8 (343) 367-67-60 -61, -62

Офис в Екатеринбурге

8 922 030-23-51

Офис в Москве

ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Источником информации для анализа рынка недвижимости служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и аренде, а также проданных (сданных в аренду) за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения и продажи, даты выставления на продажу и даты сделки. Известно, что разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек — по степени готовности в момент продажи), т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

2.1. Типизация объектов по качеству

Наиболее распространенным в Москве является перечень типов квартир в многоквартирных жилых домах, принятый в Российском агентстве недвижимости «САВА»:

  • 5-этажные панельные («хрущевки»);
    9-этажные панельные;
    5-этажные кирпичные;
    типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;
    кирпичные старой постройки (полноразмерные, «сталинские»);
    17-22-этажные улучшенной планировки;
    современные кирпичные от 14 этажей.

В других московских фирмах, а тем более в других городах применяются разнообразные классификации квартир по категориям качества. Они отражают не только сложившуюся практику, но и объективные причины: разнообразие жилищного фонда в конкретном городе и на сегменте рынка конкретной фирмы, а также степень разброса цен.

Так, Агентство РОСТ-ВИТА Северного торгового банка «СТБ РОСТ» (Санкт-Петербург) предварительно делит квартиры на два класса: «петербургские» и «ленинградские», выделяя внутри классов соответствующие типы: Старый фонд (СФ), Старый фонд после капремонта (СК), Сталинский (Ст), 137-серия, 504-серия, 606-серия, «Корабль»(Кр), «Хрущевка»(Хр), «Брежневка»(Бр).

В некоторых городах придерживаются типизации домов по строительным сериям, а иногда — по периоду строительства.

Новосибирску, например, сегодня чуть более ста лет, и основная его застройка приходится на вторую половину двадцатого столетия. Отсюда проистекает сложившаяся на практике специфика типовых для города квартир. Фирма «Сибирский центр оценки» выделяет четыре основных типа домов, которые отличаются такими качественными характеристиками квартир, как общая и жилая площадь, размеры кухни и коридоров: 5-этажные (хрущёвки, как кирпичные, так и крупнопанельные); 9-этажные типовые; полногабаритные; 9-10-этажные улучшенной планировки. Последние несколько лет на рынке недвижимости строятся дома повышенной привлекательности, но пока они не входят ни в один из сложившихся типов и их недостаточно для выделения в отдельный крупный сегмент на рынке жилья.

Понятно, что выделение большего числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Общее правило: чем меньше разброс цен, тем, вообще говоря, на меньшее число категорий можно разделять квартиры. Второе правило: число категорий не должно превышать 5-7. Третье правило: не следует стремиться к унификации категорий квартир между различными городами.

2.2 Классификация офисных помещений

В условиях московского рынка офисов принятые в мировой практике стандарты офисных помещений с расчленением на пять классов (А-Е) не вполне применимы. Обычно в Москве офисы подразделяют по качеству на офисы западного стандарта (приблизительно соответствуют классам А и В, а в последнее время — и С) и офисы отечественного стандарта (классы D и Е). Ниже будут приведены стандарты мировой классификации и принятые в настоящем исследовании особенности характеристик качества и местоположения в Москве при условии выделения пяти классов офисов.

Класс А — помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые разумные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.

Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

Класс В — помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. В условиях западных столиц это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

В условиях Москвы класс В — это скорее офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или местоположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

Класс С — офисы, по характеристикам здания соответствующие классам А или В, но с недостатками в местоположении и оборудовании.

В условиях Москвы это лишь недавно появившиеся офисные здания, находящиеся вне Садового кольца, но на пересечении транспортных путей и вблизи станций метро, вблизи основных радиальных магистралей.

Класс Д — офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта — разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.

Класс Е — офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, требуется их реконструкция.

В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса.

2.3 Типизация объектов по размеру

По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:

  • 1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м);
    2-комнатные (44-56 кв. м);
    3-комнатные (57-78 кв. м);
    4-комнатные и более (более 100 кв. м).

Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице.

Средняя общая и жилая площадь квартир, кв. м

Тип дома Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные
общая жилая общая жилая общая жилая общая
5-этажный 31 18 44 29 58 41
9- этажный 32 19 44 29 57 40
«сталинский» 34 19 56 34 78 52
12-16-этажный 36 20 48 30 68 44
17-22-этажный 38 19 55 32,5 75 45

В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т.д. Такой подход действительно удобен и принят в международной практике. Однако, при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому общее правило состоит в том, что при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.

Кроме того, вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости квартиры от ее общей площади не всегда подтверждается данными рынка. Особенно это характерно для объектов большой площади, например, коттеджей. Поэтому для подобных объектов, а также для офисных, торговых, складских помещений типизацию по размерам целесообразно производить разделением на интервалы площади (например, для коттеджей: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, свыше 400 кв. м).

2.4 Типизация объектов по местоположению

Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных в Москве и других городах разделяли по административным районам городов. Однако постепенно в риэлторской практике сложилось собственное зонирование.

В таком мегаполисе, как Москва, с ее радиально-кольцевой структурой метро, проспектов и застройки, наиболее распространенным является выделение Центра (в пределах Садового кольца) и 8 секторов (Север, Северо-Запад, Запад и т.д.), близко совпадающее с делением на административные округа.

В то же время агентство «Мобиле» выделяет 43 района Москвы, полученных в результате объединения территорий вокруг станций метро с учетом преимущественной застройки, уровня цен, престижности районов.

Отдельно необходимо отметить территориально-экономическое зонирование Москвы, разработанное специалистами НИиПИ Генплана Москвы совместно с Москомземом и принятое Правительством города в интересах исчисления нормативной цены земли, арендной платы за землю и налогообложения. Оно включает 69 оценочных зон и 15 подзон повышенной ценности. К сожалению, существующий разрыв в юридическом регулировании прав собственности на жилье и на землю приводит к тому, что при зонировании сделок с жильем не учитывается в явном виде ценность земли, а при зонировании земель не вполне учитываются цены на здания и сооружения. Кроме того, высокая подробность зонирования соответствует решаемой задаче кадастрового учета земель, но избыточна для целей анализа рынка жилья.

Особенности радиально-кольцевой застройки Москвы, ее транспортной системы (метро и наземных автомагистралей), сложившегося расположения административных, деловых, промышленных и жилых зон определяют и территориальную структуру предложения, спроса и цен на объекты недвижимости. В соответствии с этим в настоящем исследовании предлагается принять следующую классификацию территориальных зон Москвы, близкую к риэлторской практике.

По удаленности от центра города (Кремль, Красная площадь) территория города делится на две зоны: Центр (в пределах Садового кольца) и вне Центра (до границы города — Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), включая некоторые поселки за ней, административно вошедшие в границы города).

В отдельных случаях Центр, особенно при анализе рынка нежилой недвижимости, целесообразно разделять на два кольца: «малый центр» — до Бульварного кольца (наиболее престижный административный («правительственный») район с наиболее известными торговыми, культурными, гостиничными комплексами) и «большой центр» — от Бульварного до Садового кольца (вторая по престижности зона Москвы, включающая основные территории исторической застройки города).

Территорию вне Центра также целесообразно разделять на два кольца: третье кольцо (от Садового кольца до Малой окружной железной дороги, или до строящегося третьего автомобильного кольца — основной деловой район города) и четвертое кольцо (от Окружной дороги до МКАД — «спальные районы»).

В радиальном направлении территория города также не однородна. Это связано с такими факторами, как:

  • степень близости участка к основным радиальным автомагистралям, железнодорожным магистралям;
    значимость магистрали с учетом ее направления (на аэропорты, к границам со смежными
    государствами, к другим крупным городам);
    удаленность участка от промзон, других загрязняющих среду и опасных объектов;
    общая экологическая ситуация в районе (с учетом розы ветров);
    общее состояние инженерных коммуникаций в районе, геодезическая обстановка.

В меньшей степени неоднородность территории влияет на рынок торговых объектов и складов (он привязан к жилым и промышленным зонам), в большей — на рынок офисов.

Наиболее престижными являются

  • Западное направление (Новый Арбат, Кутузовский проспект, Можайское, Минское шоссе — «правительственная» трасса, Белорусская ж/д, направление на Минск, Варшаву, Берлин)
  • Юго-западное направление (ул. Остоженка, Комсомольский проспект, проспект Вернадского, а также улица Большая Якиманка, Ленинский проспект, далее Киевское шоссе, трасса к аэропорту Внуково, а также проспект 60-летия Октября, Профсоюзная ул., далее Калужское шоссе, Киевская ж/д — направление на Киев, Прагу).

Далее следуют

  • Северное направление (Тверская ул., Ленинградский проспект, Ленинградское шоссе, С.-Петербургская ж/д — направление в аэропорт Шереметьево, Санкт-Петербург, Великий Новгород, Таллин, а также ул. Большая Дмитровка, Долгоруковская, Новослободская, Дмитровское шоссе, Савеловская ж/д — направление к Верхней Волге)
  • - Северо-западное направление (Рублевское и Рижское шоссе — вторая «правительственная» трасса, Рижская ж/д, направление на Ригу, Вильнюс).

Менее ценятся

  • Южное направление (ул. Большая Ордынка, Люсиновская, Тульская, Варшавское шоссе, Симферопольское шоссе, Курская ж/д — направление на Харьков, Крым, Кавказ, аэропорт Домодедово)
  • Северо-восточное направление (ул. Большая Лубянка, Сретенка, проспект Мира, Ярославское шоссе, Ярославская ж/д — города Верхней Волги, аэропорт Быково).

Наконец, наименее престижными и удобными считаются

  • Восточное направление (Ульяновская ул., шоссе Энтузиастов, Горьковское шоссе, а также Мясницкая ул., проспект Сахарова, ул. Краснопрудная, Русаковская, Стромынка, Преображенская, Большая Черкизовская, Щелковское шоссе, Казанская ж/д — направление на Нижний Новгород, Казань, Урал, Сибирь)
  • Юго-восточное направление (Таганская улица, Рязанский проспект и Марксистская ул., Волгоградский проспект, Павелецкая ж/д — направление на Рязань, Ульяновск, Среднее и Нижнее Поволжье).

Часто направления обозначают не по автомагистралям, а по линиям метрополитена, поскольку его структура также имеет радиально-кольцевой характер: Кольцевая линия практически совпадает с Садовым кольцом, а радиальные — с основными автомагистралями.

Интересно отметить, что основной элемент административного деления Москвы — девять административных округов — по своим названиям и расположению повторяют приведенную выше структуру: Центральный административный округ (ЦАО), Северный (САО), Северо-западный (СЗАО) и т.д. Однако границы ЦАО в некоторых направлениях выходят далеко за пределы Садового кольца, а территория «радиальных» округов соответственно уменьшена.

В других городах, хотя и меньших по размеру, чем Москва, но не имеющих столь четкой структуры, практики-риэлторы также прошли большой путь в решении задачи типизации жилья по местоположению.

Например, в Омске (фирма «Бэст-Риэлти ЛТД») выделяют районы города по прямоугольным квадратам топографической карты.

В дальнейшем стало ясно, что подобные способы типизации не вполне соответствует поставленной цели. Было введено районирование с учетом географических условий (например, правый или левый берег реки — АО «Арго-Стройинвест», Ульяновск).

В городе Чебоксары (фирма «Реал Эстейт») к географическому зонированию добавили экономико-экологические критерии, выделив четыре ярко выраженных района города:

  • Ново-Южный — рабочий район в близи промышленной зоны;
    Центральный — центральная наиболее старая часть города;
    Юго-Западный — вновь строящийся район, удаленный от промышленной зоны;
    Северо-Западный — наиболее удаленный от промышленной зоны район на берегу реки Волга.

Наиболее дорогостоящее жильё в Новосибирске, по данным Сибирского центра оценки, в центре и по линии метро, а также Верхней зоне Академгородка и ВАСХНИЛе. Последние два представляют из себя территориально обособленные зоны, на повышенную стоимость которых оказало влияние то, что это, по сути, научные центры Сибири с соответствующей этому уровню культурой местных жителей. Далее, по убывающей, следуют квартиры средней удаленности от станций метро (2-5 остановок на общественном транспорте) и отдалённые районы, к которым можно отнести остальные квартиры. Таким образом, в городе риэлторы выделяют 6 зон:

  • - центр (Железнодорожный и часть Центрального р-нов)
    — вдоль линии метро
    — средней удалённости (от линии метро)
    — отдалённые
    — Академгородок (отдалённый от центра, но с развитой инфраструктурой и городским общественным транспортом и телефонами)
    — ВАСХНИЛ (административно — г.Краснообск Новосибирского района, с городским сообщением и телефонами).

Еще ближе к цели подходит попытка выделения микрорайонов по уровню спроса (ТИТАН, Тверь). В Твери существует четыре административных района, однако ТИТАН выделяет 11 условных районов: Центральный район, Заволжье, Московский район, Южный, пос. Химинститута, Пролетарский район, Мигалово, Юность, Чайка, Соминка и Затверечье. Три последние (из выделенных) района агентство не учитывает при анализе, так как в них находится меньше 5 процентов всего квартирного фонда.

Наконец, в Петербурге предпринимались попытки выделения т.н. ценовых зон, т.е. зон с минимальным разбросом цен. Однако, такой высокий уровень решения задачи районирования возможен лишь после накопления большого массива данных о ценах и требует регулярной корректировки границ зон, что является его недостатком.

Таким образом, для начинающих аналитиков можно сформулировать следующее правило решения задачи районирования жилья: от административных районов — к учету географических условий — через выделение зон по уровню спроса — к ценовым зонам.


В следующем разделе приведен стандартизованный перечень информации о рынке недвижимости, необходимой для анализа рынка и рассчитываемой в ходе этого анализа. Приведены также формы регистрации данных и инструкции по их заполнению. Далее, в последующих разделах, изложены некоторые методы расчета показателей (индикаторов) рынка и рекомендации по их использованию.