Основным недостатком известных классификаций, по нашему мнению, является совместное рассмотрения характеристик местоположения объекта («объект не может быть признан элитным, если он находится за пределами «золотой мили» – local, local & local»), качества объекта и его цены («объект не может быть признан элитным, если его удельная цена менее $8 тыс./кв. м»). Тем не менее развитие рынка заставило в некоторой степени менять представления, и в последние годы признаны факты «децентрализации элитных объектов» (то есть происходит отказ от ограничения локации), изменения «цены отсечения» (то есть происходит размывание удельной цены как критерия элитности).
В связи с тем что цена (удельная цена) многими специалистами принимается как главный критерий классификации объектов недвижимости, рассмотрим подробнее факторы, определяющие цену объекта.
Все факторы (при фиксированном состоянии рынка, то есть соотношения совокупного платежеспособного спроса и предложения) можно разделить на четыре группы: свойства района местоположения объекта, свойства объекта недвижимости, свойства помещения и свойства субъектов рынка.
Совокупность свойств местоположения определяется его характеристиками (обуславливающими комфортность пользования, проживания) и составляет качество местоположения объекта. Оно определяет предпочтительность данного объекта для проживания, использования (независимо от свойств самого объекта) и тем самым влияет на спрос и на удельную цену объекта.
Совокупность свойств объекта (качество объекта) включает качество проекта, степень строительной готовности, накопленный износ. Все они в совокупности определяют качество пользования, проживания (независимо от местоположения) и определяют удельную цену объекта.
Качество проекта определяется его характеристиками, зафиксированными на ранней стадии строительства – заявленными застройщиком. Степень строительной готовности влияет на цену непосредственно – в связи с отложенным заселением, а также на качество пользования после заселения (для комплексов, включающих несколько корпусов, дорожную и иную инфраструктуру). Накопленный износ (физический, моральный, экономический) влияет на удельную цену не только для объектов вторичного рынка, но и для новостроек – в той степени, в которой он может происходить в период строительства.
Свойства помещения включают в себя, конечно, и целый ряд характеристик, зафиксированных в составе качества проекта, но, кроме того, необходимо самостоятельно оценивать размер помещения, определяющий, наравне с качеством проекта, комфортность проживания, пользования. Помещения различного размера в объекте могут пользоваться различным спросом, и таким образом размер может повлиять на сложившуюся удельную цену. На полную цену размер помещения влияет непосредственно, и выбор размера определяется покупателем – его потребностями и бюджетом.
Итак, удельная цена не может служить показателем качества объекта, она является комплексным показателем качества системы «объект – застройщик». Удельная цена может рассматриваться как показатель класса объекта условно, с учетом отклонений, вызываемых маркетинговой политикой застройщика/продавца и предпочтениями покупателей.
Полная цена объекта является интегральным показателем качества системы «объект – помещение – застройщик – покупатель». Поэтому ее целесообразно использовать (наравне с удельной ценой) для ценовой сегментации рынка, но не в качестве критериев класса объекта.
Характеристики, определяющие качество местоположения, объекта, помещения, субъектов, – это разные по природе характеристики, они в разной степени поддаются управлению со стороны девелопера. Одновременное включение их в критерии классификации жилья – неконструктивно, дезориентирует застройщика, риэлтора, клиента и не позволяет вырабатывать обоснованные рекомендации по выбору инвестиционных решений.
Поэтому принятый в нашей работе принцип классификации объекта недвижимости сводится к классификации его отдельно по качеству проекта, отдельно по качеству местоположения, с последующим определением интегрального показателя качества использования (качества проживания).
Критерии классификации жилых новостроек по качеству проекта
Мы разделили жилые объекты-новостройки по качеству проекта (без учета местоположения, размера, цены) на четыре класса: массовый (эконом-) класс, средний класс, бизнес-класс и элитный класс (см. таблицу).
При разделении объектов на классы по качеству рассматривались следующие признаки: качество и экологичность ограждающих конструкций, качество остекления, высота потолков в чистоте, качество объемно-планировочных решений, число квартир на этаже (на площадке), качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения, качество внутренней отделки дома и квартир, качество инфраструктуры и сервиса, качество прилегающей территории и безопасность, качество парковки, качество архитектурной проработки.
Поясним критерии выделения класса по качеству проекта на примере жилья элитного класса.
Качество и экологичность наружных ограждающих конструкций и внутренних перегородок
На сегодняшнем уровне развития строительных технологий к элитным (для многоквартирных городских домов) могут быть отнесены могут быть отнесены только бескаркасные кирпичные дома или дома с монолитным железобетонным каркасом, заполненным керамическим кирпичом высокого качества, с наружной системой утепления фасадов или без таковой (от ее наличия зависит только требуемая толщина кирпичной стены по нормам теплоизоляции). Именно они отвечают требованиям экологичности, высоким санитарно-гигиеническим требованиям.
Частичное или сплошное заполнение проемов чем-либо, кроме керамического кирпича (сборным или монолитным железобетоном, пенобетонными блоками и утеплителем типа пенополистирола в среднем слое и др.) не позволяют относить дом к элитному. Ссылки некоторых экспертов на европейский опыт сплошного бетонного строительства нам представляются необоснованными в случае претензий объекта на элитность.
К этой же группе характеристик можно отнести требование высокой звукоизоляции стен и перекрытий.
Качество остекления как продолжения ограждающих конструкций
Для элитного дома, в условиях климатического пояса и экологического состояния атмосферы Москвы, необходимыми являются такие показатели остекления, как повышенная площадь остекления по отношению к действующим нормам минимального естественного освещения при гарантированной высокой тепло-, шумо-, пылеизоляции, а также устойчивость применяемых материалов и фурнитуры к повышенному износу и неблагоприятной внешней среде. На сегодняшний день можно с уверенностью констатировать, что указанным требованиям соответствуют только технологии остекления немногих мировых фирм – лидеров рынка – и ни одной из отечественных. Как правило, эти технологии заключаются в применении двух-трехкамерных стеклопакетов, заполненных нейтральными газами и заключенных в рамы из профилей сложного сечения и многофункционального инженерного назначения.
Стеклопластиковые и цельнодеревянные высококачественные профили эстетически и технологически выше по классу, чем распространенные металлопластиковые, но в целом для любого уровня элитного дома более важным является качество монтажа и совокупный результат по техническим (изолирующим) и потребительским свойствам. Эксклюзивным решением является сплошное «беспереплетное», в том числе эркерное и угловое, остекление квартир.
Понятно, что пожелания к повышенной площади остекления в элитных домах не всегда выполнимы, если речь идет об исторических зонах со строгим градостроительным регулированием морфотипов застройки, в том числе архитектуры фасадов, размера оконных проемов.
Качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения
В отношении наружных инженерных сетей необходимым признаком элитности городского дома является наличие как минимум аварийного, но по возможности – постоянного автономного теплоэнергообеспечения. Во внутреннем водопроводе обязательной является автономная система очистки на входе водопровода.
В системе внутреннего электроснабжения и освещения современных новостроек любого класса исключается применение алюминиевого кабеля и незаземленных розеток. Таким образом, никакая квартира в старых нереконструированных особняках на вторичном рынке не может относиться к элитному жилью в современном понимании.
В силу того что расчетная потребляемая нагрузка на элитные квартиры как правило превышает 20 кВт, требуется обеспечение трехфазного ввода в квартиры и автономное управление различными видами электрооборудования, теплых полов и бытовой техники, установленного в распределительном щите внутри квартиры.
Необходимым является наличие принудительной приточно-вытяжной вентиляции с системой очистки наружного воздуха и климат-контролем.
Обязательным признаком является наличие в доме развитой сети современных телекоммуникаций.
Качество планировки дома и квартир
В планировке дома необходимым признаком элитности является ограничение числа квартир на этаже (площадке) одной-двумя (либо персональный лифт или лифт с персональным ключом), наличие холла (лобби) для приема гостей, просторность общественных зон (входные и междуэтажные холлы, лестничные площадки и т. п.), высота междуэтажных перекрытий более 3 м (высота потолков в чистоте не менее 3 м) и доступность инфраструктуры и сервиса без выхода на улицу, то есть некоторое приближение планировки жилого дома к планировочным нормам отеля.
Обязательным требованием к планировке дома является отсутствие офисных, торгово-развлекательных помещений со свободным доступом для посетителей, не проживающих в доме. Как максимум – такие помещения возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг).
В планировке квартир значение имеет просторность нежилых зон (холлов, кухонь, санузлов, лоджий и др.) и наличие в приквартирных холлах помещений временного хранения, наличие эксклюзивных опций планировки (количество санузлов по числу спален плюс один, террасы, зимние сады, каминные залы, бассейны и др.). Актуальным преимуществом на первичном рынке является так называемая свободная планировка квартир.
Однако формально назвать наличие квартир свободной планировки необходимым признаком элитности дома было бы неверным, так как эта функция в первую очередь служит застройщику (позволяет ему удовлетворить максимально широкий спектр спроса покупателей). Отсутствие в доме квартиры нужной индивидуальной планировки для одного покупателя не делает его менее элитным для других. То же касается и наличия этажей-трансформеров (предусмотренной проектом возможности объединения меньших или разделения больших квартир).
Что касается общей площади квартир, то, по нашему мнению, в элитном доме могут быть и квартиры небольшой общей площади (студии от 50 кв. м), если соблюдается условие примерно одинакового соотношения в них собственно жилых и остальных площадей.
Основанием для отнесения объекта к элитному классу по данному признаку служит, как мы считаем, равная представленность планировочных опций во всех квартирах дома, а не широта диапазона опций в отдельных квартирах: объект, имеющий самые эксклюзивные квартиры и вместе с тем часть неэлитных квартир, мы исключаем из списка элитных новостроек.
Качество внутренней отделки дома и квартир
Внутренняя отделка общественных зон элитного дома имеет назначением создание среды обитания, соответствующей качеству квартир, материальному и общественному положению их владельцев в глазах посетителей, то есть является важнейшим фактором престижа, в одном ряду с одеждой, аксессуарами, автомобилем и т. д. Соответственно, дизайн-проект и уровень исполнения отделки и предметов интерьера общественных зон должен учитывать и отражать указанные эстетические и психологические потребности.
В отношении отделки квартир для застройщика требования сводятся к качеству предотделочных работ: применение экологичных материалов лучших мировых производителей (включая окна и двери, штукатурные и шпатлевочные смеси, клеи, герметики, шовные материалы, звуко-, тепло– и гидроизоляцию и т. д.).
Качество инфраструктуры и сервиса
Данный признак подразумевает наличие в элитном доме инфраструктуры и услуг, предназначенных исключительно для жильцов дома. Сюда относятся элементы бытовой инфраструтуры и сервиса (наличие консьержа, собственной службы эксплуатации, собственной прачечной, зала для приема гостей, комнаты для водителей, охраны и прислуги, оборудования для хранения мехов уборка квартир и т. п.), досуговой инфраструктуры (кафе-бара, бильярдной, сигарной и т. д.), спортивно-оздоровительной инфраструктуры (тренажерного зала, бани с душевыми кабинами и с мини-бассейном и т. д.).
Вместе с тем необходимые для признания объекта элитным инфраструктура и сервис должны определяться с учетом размеров и местоположения дома:
– клубный, малоквартирный, среднеквартирный дом в историческом центре – минимальный сервис и инфраструктура при наличии в районе окружающей инфраструктуры элитного уровня;
– многоквартирный дом вне центра – сервис развитый, с учетом отсутствия окружающей инфраструктуры;
– высотный дом, дом-город в закрытом комплексе (с большой территорией) – предельно развитая инфраструктура и сервис. Качество прилегающей территории, охрана и безопасность
Необходимым признаком элитности дома является наличие огороженной охраняемой прилегающей территории по всему периметру дома (площадь территории может быть минимальной, но располагаться она должна обязательно вокруг всего дома, ни один фасад не должен быть доступен посторонним). Как максимум – один фасад здания может быть не огорожен, если это стена-брандмауэр. При отсутствии собственной территории мы исключаем объект из элитных.
Этот критерий обусловлен требованиями безопасности людей, проживающих в здании. Рынок жилья Москвы, а в особенности рынок элитного жилья, еще достаточно незрелый и молодой. В городе еще не сформировались элитные районы. Сейчас даже в зонах с максимальным рейтингом элитный объект может находиться по соседству с домами ветхого фонда, с жильцами различных социальных групп, вплоть до нерасселенных коммунальных квартир. Поэтому описанный критерий на текущий момент представляется обоснованным. Но в перспективе, когда будут сформированы разные по престижности районы для разных социальных слоев населения, безопасность жильцов элитных объектов будет обеспечиваться в первую очередь безопасностью самого района, и достаточным требованием будет наличие по периметру дома технических средств охраны и видеомониторинга прилегающей территории.
Безопасность жильцов обеспечивается двух-трехуровневой системой контроля доступа: на территорию, в лобби, в подземную парковку, в квартиру, создаваемой как вооруженной охраной и консьержем, так и техническими средствами (видеонаблюдением, системой электронной охраны квартир).
Благоустройство территории может иметь широкий диапазон вариантов: от мощения, освещения, озеленения, прогулочных зон, беседок и скамеек, до ландшафтного дизайна, оборудованной набережной. Повышает класс объекта наличие на территории спортивной и досуговой инфраструктуры (детских площадок, теннисных кортов, волейбольных площадок, катков, площадок для барбекю и т. д.).
Состав жильцов
Широко бытует мнение, что в интересах безопасности жильцов в элитных (преимущественно клубных) домах применяется «фейс-контроль».
Однако на практике мы встречали подобное в исключительных случаях. Поэтому (а также в интересах политкорректности) персональные требования к составу жильцов (контроль социального, профессионального, национального состава, попытки исключения «криминалитета») мы при классификации объектов по качеству не рассматриваем.
Необходимым признаком элитного дома является отсутствие муниципальных квартир. При наличии муниципальных квартир мы исключаем объект из числа элитных.
Формально состав жильцов как признак элитности не имеет отношения к качеству проекта дома. Однако на практике проблема социально-экономической однородности жильцов, которая волнует покупателей (а следовательно застройщиков) связана с качеством дома: наличие муниципальных квартир означает, что эти квартиры не обладают признаками элитности, и, следовательно, весь объект не может быть признан элитным. Кроме того, в современной практике управления многоквартирными домами со смешанной формой собственности на квартиры возникла правовая коллизия на грани общественного конфликта: жители муниципальных квартир считают для себя неосновательными по сравнению с собственниками квартир многие виды платежей в пользу управляющей компании (что, возможно, и справедливо, но не урегулировано на практике и затрудняет хозяйственную деятельность).
Качество парковки
Необходимым признаком элитности дома является наличие крытой отапливаемой парковки с количеством машино-мест не менее чем два на квартиру. Необходим лифт или отапливаемый проход в холл или в квартиру. Наземная (гостевая) парковка должна находиться на внутренней территории.
Качество проработки внешнего архитектурного обликаВ настоящее время профессиональные участники рынка и покупатели элитных квартир уже не сомневаются в важности качества проработки внешнего архитектурного облика объектов, претендующих на элитность.Подробно критерии отнесения объектов к элитному, бизнес-классу, среднему и эконом-классу приведены в таблице.
Представляется важным пояснить одну из позиций таблицы. Согласно Строительным нормам и правилам РФ (СНиП) новый жилищный фонд подразделяется на такие категории комфортности: II категория – от 20 до 30 кв. м на 1 чел. (электроснабжение до 10 кВт), I категория – 31–50 кв. м (электроснабжение свыше 10 кВт) и жилье повышенной комфортности – более 50 кв. м на 1 чел. Соответственно, по нашей классификации, впервые опубликованной в 2006 году[1], к эконом-классу относится жилье II категории комфортности, а I категория с рыночной точки зрения может представлять собой как средний, так и бизнес-класс жилья, в зависимости от других опций (качество архитектурно-конструктивных и инженерных решений, внутренней инфраструктуры и сервиса, прилегающей территории, гаражно-стояночного обеспечения и др.). Жилье повышенной категории комфортности, в зависимости от других опций, в свою очередь может относиться как к бизнес-классу, так и к элитному.
Для более детального изучения качества проектов жилых новостроек, претендующих на элитность, в 2002 году была разработана и в 2005-м уточнена методика классификации элитных объектов. Весь класс элитных объектов был разбит на три подкласса – КП1 (суперэлита), КП2 (нормальная элита) и КП3 – элита с недостатками, не требующими перевода в низший класс.
Для этого все характеристики разделены на две группы – классообразующие (отсекающие) и опции.
Классообразующие (отсекающие) – это характеристики, несоблюдение критериального значения которых (любой, хотя бы одной из них) переводит объект в низший класс. Опции – это характеристики объекта, которые отражаются в его рейтинговой оценке, но несоблюдение их критериальных значений не требует перевода этого объекта в низший класс. При этом опции могут повысить рейтинговую оценку объекта и способствовать переводу его в более высокий подкласс.
Для отбора осекающих характеристик было проведено анкетирование специалистов компании «МИЭЛЬ» (получено более 20 анкет от топ-менеджеров компании и иных экспертов).
По мнению специалистов компании, отсекающими могут быть только характеристики с высокими показателями важности (8–10 по 10-балльной шкале). При этом они должны выражаться четкими количественными или качественными показателями, не допускающими различного толкования. Кроме того, отсекающими могут быть только характеристики, изменение которых невозможно без переработки проекта. Характеристики, изменение которых возможно как на стадии строительства, так и в процессе эксплуатации дома, могут быть отнесены к опциям.
© Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, 20.04.08
