трехкомнатных - на 177 долларов, или на 19%, до 1103 долларов в месяц.

Увеличение стоимости найма жилья бизнес-класса и элитного жилья, по данным Жуковой, достигло за год в сегменте однокомнатных квартир 163 долларов - до 1376 долларов в месяц, в сегменте двухкомнатных квартир - 695 долларов до 2496 долларов в месяц, в сегменте трехкомнатных квартир - 1086 долларов до 3986 долларов в месяц.

При этом, как отмечает эксперт, повышение арендных ставок на жилье эконом- и бизнес-класса в Москве происходило не плавно, в течение года, а резко - в последние два-три месяца. Так, указывает собеседница агентства, в последние три месяца стоимость аренды однокомнатных квартир эконом- и бизнес-класса в столице подорожала на 14% и 17% соответственно, двухкомнатных - на 28,8% и 26% соответственно, трехкомнатных - на 19% и 12,3% соответственно.

«Резкое подорожание аренды началось с мая 2007 года. За последние четыре месяца отмечено увеличение арендной ставки в среднем на 20 - 25%  в сегменте эконом- и бизнес-класса», - подтверждает директор отделения «Центр аренды» корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская.

По словам специалиста, самая низкая ставка в сегменте эконом-класса «составляет на сегодняшний день 20 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру».

«При этом такая квартира, как правило, расположена в спальном районе Москвы на востоке и северо-востоке или же в городах-спутниках столицы», - подчеркивает Гасиловская.

Сезонный рост и не только

Причины роста арендных ставок представители риэлторских агентств называют разные.

Так, руководитель направления аренды компании «МИАН - Агентство недвижимости» Наталья Сивко говорит, что, по опыту ее компании, начало осени всегда сопровождается значительным увеличением спроса на рынке аренды квартир.

«Пропорционально возрастают и цены. Это связано с тем, что к сентябрю - ноябрю количество арендаторов в столице увеличивается за счет студентов, иногородних россиян, приехавших в Москву работать, мигрантов», - объясняет эксперт.

Впрочем, сама же Сивко оговаривается, что, как правило, сезонное подорожание стоимости найма квартиры составляет 10 - 15%.

Генеральный директор «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров указывает в свою очередь среди причин роста стоимости аренды столичного жилья и то, что объем сдаваемых площадей в Москве уменьшился по сравнению с летом. «Люди, которые сдавали квартиру летом, уехав на дачу, теперь возвращаются домой», - напоминает он.

При этом, подчеркивает Жукова, на фоне уменьшения предложения и увеличения спроса наиболее востребованы недорогие квартиры небольшой площади. А это, по словам собеседников РИА Новости, еще больше провоцирует увеличение арендных ставок на вновь предлагаемые к сдаче квартиры: владельцы квартир, видя, как много людей хотят взять жилье в аренду, поднимают ставки, причем зачастую - несоразмерно качеству сдающегося жилья.

Вместе с тем, утверждают эксперты, в этом году на рынке появились еще два фактора, под влиянием которых сезонный рост стоимости аренды жилья в Москве начал пугать даже опытных квартиросъемщиков.

Гасиловская, например, напрямую связывает увеличение арендных ставок и ситуацию на рынке купли-продажи жилой недвижимости в столице.

«Ситуация на рынке продаж пока остается сложной. Покупатель не готов заплатить ту сумму, за которую предлагается квартира в Москве. Кредитная ставка, как было обещано, не понизилась. В результате с рынка продаж произошел отток покупателей, а в сегменте аренды, наоборот, значительно вырос спрос на объекты эконом- и бизнес-класса», - считает специалист.

На другую причину роста арендных ставок указывает Сивко. В прошлом году, напоминает она, из-за интенсивного роста цен на жилье и низкой динамики арендных ставок доходность от сдачи жилья в наем снизилась с 10 - 12% до 5%. А теперь владельцы свободных квартир решили вернуть часть «упущенной» в 2006 году прибыли, подняв ставки найма жилья. При этом, если еще в прошлом году многие арендодатели опасались сделать такой шаг, так как боялись потерять квартиросъемщика, то сейчас прошлогодний значительный рост цен на столичное жилье надежно подстраховал их от того, что потенциальные арендаторы решатся взять ипотечный кредит и переселиться в собственную квартиру.

«С начала текущего года на фоне повышения арендных ставок ее уровень (уровень доходности - прим. РИА Новости) возрос незначительно, до 6 - 8%», - утверждает руководитель направления аренды «МИАН - Агентство недвижимости».

Недоходная аренда

Вместе с тем, увеличение доходности аренды жилья до 6 - 8% годовых - не такой уж и плохой показатель, если сравнивать его с банковским депозитом. Например, доходность от вклада, равного стоимости типовой однокомнатной квартиры в Москве площадью 38 квадратных метров (171,494 тысячи долларов, или 4 миллиона 283 тысячи 920 рублей по курсу 24,98 рубля за доллар), на годовых рублевых депозитах солидных российских банков составит в среднем  8 - 8,5%, а на долларовых - 6 - 7%.

Однако действительно ли сегодня доходность аренды можно сравнить с доходностью депозитов?

Существует, как минимум, два практических способа оценить, насколько выгодно в настоящий момент сдавать собственную квартиру в наем. Согласно первому из них, прибыль от сдачи квартиры в аренду за год - за вычетом коммунальных платежей и НДС - делится на сумму инвестиций в квартиру - то есть фактических расходов на ее покупку, отчисления риэлторам, затраты на ремонт и покупку мебели.

Такой подход показывает, что доходность от сдачи однокомнатной типовой квартиры в панельном доме, о которой речь шла выше, составит около 5,32%, если сдавать ее по цене 760 долларов в месяц, и около 5,6%, если ее сдавать по 800 долларов в месяц.

Можно применить и второй способ оценки перспективности сдачи квартиры в аренду и посчитать, за какой период времени окупится ее приобретение. В данном случае расходы на покупку жилья делятся на сумму арендных платежей за год с учетом их роста. После этого полученное число умножается на так называемый коэффициент простоя - период, в течение которого арендодатель будет искать квартиросъемщика. Для сегмента эконом-класса он равен 0,96, или полмесяца простоя в году, для сектора бизнес-класс - 0,92, или месяц простоя в году, для элитных квартир - 0,88, или полтора месяца простоя.

Наша однокомнатная типовая квартира окупит свое приобретение за 19 лет, если будет сдаваться за 760 долларов в месяц, или за 17 лет, если будет сдаваться за 800 долларов в месяц (разумеется, без учета роста арендных ставок).

Если сравнить полученные нами результаты с доходностью от сдачи в аренду однотипного жилья в сентябре прошлого года, то получится, что она действительно выросла, но очень ненамного: в сентябре 2006 года доходность аренды составляла 4,48%, а сама однокомнатная типовая квартира окупалась чуть более чем за 21 год.

Спрос и предложение: патовая ситуация

Подобные результаты простых подсчетов показывают, что арендаторам вряд ли стоит надеяться, что осенний ажиотаж на рынке аренды пройдет, а владельцы квартир начнут снижать ставки, подчеркивают опрошенные агентством эксперты.

«В настоящее время вопрос торга может касаться только квартир высокого ценового диапазона, потому что предложение квартир эконом-класса на рынке настолько ограничено, что ни один хозяин не станет снижать стоимость найма. Больше того, торг часто идет в сторону повышения со стороны арендаторов», - подчеркивает Жукова.

Вместе с тем, риэлторам приходится признать и другой факт: несмотря на значительный спрос на квартиры (по сведениям Машарова, на одного сотрудника небольших агентств недвижимости приходится сейчас до восьми желающих снять квартиру), реальный объем сделок на рынке невелик.

«В настоящее время спрос на аренду находится на достаточно высоком уровне. Так, например, за последние три месяца количество поступающих к нам заявок увеличилось практически вдвое. Тем не менее, несмотря на возросший спрос, число заключаемых сделок почти не увеличилось, так как многие только присматриваются к объектам», - рассказывает эксперт по аренде квартир Home Hunter Елизавета Бутовец.

Сивко видит объяснение такой тенденции прежде всего в несовпадении интересов арендодателя и арендатора.

«За последнюю неделю сентября, в частности, с помощью нашей компании снять квартиру хотело порядка 327 человек, а сдавали свои квартиры только 104 человека. При этом было предложено только 11 квартир стоимостью до 25 тысяч рублей в месяц, а снять жилье в таком дешевом диапазоне хотели 204 человека», - приводит пример специалист.

Между тем, стандартный договор аренды подразумевает не только повысившуюся ежемесячную арендную плату, но и залог за квартиру, а также оплату услуг посредника, равные по размеру ставке найма.

Однако, уверены эксперты, владельцам квартир и квартиросъемщикам так или иначе придется искать общий язык. Ведь и тем, и другим невыгоден долгий поиск «партнеров»: арендаторам - потому что им просто негде жить, а арендодателям, потому что они теряют на переговорах длиной в три-четыре месяца зачастую намного больше, чем смогут выиграть на разнице в цене.

И хотя доходность аренды по-прежнему остается ниже, чем в 2004 - 2005 годах, рост арендных ставок исчерпал себя, как минимум, на ближайшие шесть - девять месяцев, говорят представители агентств недвижимости. 18 - 24 тысячи рублей за однокомнатную квартиру, 23 - 28 тысяч рублей за двухкомнатную и 29 - 36 тысяч рублей за трехкомнатную квартиру - такова, по мнению экспертов, сейчас равновесная цена аренды, поскольку больше массовый квартиросъемщик московской квартиры заплатить просто не сможет.

В арбитраже Петербурга и Ленобласти идет битва за наследство исчезнувшего в 2003 году антиквара Аркадия Тульчина, чье имущество риэлторы оценивают в $50–55 млн.

"Профессионал высочайшего класса, человек очень опытный, обладающий великолепным вкусом", – так характеризуют его коллеги-антиквары.

Фактически он контролировал несколько компаний, в активах которых находились 40 объектов недвижимости в Петербурге (Невский проспект, 124, Большая Конюшенная улица, 19, Большой и Малый проспекты П. С., Садовая улица, Московский проспект и т. д.). Их стоимость сейчас составляет, по оценкам "Бекара", $20–25 млн. Здание у Белорусского вокзала Москвы, также принадлежавшее антиквару, стоит еще примерно $25–30 млн.

2 мая 2003 года Аркадий Тульчин исчез. Тела его не нашли, возбужденное по этому факту уголовное дело об убийстве прекратили в связи с "нерозыском". Антикварный рынок залатал пробитую брешь, история позабылась.

"Год-два мы надеялись на его возвращение, ходили слухи, что его видели в Америке, но теперь, видимо, надежды уже нет", – выражает позицию коллег вице-президент Ассоциации антикваров Петербурга Михаил Суслов.

Мало надежды и у родственников пропавшего: 22 ноября 2006 года Хамовнический суд Москвы признал Аркадия Тульчина умершим. Теперь его наследницы – дочери Белла и Элеонора, гражданки США, – пытаются оспорить сделку, в результате которой вся недвижимость их отца перешла в собственность их мачехи, Светланы Тульчиной.

В заявлении дочерей Аркадия Тульчина сказано, что он собирался разводиться с третьей женой и, не желая делить с ней бизнес, перевел в 2002 году два ООО, на которых числятся все петербургские активы, на свою знакомую Татьяну Зодьян, а та 5 февраля 2003 года якобы продала их доминиканскому офшору Premtrade Ltd. за 20 рублей. Налоговая инспекция зарегистрировала переход собственности через 4 дня после исчезновения антиквара. А еще спустя 5 месяцев, пройдя через цепочку доминиканских и вирджинских офшоров, активы были подарены Светлане Тульчиной.

Истицы в доказательство своей правоты ссылаются на материалы уголовного дела о похищении их отца: на допросе в прокуратуре Татьяна Зодьян заявила, что никому ничего не продавала, а экспертиза признала подписи на договорах поддельными. В случае удовлетворения иска активы, сейчас целиком принадлежащие Светлане Тульчиной, будут поделены между ней и всеми остальными наследниками: ее сыном и падчерицами.

Кстати, в одном из знаменитых "рейдерских" уголовных дел (так называемом деле Андрея Леухина), расследуемых Генпрокуратурой РФ, фигурирует в качестве захваченного ООО "Невский, 124", одна из "проданных" Татьяной Зодьян компаний.

Киноцентр «Родина» на Караванной ул., 12, сегодня хорошо знаком не только любителям кинематографа. Каждый месяц в его стенах проходит ежемесячная выставка-семинар для населения «Жилищный проект».

«Жилпроект» уходит корнями в другое мероприятие – выставку-семинар «Ипотека. Доступно и комфортно». Ее организатором также выступала Группа компаний «Бюллетень Недвижимости».

Со временем «ипотечный формат» стал слишком узок для выставки-семинара. Регулярное анкетирование посетителей мероприятия позволило выяснить, что горожан также интересуют вопросы аренды, покупки, продажи жилья, участия в государственных жилищных программах, расселения коммунальных квартир. Так родилась идея многопрофильного «Жилищного проекта».

Сегодня выставка-семинар пользуется огромным спросом у петербуржцев. За вечер «Жилпроект» посещают от 1,5 до 2 тыс. горожан. Причем число желающих побывать на мероприятии раз от раза только увеличивается. Чем же так привлекательна выставка-семинар для петербуржцев?

«Жилищный проект» дает уникальную возможность получить всеобъемлющее представление о рынке недвижимости.

По сути, он включает в себя несколько мероприятий. Сравнить предложения банков, агентств недвижимости, строительных, брокерских и других организаций можно на выставке по рынку жилья и ипотеки. На тематических семинарах профессионалы рассказывают о нюансах сделок с жильем, а также отвечают на вопросы горожан.

Получить данные по ценам на жилье в Петербурге и области, подобрать объект по базе рынка аренды, готового и строящегося жилья посетители могут в Консультационном центре по рынку жилья. Здесь же проводятся консультации по жилищным госпрограммам, ипотеке, рынку долевого строительства.

Еще одна составляющая выставки-семинара для населения – презентации участников рынка недвижимости и ипотеки.

Также в рамках «Жилпроекта» организуются мероприятия для профессионалов. На семинарах и конференциях эксперты обсуждают наиболее животрепещущие проблемы рынка.

 В «Бюллетене Недвижимости» и на портале БН.ру уже неоднократно публиковались мнения представителей органов власти о «Жилищном проекте». Сегодня мы предоставляем слово руководителям профессиональных объединений.

Почему выставка-семинар «Жилищный проект» важна для горожан?

Александр Романенко, президент Российской Гильдии риэлторов:

Формат «Жилищного проекта» является примером комплексного подхода к решению жилищных проблем, что мы со своей стороны можем только приветствовать. Выставка-семинар рассказывает и о государственных программах, и о частных проектах в жилищной сфере. Положительным фактором является взаимодействие бизнес-сообщества и представителей органов власти, совместная отладка механизмов реализации эффективных ипотечных схем.

Вопросы, связанные с расселением коммунальных квартир и получением жилищных субсидий, очень сложны и требуют индивидуальной работы с каждым потенциальным приобретателем. Опыт риэлторов, которым они делятся с многочисленными посетителями выставки-семинара, в данном случае неоценим. Продуктивная работа по просвещению населения открывает перед «Жилпроектом» широкие перспективы.

Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ:

Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования всегда поддерживает проекты, направленные на просвещение людей в вопросах кредитования и покупки недвижимости.

На мой взгляд, очень важно, что ежемесячная выставка-семинар для населения «Жилищный проект» затрагивает самые разные аспекты сделок с жильем. От аренды до приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Как показал опыт прошлого мероприятия, огромный интерес у граждан вызывают государственные жилищные программы. Им также на «Жилпроекте» уделяется самое пристальное внимание.

С каждым разом выставка-семинар собирает под крышей «Родины» все больше заинтересованных граждан. Расширяется и спектр рассматриваемых на мероприятии проблем. Потому – повторюсь – мы полностью поддерживаем «Жилищный проект» и желаем ему дальнейших успехов на ниве просвещения горожан.

Вячеслав Семененко, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Лениградской области:

В настоящий момент происходит очень много кардинальных изменений и важных событий, связанных как с государственной жилищной политикой, так и собственно с развитием рынка недвижимости, его первичным и вторичным секторами. Поэтому интерес граждан к этой теме чрезвычайный, количество возникающих вопросов – огромное. То, что позволяет устранить информационный вакуум, любые формы взаимодействия с населением, такие, например, как консультации и разъяснения, презентации, обсуждения на семинарах и круглых столах – все это важно как для самих граждан, так и для участников рынка. С этой точки зрения выставка-семинар «Жилищный проект» является, безусловно, полезным и, без сомнения, перспективным начинанием.

Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:

Именно на основе таких мероприятий, как выставка-семинар «Жилищный проект», должно выстраивается эффективное взаимодействие органов власти, бизнеса и потребителей услуг – горожан. Успех реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в конечном итоге зависит от степени прозрачности как жилищной политики государства, так и деятельности операторов рынка. Все реализуемые программы должны быть адекватны конкретным запросам людей, понятны рядовому гражданину, на благо которого и нацелены наши общие усилия.

«Жилпроект» способствует консолидации этих усилий и в своих базовых принципах отвечает политике информационной открытости профессиональных объединений строительного комплекса. Это продуманная, продуктивная, своевременная инициатива. Которая – и это демонстрирует растущая популярность «Жилищного проекта» у горожан – нашла живой отклик в обществе.

Алексей Белоусов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:

Непосредственные контакты с населением очень важны для строителей. Мне кажется, что основа большинства нынешних конфликтов – это чаще всего, к сожалению, банальная нехватка информации. Выставка-семинар «Жилищный проект» предоставляет уникальные возможности в плане налаживания нормального взаимодействия с гражданами, поиска общего языка. В конечном итоге, чем более открытым будет строительный комплекс, тем проще будет находить этот общий язык.

Мероприятия для профессионалов в рамках «Жилищного проекта» также представляют огромный интерес. Зачастую мы все еще работаем в автономном режиме, что затрудняет взаимодействие представителей отрасли в оперативном решении актуальных проблем. Чем чаще мы будем встречаться, тем продуктивнее и эффективнее будет работа – в том числе в части разработки различных законодательных норм.

Виктор Титов, вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада:

Мы приветствуем шаги, направленные на повышение финансовой грамотности горожан. А выставка-семинар «Жилищный проект» работает именно в этом направлении. В рамках данного мероприятия ведется консультативная работа с населением, которая – как можно понять из стабильно растущего числа посетителей выставки-семинара – очень актуальна для петербуржцев.

Интерес к подобного рода мероприятиям увеличивается параллельно со все возрастающим спросом на качественный ипотечный продукт. И выставка-семинар предоставляет всю необходимую информацию в этом плане. Благодаря «Жилпроекту», люди понимают, что именно им необходимо, как оперативно решать возникающие проблемы, к кому обращаться.

Взаимодействие же специалистов между собой в рамках выставки-семинара в конечном итоге способствует развитию вариабельности ипотечных схем, адекватных рыночной конъюнктуре.

Сергей Максимов, декан факультета региональной экономики и управления, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОНа:

Считаю, что выставка-семинар «Жилищный проект» является чрезвычайно актуальным мероприятием, полезным как простым гражданам, так и профессиональным участникам рынка недвижимости. Экспертов она может заинтересовать не только семинарами, конференциями и презентациями, на которых специалисты обсуждают важные для них темы (на прошлом семинаре, например, рассматривался закон о рекламе применительно к сфере недвижимости). Организаторы «Жилпроекта» регулярно проводят анкетирование посетителей выставки-семинара. Полученная информация дает профессионалам ценные сведения о предпочтениях граждан, их интересах, финансовых возможностях и т. д.

В свою очередь, горожане могут получить на «Жилпроекте» консультации по интересующим их вопросам, сравнить предложения банков, строительных, риэлторских, юридических компаний. Весьма интересны семинары для населения, где эксперты говорят на доступном людям языке о проблемах ипотеки, различных аспектах сделок с квартирами и комнатами, о рынке строящегося жилья.

РЕЗЮМЕ

Руководители профобъединений считают «Жилищный проект» важным и своевременным мероприятием. По их мнению, выставка-семинар стала оптимальной площадкой для общения власти, бизнеса и горожан.

Представители органов власти рассказывают на «Жилпроекте» о механизмах работы государственных жилищных программ. Риэлторы делятся опытом проведения сделок, советуют горожанам, как грамотно снять, купить или продать жилье, расселить коммунальную квартиру. Из выступлений специалистов по ипотеке петербуржцы всегда могут узнать о нюансах получения кредита, а также о действующих в Петербурге и Ленобласти ипотечных программах. Кроме того, в выставке-семинаре принимают участие представители строительных, брокерских, страховых и юридических компаний.

Между тем, на выставке-семинаре нет места конкуренции. Но зато есть понимание, что все ее участники делают одно общее дело.

Познакомиться с программой следующей выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоится 1 ноября, можно на сайте http://www.gilproekt.ru/. Там же размещены материалы прошедших встреч.

Арендные ставки в бизнес-центрах нагорной части города стабилизировались. Из-за дороговизны офисов в центре Нижнего Новгорода предприниматели переезжают на окраины, но там мало достойных предложений. Снимать же помещения в офисных зданиях низших классов бизнесмены не хотят. Пока их владельцы удерживают арендаторов низкими арендными ставками, но через год-полтора их бизнес-центры начнут пустеть.
эксперты

Какими темпами растут арендные ставки на коммерческую недвижимость?

Почему спрос на офисы в центре города растет медленнее, чем в заречье?

Каких арендаторов будут привлекать владельцы низкокачественных офисов?
Спрос на офисную недвижимость в Нижнем Новгороде значительно превышает предложение. Директор Центра Коммерческой Недвижимости Василий Енин: «Сейчас только в базе нашей компании находится порядка 1400 заказов на аренду и свыше 300 заказов на покупку коммерческой недвижимости. Наши сотрудники постоянно собирают и мониторят информацию о появляющихся площадях. Зачастую бывает, что утром поступает информация от арендодателя, а к вечеру мы уже сдаем помещение». Г-н Енин уточняет, что в дефиците — площади, оптимальные по соотношению: месторасположение — цена — качество. В то же время владельцы низкокачественных офисных площадей на окраинах города неделями не могут найти арендаторов.

Локомотивами роста арендных ставок стали бизнес-центры городских окраин

По данным ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» (ЦКН, Нижний Новгород), в прошлом году из-за роста цен на недвижимость арендные ставки на офисные площади в среднем взлетели на 45%. Исполнительный директор ГК «Триумф» Андрей Бубнов утверждает, что самыми востребованными до сих пор остаются площади в деловой части города. Здесь цены и арендные ставки росли быстрее. По сведениям директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, полгода назад в бизнес-центрах нагорной части Нижнего Новгорода арендные ставки составляли от 550 до 1200 руб. за 1 кв.м в зависимости от класса объектов и их удаленности от центра. В заречной части за 1 кв.м в крупных центрах — от 464 до 715 руб.

Как отмечает Василий Енин, в этом году коммерческая недвижимость дорожала не так стремительно. Коммерческий директор УК «Ваш офис» СЕРГЕй КАРАТАЕВ сообщил, что в начале 2007 г. компания повышала на 10% стоимость аренды в бизнес-центре «Орбита». Следующее повышение она планирует провести только в начале 2008 г. Эксперты констатируют, что арендные ставки с начала года повысились в среднем на 10–15%, но более высокими темпами росли арендные ставки на окраинах города, куда начали перебираться предприниматели из центра. Там, по информации ЦКН, рост арендных ставок достигал 25%.

Василий Енин конкретизирует: помещения в бизнес-зонах центра Нижегородского района (в районе площадей Октябрьской, Горького, Свободы) до сих пор более привлекательны, чем равные по классу объекты в заречной части. «Территориально около половины наших заявителей спрашивают офисы в центре Нижегородского района или прилегающей к нему части Советского района», — заявляет г-н Енин. При этом, как отмечает Татьяна Романчева, цены на коммерческую недвижимость в цент­ральной части города сейчас почти не растут — арендаторы не готовы платить выше существующих ставок.

Владельцы низкокачественной недвижимости зафиксировали расценки

По данным Центра коммерческой недвижимости, 24% нижегородских предпринимателей хотят арендовать помещения в современных офисных центрах классов A, B и C, 48% — офисы с отдель­ным входом в «красной линии» (так называемые офисы продаж) и лишь 28% (в основном недавно созданные малые компании) — недорогие офисы в административных зданиях постройки советских лет, которые специалисты относят к классам D и E. Большинство офисных площадей заречной части города относятся именно к последнему типу. Анд­рей Бубнов заявляет, что владельцы недвижимости классов D и E в заречье из-за низкого спроса не повышали цены с 2005 г.: «Это прежде всего бизнес-цент­ры, не отвечающие современным требованиям к комфортности, комплексу удобств, дополнительным услугам».

По словам экспертов, пока владельцам нереконструированных с советских времен административных зданий еще удается находить арендаторов лишь из-за недостатка помещений более высокого уровня. Предприниматели открывают офисы в помещениях невысокого качества, но при этом они не снимают заявки на аренду офисов классов B или C и готовы переехать, как только появится достойное предложение. По мнению Андрея Бубнова, в поиске «лучшего» сейчас находится около половины арендаторов низкокачественных офисных площадей.

Как подчеркивает г-н Бубнов, часть владельцев низкокачественных офисов стремятся удержать арендаторов, делая косметический ремонт помещений, проводя в них выделенные линии интернет — приближая офисы к требованиям класса C. По словам эксперта, в хорошо оснащенных, но расположенных вне центров деловой активности зданиях крупные компании располагают бэк-офисы. Помещения в таких центрах также пользуются спросом со стороны компаний, ведущих бизнес в заречье, и фирм, которым принципиально не важно месторасположение, например, «айтишникам».

Владельцы офисных помещений в жилых домах заречной части города не имеют возможности поднять плату за аренду и переоборудуют площади под более рентабельные — торговые, для размещения магазинов формата «у дома». Генеральный директор ТД «Медведь» АНДРЕЙ ГОРБАТОВ отмечает, что в Нижнем Новгороде спрос на торговые помещения такого формата растет: «У нас нет особых требований к недвижимости. Главное — удачное расположение. Нам важно, чтобы неподалеку от нашего магазина располагались 50 подъездов так называемой «пяточной доступности», т.е. на том расстоянии, в пределах которого несложно донести пакет с покупками. Под магазины мы реконструируем в том числе и бывшие офисы». Эксперты считают, что часть высвобождающихся офисных площадей собственники смогут перепрофилировать под склады — если позволят площадь и месторасположение. Складские помещения сейчас в дефиците.

В конце 2007 и в 2008 г. в городе сдадут в эксплуатацию более 20 бизнес-центров общей площадью 120 тыс. кв.м. По оценке информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф», с учетом предусмотренных нежилых помещений в строящихся жилых домах за два ближайших года в Нижнем Новгороде появится примерно 200 тыс. кв.м офисных площадей, в том числе не менее 150 тыс. кв.м. — в центральных районах: Нижегородском и Советском. Эксперты считают, что потребность нижегородского бизнеса на 20–30 тыс. кв.м ниже. Татьяна Романчева: «Доля вакантных площадей в нижегородских офисах на начало 2007 г. составляла менее 4–5%. Появление на рынке новых объектов, скорее всего, приведет к освобождению площадей в заречных районах».

Василий Енин считает, что часть низкокачественной коммерческой недвижимости будет востребована и впредь. На рынке периодически появляются новые компании, которые выбирают помещение под офис по принципу «где дешевле». В дальнейшем они либо развиваются и ищут более качественный офис, либо уходят с рынка. На их место приходят новые начинающие бизнесмены. В то же время риэлторы полагают, что в ближайшем будущем большинство офисных зданий на окраинах опустеют. 

Обзор. Доля бизнес-класса в общем объеме строящегося жилья увеличивается. А покупатели становятся все более взыскательными: они желают жить в по-европейски качественных домах.

В общем объеме строящихся сегодня в Москве жилых домов, по разным оценкам, доля проектов бизнес-класса составляет 35%. Такого жилья становится все больше. «В начале года я бы сказал, что из новостроек примерно 40% – это бизнес-класс. А теперь отвел бы под этот сегмент все 75%, – делает смелые оценки первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский. – То есть в строящихся домах «вымывается» дешевое жилье. Это естественно: при ограниченном количестве площадок застройщики стремятся возводить на них более дорогостоящие объекты, потому что строить дешевые дома на дорогой земле невыгодно: ведь часть квартиры – это всегда часть цены за землю».
Принципы сегментации. На квартиры бизнес-класса существует в Москве вполне оформившийся и стабильный спрос. Таким образом, причин для строительства экономичного жилья все меньше.

Сегодня сегментация недвижимости – это, в основном, вопрос позиционирования, маркетинга. «В целом, к бизнес-классу относятся монолитные дома, расположенные в хороших районах с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой, – говорит директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. – Обычно это здания повышенной комфортности, то есть выстроенные по индивидуальным проектам из качественных материалов с применением современных технологий. Обязательно наличие свободной планировки квартир, высоких потолков (2,8–3 метра) подземного гаража, огороженной придомовой территории. Количество машино-мест в гараже и наземной парковке должно совпадать или превышать количество квартир минимум в полтора раза».

В доме, носящем гордое звание «проект бизнес-класса», непременно должна быть охрана, система видеонаблюдения. В последнее время очень много внимания уделяют архитектурным достоинствам дома, тогда как раньше об этом задумывались, в основном, потенциальные покупатели квартир сегмента «премиум».

Лучше меньше, да лучше. Площади такого жилья составляют сегодня в среднем 70 кв. метров (однокомнатные), 90 кв. метров (двухкомнатные), 100 кв. метров (трехкомнатные) и 150 км. метров (четырехкомнатные). «Одной из самых заметных тенденций последних лет на рынке жилья бизнес-класса стало уменьшение доли больших (от 300 квадратных метров) площадей, – говорит Михаил Гороховский. – Существенно подорожал квадратный метр, и слишком высокой стала сумма сделки по покупке больших квартир в сегменте бизнес-класса, они перестали пользоваться спросом».

Тем не менее в таких квартирах, в отличие от эконом-жилья, предусмотрены большие нежилые помещения: коридоры, ванные комнаты и санузлы (в многокомнатных помещениях их несколько), гардеробные. Отдельно разрабатывается дизайн мест общего пользования – лифтов, подъездов.

«Бизнес» в развитии. Московская недвижимость по своему качеству не дотягивает до европейских аналогов. Пожалуй, исключением из этого правила являются лишь элитные дома, расположенные в центре столицы. «Но и представления о бизнес-классе с каждым годом эволюционируют, – говорит коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов. – То, что активно применялось в элитной недвижимости, сегодня считается нормой для бизнес-класса: панорамное остекление, несколько санузлов, гардеробные, увеличиваются показатели по энергоснабжению и инженерии». Однако пока застройщики не уделяют достаточно внимания социальной однородности района, в котором возводится дом бизнес-класса. Он запросто может стоять посреди бараков. А ведь жильцы вынуждены будут ходить в те же магазины, что и люди из соседних домов – не всегда социально благополучные граждане. Важно и то, что школы, детские сады, поликлиники в таких районах тоже на всех общие. Желание жить среди «своих», то есть людей того же социального статуса – не прихоть и не каприз: смешение не доставляет удовольствия и не прибавляет комфорта ни жильцам новых домов, ни владельцам квартир в старых. Цивилизованный европейский рынок недвижимости, например, очень чутко реагирует на такой неблагоприятный «микс»: если появляется информация о том, что в районе, застроенном качественными домами, планируется возводить социальное жилье, владельцы квартир стараются как можно скорее продать свои площади и уехать в другой район. Очень существенно сказывается близость дешевых квартир на цене недвижимости во всем квартале.

Цены. Средняя цена квадратного метра в новом доме бизнес-класса составляет $5 тыс. (на вторичном – минимум на 15% больше). «В 2007 году в связи со снижением темпов роста цен на недвижимость сократилась доля инвестиционных квартир, – объясняет Юрий Синяев. – Сейчас жилье приобретают в основном для собственного проживания – это заставляет девелоперов и риэлторов предлагать более качественные варианты. Популярными становятся объекты с отделкой под ключ в сегменте наиболее дорогого бизнес-класса». С приходом осени спрос на жилье активизировался: многие из тех, кто ждал понижения цен, увидев, что они тронулись вверх, вышли на рынок и сделали покупки. По мнению экспертов, имеющееся предложение спрос не удовлетворяет.

Алексей Малый, президент Академии современного строительства:
– К дефициту высокопрофессиональных строителей и инженеров. Из стройиндустрии ушли в другие сферы многие профессионалы, и сейчас их нехватка стала остро ощущаться. Мало того, что стройматериалы и стройтехника у нас выпускается низкого качества, так еще и стройкой руководят более 85% людей, не имеющих квалификации строителя.
Владимир Гамза, председатель совета директоров Агрохимбанка:
– К эффективному развитию экономики России. Строительный бум потянет за собой огромное количество развивающегося бизнеса и потребительского рынка. Ведь человек, купивший квартиру, захочет не только ее отремонтировать, но и купить в нее новую мебель, технику и другие предметы обихода. Поэтому строительный бум надо всячески поддерживать.

Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России:
– А у нас нет пока никакого строительного бума – есть только небольшой рост, который привел к диким ценам на жилье и стройматериалы и к резкому снижению желающих купить жилье. Это создает опасность, что квартиры в новостройках будут не востребованы, дольщики станут требовать жилье, а банки – возврата кредитов. Все это может привести к обвалу строительного рынка.

Виктор Данилов-Данильян, директор Института водных проблем:
– Однозначного ответа здесь нет. С экономической точки зрения, строительный бум даст позитивное развитие экономики страны: создаст новые рабочие места, увеличит производство материалов. А с экологической – это приведет к еще большим негативным последствиям: увеличится загрязнение водных объектов и усилится захламление земель.

Владимир Ресин, первый заместитель мэра Москвы:
– Упадут цены на жилье. А при снижении цен жилье становится более доступным, и этот фактор может дать толчок к очередному строительному буму. Это поможет быстрее решить программу «Доступное жилье».

Валерий Шанцев, губернатор Нижегородской области:
– Несмотря на большое количество негативных процессов внутри системы, повышение спроса приведет и к развитию всего строительного комплекса. Повысится ответственность от застройщика до риэлтора. Да и народ научится делать правильный выбор – не ставя во главу угла только низкую цену. Этот как в семье – у супругов есть разногласия, но жить так или иначе им вместе.

Мир не испытывает недостатка в элитных жилых комплексах. Поэтому девелоперы, задумывая новый проект, должны учитывать самые актуальные потребности капризных покупателей. «Мы просто увидели нереализованный спрос и заняли пустующую нишу» — так объясняет идею реализации проекта жилого корабля Four Seasons Ocean Residences Дэнни Уорман, старший вице-президент компании Echo Partners. Апартаменты на судне, совершающем кругосветное путешествие по морям и океанам, будут покупать самые успешные и самые современные «граждане мира».

Биография

Старший вице-президент компании Echo Partners Дэнни Уорман работает на рынке недвижимости уже более 15 лет. Он имеет степень MBA Гарвардской школы бизнеса и диплом бакалавра делового администрирования со специализацией “финансы” Техасского университета (Остин). Уорман – потомственный риэлтор; карьерный путь начал, работая в семейном девелоперском бизнесе в Мехико. Занимал должность вице-президента компании Credit Suisse First Boston’s Private Client Services Group и вице-президента компании Deutsche Bank’s Real Estate Investment Banking Group. В компании Echo Partners – с 2005 г. Богатый опыт Уормана на рынке недвижимости и в сфере инвестиционного банкинга стал определяющим при назначении его на должность директора по продажам и маркетингу проекта Four Seasons Ocean Residences. В настоящее время Уорман управляет финансовой стороной проекта и регулирует отношения с партнерами и риэлторами во всех странах мира.

Компания BV International Holdings

– совместное предприятие компаний Ocean Development Group и Echo Partners (является аффилированной структурой одного из крупнейших во Флориде финансовых холдингов Bayview Financial). Активы компании составляют свыше $10 млрд, а в девелоперские проекты инвестировано около $1,5 млрд. Холдинг Ocean Development Group представляет собой команду ветеранов корабельной индустрии, суммарный опыт которых в судостроении, управлении судами и развитии новых технологий составляет более 100 лет. Холдинг сыграл определяющую роль в процессе образования целого ряда компаний, специализирующихся в сфере кораблестроения и круизов, – Royal Caribbean Cruise Line, Norwegian Cruise Line, Disney Cruise Line, Royal Viking Line, Premier Cruises, Kloster Cruises, Royal Cruise Line, American Classic Voyages, Fred Olsen lines, Sea Goddess Cruises, Aloha Pacific Cruises, Renaissance Cruises и The World of Residensea.

Жилое судно Four Seasons Ocean Residences

развивает скорость 18,5 узла. Управлять судном будет известная 5-звездочная гостиничная сеть Four Seasons. По предварительным данным, инвестиции в корабль водоизмещением 42 500 т составили $337 млн. Корабль сможет вместить до 420 человек, однако оптимальная загрузка – 200-250 человек. Общественные пространства на судне разнообразны – это и внушительное лобби с декоративным водопадом и роялем, небольшое казино, бильярдные, театр на 70 мест, предназначенный не только для просмотра кинофильмов и спектаклей, но и для проведения всевозможных мероприятий. На борту яхты будет оборудован многофункциональный центр Four Seasons SPA & Wellness Center площадью 10 000 кв. м, в состав которого войдут салон красоты полного цикла и помещения для занятий фитнесом и аэробикой. На яхте будут функционировать медицинский центр, клуб для подростков и детская игровая комната.

Когда и кому впервые пришла идея реализации проекта Four Seasons Ocean Residences?

Мы увидели, что на рынке есть такая потребность. Так пришла идея продавать резиденции на корабле, который будет весь год совершать кругосветное путешествие. Мы решили реализовывать проект в партнерстве с одним из ключевых игроков гостиничного рынка. Первые, о ком мы подумали в этой связи, — Four Seasons Hotels & Resorts. Это высший уровень качества, превосходное обслуживание и внимание к деталям.

Были другие варианты на случай, если Four Seasons откажется?

C самого начала Four Seasons обеими руками поддержала нашу идею. Нам очень повезло с таким партнером, у нас установились прекрасные отношения.

Когда начнется строительство яхты?

Планируется начать его в I квартале 2008 г. и завершить к лету 2010 г. У нас заключен контракт с финской компанией Aker Finnyards. Поэтому премьера нашего корабля состоится в Хельсинки.

Несколько цифровых характеристик: размер яхты, размеры резиденций?

Длина судна составит около 220 м, на борту будет 112 апартаментов-резиденций самых разных размеров — от 74 (апартамент с одной спальней) до 730 кв. м (3-этажный пентхаус с четырьмя спальнями). Все комнаты каждой из резиденций на нашей яхте имеют естественное освещение, из каждой спальни и гостиной можно выйти прямо на террасу (в каждой резиденции как минимум одна терраса).

Какими правами на собственность будут обладать покупатели недвижимости на яхте?

Недвижимость будет находиться в полном владении покупателей на основании контракта leasehold сроком на 50 лет.

Ваш проект уникален на рынке недвижимости или подобные разработки встречались ранее?

Лично мне известен еще один проект, реализованный в 2002 г. Однако наш проект уникален тем, что впервые девелоперы выступают в ассоциации с одной из ведущих гостиничных сетей. Другое наше отличие в том, что мы продаем резиденции на корабле (яхте). Люди будут владеть этой недвижимостью так же, как они владеют землей, резиденциями или квартирами в кондоминиумах. Будет образовано «жилищное товарищество собственников на воде».

Кто выполнил архитектурный проект яхты?

Мы работали с архитектурным бюро Tillberg Design (Форт-Лодердейл, Флорида). Эта компания имеет богатый опыт именно в области дизайна яхт, и недавно ее сотрудники выполнили проект Queen Mary II.

Что можно сказать о внутреннем дизайне резиденций?

Поскольку наша компания работает в ассоциации с Four Seasons, все резиденции были спроектированы с тем, чтобы удовлетворять стандартам, принятым в этой самой люксовой гостиничной сети.

Будьте корректны: «одной из самых люксовых»…

Все-таки мы считаем, что это самая люксовая гостиничная сеть. Это высочайшее качество внутренней отделки помещений. Резиденции полностью меблированы, кухни оснащены самым новейшим оборудованием.

Яхта будет в пути круглый год или планируются остановки?

Яхта будет путешествовать весь год, уже известно предварительное расписание стоянок яхты на два года вперед. Оно весьма разнообразное — владельцы резиденций смогут посетить города в самых разных климатических зонах, включая районы Крайнего Севера. В среднем яхта будет находиться у причала до 250 дней в году. Жильцы и их гости смогут не только посмотреть мир, но и побывать в экзотических местах, таких как Амазонские острова или Антарктика.

Смогут ли владельцы яхты передавать свое право пользования третьим лицам?

Владельцы резиденций смогут принимать определенное количество гостей в год.

Число гостей зависит от площади резиденции?

Да, если они будут жить в той или иной резиденции, число гостей будет пропорционально ее площади.

Сколько стоит такое оригинальное элитное жилье?

Цены варьируются от $3,9 млн за резиденцию с одной спальней до $39-40 млн за 3-этажный пентхаус.

Не могли бы вы назвать имена знаменитостей, которые уже приобрели у вас резиденции?

К сожалению, не могу. Мы уважаем приватность всех без исключения покупателей «океанической недвижимости». Когда покупатель сочтет нужным огласить свое имя, мы, конечно же, с удовольствием проинформируем вас об этом.

Как вы охарактеризуете типичного покупателя океанических резиденций?

В первую очередь это очень успешные люди, подлинные профессионалы своего дела. Я бы сказал, что это люди, находящиеся на самом верху социально-экономической пирамиды у себя на родине.

Среди них есть чиновники?

По уже озвученным причинам воздержусь от ответа на этот вопрос.

А русские покупатели у вас есть?

Мы определенно заинтересованы в русских покупателях.

Но сделок пока еще не было…

Это наш первый день в России, но мы чрезвычайно оптимистично настроены в отношении российских покупателей. Они проявляют большой интерес; мы уже провели несколько успешных переговоров с потенциальными покупателями наших резиденций.

Если реализованный вашей компанией проект будет успешным, вы планируете создать сеть подобных суперэлитных жилых комплексов, курсирующих по воде, в ближайшие 5-10 лет?

Вначале мы сконцентрируемся на этом проекте. Возможно, впоследствии мы захотим создать несколько таких яхт, но сейчас нам надо успешно реализовать данный конкретный проект — Four Seasons Ocean Residences.

Вы не задумывались о возможных негативных последствиях существования «товарищества на воде» — довольно много людей под одной крышей, которые месяцами живут бок о бок в одном большом, но ограниченном пространстве? Вынужденно ограниченное общение может привести к конфликтам…

Я с вами не согласен, атмосфера на яхте сродни наземному элитному жилому комплексу. Практически ничем не отличается.

Но ведь есть же специфические трудности!

Думаю, что их не будет. Просторные резиденции, огромная яхта… К тому же владельцы и их гости всегда вольны покинуть борт судна в любое удобное для них время… Как я уже говорил, яхта находится на причалах около 250 дней в году. Так что, думаю, опасаться нечего.

Несколько слов об инфраструктуре яхты…

На судне будут функционировать знаменитое SPA Four Seasons, оснащенное в соответствии с самыми передовыми технологиями и новейшими оборудованием, фитнес-центр, беговая дорожка, площадка для искусственного гольфа. Кроме того, у нас будут работать четыре ресторана, магазин для гурманов и супермаркет. Так что вы сможете купить продовольствие из самых разных стран мира — овощи, лобстеров, стейки и даже икру — и приготовить трапезу дома. Или, если самому готовить не хочется, вызвать одного из шеф-поваров Four Seasons, который приготовит для вас прямо у вас на кухне. Кроме того, на борту нашей яхты будет функционировать консьерж-служба. Ее сотрудники помогут организовать путешествия и экскурсии (в том числе и вертолетные), турниры по гольфу и даже билеты на концерты. Инфраструктура будет постоянно расширяться и за счет того, что, например, сегодня утром вы можете бежать трусцой по Парижу, а завтра или через пару дней — по Монте-Карло. На борту яхты будет функционировать прекрасный бассейн; владельцы и гости яхты смогут заниматься такими экстремальными видами спорта, как подводное плавание и катание на водных лыжах. На борту корабля будут работать казино, театр. Для тех, кто захочет постоянно контролировать свой бизнес, будет функционировать бизнес-центр, оснащенный переговорными комнатами и оборудованием для видеоконференций.

Думаю, что резиденции на вашей яхте будут пользоваться спросом не только у потенциальных и реальных покупателей, но и у тех, кто просто хочет примерить на себя подобный образ жизни.

Недвижимость на нашей яхте можно купить, а владельцы резиденций в соответствии с правилами, регламентирующими гостеприимство на яхте, могут пригласить к себе энное количество гостей. Но мы не предоставляем широким массам возможность провести на яхте несколько дней. У нас эксклюзивное общество.

Владельцы резиденций смогут сдавать их в аренду?

На сегодня официальной программы сдачи недвижимости на яхте в аренду не существует. Однако владельцы могут сами, в частном порядке, сдавать в аренду резиденции сроком не менее месяца.

Вы говорили о фейс-контроле на яхте, проходят ли его те, кто хочет купить резиденцию? Как подбирается «эксклюзивный контингент»?

Да, для потенциальных владельцев резиденций проводится проверка на отсутствие связей с преступным миром, позволяющая удостовериться в чистоте происхождения денежных средств.

Занял ли данный проект центральное место в деятельности вашей компании или она продолжает заниматься и другими?

Лично я полностью сфокусировался на проекте Four Seasons Ocean Residences, но наша компания в целом ведет и другие проекты.

Это ваш первый проект в недвижимости или вы и раньше работали на этом рынке?

Мы, я имею в виду нашу семью, известные девелоперы, ведущие проекты в самых разных регионах США, начиная с Майами и кончая Бостоном. Наши партнеры, компания Ocean Development Group, ничуть не менее известны на рынке круизов и судостроения. Суммарно у нас получается свыше 100 лет профессионального опыта!

Что привело вас в недвижимость?

Это было так давно, что не помню. (Смеется.) Я работаю на рынке недвижимости уже более 15 лет.

И вы получали специальное образование по недвижимости?

У меня диплом MBA Гарвардской бизнес-школы. Как я уже говорил, я занимаюсь недвижимостью уже давно — начал с девелопмента, в рамках семейного бизнеса, а затем я увлекся банковскими инвестициями в недвижимость и частным финансированием, работал в структуре Deutsche Bank. В компании Echo Partners я работаю около двух лет. Так что у меня богатый опыт. Мои партнеры и моя компания — все они на протяжении ряда лет связаны с недвижимостью.

Ваши дети тоже станут риэлторами?

Пусть сами решают, что им делать!

Москоммерцбанк начал заниматься ипотекой в 2005 г. К 2007 г. он стал третьим банком в столице по объему выданных ипотечных кредитов вслед за Сбербанком и «ВТБ 24». Еще в начале июля этого года руководство банка, празднуя придуманный им же День ипотекаря, рапортовало о планах нарастить ипотечный портфель с $1 млрд до $2 млрд в самые кратчайшие сроки. Уже в конце августа банк объявил о снижении темпов выдачи кредитов и повысил ставки для неблагонадежных заемщиков. О том, почему это произошло и как банк намерен работать в дальнейшем, мы беседуем с Альбертом Хисаметдиновым, первым заместителем председателя правления Москоммерцбанка.

Биография

Альберт Хисаметдинов родился 8 июня 1967 г. в Ульяновске. В 1990 г. окончил МГТУ им. Баумана. В 1998 г. получил экономическое образование в Ульяновском государственном университете. В 2003 г. получил диплом МВА в Высшей школе международного бизнеса Академии народного хозяйства при правительстве РФ (Москва). Опыт работы в банковской и инвестиционной сфере – свыше 14 лет. До КБ “Москоммерцбанк” работал в Городском ипотечном банке (2003–2005 гг.), КБ “ДельтаКредит” (2001-2003 гг.) и др. Достижения: в 1987 г. получил авторское свидетельство в области лазерных гироскопов. Хобби – изучение новой хронологической теории исторических событий.

КБ “Москоммерцбанк”

основан в 2001 г. Является стратегическим партнером Казкоммерцбанка (Казахстан) в РФ. Казкоммерцбанку принадлежит 52,11 доли в УК Москоммерцбанка. Стратегическое направление – розничный бизнес. Банк занимает 3-е место в рейтинге крупнейших ипотечных банков с объемом ипотечного кредитного портфеля свыше $1 млрд (29,2 млрд руб. по состоянию на 1.07.2007). По темпам роста кредитного портфеля банк занимает 1-е место (“РБК-рейтинг”). Банк ведет крупные корпоративные проекты, занимается кредитованием малого и среднего бизнеса, факторинговыми операциями.
По данным “Интерфакс-ЦЭА”, на 1 апреля 2007 г. Москоммерцбанк входил в топ-50 российских банков по основным финансовым показателям (49-е место).
По данным на 1 сентября 2007 г., кредитный портфель по МСФО составил $1616 млн, из них корпоративные кредиты - $350 млн, розничные кредиты – $1266 млн. Активы банка составили $1945 млн.

Москоммерцбанк буквально ворвался на рынок ипотеки, развернув активную кампанию по привлечению клиентов. Почему была выбрана такая стратегия — быть максимально лояльным к заемщикам?

В 2005 г. было принято решение развивать розничное кредитование. В октябре 2005 г. я пришел работать в Москоммерцбанк заместителем председателя правления, курирующим розничный бизнес банка, отработав в Городском ипотечном банке и «ДельтаКредите». Было решено захватить определенную нишу — а именно ипотеку. В остальных нишах розничного кредитования была высокая конкуренция, а в сегменте потребкредитования уже тогда существовала большая просрочка. В итоге, использовав методологию специализированных ипотечных банков, на базе универсального банка мы решили развивать в первую очередь ипотечное направление. В Москоммерцбанке был создан департамент розничного бизнеса. Клиентам предлагаются и потребительские, и автокредиты, но в основном мы работаем как ипотечный банк.

Какое соотношение ипотечных и потребительских кредитов в портфеле банка было, когда вы начинали, и сейчас?

В 2005 г. вообще не было потребительских кредитов, за исключением нескольких, выданных сотрудникам банка и корпоративным клиентам. В декабре 2005 г. мы выдали три ипотечных кредита и семь автокредитов — с этого все началось. Банк открыл ипотечный центр в Москве. Сейчас практически все московские офисы (шесть из семи) работают на погашение кредитов. Первое, с чем мы столкнулись при таком бурном росте, — это сложности с погашением кредитов. Но мы эту проблему быстро решили, построив семь офисов, которые работают семь дней в неделю по 12 часов в день. Люди ведь обычно в последний момент вспоминают, что им надо внести очередной платеж, бегут в банк, а там очереди. Сейчас очереди еще есть, но не такие, как раньше.

Сейчас люди стремятся расплатиться с банком заранее?

Такая тенденция существует. Мы проанализировали, сколько заемщиков так поступает, — их немного. Примерно 0,5% людей приносят деньги в банк заранее. Остальные предпочитают платить или за пять дней до обозначенного срока, или пять дней спустя его.

Вы решили в 2005 г. занять ипотечную нишу, потому что сочли, что конкуренция здесь небольшая?

Она была небольшая. Работая в Городском ипотечном банке и «ДельтаКредите», я понял, что мы что-то неправильно делаем с точки зрения продаж. Мне было очевидно, что ипотечный банк должен удовлетворять посредника на рынке, а не конечного заемщика. Вы же, когда квартиру покупаете, в банк не идете — он квартирами не торгует, — вы идете к риэлтору, который подберет вам несколько вариантов. Поэтому Москоммерцбанк сосредоточился исключительно на работе с риэлторами. И рекламная кампания у нас была имиджевая — объявить о выходе на рынок. Мы на нее потратили $0,5 млн в 2006 г., а выдали кредитов на $600 млн.

Получается, что такая стратегия себя оправдала и вы набрали большой ипотечный портфель. Насколько качественный?

Можно долго муссировать тему, что мы кредиты «только мертвым не выдавали» — так про нас говорили на рынке, но посмотрите на сделки банка по секьюритизации. Два международных рейтинговых агентства — Moody's и Fitch, оценив качество ипотечного портфеля, присвоили нам высокий рейтинг.

Если вы будете впрямую сравнивать показатели по нашим сделкам, за исключением прайсинга [определение стоимости ценной бумаги], то они одних из лучших в России, если не лучшие. Но мы попали на начало кризиса, поэтому прайсинг для нас стал выше. В нас поверили два международных агентства, и это достойный ответ нашим критикам.

А чем вы тогда объясните такую критику?

Наши критики кредиты выдавать не умеют. Можете это написать, я за свои слова отвечаю.

На московском рынке никто, кроме Москоммерцбанка, не умеет выдавать кредиты?

Все остальные выдают, а мы вот взяли, стартанули, рынок захватили. Мы удовлетворили посредника на рынке, а у него простая потребность — скорость принятия решения о сделке, скорость выдачи денег.

Мы не платим комиссионных брокерам, мы никому не даем преференций в отличие от других банков, которые снижают комиссии, ставки или впрямую платят посредникам. Я всегда был и остаюсь самым ярым противником платы риэлторам за привод клиентов. Это несравнимые вещи, зачем платить 5000-10 000 руб., когда риэлтор на сделке зарабатывает несколько тысяч долларов?

Деньги лишними никогда не бывают…

А что это банку дает? По этой причине мы не работаем с четырьмя самыми крупными московскими агентствами недвижимости.

Почему?

Рассказываю почему. Не буду называть агентство, весной этого года разговариваю с его гендиректором. Он мне говорит: вы нам даете преференции, мы вам даем гарантированный объем. Я спрашиваю: сколько? Они обещают $80 млн в год. Я отвечаю: мы в месяц делаем $100 млн. Так что мне ваши $80 млн не нужны. Я ведь вам должен буду заплатить, а гарантий, что вы приведете хороших заемщиков, у меня нет. Поэтому мы будем работать так, как работали.

Официально мы не сотрудничаем, неформально клиентов к нам их риэлторы приводят. У нас достаточно широкая и интересная для любого агента продуктовая линейка.

Но эта успешная стратегия была недавно вами пересмотрена. Вы притормозили и уже не говорите о том, что в ближайшее время нарастите ваш портфель до $2 млрд выданных кредитов. Почему так произошло?

Извечный риск ипотечного бизнеса в том, что отсутствует фундаментальный спрос на бумаги, обеспеченные этими активами. И в июле этого года мы это в полной мере ощутили.

Но вторичного рынка ипотечных бумаг в России, мне кажется, по-прежнему как не было, так и нет.

Рынок есть, но за границей. В России его еще очень долго не будет, так как закон, который у нас написан («Об ипотечных ценных бумагах». — «Ведомости»), — это неинтересный закон. Не знаю, как по нему можно жить, — мы не можем. Миллиардный бизнес у нас будет развиваться, только если деньги будут приходить из-за границы и там будут покупать наши бумаги. Посмотрите на рынок облигаций: где занимают больше — в России или за границей? Очевидно, что за границей: там и денег больше, и они дешевле.

Поэтому, когда случился этот кризис (в США. — «Ведомости»), это затронуло и Россию.

В Москоммерцбанке кредитов subprime очень мало — менее 5%, все остальные — prime-кредиты с подтвержденной платежеспособностью клиентов и всеми необходимым документами и нашим анализом. Нас это задело, и сильно, потому что рынок реально молодой: мы разместились почти на 1% дороже, чем рассчитывали, поэтому Москоммерцбанк поднял ставки от 0,5% до 1,5% по разным продуктам, сохранив, однако, прежние расценки для тех заемщиков, которые могут все доходы подтвердить официально.

Скорость принятия решения по выдаче кредита мы не изменили. Хотя мы сейчас пересматриваем некоторые решения по заемщикам, проверяя еще раз достоверность информации. Чтобы не было недопонимания, я объясняю. Мы даем уведомление, что мы готовы выдать кредит на такую-то недвижимость, но все равно существует определенный временной лаг. По некоторым продуктам, пока сделка регистрируется, залог на недвижимость на какое-то время регистрируется в нашу пользу. За это время может прийти еще какая-то информация, мы же клиентов мониторим. И мы узнаем, что у него появилась просрочка в другом банке. Разве мы не вправе изменить решение?

В конце лета у нас было больше отказов, чем раньше. Что-то не понравилось нашим партнерам — ипотечным брокерам. И они решили сказать, что мы закрыли кредитный рынок. Но Москоммерцбанк кредиты выдает. За август мы выдали ипотечных кредитов на $72 млн. Найдите еще хотя бы два таких банка, кроме «ВТБ 24» и Сбербанка.

Да, мы ужесточили процедуру, но в документах это изначально было указано: банк имеет право отказать в кредите. Сейчас мы еще больше ее ужесточаем в плане проверки достоверности информации. Теперь кредитные бюро работают гораздо продуктивнее, информацию можно и найти, и проверить. На начало сентября у нас было 20% отказов по первому уведомлению, сейчас — 40%. Мы ничего страшного в этом не видим. Если посмотреть статистику банка с начала нашей деятельности, то из 100 поданных заявок у нас и раньше выдавалось 25 кредитов. Другие банки говорят, что они из 100 заявок 80 кредитов выдают, ну и слава богу.

Да и недвижимость за два года подорожала. И те люди, которые два года назад могли ее купить, сейчас даже по ипотеке не купят.

Как ни странно, наша статистика (из 100 заявок 25 кредитов) за это время особо не менялась. Я не знаю почему. Но исходя из этого я не вижу ничего страшного, что мы вместо 20 клиентов откажем 40 в начале пути. Да, объем выдачи у нас сократится, согласен. Ставки мы подняли в августе, но заявок у нас меньше не стало.

Ваша региональная стратегия останется неизменной или будет пересмотрена?

Наша работа в регионах не изменилась. У нас сейчас семь филиалов в России — это большие офисы, рассчитанные на ведение розничного бизнеса. Везде команда нанимается, ремонт проводится. В этом году мы открыли филиалы в Калининграде, Челябинске, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Перми. На подходе у нас Омск, Тюмень, Ростов-на-Дону, есть планы на Сочи. В Питере и Волгограде мы работаем с прошлого года.

В большинстве регионов России в прошлом году цены на недвижимость росли бурно. Так же бурно стала развиваться ипотека. Какая ситуация там сейчас? Интерес к ипотеке по-прежнему растет?

На мой взгляд, он еще долго будет расти, спрос огромный. Строительство там тоже развивается. А цены на недвижимость такими темпами, как в 2006 г., я думаю, расти уже не будут. С 2008 г. она будет дорожать вровень с инфляцией, не больше.

Вы можете сравнить работу ваших филиалов? Каким-то больше довольны, каким-то — меньше?

Санкт-Петербург для нас тоже столица. Поэтому местный филиал мы не сравниваем с другими. Очень хорошо работает калининградский филиал, там хорошая команда, они сейчас уже почти вышли на плановую производительность. По плану развивается Волгоград.

Когда мы выходим на региональный рынок, мы предлагаем ему только долларовый ипотечный продукт. Нам сразу говорят, что это невозможно и в регионах нужны рубли. Мы отвечаем: поработайте с нами, будете и долларовые кредиты продавать. Так и происходит. Вот меня порадовало письмо от риэлторов из Волгограда, которые признались, что не думали, что у них доллары пойдут, но — пошли.

В регионах вы ощущаете конкуренцию в сфере ипотеки? Если да, то с кем?

Для меня конкуренция — это когда у меня клиент сидит в очереди, а тут ему звонят из крупного госбанка и говорят, что дадут ему лучшие ставки, и клиент уходит.

Но крупные госбанки, например «ВТБ 24», действительно лучшие ставки дают.

Да. Но с начала этого года у Москоммерцбанка тактика поменялась: заемщик получает одинаковый процент и на 5-, и на 25-летний срок кредита. Мы нашими продуктами дали рынку понять следующее: белые и пушистые клиенты пусть идут за краткосрочными кредитами и низкими ставками в «ВТБ 24». У нас кредиты выдаются на срок до 30 лет, мы видим, что их берут все более широкие слои населения, даже те, которым раньше ипотека была недоступна.

На какого заемщика вы сделали ставку?

Который будет кредитоваться долго. На сроки 25-30 лет у нас ставки абсолютно рыночные.

Это длинные сроки. А ставки по ипотеке постепенно уменьшаются. Но те люди, которые к вам идут, из тех, кто не сообразит, что можно перекредитоваться или еще что-то сделать, чтобы уменьшить выплаты.

На 25-30 лет у всех банков ставки практически одинаковые, если вы обратите внимание. Смысла нет.

Чем вы тогда привлекаете «широкие слои» клиентов? Это исключительно заслуга брокеров?

Клиентов привлекают риэлторы. Они говорят клиенту: у тебя есть на выбор. Например, в банке Х такие-то условия, комиссии поменьше, ты можешь пойти туда, но мы не гарантируем, что ты получишь кредит на этих условиях. А если тебе нужно получить решение за 24 часа, то есть Москоммерцбанк. Риэлторы же, я так подозреваю, не эксклюзивно услугами нашего банка пользуются. Они заявку в 2-3 банка посылают, получают какие-то ответы.

Мне кажется, что такая упрощенная процедура и дала возможность вашим критикам говорить, что вы чересчур лояльны к заемщикам и берете тех, кого не берут другие банки.

Нет. Вы посмотрите с позиции риэлтора. Вот он привел к нам плохого заемщика, которого другой банк не взял. Мы его быстро рассмотрели. Мы не выдали кредит, но мы об этом быстро сказали. Другому банку все равно неделя на это потребуется. Потом к риэлтору приходит белый и пушистый клиент. Риэлтор ему говорит: в Москоммерцбанке заявку рассматривают 24 часа, а в другом банке — неделю. С непонятным исходом. В Москоммерцбанке кредит дороже, но сделка быстрее пройдет, чем в банке Х, и у тебя квартира быстрее появится. Клиент может и туда и туда заявку подать. В нашем случае он будет ждать гораздо меньше. А ведь квартира может уйти. Риэлтор сам начинает нас рекламировать. С Москоммерцбанком он свои $2000 от клиента возьмет за один день, а с банком Х пусть $2200 (с учетом комиссии), но за неделю. Поэтому риэлтор приведет всех клиентов сюда, здесь ему удобнее. Поэтому у нас весьма солидный портфель по сделкам, с белыми и пушистыми в том числе.

Количество просрочек и невозвратов в Москоммерцбанке растет?

Естественно, портфель стареет. Сейчас их число — в пределах 1,5% от остатка ссудной задолженности.

Это мало. Вы думаете, их число будет увеличиваться?

Почему вы думаете, что у человека, который получает серую зарплату, поведение должно быть другое, чем у того, кто получает белую? Мне импонируют даже те люди, которые серую зарплату получают.

Почему?

Потому что белые клиенты приходят и требуют лучших условий. Мы их посылаем — в банк Х.

Вы развиваете корпоративную ипотеку?

Вообще нет ни одного такого клиента. Нет текущих корпоративных программ. Хотя есть две компании — East Capital и «Москоммерцлизинг», сотрудников которых мы кредитуем на внутрикорпоративных условиях. Но эти компании, условно говоря, входят в нашу группу, и количество заемщиков минимальное.

Мы рассчитываем на массовый рынок, а не на какой-то узкий клиентский сегмент. У нас был один корпоративный клиент, который хотел, чтобы мы прокредитовали 80% сотрудников компании под низкую ставку, под их гарантии и т. д. А зачем нам низкая ставка, если мы на рынке можем найти клиентов под нормальную ставку? Корпоративное кредитование обычно кончается тем, что только топ-менеджмент получает кредит под низкий процент. А если банк будет кредитовать 80% сотрудников, получится, что он будет работать не на конкретного клиента, а на компанию, в которой он работает. Зачем это банку?

Наша философия — ориентироваться на массового клиента, не давая при этом массовой рекламы. У других банков сумасшедшие рекламные бюджеты, я не понимаю, куда их акционеры смотрят, когда такие деньги выбрасываются на ветер.

Но массовый заемщик, мне кажется, до сих пор не до конца понимает, что такое ипотека. Да и квартиру он может выбрать на сайте банка, где планирует взять кредит.

Может. Но 80% все равно пойдут к риэлтору. Причем к знакомому.

Каков у вас сейчас средний размер выдаваемого кредита?

Он соответствует стоимости 2-комнатной квартиры — примерно $175 000.

Максимально сколько выдаете?

$2 млн на покупку недвижимости. Это отличный продукт — риэлторы сами его хотели, по нему нулевая просрочка.

И много таких клиентов?

Не очень много. В портфеле Москоммерцбанка таких кредитов примерно на $50 млн. Средний размер выдаваемого кредита — $1,2-1,3 млн. Человек 25-30 клиентов — просто супер. Платят повышенную ставку, согласились на пониженный коэффициент кредит/залог. Нам такие кредиты секьюритизировать даже не очень хочется, пусть на балансе висят. Такие кредиты берутся года на 2-3.

Откуда вы берете деньги на такое динамичное развитие бизнеса? Вы выпустили три займа, планируете еще выпускать?

Эти займы были на 9 млрд руб. Готовим еще. У нас в уставном капитале наконец-то зарегистрирован Казкоммерцбанк. Мы к концу года хотим получить на банк рейтинг и начать подготовку к международному размещению. То есть секьюритизация — это само по себе, но еще будем выпускать не обеспеченные [ипотекой] бонды.

Нам начинают предоставлять синдицированные кредиты, сейчас мы проводим переговоры, когда подпишем договор, тогда объявим. У международных инвестбанков интерес все равно есть.

Как вы сейчас оцениваете долю Москоммерцбанка на московском рынке ипотеки?

Сложно сказать. Но если мы занимаем 3-е место по выдаче ипотечных кредитов, наверное, процентов пять. Меня эта цифра не слишком волнует. Рост все равно по активам происходит.

Вы бы сами сейчас по ипотеке квартиру купили?

Да.

Взяли бы кредит в вашем банке?

Чтобы мне получить кредит в моем банке, нужно ждать решения совета директоров, процедура долгая. Придется идти в «ВТБ 24».

Не первый год в России продолжается спор, отменять или сохранять лицензии для строителей. Одни опасаются, что без лицензий подрядчики большинства российских строек станут неконтролируемыми, другие — что отмена лицензий приведет к монополизации отрасли, третьи утверждают, что либерализация строительного рынка неизбежна. В итоге в дискуссию оказались втянуты Госдума, президент и многочисленные лоббистские организации.

«Система лицензирования строительной деятельности в ее нынешнем виде не является панацеей от строительных бед. Она не может гарантировать высокого качества строительных работ. Учитывая, что каждый год выдаются десятки тысяч лицензий на осуществление строительной деятельности, обеспечить жесткий контроль над выполнением всеми лицензиатами всех необходимых требований практически невозможно. Однако при нынешней системе лицензирования регулирующие органы обладают мощным оружием воздействия на застройщика», — отмечает руководитель пресс-службы компании «Сити — XXI век» Сергей Лядов.

Deadline переносится

Согласно действующему законодательству контроль за строительной деятельностью компаний осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой), которое является федеральным органом исполнительной власти. Оно же выдает лицензии на осуществление строительной деятельности. По словам менеджера отдела управления проектами Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Виталия Тарасова, всего в России выдано 240 000 лицензий на строительную деятельность и «сотрудников лицензионной палаты не хватает, чтобы проверить каждую компанию на соответствие лицензионным требованиям».

В частности, по официальным данным, в 2006 г. Росстрой выдал свыше 72 000 лицензий, а в 2005 г. — 67 000. «Каких-либо особых проблем с получением лицензии участники строительного рынка, как правило, не испытывают, а лицензирующие органы превратились в кормушку для чиновников. Большинство компаний стремятся под каждый объект создать юридическое лицо, которое ликвидируется сразу после завершения строительства, и претензии предъявлять уже не к кому», — говорит Виталий Тарасов.

Несовершенство существующей системы лицензирования и общая тенденция отказа от лицензий в смежных отраслях, например в оценочной и риэлторской деятельности, привели к тому, что в Госдуму в 2003 г. был внесен закон о замене обязательного государственного лицензирования в строительстве саморегулированием. Соответствующие поправки в закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» депутаты долго не принимали, и срок отмены лицензий постоянно переносился. Поначалу лицензии предполагалось отменить уже к началу 2007 г., однако 15 января 2007 г. Владимир Путин специальным указом продлил действие лицензий до 1 июля 2007 г., затем, уже 28 июня 2007 г., депутаты Госдумы увеличили этот срок до 1 июля 2008 г.

«Вопрос по отмене лицензирования строительной деятельности обсуждается уже не первый год, не исключено, что срок отмены лицензий — 1 июля 2008 г. — не финальная дата, и вполне вероятно, что лицензирование строителей будет продлено еще на какое-то время. Во многом отсрочка отмены лицензий обусловлена тем, что система регулирования строительной деятельности несовершенна, приложения к закону о саморегулируемых организациях до конца не разработаны, кроме того, отсутствует соответствующая нормативная и правовая база, в этой связи нет возможности контролировать строительную деятельность должным образом», — отмечает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Два закона

Комитет Госдумы по собственности и Ассоциация строителей России разработали законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части замены лицензирования строительной деятельности», представленный парламентариям депутатом Виктором Плескачевским.

«Суть предлагаемых изменений состоит во введении в текст Градостроительного кодекса Российской Федерации представлений о саморегулируемых организациях как о полноценном субъекте градостроительных отношений с отдельными полномочиями по осуществлению регулирования профессиональной деятельности основных участников градостроительных процессов», — рассказывает директор правового департамента Ассоциации строителей России Александр Самойлов.

По его словам, предполагается разделить всех участников строительного рынка на три группы: изыскателей, проектировщиков и строителей, возложив на их саморегулируемые организации обеспечение ответственности за действия своих членов перед потребителями. Для того чтобы стать участником рынка, новая компания должна войти в саморегулируемую организацию, которая определяет общие критерии, которым должен отвечать участник инвестиционно-строительной деятельности. «Обязательным условием членства в саморегулируемой организации строителей является страхование гражданской ответственности за причинение ущерба третьим лицам, а также за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг», — рассказывает Александр Самойлов.

Однако, по его словам, законопроект предлагает также создать дополнительный механизм обеспечения ответственности — так называемые компенсационные фонды. Все члены саморегулируемой организации отчисляют часть прибыли в специальный фонд, и если кто-то из членов этой организации не выполнит свои обязательства, например не может достроить дом, то сумма ущерба, не покрытая страховыми выплатами, будет изъята из этого фонда. То есть члены организации собственными деньгами гарантируют качество выполняемых их коллегами работ.

«Комплекс этих механизмов и инструментов саморегулирования объективно устраняет проблему обманутых дольщиков, а его реализация неизбежно приведет к удалению со строительного рынка недобросовестных организаций», — считает Самойлов. По словам директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, «при такой организации солидарной ответственности потенциальные строители будут тщательно проверяться и недобросовестные участники строительного рынка будут отсеиваться, поскольку члены сообщества не заинтересованы в принятии на себя ответственности за некачественную работу таких компаний».

Однако в организации малого и среднего бизнеса «Опора России» посчитали иначе. Вице-президент этой организации Александр Кожевников обратился в ФАС со специальным запросом, в котором попросил антимонополистов внимательно прочитать новый законопроект. И в федеральном ведомстве согласились с его опасениями.

По мнению замглавы ФАС Андрея Цыганова, принятие этого законопроекта приведет к «монополизации региональных строительных рынков». Кроме того, считает чиновник, в документе отсутствует четкое определение саморегулируемой организации. Более того, может возникнуть ситуация, когда большинство членов саморегулируемой организации могут стать собственностью одного или нескольких крупных хозяйствующих субъектов, а те, в свою очередь, смогут контролировать все решения организации. В результате позиция ФАС была изложена организацией «Опора России» в официальном письме спикеру Госдумы Борису Грызлову.

Это не первое письмо, которое получил Борис Грызлов по поводу саморегулируемых организаций в строительстве. Дело в том, что Ассоциация строителей России также направила петицию спикеру нижней палаты парламента, только по поводу альтернативных поправок, предложенных Институтом экономики города и депутатом Госдумы Мартином Шаккумом. По мнению ассоциации, альтернативный законопроект «стал попыткой воспроизвести упраздненное лицензирование и усилить государственное вмешательство в строительную отрасль».

Так, авторы поправок предложили дополнить Градостроительный кодекс статьями, регулирующими техническую эксплуатацию построек. Их проект устанавливает основные правила эксплуатации зданий, а также вводит госнадзор за соблюдением всех предъявляемых требований, который должен осуществлять Ростехнадзор. В случае выявления нарушений ведомство получит право привлечь виновников к ответственности. Размер штрафа может достигать 100 МРОТ — для должностных лиц и ПБОЮЛ, а также 1000 МРОТ — для юридических лиц.

В случае же аварии владелец здания или организация, отвечающая по договору за эксплуатацию здания, должны в полном объеме возместить нанесенный гражданам ущерб.

Но несмотря на протесты лоббистских организаций, оба законопроекта будут рассмотрены депутатами Госдумы.

Pro et contra

Пока парламентарии спорят, как сформировать новые саморегулируемые организации, далеко не все участники строительного рынка согласны с самим фактом отмены лицензий. «Получается, что строительством сможет заниматься любой, даже не имеющий строительного образования. Наверное, никто не захочет лечиться у врача без диплома. Так и в строительстве — независимый орган должен подтвердить твою компетенцию», — говорит управляющий компанией «Альпенбау» Гернот Кламмер.

По словам директора по маркетингу группы компаний «Конти» Юрия Синяева, «если отменить лицензии, предложение может увеличиться за счет увеличения числа участников рынка, но в то же время могут появиться недобросовестные компании. Количественное увеличение с потерей такого важного критерия, как качество, сегодня недопустимо. Лицензирование должно быть сохранено как минимум до того времени, когда будут утверждены новые технические регламенты на проектные и строительно-монтажные работы».

Сходную точку зрения высказывает первый вице-президент группы компаний «ПИК» Артем Эйрамджанц. «Есть специальные виды работ, и это касается не только строительной деятельности, которые нуждаются в обязательном лицензировании. И в строительстве оно необходимо, так как в этой сфере существуют

серьезные риски. Мы в лицензировании видим не инструмент давления государства на строителей, а реальный механизм регулирования и контроля. Отмена лицензирования может привести к появлению фирм-однодневок и ухудшению качества строительства«, — говорит он.

Однако у отмены лицензий хватает и сторонников. «Цель законопроекта по отмене лицензирования строительной деятельности — не монополизировать рынок, а ввести ответственность профессионального сообщества за действия его конкретных участников и тем самым отсечь недобросовестные компании. Это должно снизить риски в строительной сфере. Но за все надо платить. Взносы в компенсационный фонд и обязательное страхование ответственности подрядчика при осуществлении своей деятельности будут дополнительными издержками для застройщиков, что приведет к увеличению цен на рынке недвижимости», — считают в «Сити — XXI век».

По словам генерального директора «МИАН-Девелопмент» Олега Рубина, «наличие лицензии как таковой ни в коем случае не гарантирует качества строительства и не защищает потребителя от некачественного исполнения работ, поскольку все зависит от грамотности работы службы заказчика и от квалификации подрядчиков. Поэтому отмена лицензирования повлияет разве что на сокращение бюджетных расходов, связанных с содержанием аппарата, управляющего лицензированием».

Кроме того, по его мнению, «одновременно с отменой лицензирования деятельности можно ожидать появления в законодательстве требований финансовых гарантий к подрядчикам, как это было сделано в случае с туристическими компаниями».

Активнее всего за отмену лицензирования высказывается Ассоциация строителей России. «Было бы странно, если бы бизнес выступал за сохранение административных барьеров и государственное вмешательство в экономику. Обязательно следует обратить внимание на то, что решение об отмене лицензирования было принято государством исключительно по своей инициативе, без какого-либо давления строительного сообщества, которое всегда относилось к лицензионной процедуре достаточно лояльно. Неэффективность и ненужность этой процедуры просто стала очевидна», — говорит Александр Самойлов.

Опыт, сын ошибок

Камнем преткновения в споре сторонников и противников лицензий является накопленный в мире и России опыт работы саморегулируемых организаций. Согласно проекту федерального закона № 348631-3 «О саморегулируемых организациях» таковыми «признаются созданные в целях саморегулирования на условиях участия, или членства, негосударственные некоммерческие организации, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности по признаку единства отрасли или рынка производимых товаров (работ, услуг) или объединяющие субъектов одного вида профессиональной деятельности». Аналогичные структуры уже существуют в мировой и российской практике.

«Строительный комплекс может достаточно эффективно работать как в условиях жесткого государственного регулирования, включающего лицензирование, как в Китае, так и в условиях отсутствия и саморегулирования, и лицензирования, например, в Польше. Однако все же в наиболее экономически развитых западных странах широко и весьма эффективно используются различные модели и механизмы саморегулирования: в США, Великобритании, Германии, Франции, Испании», — говорит Александр Самойлов.

По словам Алексея Аверьянова, «в большинстве западных стран процесс регулирования строительной деятельности осуществляется посредством саморегулирования. Но этот опыт был накоплен десятками лет и инициировался гражданским обществом».

В России переход к саморегулируемым организациям произошел в сфере риэлторской деятельности, где лицензии были отменены еще в 2002 г.«Несколько лет назад риэлторы взялись за создание добровольной системы сертификации своих услуг. Новая система главным образом предусматривает обучение риэлторов. Разработана единая программа обучения, для осуществления которой аккредитуются специальные учебные заведения. Кроме того, разработан набор правил, которыми должен руководствоваться риэлтор во время работы (ведение документооборота, требования к договорам, которые заключаются с клиентами, и др.)», — рассказывает Юрий Синяев.

По его словам, предусмотрено обязательное страхование профессиональной ответственности риэлтора как гарантия ответственности перед клиентом, также с определенной периодичностью осуществляется инспекция работы сертифицированных компаний. Однако большинство риэлторских компаний, работающих в настоящий момент на рынке, оценивают отмену лицензий в своей области скорее негативно.

«Несколько лет назад отмена обязательного лицензирования для риэлторов привела к появлению большого числа сомнительных сделок. Этим вопросом последнее время озадачено все профессиональное риэлторское сообщество», — говорит руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский. По словам руководителя аналитической службы компании «Новый город» Натальи Ветлугиной, «после отмены лицензирования для риэлторов с прозрачностью на рынке стало хуже». «Лицензии у нас, конечно, весьма условны и формальны, но они все-таки сдерживали приток на рынок совсем уж недобросовестных и непрофессиональных компаний», — объясняет эксперт.

«После отмены лицензирования в 2002 г. государство лишилось возможности контролировать риэлторов, участились случаи нарушений закона. Уже через два года многие участники риэлторского рынка пришли к мнению, что лицензирование все же необходимо, но уполномоченный государственный орган должен только выдавать лицензию. Прежде чем ее получить, риэлторская компания должна пройти сертификацию в профессиональной организации. Таким образом, чиновники лишаются основы для коррупции», — добавляет Виталий Тарасов.

Однако опыт самоорганизации риэлторов вряд ли будет использован участниками строительного бизнеса. «Опыт накоплен, но не обобщен — для такой работы потребуются многие месяцы. Ассоциация строителей России скорее лоббистская организация, для превращения ее в саморегулируемую структуру, которая нужна рынку, также потребуется немало времени», — считает эксперт департамента недвижимости инвестиционной компании «Финам» Сергей Харченко.

Лицензирование было отменено и в оценочной деятельности. «Я бы провел параллель с отменой лицензирования для оценщиков. Ранее был порядок получения лицензий, в течение последнего года из-за неразберихи с введением нового законодательства возникла масса проблем, которые непонятны клиентам, оценщикам и самим организациям, которые теперь должны были перерегистрироваться, но долгое время не могли этого сделать», — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Другие пути

Некоторые участники рынка недвижимости, дистанцируясь от споров на тему отмены лицензий, предлагают иные способы регулирования строительной деятельности. «Наиболее перспективным и верным представляется увеличение минимального уставного капитала строительной организации как минимум до 5 млн руб. Таков минимальный размер уставного капитала управляющей компании инвестиционного фонда, которая ничего не строит, и краны у нее не падают. Кроме того, можно принять за правило обязательное получение банковской гарантии на сумму, равную сметной стоимости строительства, перед выдачей разрешения на строительство», — говорит директор юридического департамента компании «Домострой» Александр Раков.

Другие специалисты предлагают оставить лицензии, но изменить требования для их получения. «Этот процесс должен включать проверку знаний и качества оказываемых услуг. А в настоящее время ни один проверяющий орган в России, к сожалению, не выполняет своих прямых функций в полном объеме», — считает руководитель отдела городской недвижимости АН Tweed Алена Бригаднова.

По словам Харченко, «от лицензирования не имеет смысла отказываться сразу. Возможно, некоторое время на рынке должны сосуществовать две формы доступа новых игроков на рынок, чтобы была возможность сравнить их эффективность, и если система саморегулируемых организаций окажется работоспособной, функции лицензирования можно передать ей».

По мнению Шершнева, правильным было бы использовать международные ассоциации, стандарты и членство в них. «Это позволило бы избежать на строительном рынке тысяч фирм-однодневок с лицензией, которые использовались для черных операций. Во многом международные стандарты появились на базе американских стандартов, которые возникли еще в XIX в. после пожара, уничтожившего Чикаго. Именно в этот момент стало ясно, что для строительства действительно нужны единые нормы, правила и требования», — говорит эксперт.

ИА DAILYSTROY опубликовало новые данные Российского национального индекса жилья и обратилось за мнением к экспертам: насколько они согласны с подобными оценками

Ильшат Юмагулов
Директор по развитию Сети агентств недвижимости «Эксперт» (г. Уфа)

С оценкой ИА DAILYSTROY полностью согласны. В целом, ситуация на рынке недвижимости Уфы - равновесная. Спрос и предложение находятся в равновесном состоянии, цены колеблются вокруг отметки в 50 тысяч рублей за квадратный метр. В дальнейшем ситуация будет определяться возможностью и доступностью ипотечных кредитов. По нашим данным, до 90% все сделок на вторичном рынке недвижимости проходят с участием кредитных заимствований. Ужесточение выдачи кредитов приведет к снижению цены, снижение процентов – к увеличению: до 10% в ту или иную сторону.

Анна Плис
Директор агентства недвижимости «Абсолют» (г. Екатеринбург)

Я считаю, что о справедливости цен на недвижимость говорить невозможно. В принципе, указанное верно. Но дело в том, что "в рекламе" стоят одни цены, а на самом деле продается недвижимость по другим. Обычно указывают одну какую-то цену, которая и стоит полгода, и объект никак не может продаться. Потому что недвижимость продается по ценам "ниже нижних".

Регина Давлетшина
Руководитель информационно-аналитического центра "Корпорации «Перспектива» (г. Пермь)

Сложно оценивать данные ИА DAILYSTROY, поскольку нам неизвестна методика, по которой проводились расчеты. По нашим оценкам, в сентябре в Перми цена на недвижимость не снижалась, а, напротив, росла еще более высокими темпами, нежели в августе. Так, мы зафиксировали повышение цены на вторичную недвижимость на 1,6%, на новостройки на 0,8%. По нашим данным, средняя цена квадратного метра в городе как на первичном, так и на вторичном рынке составляет 53 тыс. руб.

Анастасия Воробьева
Аналитик отдела оценки ООО «Ариороса» (г. Волгоград)

По-нашему мнению, оценка ИА DAILYSTROY относительно роста цен за сентябрь по Волгограду несправедлива. Согласно нашим данным, рост цен на вторичном рынке за прошедший месяц составил порядка 3,5%, а на первичном рынке – около 3,1%. При этом, по состоянию на 1 октября, показатель годового роста составил: на вторичном рынке – порядка 36,2%, а на первичном – 34,9%.

Евгений Сосницкий
Генеральный директор компании «Титул» (г. Ростов-на-Дону)

Сложно сказать, почему цифры ИА DAILYSTROY отличаются от тех, которые предоставила аналитическая служба "Титула". Но могу точно сказать одно: анализ рынка недвижимости проводит сертифицированный аналитик по методикам, разработанным и утвержденным Российской Гильдией Риэлторов. Я уверен, что наши цифры все-таки более точные, потому что мы, как риэлторы, оцениваем не только цену предложения, но и цену сделки. В наших руках сосредоточена огромная информационная база по объектам недвижимости, которые продаются и покупаются в Ростове-на-Дону. И мы принимаем в расчет не субъективные оценки, а точные факты.

Причины роста цен в настоящий момент такие же, как и всегда. А именно - дефицит объектов на рынке недвижимости. Дело в том, что ситуация в регионах обычно с опозданием на 5-6 месяцев повторяет столичную. Если полгода назад мы наблюдали в Москве стагнацию, а затем цены опять начали расти, то сейчас подобную ситуацию мы видим и в Ростове. Цены на недвижимость на несколько месяцев перестали бурно расти, но дефицит от этого никуда не делся. По-прежнему гораздо больше людей хотят приобрести недвижимость. Поэтому сейчас недвижимость вновь начала дорожать. По моему мнению, цены на вторичную недвижимость будут расти до конца года, в среднем, на 2-3 % в месяц.

Наталья Вязанкина
Директор ГК «Триумф» (г. Нижний Новгород)

Рост цен на готовое жилье в Нижнем Новгороде более чем на 1% является ожидаемым. Я не раз уже говорила, что осенью будет наблюдаться рост цен на жилье. На рынке жилой недвижимости, как и на других, есть сезонность. Продавцы об этом знают. Те, у кого была срочная ситуация, готовы торговаться и идти на уступки. У кого ситуация терпит - держат цены.

// Глава банка "Дельтакредит" о том, как мировой кризис ликвидности сказался на российской ипотеке

В результате кризиса ликвидности на мировых фондовых рынках ряд российских банков стали сворачивать или ужесточать условия программы ипотечного кредитования. Другие банки, наоборот, объявляют о своей готовности обслуживать заемщиков-отказников. По прогнозам аналитиков, кризис ликвидности продлится, как минимум, до весны следующего года. В интервью Ъ председатель правления банка "Дельтакредит" ИГОРЬ КУЗИН рассказал, каким образом в таких условиях будет развиваться российская ипотека.

-- Недавно "Дельтакредит" объявил об увеличении уставного капитала почти в два раза. Для чего понадобилось такое увеличение? Как изменится показатель достаточности капитала Н1?

-- Мы вырастили капитал для того, чтобы продолжать расти в России. Ранее он составлял около $60 млн. Поэтому увеличение на $50 млн, с одной стороны, почти двукратное, но с другой -- не такая громадная цифра, чтобы войти в элиту банковского бизнеса России. Увеличение капитала было запланировано еще в прошлом году. А его реализация заняла почти шесть месяцев.

До этого наш норматив достаточности капитала постоянно падал, потому что с каждым месяцем выдача кредитов у нас растет, его величина подходила к уровню 13-14%. Сейчас точно мы норматив пока не рассчитывали, но думаю, он увеличится до 20-22%.

-- Это увеличение связано с кризисом ликвидности?

-- Нет, потому что даже если мы так и хотели сделать, то времени не хватило бы.

-- Кроме капитала, что еще вы получаете от французского акционера?

-- Наша программа заимствований на долговом рынке имеет гарантию группы Societe Generale. Это серьезное подспорье для нас не только в смысле ставок. Когда у инвесторов нет денег для большинства эмитентов, для таких качественных и надежных, как "Дельтакредит", они есть. Кроме этого, у нас хорошие взаимоотношения с материнской структурой в плане управления рисками -- это не только кредитные риски, но и оценка рисков на контрагентов, рыночные риски и операционные. Также каждый клиент нашего банка имеет возможность быть клиентом российской "дочки" Societe Generale -- банка БСЖВ. С его же помощью мы получаем платежи от наших заемщиков.

-- Как долго, на ваш взгляд, будет продолжаться кризис?

-- Еще летом рассуждения про кризис казались какой-то сказкой из-за рубежа. Но Россия ведь очень сильно привязана к международному рынку капитала в силу своей открытости. Кстати, открытость -- это палка о двух концах. Она очень помогает, когда все идет на подъем, и она же очень сильно мешает, когда все идет вниз. Я соглашусь с теми аналитиками, кто говорит, что мы наблюдаем только начало кризиса. Он будет длиться как минимум полгода, максимум -- еще дольше, до полутора лет. И пока фундаментальные проблемы, связанные с потерями от кризиса subprime в США, себя не исчерпают, будет неясность на всех рынках. В таких условиях ипотечному банку нужно быть очень осторожным не только в оценке кредитного качества заемщиков, но и в оценке темпов собственного развития.

Надо всей стране: и банковскому сектору, и регуляторам, и правительству -- принять как аксиому, что будет плохо как минимум 12 месяцев. И готовиться как раз к этому сценарию. А не к сценарию, когда все будет нормально. Иначе любая невыплата одного из российских эмитентов на рынке капитала сразу приведет к переоценке России, и мы вновь увидим 1998 год.

-- Случись проблема с российскими банками, может реализоваться самый неблагоприятный сценарий, вплоть до безработицы?

-- Сегодня мы, слава богу, этого еще пока не видим. Но если продлить логическую цепочку, то раз не хватает ликвидности в банковском секторе, тогда замедлятся кредитные программы, в том числе и в реальном секторе. Это приведет к сворачиванию расходов на новые проекты и персонал. Знакомый сценарий из любой экономики. Это уже сейчас происходит в США и начинается в Европе. Я не исключаю, что на фоне общего экономического замедления подобные процессы мы можем увидеть и в России, но в очень отдаленной перспективе.

-- Как банк "Дельтакредит" готовится к такому развитию событий?

-- Мы не можем контролировать эти события, а можем лишь влиять на факторы, находящиеся под нашим контролем. И такая работа ведется всегда. Когда в стране все было прекрасно и радужно, в "Дельтакредите" уже задумывались над тем, что всегда так не будет. Мы заранее создали "подушку" ликвидности. Получили $300 млн от акционеров, есть займы от IFC и Международного банка, плюс привлекли на публичном рынке рублевые и валютные займы (на рынке сейчас обращаются два займа "Дельтакредита" на общую сумму 3,5 млрд руб., а также еврооблигации на $200 млн.-- Ъ). Все это позволило нам сохранить свои условия кредитования неизменными.

-- Каков у банка "Дельтакредит" показатель невозвратов и его динамика? Каков процент прямых мошенничеств?

-- Если разделить наши потери на реальные потери (то есть заемщик не заплатил, попытались с него взыскать деньги, не получилось, подали на него в суд, продали квартиру и в результате потеряли деньги) и просроченную задолженность, то на сегодняшний день за шесть лет существования банка потерь у нас ноль. Что касается просрочки, то последние 18 месяцев она находится на одном и том же уровне -- менее 1%. А случаи мошенничества можно пересчитать на пальцах одной руки.

-- Благодаря чему вам удалось достичь такого результата?

-- Ранее потери были выше, признаюсь. Большинство просрочек в России обусловлено либо отсутствием привычки у заемщика проводить ежемесячные платежи, либо непониманием того, что банк не хищник, который хочет забрать квартиру. Мы создали сейчас проактивную систему общения с клиентом (работаем с задолженностью на ранних этапах) и приняли решение рассматривать просрочку до 90 дней так, как будто заемщик просто забыл о ней. Но когда много клиентов, а у нас их уже более 11 тыс., то бывают и такие клиенты, кто не хочет платить. Названный мною 1% составляют кредиты с просрочкой более 30 дней.

-- С какими проблемами сталкивался банк во время реализации залога, чтобы компенсировать собственные потери?

-- До сегодняшнего дня их не было. Мы уже накопили достаточно судебных случаев и можем делать выводы на статистическом уровне, что вот таким образом система судов России реагирует на такого рода заявления истцов. Единственное отличие в том, что подобная практика была протестирована, когда на рынке все было очень хорошо. При изменении конъюнктуры возникнет вопрос о том, как изменится судебная система, будет ли она реагировать так же на иски кредиторов? Точно могу сказать, что если примут закон о невозможности выселения неблагополучных заемщиков из квартир, то это просто убьет ипотеку.

-- Какие изменения в действующее законодательство, на ваш взгляд, необходимы? Что вы делаете в этом направлении?

-- За прошедшие четыре года мы выступали за модернизацию законодательства о залоге, причем не только недвижимого, но и движимого; участвуем в законе о потребкредите; работаем над нюансами, связанными с секьюритизацией. Сегодня, к сожалению, закон об ипотечных ценных бумагах не работает. Принимая его, у нас думали, что он нужен эмитенту, и совсем забыли, что эти бумаги нужны инвесторам. У нас нет пенсионных фондов, которые могли бы вкладываться в ипотечные бумаги; нет страховых резервов; банковский сектор тоже не заинтересован из-за низкой доходности ипотечных бумаг; у банков нет никаких налоговых привилегий, которые есть, например, у госбумаг. Я за то, чтобы позволить офшорным структурам выходить на наш рынок и наши биржи.

-- Вы продолжаете работать над продвижением поправки в ипотечный закон, связанный с госрегистрацией залога на недвижимость?

-- Сейчас ипотечная сделка признается осуществленной только после госрегистрации, в то время как кредит выдается во время подписания договора. Любая из сторон сделки может приостановить регистрацию жилья на 30 дней или вообще ее отменить. А так как банк не может выдать деньги на руки, пока не получит документы на госрегистрацию, то заемщик вынужден тратить массу времени, сил и денег на услуги депозитариев (по нашим приблизительным расчетам, на эти услуги в год тратится порядка $300 млн). Для того чтобы таких проблем не возникало, мы предлагаем для ипотечных сделок запретить сторонам в одностороннем порядке отзывать регистрацию сделки.

-- Какую долю в ипотечном портфеле "Дельтакредита" составляют прямые продажи и кредиты, выкупленные вами у других банков?

-- Доля выкупленных кредитов около 20%. У нас уже около пяти лет работает программа по сотрудничеству с банками-партнерами. Несмотря на то что программа развивается, может быть, чуть медленнее, чем у других, но очень качественно. Просрочка по выкупленным кредитам даже меньше, чем наша общая просрочка.

-- По какой схеме происходит выкуп таких долгов?

-- Могу лишь сказать, что наша система ценообразования очень привлекательная. Банкам она нравится, но рассказать подробности я не могу. Это очень маленький рынок, где мало конкурентов. И коммерческие условия никто не хочет разглашать.

-- Увеличился ли объем предлагаемых к выкупу долгов от региональных банков при сегодняшнем кризисе ликвидности?

-- Мы стали больше видеть предложений по выкупу пулов кредитов от банков, работающих не по нашим стандартам. Это значит, что те, кто финансировал банки раньше, сейчас не могут выкупать их кредиты. Мне кажется, что у наших многих банков не появилось пока еще четкого понимания сложности сложившейся ситуации и на международных рынках, и на местном рынке капитала. Многие еще не понимают, что деньги стали стоить дороже. И что нельзя ожидать тех же самых условий, которые были раньше.

-- Вы признаете, что в России в ближайшее время изменится ситуация с выдачей кредитов, в том числе и с ипотечными?

-- Абсолютно однозначно. Сложится новая картина, во-первых, в банковском секторе. Из-за того что будут переоценены активы, что повлечет переоценку всех банковских продуктов и моделей бизнеса банков. Объективно повышение стоимости кредитов уже состоялось. В перспективе пяти лет мы уже не вернемся к тем уровням стоимости денег, которые были еще буквально шесть недель назад. Дальше встает вопрос, на сколько вырастет стоимость привлечения -- на 50-100 базисных пунктов (б. п.) или 300-400 б. п. Это все-таки две разные вещи, которые приведут к совсем разным последствиям. Если рост на 50-100 б. п. приведет к конкурентной борьбе и незначительному повышению ставок, то движение на 300-400 б. п. будет означать совсем другие проблемы.

-- Зачем тогда "Дельтакредиту" нужно выкупать долги при сегодняшней сложной ситуации с ликвидностью?

-- Бизнес во всем мире -- это постоянное противостояние жадности и страха. Когда мы чувствуем, что жадность превалирует, то покупаем. То есть когда предлагаются хорошие коммерческие условия и качественный портфель кредитов.

-- "Дельтакредит" часто выступает с громкими новаторскими предложениями по ипотечным программам. Вы предложили потребительский кредит на сумму первоначального взноса по квартире и провели акцию "Назначь свою ставку". Какова реальная выгода от подобного рода акций?

-- Такие акции обычно приводят к росту объемов продаж. То есть, отвечая на ваш вопрос прямо, скажу: "Да, выгода есть". Но конкретно говорить о приросте прибыли в зависимости от каждой акции, очень трудно.

-- Несмотря на ваши новаторские идеи, по итогам прошлого года и первого полугодия этого по объемам ипотечного кредитования "Дельтакредит" не вошел в тройку лидеров. Почему?

-- Тройка лидеров, о которых вы говорите (Сбербанк, ВТБ-24 и Москоммерцбанк.-- Ъ), считается по общему объему ипотеки в России. При этом рынок ипотеки на 50% состоит из ссуд на существующее жилье (так называемая "вторичка"), около 30% -- это строящееся жилье и 20% -- кредиты под залог существующего жилья. Кто-то включает сюда еще и ипотеку коммерческих объектов. Поэтому если смотреть объективно, то в сегменте ссуд на существующее жилье мы находимся в тройке лидеров. В кредитовании строящегося жилья мы практически не участвуем, а под залог у нас выдается меньше 5% ссуд. Что касается некоторых лидеров, то здесь я лучше воздержусь от комментариев. Потому что на рынке можно взлететь очень быстро, но вот удержаться в полете и продолжать его -- сложнее.

-- Чтобы поддерживать собственный полет на рынке ипотеки, на какой уровень рисков готов пойти "Дельтакредит" в либерализации своих программ?

-- На тот уровень рисков, который будет приемлем для потенциальных инвесторов наших бумаг. Мы всегда строим свою кредитную политику, ориентируясь на готовность инвесторов купить наш риск, а не наоборот. Клиент-то как раз готов пойти на любую либерализацию: давайте денег бесплатно и как можно больше. Но инвесторам сейчас трудно угодить, особенно будучи в России. Нам нужно доказывать, что наши активы не subprime, как сейчас в мире воспринимают всю Россию. Мы даже готовы в какой-то степени жертвовать местами в рейтингах ради того, чтобы наш полет был плавным и возрастающим.

-- Назовите сегодняшний объем ипотечного портфеля банка "Дельтакредит". И как он распределен по валютам?

-- Наш ипотечный портфель по международной отчетности составляет сейчас порядка $750 млн. По выдаче кредиты на две трети объема состоят из рублевых займов и на одну треть -- в долларах США. В общем портфеле, если добавить еще секьюритизированные в апреле кредиты, будет наоборот: две трети в долларах и треть -- в рублях.

-- Какова рентабельность ипотечного бизнеса "Дельтакредита"?

-- По международной отчетности за это полугодие возврат на инвестиции у нас составляет около 13%. Мы увеличим нашу прибыль до конца года, хотя и повышаем сейчас капитал, и рассчитываем достигнуть рентабельности в пределах 17-18%.

-- Вы работаете совместно с риэлтерскими агентствами и кредитными брокерами?

-- У нас есть партнерские отношения с большинством риэлтерских агентств. Но с брокерами мы пока не работаем. Не работаем в том плане, что мы им не платим. Мы хотим сами видеть клиента -- видеть, что это вы, у вас красивые глаза и вы предоставляете нам реальную информацию о себе и своей экономической ситуации. Вот это нам очень важно знать. Потому что большое количество проблем на рынках развитых и развивающихся стран с точки зрения просрочки идут как раз от того, что банки не знают, кому они выдают кредиты.

-- А почему тогда вам предпочтительнее работать с риэлтерскими агентствами?

-- Риэлтеры более приближены к клиенту. Они больше заботятся о том, как помочь клиенту решить жилищный вопрос быстро, удобно и доступно. Поэтому мы общаемся с ними и помогаем решать проблемы их клиентов.

-- Кто кому платит в цепочке "банк--риэлтер"?

-- Сегодня мы не платим риэлтерам, потому что на рынке не созрела еще структура, управляемая с точки зрения комиссий. Мы готовы платить. Но сделать так, чтобы и риэлтер знал, что он получает конкретную сумму за этого клиента, и чтобы компания, в которой риэлтер работает, тоже знала, что это происходит, и так далее -- сегодня это все очень трудно осуществимо.

-- Сотрудничаете ли вы с кредитными бюро? Какая практическая польза от такой работы именно при ипотечном кредитовании?

-- Да, сотрудничаем, но пока в тестовом режиме. Мы только изучаем процесс работы с кредитными бюро. Когда же мы поймем, насколько объективна информация бюро о качестве заемщика, тогда будем предлагать специальные условия для клиентов с хорошей кредитной историей. А для этого нужно еще пару лет -- накопить статистическую информацию.

-- Возможно ли сейчас придумать на ипотечном рынке более креативные продукты, чем уже имеющиеся?

-- Безусловно, инновации на рынке будут всегда. Но ожидать революцию очень сложно. Прежде всего потому, что, к сожалению или к счастью, моду диктуют инвесторы. А они очень сильно не любят нестандартность. Скажу честно, для подавляющего большинства российских клиентов простой кредит с 20-процентным первоначальным взносом и низкой ставкой есть самое лучшее решение жилищного вопроса. Это не только наша особенность, но и правило во всем мире.

-- Какая, на ваш взгляд, самая большая проблема в российской ипотеке?

-- Цены на жилье и нехватка финансовых ресурсов в системе в ближайшем будущем. Мы все зациклились на ставках, которые за последние три года упали, и в 2,5 раза повысилась доступность ипотеки. Анализируя наш портфель, мы пришли к следующим выводам. Те люди, которые раньше брали ипотеку и могли позволить себе кредит на $50 тыс., сейчас могут позволить кредит в $125 тыс. В это же самое время для той же семьи доступность недвижимости уменьшилась наполовину, за счет роста цен на квартиры. Как бы мы ни старались регулировать ставки, секрет кроется в ценах на недвижимость. Несмотря на то что лично я являюсь сторонником рыночных отношений во всем, в случае строительства я выступаю за более жесткий подход к планированию. Неважно, кто будет строить -- государство, частные партнерства или иностранные инвесторы. Важно, по какой цене жилье будет продаваться. Это и есть выход для всей страны. Выход не для ипотечных банкиров, а для страны в целом. Тогда ставки даже в 15% будут на самом деле теми же самыми, что сейчас 10%.

Особенности приобретения квартиры в Москве по ипотеке

На Западе ипотека – дело простое и обычное, там больше 90% квартир приобретается в кредит. В России же ипотека только набирает обороты. По мнению экспертов, объем ипотечного кредитования в нашей стране составляет около 1% ВВП.
С рекламных стендов в метро и с уличных перетяжек улыбающиеся люди сообщают нам, что выбрали ипотечный кредит и ничуть не жалеют – живут теперь припеваючи в своем новом гнездышке. Но все же потенциальных приобретателей жилья ипотека пугает – ведь эта область кредитования в России еще только развивается. Масла в огонь сейчас подливает ипотечный кризис на рынке США. Сторонники ипотеки приводят веские аргументы в ее пользу: она дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Правда, придется ежемесячно расплачиваться с банком и в итоге за жилье придется выложить больше, чем при покупке без помощи кредита. Но проценты по кредиту вполне сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру, с той лишь разницей, что арендуемая квартира своей не будет.

В ходе круглого стола на тему «Ипотека как способ приобретения жилья в Москве» чиновники, представители банков, агентств недвижимости, ипотечных компаний, ведущие специалисты Российской гильдии риэлторов и Ассоциации строителей России обсудили актуальные проблемы московской ипотеки, в том числе вопрос о том, ожидать ли повышения цен на столичную недвижимость в ближайшее время.

Руководитель аналитического отдела корпорации «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов рассказал о том, как сейчас обстоит дело на рынке ипотеки в Москве: «Сейчас наблюдается устойчивый рост на рынке ипотеки. По нашим прогнозам, в ноябре и до конца этого года будет стабильный спрос на ипотеку. Наши специалисты полагают, что до конца этого года существенного роста цен на жилье не будет. Например, в этом году в августе цена выросла на 1,4%, в сентябре – на 0,1%. В начале следующего года цены понемногу поползут вверх». Эксперт отметил, что в разных сегментах рынка цены растут по-разному: сейчас, например, наблюдается рост цен на панельные дома и хрущевки.

Участник круглого стола, член совета Московской ассоциации риэлторов Сергей Жидаев считает, что цены на жилье в ближайшее время сильно расти не будут. «Я полагаю, что в этом году и в начале следующего года цены на жилье с учетом инфляции поднимутся на 1%. С осени 2008 года цены начнут расти приблизительно на 3–5% в месяц, и такой рост будет продолжаться до 2009 года, – прогнозирует эксперт. – Чего ожидать от цен в 2009 году, сейчас прогнозировать трудно. Но то, что цены на московском рынке жилья имеют тенденцию к росту, – это очевидно. Я полагаю, что 1 квадратный метр в Москве будет стоить 10 тысяч долларов. Вопрос только, когда произойдет этот скачок».

«Сейчас мы обеспечиваем жильем только 1,5% населения, – рассказывает Владимир Пономарев, вице-президент, директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России. – Спрос же на него гораздо больше – не меньше 10%. Следовательно, нет никаких экономических факторов, которые сдерживают рост цен, – они росли и будут расти. Можно отметить, что на рынке жилья есть цикличность – это закон рынка – в прошлом году цены в Москве на жилье выросли на 98%, в этом году рост цен был меньше. Соответственно, в следующем году рост цен будет больше. И это по всем регионам России». К тому же, по его словам, застройщики бьют тревогу: строительные материалы дорожают. Так, в 2 раза больше стал стоить цемент, на 60–80% выросли цены на металлы. Причины – в чрезвычайном монополизме. Отпускная цена заводов одна, цена на бирже другая, она растет быстрей, чем отпускная цена завода. На мировом рынке цемент стоит в два раза меньше. Но на его ввоз из-за границы большие пошлины. «Получается, что наше государство своей таможенной политикой приводит к двукратному росту цен на материалы. Сейчас ведутся переговоры с ФАС, чтобы прекратить рост цен на стройматериалы», – добавил Владимир Пономарев.

На круглом столе обсуждались и другие вопросы. Так, начальник управления продаж Национальной ипотечной компании Георгий Маргиев рассказал о принципах оценки платежеспособности заемщика: «Одним из наиболее важных факторов в оценке платежеспособности клиента является проверка личности. Мы не столько смотрим на объект залога, сколько на трудовой стаж, на его перерывы, на образование клиента. Смотрим на то, работает ли человек по профилю». Кроме того, он отмечает, что многие организации, у которых сейчас проблемы, смотрели лишь на справку 2-НДФЛ, а мы все знаем, что такую справку легко добыть, а проверить ее невозможно (кстати, на Западе, где разгорелся ипотечный кризис, в большей степени обращали внимание как раз на подобные справки). «Мы смотрим, каким образом у клиента образовался первоначальный взнос: если путем продажи квартиры – это одно, если путем накоплений – то это уже немного другое, – продолжает Г. Маргиев. – Также мы смотрим на кредитную историю – если клиент уже брал какие-то кредиты – например, автокредит и пр. – и по ним не было просрочек, то это плюс заемщику. Мы понимаем, что обслуживаться клиент у нас будет в течение 20–30 лет, и нам важно знать, как он себя будет вести на протяжении всего срока кредита. Качество рассмотрения должно стоять на первом месте».

Алексей Шленов, заместитель генерального директора по регулярному рынку жилья компании «Миэль-Брокеридж», заявил, что в последние два месяца люди стали больше интересоваться ипотечными кредитами. «Количество клиентов, которые обращаются к нам, чтобы задать вопросы нашему ипотечному консультанту и получить все разъяснения, выросло в полтора – два раза», – сообщил он.

Эксперт отметил такой интересный факт, что московские новостройки сейчас предлагаются уже с конкретными кредитными продуктами банка. «В этом случае остается только одобрить самого заемщика», – говорит Алексей Шленов.

По его словам, сейчас возрос процент альтернативных сделок – то есть клиенты продают один объект для того, чтобы купить другой. «При таких сделках сумма кредита небольшая. Например, чтобы обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, нужно взять порядка 80 тыс. долларов. Платеж по такому кредиту, в зависимости от срока кредитования, может не превышать 900 долларов. Такую сумму вполне можно платить. Также я считаю, что в скором времени возрастет число клиентов, которые захотят заняться перекредитованием – то есть обменять квартиру, купленную по ипотечному кредиту, на новую. Для этого им нужно будет взять более выгодный кредит в банке. Я считаю, что для риэлторов в перспективе это очень интересная ниша», – заключил Шленов.

По мнению участников круглого стола, в России нет предпосылок для ипотечного кризиса. Российский ипотечный рынок развивается, и расширяется спектр предлагаемых кредитных продуктов: с плавающей ставкой процента, с минимальным первоначальным взносом, под залог имеющейся недвижимости.

Ставка на добровольных осведомителей о соседях, сдающих жилье, оказалась беспроигрышной. Налоговая служба уверена, что именно они помогли достигнуть рекордных показателей по взиманию налогов с арендодателей. Самой налоговой службе не пришлось ничего делать, чтобы упростить процедуру уплаты налога на дополнительный доход.

В начале лета 2007 года Федеральная налоговая служба России (ФНС) разродилась удивительной инициативой, которая вызвала широкий резонанс в обществе. Налоговики совершенно справедливо полагали, что рынок аренды квартир в стране, а особенно в Москве и Санкт-Петербурге, не приносит достаточных поступлений в казну. Однако способ для стимулирования активности арендодателей был выбран как минимум неоднозначный.

Напомним, что тогда ФНС сообщила о многочисленных гражданах, которые доводят сведения о соседях, сдающих излишки жилплощади, до налоговых инспекторов. И призвала сознательных и бдительных граждан пополнить ряды добровольных осведомителей. Нашлись скептики, которые посчитали инициативу мытарей не только сомнительной с этической точки зрения, но и малоэффективной. Однако этические соображения у нас традиционно идут побоку, когда дело касается финансов, и специалисты ФНС не высказали и тени сомнений в своей правоте.

Более того, в сентябре 2007 года ФНС разослала тем, кто владеет более чем одной квартирой, требования подать декларацию и уплатить подоходный налог со средств, полученных от сдачи квартиры. Инспекторам ФНС было поручено выяснить, как используются излишки жилья. Но самое главное - налоговики предложили задействовать в операции правоохранительные органы и «вызывать самих владельцев на беседу в налоговые органы». Картина для налогоплательщиков, точнее, неплательщиков, начала вырисовываться достаточно мрачная. Безликое словосочетание «правоохранительные органы» дает широкий простор для фантазии, а уж «вызывать на беседу» и вовсе отдает чем-то давно забытым.

Между тем главная проблема уплаты налога с дохода от сдачи квартир в найм заключается вовсе не в злой воле арендодателей. Как это не банально звучит, сложности в этом вопросе порождает само государство. Именно оно не может создать внятную правовую базу по уплате налога с такого вида доходов. Почему у ФНС не возникает никаких проблем с уплатой налога на транспортные средства? И почему никто не отказывается платить этот сбор? Зачастую он намного превышает предполагаемые платежи с дохода от сдачи квартир.

Причины лежат на поверхности: все сделки с автотранспортом регистрируются в ГИБДД, которая исправно информирует налоговые инспекции о том, кто и каким транспортным средством владеет. Вопросов о размере платежей не возникает ни у кого. Здесь все прописано досконально – налог привязан к мощности автомобиля, и автовладелец уже при покупке «железного коня» прекрасно осведомлен о его величине. Но все-таки самое главное при уплате данного налога - это отсутствие общения с местной налоговой инспекцией. Квитанция с понятной цифрой ежегодно попадает в почтовый ящик владельца машины, и ему остается лишь дойти до ближайшего банка.

С доходом от сдачи квартир картина более запутанная. Никаких нормативов по ставкам налога, даже приблизительных, не существует вообще. Специалисты ФНС, словно магическим кристаллом, оперируют термином «рыночная цена» аренды. Что это такое - не знает никто. Известно, что, по оценкам риэлторов, сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет около 750 долл. Но многие ли арендодатели исходят из данных агентств недвижимости при сдаче квартир в найм? Большинство владельцев «лишних» квартир сдают жилье годами, и в страхе потерять надежного клиента боятся даже заикнуться о повышении цены. Известны случаи, когда двухкомнатную квартиру в центре Москвы счастливчики снимают за 300 долл., что едва покрывает коммунальные платежи.

Между тем налоговики уже придумали иезуитский ход, способный посеять раздор между арендодателем и арендатором квартиры. В том случае, когда отношения не оформлены соответствующим договором, а заявленная в декларации цена аренды кажется инспектору заниженной, он может предъявить претензии уже не арендодателю, а арендатору, считая, что неуплата (или недоплата) аренды – это доход арендатора в материальной форме. И следовательно, подоходный налог должен платить уже арендатор. Пока все эти новации находятся лишь в розовых мечтах специалистов ФНС, а тем временем налоговики решили подвести итоги работы с «бдительными соседями».

«Анализ результатов проведенной налоговыми органами контрольной работы по привлечению к декларированию полученных доходов физических лиц, сдающих собственное имущество в аренду или внаем, показал возросшую эффективность проводимой работы», - радостно гласит заявление ФНС, распространенное 12 октября 2007 года. По данным специалистов ФНС, за 7 месяцев текущего года в налоговые органы России из внешних и внутренних источников поступило 258,2 тыс. сведений о фактах сдачи физическими лицами в аренду или внаем имущества, что превышает показатель 2006 года в 1,8 раза.

ФНС выявила 111,9 тыс. физических лиц, обязанных представить налоговую декларацию в связи с получением дохода от сдачи в аренду (внаем) собственного имущества. Общее число налогоплательщиков данной категории, задекларировавших полученные доходы по состоянию на 01.08.2007, составило 59,5 тыс. человек, или 144,1% к аналогичному показателю за 2006 год. Главной причиной столь впечатляющих успехов налоговики назвали «более тщательное использование информации из внешних источников». Нет никаких сомнений, что под этим политкорректным определением скрываются те самые соседи-стукачи.

Конечно, проще провоцировать в людях самые низменные чувства для достижения справедливых целей, не делая при этом ничего, чтобы упростить процедуру уплаты налога на дополнительные доходы. Конечно, проще морально разлагать социум, нежели выпустить одну простую и понятную брошюру, где была бы описана методика исчисления налога. Однако известно, что один раз выпустив джинна из бутылки, трудно запихнуть его назад. И неизвестно, по каким поводам и на кого станут впредь доносить «бдительные граждане». Возможно, что в следующий раз их жертвами станут именно те, кому в голову пришла столь блестящая мысль.

На скамье подсудимых самарского областного суда оказались 5 членов банды похитителей людей. Эти преступления совершались с целью переоформления квартир в свою собственность. Так за 2 года «деятельности», члены группировки стали «владельцами» нескольких квартир и автомобилей. Все началось в 2004-м году, когда Александр Сошников освободился из колонии. Бывшего зэка пригрел приятель некто Поваляев. Все было хорошо, а потом Сошников затем начал избивать приятеля и требовать переоформить квартиру на него.

Боясь избиений и угроз убийством, Поволяев оформил свою квартиру на Сошникова, который тут же продал её, а на вырученные деньги купил себе другую квартиру и автомобиль "ВАЗ-2110". Затем Сошников стал требовать подарить дом матери, проживающей в г. Отрадном. За отказ Сошников насильно поместил его в подвал дома, где продержал под замком трое суток. Затем Сошников для совершения преступлений по похищению людей с целью завладения их квартирами создал организованную преступную группу, куда вошли некто Толочманов, братья Мурзаковы, и риэлтер Аваргина. Группа имела мобильную связь, транспортные средства, квартиры, дома, гаражи, где содержались похищенные люди.

В общей сложности группа завладела двухкомнатной квартирой братьев Флоровых, трёхкомнатной квартирой супругов Колосовых, указанные квартиры преступники продали. Квартиры Моисеева и Соломина продать не удалось, поскольку их преступная деятельность была пресечена в 2006 году сотрудниками УБОП Самарской области. Сошников освободившись условно-досрочно из мест лишения свободы с октября 2003 года нигде не работал и в результате преступной деятельности "приобрёл" квартиру у Поваляева, "купил" и оформил на себя трёхкомнатную квартиру Флоровых, "купил" квартиру у Колосовых, приобрел автомобили "Мазда-6" стоимостью около миллиона рублей и "Ниву", в ноябре 2006 в банке "Спутник" открыл счёт на сумму 610 256 рублей и приобрел земельный участок и дом в Бугурусланском районе Оренбургской области.

В судебном заседании Мурзаковы Олег и Ильдар, Толочманов виновными себя признали частично, Сошников и Аваргина виновными себя не признали.

Несмотря на это суд признал всех членов преступного сообщества виновными и приговорил: Сошникова к 17 годам лишения свободы с отбыванием в колонии особого режима, как рецидивиста; Толочманов, Мурзакова Олега и Мурзакова Ильдара к 11, 12 и 13 годам лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии строгого режима; Аваргину к 14 годам лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии общего режима.

В Самаре осудили «черных риэлторов»

Самарский областной суд вынес обвинительный приговор пятерым участникам преступной группы, члены которой в течение нескольких лет похищали людей с целью завладения их квартирами. Группа имела мобильную связь, транспортные средства, квартиры, дома, гаражи, где содержались похищенные люди. В общей сложности, в период с 2004 по 2006 год «черные риэлторы» завладели пятью квартирами. К тому моменту, когда их задержали сотрудники УБОП, три квартиры уже были проданы. На вырученные от продажи деньги лидер преступной группы Сошников приобрел автомобили «Мазда» стоимостью около миллиона рублей и «Ниву». В ноябре 2006 года в банке «Спутник» он открыл счет на сумму более 600 миллионов рублей. Плюс ко всему, в Оренбургской области он купил земельный участок и дом. На судебном заседании только трое из пяти участников преступной группы частично признали себя виновными, а Сошников и риэлтор Аваргина, которая помогала реализовывать квартиры, виновными себя признавать отказались. Тем не менее суд согласился с представленными государственным обвинителем доказательствами и, учитывая роль каждого участника преступной группы при совершении преступлений, приговорил Сошникова к 17 годам лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии особого режима, Аваргину к 14 годам лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии общего режима, еще троих к 11, 12 и 13 годам лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии строгого режима.

История такова. Две несовершеннолетние девочки 7 и 16 лет проживали с матерью и бабушкой в трехкомнатной квартире в Димитровграде. Семья была, как говорится, непутевая. Отец и брат старшей девочки сидят. Мать в позапрошлом году освободилась. Дети, соответственно, не имели регистрации и не учились.

Из старших в семье никто не работал, а жить как-то надо было.

Тут и объявились риэлтеры из димитровградской фирмы «Шанс». Предложили продать квартиру, а семье на время перебраться в барак. Мол, потом они подыщут им хорошую квартиру, только с меньшей площадью. Семья согласилась и переехала. А квартиру риэлтеры продали покупателям. Новые хозяева, даже не оформив жилплощадь, сразу же сделали там дорогой ремонт.

Прошло некоторое время. Родители девочек-подростков не раз обращались к риэлтерам, когда же им подыщут квартиру, но в фирме лишь кормили обещаниями. Когда началась прокурорская проверка, стало известно о грубых нарушениях прав детей. Кстати, этому, по мнению следователей, способствовали как риэлтеры, так и родители.

Выяснилось, что первые, мягко говоря, схитрили. Они прекрасно знали, что у семьи большая задолженность по «коммуналке». Но тем не менее риэлтеры убедили мамашу срочно переехать, а потом разрешили в квартире проживать новым хозяевам и сделать ремонт.

Прокуратура также установила, что у новых владельцев нет никаких документов на это жилье. Тогда прокурор Димитровграда обратился в суд с иском о выселении новых жильцов. Недавно городской суд удовлетворил иск. Новые хозяева, отдавшие деньги риэлтерам без оформления, несмотря на произведенный дорогостоящий ремонт, были выселены из этой квартиры (без предоставления другого жилья). Дети вместе с нерадивыми матерью и бабкой вернулись домой.

Кроме того, прокуратура сейчас решает вопрос о возбуждении уголовного дела (по статье «мошенничество») в отношении сотрудников риэлтерской фирмы. 

В Московском райсуде Чебоксар начался процесс над начальником Новочебоксарского отделения управления по борьбе с организованной преступностью (УБОП) МВД Чувашии капитаном милиции 32-летним Петром Седойкиным. Он обвиняется в мошенничестве и злоупотреблении должностными полномочиями. По версии следствия, капитан незаконно получил от двух риэлтеров из Новочебоксарска более 1,3 млн руб. Обвиняемый свою вину отрицает. В случае, если она будет доказана в суде, ему грозит до 10 лет лишения свободы.
Согласно обвинительному заключению, капитану Седойкину инкриминируются две статьи российского Уголовного кодекса — ч. 3 ст. 159 («Мошенничество в крупном размере, совершенное с использованием своего служебного положения») и ч.3 ст. 285 («Злоупотребление должностными полномочиями, повлекшими тяжкие последствия»).

Как писал „Ъ“ (см. „Ъ“ от 23 мая 2007 года), Петр Седойкин был назначен на должность начальника Новочебоксарского отделения УБОП МВД Чувашии в конце прошлого года и тогда же установил деловые отношения с двумя местными риэлтерами Алексеем Рапловым и Олегом Можаевым. В обмен за денежное вознаграждение капитан пообещал им свое покровительство. «Я работаю с правоохранительными органами и властными структурами и решаю ваши проблемы», — объяснял Петр Седойкин господам Можаеву и Раплову. Одновременно на своих партнеров он организовал сбор компрометирующих материалов, которые демонстрировал им при встрече. Обещая оградить их от уголовного преследования, Петр Седойкин регулярно требовал с них денег — только с января по апрель 2007 года он получил более 1 млн рублей. В начале мая он запросил еще 300 тыс рублей, но господа Раплов и Можаев заявили на капитана в управление ФСБ по Чувашии. 17 мая начальник Новочебоксарского отделения УБОП был арестован с поличным при получении денег. Впрочем, его партнеры-риэлтеры также недолго оставались на свободе — 4 октября они были арестованы по обвинению в мошенничестве с недвижимостью (ч. 3 ст. 159 УК РФ). Им инкриминируется проведение пяти мошеннических операций с куплей-продажей квартир новочебоксарцев, и теперь потерпевших доставляют на судебный процесс из следственного изолятора.

Кроме того, капитан Седойкин подозревается в передаче секретной служебной информации представителям криминальных структур Новочебоксарска. Как сообщил „Ъ“ источник в правоохранительных органах, речь идет об ОПГ «Халитовские». В ходе следствия эти эпизоды были выделены в отдельное производство по ст. 283 УК РФ («Разглашение государственной тайны»). Дело в настоящий момент расследует следственное управление УФСБ по Чувашии.

Обвинение считает вину подсудимого полностью доказанной. Следствие располагает сведениями, подтверждающими, что капитан милиции жил не по доходам работника правоохрантельных органов — он регулярно завтракал и обедал в чебоксарском ресторане «Акатуй» и ездил на Audi A4. Стоимость отделки ванной комнаты в его квартире оценивается в 300 тыс рублей. Петр Седойкин на заседании после оглашения обвинительного заключения заявил, что не считает себя виновным. Однако, если суд признает правомерность обвинений, господину Седойкину только за злоупотребление должностными полномочиями грозит до 10 лет лишения свободы.

Всего 40% россиян знают, кто такие риэлторы. Такие данные озвучил Сергей Крячков, директор департамента маркетинга «Открытой компании», ссылаясь на исследование Фонда «Общественное мнение» (ФОМ).

По его словам, осведомленность потребителей о деятельности риэлторов сегодня очень плохая  и совершенно не соответствует современному уровню развития рынка недвижимости. В качестве примера, он привел данные исследования ФОМ, в которых говорится, что 40% опрошенных знают о риэлторах, 30 % - слышали о них, еще 30% - никогда не слышали и не знают.

Он привел еще несколько любопытных данных исследования, характеризующих деятельность  риэлторов не в самом выгодном свете. Так, согласно исследованию, лишь половина опрошенных (54%), когда-либо обращавшихся к риэлторам, остались довольны качеством сервиса, 33% опрошенных остались недовольны. А 18% респондентов вообще считают риэлторов мошенниками.

Всего 40% россиян знают, кто такие риэлторы. Такие данные озвучил Сергей Крячков, директор департамента маркетинга «Открытой компании», ссылаясь на исследование Фонда «Общественное мнение» (ФОМ), вчера на Круглом столе «Новое на рынке риэлторских услуг», организованного ИД «КДО», еженедельником «КДО-ИНФОРМ», в рамках выставки недвижимости «ДОМЭКСПО 2007».

По его словам, осведомленность потребителей о деятельности риэлторов сегодня очень плохая  и совершенно не соответствует современному уровню развития рынка недвижимости. В качестве примера, он привел данные исследования ФОМ, в которых говорится, что 40% опрошенных знают о риэлторах, 30 % - слышали о них, еще 30% - никогда не слышали и не знают.

Он привел еще несколько любопытных данных исследования, характеризующих деятельность  риэлторов не в самом выгодном свете. Так, согласно исследованию, лишь половина опрошенных (54%), когда-либо обращавшихся к риэлторам, остались довольны качеством сервиса, 33% опрошенных остались недовольны. А 18% респондентов вообще считают риэлторов мошенниками.

В Тракторозаводском районе Челябинска сотрудники ОБЭП задержали 46-летнего мошенника, подозреваемого в махинациях с недвижимостью. Его жертвой оказалась семья из Кыштыма.

Как сообщает пресс-служба ГУВД Челябинской области, муж и жена прочитали информацию в местной газете «Барахолка» о продаже квартиры в строящемся доме. В объявлении одна риелторская организация из Челябинска предлагала жилье в Кыштыме по низким ценам.

Глава семьи позвонил в офис компании и договорился с директором о встрече. Риелтор попросил за квартиру невысокую цену. Вскоре был подписан договор. В доказательство серьезных намерений покупателей директор попросил оставить в залог в 50 тысяч рублей. Как говорит потерпевший, позже они привезли еще 460 тысяч рублей, а оставшиеся 148 тысяч должны были отдать до 15 октября. Однако на этом связь с риелторской фирмой оборвалась: директор на телефонные звонки не отвечал и документов на квартиру предоставлять не собирался.

Супруги, поняв, что могут остаться и без квартиры, и без денег, обратились в милицию. Под видом клиентов оперативники отдела по борьбе с экономическими преступлениями пришли в офис риелторской организации. Краткой беседы оказалось достаточно, чтобы раскусить недобросовестного работника. 46-летнего мужчину задержали прямо в кабинете. При проверке было установлено, что он находится в федеральном розыске за мошенничество.

Мошенник федерального масштаба попался на незаконной сделке в Челябинской области. Мнимый риэлтор проворачивал махинации с недвижимостью на рынке строящегося жилья.

Как сообщает ГУВД по Челябинской области, 46-летний мошенник от имени челябинской риэлторской организации разместил в местной газете Кыштыма объявление о продаже однокомнатной квартиры в строящемся доме.

Семейная пара, живущая в Кыштыме, обрадовавшись низким ценам, позвонила в офис компании и договорилась с директором о встрече, а вскоре подписала и договор.

Директор попросил у потенциальных клиентов оставить залог за квартиру в размере пятидесяти тысяч рублей. Затем семья передала мошеннику еще 460 тысяч рублей под расписку. После этого связь с фирмой и ее директором прекратилась. Тогда кыштымцы обратились в милицию.

Оперативники отдела по борьбе с экономическими преступлениями явились в офис под видом клиентов и задержали лжедиректора. Впоследствии было установлено, что 46-летний гражданин находится в федеральном розыске за мошенничество.

Сотрудники милиции призывают всех пострадавших от действий квартирного мошенника обратиться в правоохранительные органы.

«Черный» нотариус оформила 10 завещаний на своих знакомых. 
 
Мошенница оформляла имущество мертвых душ на своих знакомых

Больше двух лет в судах различных районов Самары длились слушания по громкому делу о квартирных мошенничествах. На скамье подсудимых - бывший нотариус Галина Метельникова и десять ее подельников. Все участники «черных» сделок с недвижимостью - люди мирных профессий - водитель, строитель и даже пенсионеры. Схема афер проста - «черные» риэлторы приносили в контору к Галине Николаевне паспортные данные мертвых душ, а районный нотариус стряпала, как пирожки, от имени ушедших в иные миры поддельные завещания. Да еще задним числом регистрировала документы в реестре нотариальных действий. Естественно, мертвые «завещали» вполне реальные квартиры знакомым нотариуса Метельниковой.

Следователи областного ГУВД заинтересовались махинатором в законе еще в 2003 году. Тогда внук умершей Риммы Рыбаковой начал вступать в наследство, а родственники обнаружили, что бабушка оставила свою квартиру на улице Свободы не только ему, но и какой-то незнакомой женщине. Ее на вид подлинное завещание было оформлено в 2001 году. Близкие Рыбаковой сначала удивились: «В это время мама была настолько больна, что даже ручку в руках не удержала бы». И отправились в милицию. Пока настоящие наследники искали правды, ждали результатов различных экспертиз, в квартиру бабушки Риммы вселились покупатели. Спустя год Рыбаковы с помощью экспертов доказали в суде, что подпись бабули подделана, а вот печать нотариуса Галины Метельниковой подлинная. Вскоре сотрудники ОБЭП пожаловали в контору к Галине Николаевне с проверкой и выяснили, что Метельникова вписывала в реестр дату регистрации липовых завещаний на заранее оставленное свободное место.

И вот после долгого расследования, затяжных судебных тяжб и обжалований наконец-то в многотомном деле поставили точку.

- Суд признал Метельникову и других подсудимых виновными по статье «мошенничество» и назначил наказание: Метельниковой в виде 3 лет 6 месяцев лишения свободы, а остальным - от 1 года 6 месяцев условно до 4 лет 6 месяцев лишения свободы, - сообщила пресс-служба областной прокуратуры.