Приобретение строящегося жилья всегда сопряжено с определенными рисками. Полностью исключить их невозможно, но можно - минимизировать, и большинство потенциальных покупателей на этом экономить не собираются.

Как показал опрос, проведенный организаторами прошедшей в Санкт-Петербурге выставки "Жилищный проект", большинство (61%) потенциальных покупателей жилья намерены воспользоваться услугами юриста при покупке квартиры в строящемся доме. Примерно 23% пока не определились, стоит ли подстраховываться таким образом. Остальные клиенты первички считают возможным сэкономить на юридических услугах, сообщает "Рокфеллер.Ru".

Также в ходе анкетирования петербуржцам был задан вопрос: "Готовы ли вы отказаться от покупки квартиры на первичном рынке, если вам покажется, что риски слишком велики?" Как выяснилось, в большинстве своем люди однозначно готовы отказаться от такой сделки (55,7% опрошенных). Другие граждане при наличии повышенных рисков лишний раз посоветуются с юристом (32,2%) или вложат деньги в строительство на свой страх и риск (почти 7%).

Проблема выбора строительной, риелторской или иной компании, работающей на рынке недвижимости, также волнует многих. В ходе анкетирования посетителей "Жилищного проекта" выяснилось, что большинство респондентов предпочитают выбирать фирму по рекомендации друзей и знакомых. Именно так предпочитают действовать 52,5% опрошенных. Треть респондентов ориентируются на степень известности бренда фирмы. Рекламе в печатных СМИ, на радио и ТВ доверяют 25% опрошенных. Еще 27,8% респондентов при выборе риелтора или застройщика изучают Интернет.

Анкетируемым также был задан вопрос: "Какие характеристики вы считаете наиболее важными при работе со строительной/риелторской компанией?". Оказалось, что большинство горожан (64,5%) интересует наличие у компании сертификата на оказание данного вида услуг. Немаловажный критерий выбора - ценовая политика компании. Она оказалась важна для 56,3% опрошенных. Членство компании в профобъединениях влияет на выбор 18,3% респондентов. Меньше всего людей волнует удобство расположения офиса и качество приема (обслуживания) - 3,8% и 16,4%, соответственно.

 Комитет по работе с городскими жилищными программами создан при Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Новое подразделение Ассоциации будет совместно с Жилищным комитетом и ГУ «Горжилобменом» заниматься апробированием и усовершенствованием механизма реализации недавно принятых жилищных законов Петербурга. Об этом сообщил корреспонденту ИА «Росбалт-Петербург» полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов Павел Созинов.

В настоящее время комитет составляет пробный адресный список квартир, которые уже находятся в работе риэлторов, но по каким-то причинам «зависли». На примере конкретных квартир будет рассчитана экономика расселения с учетом применения всевозможных форм жилищного субсидирования жильцов. «Нас интересует рентабельность расселения при использовании господдержки, и сколько придется доплачивать жильцам в этом случае», — пояснил Созинов.

Пока в состав комитета вошли компании: «Адвекс недвижимость», «Легион недвижимость», «Магазин квартир», «Миэль СПб», «Петербургская Недвижимость».

Кроме того, Комитет и Институт недвижимости займутся ликбезом среди риэлторов. Их познакомят с жилищным законодательством и новыми городскими жилищными программами. А также проведут мастер-классы по работе с трудными клиентами.

Восемь красноярских агентств недвижимости: компании «Посад», «Кром», «Общество риэлторов — Рица», «Granta», «ИЖИ», «Компания Ваш Рай-Он», «Квартирный ответ» и «Реал» запускают собственную газету — «Риэлторский вестник», сообщает «Деловой квартал Красноярск».

По словам директора издания Павла Пузикова, основная цель проекта — повысить уровень доверия к риэлторам и юридическую грамотность населения. «С помощью газеты учредители планируют исправить эту ситуацию и тем самым привлечь новых клиентов», — пояснил г-н Пузиков.

Первоначальный тираж газеты составил 100 тыс. экз., за три месяца планируется довести его до 200–250 тыс. экз. и перейти от черно-белого издания к цветному. Газета будет выходить раз в две недели и свободно распространяться по почтовым ящикам и стойкам. В ее создание учредители инвестировали равными долями около 1 млн руб. «Иметь собственное СМИ каждому агентству затратно, поэтому агентства решили объединить усилия», — прокомментировал г-н Пузиков.

 «АДВЕКС. НЕДВИЖИМОСТЬ» ОТКРЫЛА НОВЫЙ ОФИС ПОЛНОГО ЦИКЛА – Это единственная в своем роде площадка в Петербурге: под одной крышей находятся собственно агентство недвижимости, фи­лиал банка, страховая компания и офис но­тариуса. Можно сказать, что здесь получили развитие основные правила работы, реали­зованные ранее в нашем головном офисе на Фурштатской улице, где мы первыми в го­роде предоставили клиентам возможность пользоваться услугами не только специа­листов-риэлторов, но и банка, нотариуса и страховой компании, – говорит директор департамента маркетинга, рекламы и PR корпорации «Адвекс. Недвижимость» Анастасия Лебедева.

До недавнего времени реализация такого комплекса услуг на рынке недвижимости считалась в принципе невозможной. К при­меру, многие клиенты воспринимали ситуа­цию, когда нотариус находился в одном офи­се с агентством, мягко говоря, неоднознач­но. Прежде всего потому, что у многих возникали сомнения в объективности этого нотариуса. – Но мы на практике доказали, что в таком подходе не только нет ничего рискованно­го, но напротив, риэлторский офис полно­го цикла позволяет нашим клиентам прово­дить сделки не выходя на улицу, все время оставаясь в охраняемом помещении, что обеспечивает и безопасность, и психоло­гический комфорт. А поскольку наша кор­порация – лидер на петербургском рынке элитного жилья, мы стараемся создать для наших клиентов условия, соответствующие их запросам, – подчеркивает Анастасия Лебедева. На сегодня «Адвекс» располагает крупней­шей в городе базой объектов элитного уров­ня – в настоящее время через корпорацию реализу­ется более ста тридцати квартир стоимостью свыше 25 миллионов рублей. – С самого начала мы позиционировали свою ком­панию как дорогое агентство, услуги которого ка­чественные, но при этом стоят недешево, – говорит президент корпорации «Адвекс.Недвижимость» Александр Романенко. – И среди наших клиентов достаточно быстро появились известные и состоя­тельные люди – артисты, спортсмены, предприни­матели. Многие из них работают с нами на посто­янной основе, ведь риэлторский бизнес, как гласит одна из международных профессиональных аксиом, это бизнес на рекомендации. Соответственно, одним из главных приоритетов «Адвекса» с первых дней работы компании стало формировании команды риэлторов, специализиру­ющихся на работе с квартирами класса VIP. – Десять с лишним лет назад, когда и риэлторского рынка как такового еще не было, не существовало и таких понятий, как VIP-объекты или VIP-услу­ги, – рассказывает Анастасия Лебедева. – Поэтому на первых порах шел самый настоящий «естест­венный отбор»: люди, не отвечавшие повышенным требованиям клиентов, покупавших через наше агентство элитные квартиры, переходили в другие сегменты рынка, где требования и ритм работы были менее жесткими. Особого секрета нет: базо­вые качества для результативной работы на VIP­уровне – прекрасные коммуникационные способ­ности, общая образованность, интеллигентность, динамизм и постоянное стремление учиться и по­лучать новые знания, а это свойственно далеко не всем людям..

Постепенно мы сформулировали нашу профессио­нальную философию, собственные правила форми­рования команды, работающей с рынком элитного жилья. На первом месте, поскольку мы занимаемся бизнесом, стоят финансовые показатели специалис­та, однако весомую роль играет и его верность кор­поративным принципам. Под этим мы, в частности, понимаем стремление быть доверенным советником для своих клиентов, ориентацию на формирование и сохранение долгосрочных партнерских отноше­ний как в бизнесе, так и внутри компании.

  Поскольку корпорация «Адвекс. Недвижимость» из­начально строилась на основе американского опыта, то начиная с первого года ее существования лучшие агенты и менеджеры регулярно направлялись на стажировки в США. Причем если в первую группу входило всего пять человек, то в этом году за океан готовятся ехать уже сорок два специалиста. На этот раз, кстати, кроме обязательной стажиров­ки сотрудники «Адвекса» поучаствуют в празднова­нии столетнего юбилея Национальной ассоциации риэлторов США, которое пройдет в Лас-Вегасе. – Эти регулярные стажировки, с моей точки зре­ния, сыграли очень большую роль в становлении нашего VIP-направления, – поясняет Александр Романенко. – Прежде всего потому, что позволи­ли нам постоянно быть в курсе всех новинок в ме­тодах и технологиях работы, внедряемых на рынке недвижимости США, безусловно, одного из самых передовых и системных в мире. По крайней мере, практика показывает, что большинство новаций в риэлторском бизнесе приходит из США в Европу, а не наоборот. Параллельно с командой специалистов в «Адвексе» формировался и комплекс VIP-услуг. Директор департамента маркетинга, рекламы и PR корпорации «Адвекс. Недвижимость»   Анастасия Лебедева: «В создании и продвижении любого продукта или услуги ключевую роль играет знание потребителей. Недвижимость в этом плане – не исключение. В основе нашей работы лежит знание нужд конечного потребителя. Мы регулярно исследуем интересы и убеждения как покупателей, так и продавцов недвижимости, что позволяет постоянно совершенствовать услуги для наших клиентов». – В это понятие мы вкладываем прежде всего на­дежность на всех этапах работы и полное обеспе­чение фирмой всех формальностей, связанных с подготовкой и проведением сделки. Самое дорогое для наших клиентов – это время, и наша задача сде­лать так, чтобы зря не было потрачено ни одной минуты. Если мы говорим о покупке, то от клиента требуется сформулировать требования к объекту, который он хочет получить, – рассказывает Анаста­сия Лебедева. – Дальше вся работа, начиная от под­бора объекта и заканчивая проведением расчетов, оформлением права собственности и организации передачи квартиры от продавца новому владельцу, выполняется нашим сотрудником. Если же мы го­ворим о продавцах объектов VIP-уровня, то задача специалиста «Адвекса» состоит прежде всего в ока­зании консалтиговых услуг в позиционировании объекта, организации правильной рекламной кам­пании объекта и работы с потенциальными поку­пателями, наконец, в ведении полного сопровожде­ния сделки.

  И здесь особую роль играет система «одного окна», о которой мы говорили выше, позволяющая мини­мизировать участие клиентов в решении формаль­ных вопросов. Эта технология работы – примечательная, но дале­ко не единственная новинка, представленная «Ад­вексом» на петербургском рынке недвижимости. В сентябре следующего года корпорация отметит пят­надцатый день рождения, и юбилей будет отмечен не только разного рода праздничными мероприяти­ями, но и реализацией ряда новых проектов. Один из них – создание собственной франчайзин­говой сети, которая будет развиваться параллельно с уже существующей филиальной сетью «Адвекса». По словам Александра Романенко, франчайзинг в риэлторском бизнесе последние годы является од­ним из основных международных трендов – к при­меру, в США на франчайзинговое направление приходится более половины оборотов риэлторского рынка. И отечественные предприниматели в этом плане активно используют и зарубежный опыт, в том числе для того, чтобы не утратить конкурент­ные преимущества. – Я уверен, что в ближайшие пять лет на россий­ский рынок выйдет ряд крупных мировых компа­ний, имеющих большой опыт развития франчай­зинговой сети. И мы должны быть к тому готовы. На сегодня в России только две риэлторские ком­пании имеют сеть филиалов федерального уровня. Это московская корпорация «Миэль» и петербург­ская «Адвекс. Недвижимость». Наши московские коллеги уже заявили о намерении создать собс­твенную франчайзинговую сеть, и мы намерены в 2008 году предложить рынку собственный продукт в данном направлении, – комментирует Александр Романенко. Также продолжается развитие девелоперского на­правления, начатого в «Адвексе» несколько лет назад строительством бизнес-центра Cerean в се­верной части Петербурга. В настоящее время, как сообщил Александр Романенко, по заказу корпора­ции ведется проектирование нового бизнес-центра класса «В», который будет построен на берегу Не­вы в Невском районе Петербурга. Его площадь со­ставит порядка 50 тысяч квадратных метров. Также уже принято решение, что управлять центром будет собственная компания, входящая в структуру АДВЕКС.

В Перми стартовал III турнир «Риэлторские поединки», в котором принимают участие 7 агентств недвижимости, общее количество участников - 24.
На соревнованиях действует олимпийская система отбора. В девяти поединках, которые пройдут сегодня, победитель выявляется путем голосования судейской коллегии. В первый день по результатам поединков будут определены 9 риэлторов, которые выйдут в финал и продолжат борьбу во втором дне турнира. Десятый игрок будет выбран среди тех, кто не прошел во второй тур, по наибольшему количеству набранных очков.
На турнире действует тотализатор. Перед каждым поединком принимаются ставки на одного из участников, сразу после мини-игры условные деньги – «риэлы», делятся между угадавшими исход борьбы. После завершения турнира «риэлы» можно обменять на рекламу в газете «Районы. Кварталы. Квартиры».
Судейская коллегия пристально следит за соответствием участников поединков «кодексу чести риэлторов». Коллегия состоит из представителей Сбербанка РФ, пермского филиала «МДМ-банк»,  пермского филиала страховой группы «Уралсиб», компании «МВМ», АН «Надежда», АН «Имиров», АН «Пермский дом», федерации управленческой борьбы.
После проведения каждого поединка судьи, выставив баллы и определив победителя, комментируют свои оценки, определяя сильные и слабые места выступавших, делают полезные рекомендации по ведению деловых переговоров.
Судьи оценивают участников в соответствии с теми ролями, которые раздал  им тренер: человек нанимающийся на работу к участникам поединка, человек являющийся собственником имущества, предоставляемого риэлтору, и т.д.

Риэлторы признали падение цен на квартиры в новостройках в Московском регионе. Вместе с тем, как пишет сегодня издание Газета, на свободном рынке сократится предложение жилья экономкласса. Оно будет строиться в основном в предместьях Москвы и дорожать опережающими темпами. Москва же будет застраиваться более дорогим жильем бизнес-класса, объем которого будет увеличиваться, а цены не будут расти. Такова ситуация на рынке новостроек столичного региона согласно отчету одной крупной риэлтэрской компании.

По итогам года, цена 1 квадратного метра в новостройках Москвы и области с января текущего года вырастет на 12%, говорится в отчете. Сегодня средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Москвы составляет $5773 за 1 квадратный метр, в Московской области - $2084. При этом в Подмосковье прирост цен на эконом-класс оказался немного выше, чем в Москве. И этот тренд сохранится в следующем году.

Однако все эксперты согласны с тем, что наиболее востребованными, с точки зрения цены, в этом году были и в следующем году останутся квартиры в панельных домах. При этом с большим желанием покупают многокомнатные квартиры. А ликвидность некогда популярных одно- и двухкомнатных заметно ниже. При этом если общая площадь многокомнатных квартир "экономит" затраты покупателя, то он это оценит. Отсюда можно сделать вывод, что застройщики еще могут получить дополнительную прибыль, если будут строить более компактные квартиры, но с большим количеством комнат. А риэлторы уже готовы убеждать покупателей, половина из которых - молодые семьи, что лучше купить квартиру "на вырост".

А накануне на заседании президиума Совета по реализации приоритетных нацпроектов Дмитрий Медведев заявил, что Правительство ставит перед собой задачу, чтобы 50-60 процентов населения страны имело возможность приобретать жилье. В подробности вчерашнего заседания вникала Анна Киселева.

Сегодня, 28 ноября, газета "Ведомости" печатает интервью Сергея Козловского и Константина Попова, совладельцев корпорации "Инком". ИА DAILYSTROY публикует часть интервью.

- Есть ли закономерности в развитии жилищного рынка в Москве? Вы, как опытные игроки, можете просчитать тенденции - когда и почему люди будут больше покупать квартир, и наоборот?

- Процесс купли-продажи жилья цикличен: активность покупателей, резкий рост цен, пауза, снова рост. В 2006 году в столице был ажиотажный спрос на недвижимость, который привел к явной переоценке отдельных видов жилья. После колоссального роста цен спрос в столице остановился, рынок передохнул, привык к новым реалиям и двинулся дальше. Сейчас люди стали снова покупать московскую недвижимость, и нельзя сказать, что средние цены снизились настолько уж сильно - наоборот, они снова растут, хотя и медленно. Мы в нашей стране вообще не особенно привыкли к снижению цен — скорее мы приучаемся покупать по новым ценам.

- Может ли компания выжить, занимаясь только посреднической деятельностью?

- Может. И мы тому пример - у нас разделены девелоперское и риэлторское направления. Последнему направлению уже 16 лет. Это отдельная структура со стабильным доходом.

- Для риэлторов не столько важна стоимость недвижимости, сколько оборот, количество сделок. А эти показатели не так сильно меняются - если брать ситуацию по году, она достаточно стабильна. С этой точки зрения риэлторская компания не очень сильно страдает, в отличие, может быть, от застройщиков, которые заложились на определенные результаты в будущем.

- Как делится доход от риэлторского и девелоперского бизнеса?

- Мы это пока не раскрываем детально. Больше половины приходится на девелоперскую деятельность.

- Насколько насыщен рынок загородного жилья?

- Люди сначала перебираются в города из необустроенных деревень или поселков, но потом наступает обратный процесс, когда средний класс вывозит семью жить за город. Такая тенденция во всем мире. В России это началось примерно 10 лет назад, и в ближайшие 20 лет мы прогнозируем повышенный спрос на загородную недвижимость. Котироваться будут прежде всего хорошо организованные коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, хорошим управлением. Эра хаотичной застройки, как это было на Рублевке, проходит, жизнь за забором не удовлетворяет людей. Они хотят жить в организованном социуме.

- Как бы вы охарактеризовали рынок недвижимости Москвы?

- Сейчас - как спокойный, с нормальным балансом спроса и предложения. В 2006 году, после того как рост цен на недвижимость сильно опередил инфляционно-экономические процессы в других областях, цены остановились и теперь снова начинают медленно подниматься.

Московский рынок снова ожил, спрос начал расти. Ипотека — важный фактор, почему в 2006 году цены так резко росли. В начале года многие банки объявили о снижении процентов по ипотечным программам до 10% годовых. Ипотека стала доступной для очень большого количества новых покупателей, это подстегнуло спрос и цены.

- Ваши прогнозы?

- Рынок не будет расти в разы, как в 2006 году. Скорее всего, будет рост на уровне 10-15% в год - на уровне инфляции. Но мы видим, что происходит на других рынках, как выросли цены на продукты, бензин. Подстегивается инфляция, поэтому недвижимость тоже в какой-то момент начнет дорожать.

Риелторы Приамурья сегодня празднуют свой профессиональный праздник. Решение учредить 28 ноября профессиональный праздник амурского специалиста недвижимости Гильдия риелторов Приамурья решила три года назад, тем более что единого праздника риелтора в России нет.

Сказать точно, сколько фирм в области предоставляет риелторские услуги, невозможно: на рынке новые компании то появляются, то исчезают. Сегодня профессиональный праздник будут праздновать работники как минимум 12-ти риелторских агентств – именно столько фирм состоят в Гильдии риелторов Приамурья. День риелтора специалисты по недвижимости отметят по-спортивному, рассказал корреспонденту ИА «Амур.инфо» президент гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский, сборные команды агентств сразятся в боулинг и бильярд.

Уже больше двух месяцев холдинг «Партнер-Инвест» совместно с Объединением риелторов Тюмени ведет активную работу в рамках соглашения о сотрудничестве. Напомним, окончательно документ был согласован перед Съездом риелторов Тюмени. Директор по продажам и маркетингу холдинга «Партнер-Инвест» Андрей Панасюк в ходе последнего собрания членов Объединения риелторов Тюмени рассказал о том, как реализуется соглашение на практике.

А. Панасюк:

– Динамика есть. За ноябрь с помощью риелторов было продано 90 квартир – это целый жилой дом. Доля агентств недвижимости – членов Объединения риелторов Тюмени увеличилась с 21 процента до 36. Если посчитать, то окажется, что наша компания стабильно продает как минимум четыре квартиры в день. Это неплохой показатель. По сути, у нас бывали случаи, когда люди не успевали за день купить понравившуюся им квартиру, потому что за день ее уже успевал приобрести другой покупатель.

Между тем, думаю, процент совместных продаж с членами Объединения риелторов Тюмени мы можем увеличить. Как мы повышаем эффективность? Тут наши специалисты по маркетингу и продажам делятся опытом с риелторами. Мы проводим для риелторов семинары и тренинги. Также мы провели совместную акцию, во время которой вместе с риелторами выезжали на строительную площадку. Реально сразу после этой акции и по ее итогам было совершено несколько сделок.

Риелторов я хотел бы сориентировать на следующее: не бойтесь вести клиента прямо на строительную площадку.

Наша компания приняла решение не увеличивать цены на квартиры в декабре. До Нового года квартиры будут продаваться по старым ценам.

Андрей Панасюк
 
Наше соглашение с Объединением риелторов Тюмени наделяет всех членов дистрибьюторскими полномочиями, то есть риелторы могут предоставлять преференции своим клиентам без дополнительного согласования с «Партнер-Инвестом».

В ближайшем времени будет расширен список банков, которые могут работать по ипотеке с «Партнер-Инвестом».

Важно отметить, что сейчас «Партнер-Инвест» – один из немногих застройщиков, который работает в системе КРИС. Это компьютерная база квартир. В основном ей пользуются риелторы, участие застройщика позволяет оперативно выявлять уже проданные квартиры.

Таким образом, сегодня сотрудничество холдинга и Объединения риелторов Тюмени поставлено на высокий технологический уровень. Взаимодействие постоянное: в системе КРИС, в организации выездов и тренингов для риелторов. Со стороны риелторов холдинг получает отдачу в виде роста продаж.

Итог г-н Панасюк подвел следующий: если кто-то говорит, что рынок стоит и продажи не идут – тот просто не умеет или не хочет работать. Специалисты холдинга и члены ОРТ работать хотят, поэтому продажи идут. Более того, г-н Панасюк отметил, что специалисты отдела продаж будут работать по субботам, в будни же специалисты работают до восьми вечера.

Таким образом, рыночные результаты осени 2007 подтверждают то, о чем эксперты уже говорили. Рынок сейчас находится в стадии перераспределения, переоценки. Г-н Панасюк отметил, что есть, конечно, объекты, которые падают в цене более чем на 20 процентов, есть застройщики, которые снижают цены более чем на 15 процентов. «Если таких застройщиков и такие объекты рассматривать в качестве индикаторов рынка, основной долей рынка, тогда, конечно, можно говорить о падении. Однако я не уверен, что такие застройщики составляют основную долю рынка. На сегодняшний день есть строительные компании, которые своих цен не меняют. Я могу сказать, что за текущий месяц цены на первичную недвижимость уже подросли. Однако подросли не у всех.

Поэтому говорить о том, что рынок стагнирует – неправильно. Идет процесс нормального перераспределения. То, что в январе-декабре ажиотажно поднималось в цене, на сегодняшний день просто-напросто входит в тот ценовой диапазон, в котором и должно существовать», – подытожил Андрей Панасюк.

Наталья Девяткова
 
ОРТ идет на Север

Президент некоммерческого партнерства «Объединение риелторов Тюмени» Олег Касьянов сообщил о своих поездках по области. Ездил по северным и южным городам Тюменской области Олег Никандрович не просто так, а с вполне конкретной целью – прежде всего, велись переговоры о сотрудничестве, результатом которого может стать реорганизация Объединения риелторов Тюмени в Объединение риелторов Тюменской области. «Бросается в глаза основное отличие жителей северных городов от тюменских – там не принято думать о далеком будущем, о том, как обустроить детей – ведь все после пенсии намереваются уехать на Большую землю. Соответственно, и риелторский бизнес там ведется немного иначе», – отметил президент ОРТ.

 Между тем можно говорить о том, что риелторский бизнес на Севере достаточно развит. Более того, в Сургуте даже предпринимались попытки создания ассоциации риелторских объединений. Еще одна особенность северных риелторских компаний – многие из них имеют собственные печатные издания. Такому опыту не грех поучиться и тюменским компаниям.

«Сейчас можно говорить о том, что к концу года ОРТ станет региональным объединением», – отметил г-н Касьянов.

Однако для того, чтобы иметь юридическую основу для приема новых членов, необходимо внести изменения в устав ОРТ. Вопросы внесения изменений обсуждались быстро, и в конце концов решение было принято. Таким образом, сейчас нет никаких препятствий для того, чтобы Объединение риелторов Тюмени стало Объединением риелторов Тюменской области. Кстати, несмотря на изменение названия, аббревиатура останется без изменений.

Однако Объединение риелторов заинтересовано не только в экстенсивном расширении. Речь идет и о том, что в ОРТ стремятся попасть не только риелторы, но и другие игроки на рынке недвижимости. Так, новым ассоциированным членом ОРТ стала консалтинговая компания «Денова-Консалтинг». Генеральный директор компании Наталья Девяткова подробно рассказала о деятельности фирмы. По словам г-жи Девятковой, «Денова-Консалтинг» участвовала в девелопменте таких крупных объектов, как торгово-развлекательный центр «Солнечный» и торговый центр «Центральный». Более того, компания уже вышла за пределы города и участвует в разработке крупных торгово-развлекательных центров в Кургане и Тобольске. Основное направление деятельности компании – разработка концепций крупных объектов коммерческой недвижимости. Учитывая, что коммерческая недвижимость представляет сейчас для риелторов особый интерес, включение компании «Денова-Консалтинг» в состав ассоциированных членов ОРТ вряд ли можно назвать случайным.
 
Сергей ШИЛОВ

 Финансовый кризис, разрушивший систему ипотеки в Великобритании и США, в Иркутской области не предвидится, - заявили журналистам представители банковских структур и ведущих агентств недвижимости Приангарья на круглом столе, посвященном проблемам ипотечного кредитования.

По словам директора управления корпоративных клиентов Байкальского банка Сбербанка России Станислава Карташова, российская ипотека еще слишком молода для того, чтобы потерпеть крах. Ее история насчитывает от силы лет пять, а в Иркутске – и того меньше.

Американский кризис ипотеки специалисты объяснили слишком мягкими условиями кредитования – предоставление кредита лицам с низкими и нестабильными доходами, отмена первоначального взноса. Система разрушилась из-за постоянного невозврата вложенных банками в строительство средств, считает Станислав Карташов. Банки Иркутской области, по его словам, напротив, очень тщательно подходят к выбору клиентов по ипотеке.

Ипотека еще долго будет оставаться основным способом приобретения жилья в нашем регионе, прогнозируют специалисты. Как сообщила исполнительный директор риэлторского агентства Елена Папсуева, на сегодняшний день покупка квартир в кредит составляет 70% от всех жилищных сделок, осуществляемых через агентства недвижимости. Кроме того, по ее словам, покупать недвижимость в кредит сейчас все чаще стали не только люди со средним доходом, но и очень обеспеченные жители Приангарья. Для них ипотека – это способ капиталовложения.

Правда, развитие ипотеки в нашем регионе сейчас тормозят недостаточно высокие объемы строительства: спрос на жилищном рынке значительно превышает предложение. И еще - далеко не каждая семья в Иркутской области сейчас может позволить себе средний ежемесячный ипотечный взнос. В нашем регионе он составляет 7-15 тысяч рублей. 

Мы продолжаем публиковать результаты оценки надежности риэлторских фирм города.
Напомним, что экспертиза проводится нашей газетой совместно с экспертами ведущих фирм
Ассоциации риэлторов, Гильдии риелторов и общественного движения
«За безопасность граждан на рынке недвижимости».

Основой для экспертизы служат возраст фирмы, стаж членства в профессиональных общественных союзах, дипломы, свидетельствующие о профессиональных достижениях и общественном признании, уровень обслуживания клиентов, оценка состояния офиса.

По каждому параметру фирма получает определенное количество баллов. В итоге по сумме баллов (подсчитанных по определенной схеме) каждое агентство набирает определенное количество очков. Допустим, некое агентство работает на рынке 12 лет (12 баллов), 10 лет является членом профессионального союза (10 баллов), имеет дипломы (5 баллов), офис оценивается на 4 балла, качество телефонного ответа тоже на 4 балла – итого в сумме оно набирает 30 баллов.

Если сумма очков превышает 25 баллов, агентству присваивается рейтинг надежности 5*, если 20 – 24 – 4*. Если 15 – 20, то 3*. Если 10 – 15 – 2*.

Для получения более полной картины мы воспользовались оценкой экспертов ведущих фирм, входящих в Ассоциацию риэлторов и Гильдию риелторов. Именно профессионалы могут реально оценить сегодняшнюю деятельность того или иного агентства. Затем балльные оценки и оценки экспертов суммируются, и мы получаем окончательную оценку надежности и качества работы агентства.

Таким образом, теперь у наших читателей есть возможность получить объективную информацию о работе того или иного агентства недвижимости.

Более подробно о системе оценки можно прочитать в выпуске полосы «Недвижимость» в номере газеты за 28 июня 2007 года.

<удален конец статьи (таблица фирм)>

  Тюменская строительная отрасль — в ожидании передела рынка. В скором времени небольшие предприятия, у которых нет дополнительных источников привлечения финансирования строительства, уйдут с рынка. Возможно, туго придется и средним компаниям, которых в областном центре достаточно.

К такому неутешительному выводу пришли участники прошедшего накануне очередного заседания пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости».

В первую очередь эксперты отметили отсутствие какой-либо аналитики, которая позволила бы нарисовать более-менее полную картину, описать ситуацию, сложившуюся в настоящий момент на строительном рынке. Однако уже сегодня специалисты начинают предсказывать крах мелким компаниям. Небольшие строительные компании в Тюмени уже начинают переживать тяжелые времена. Следствием этого может стать грядущий передел рынка и некоторый, впрочем, как предрекают аналитики, весьма небольшой процент недостроев, которые вскоре могут снова появиться в Тюмени. Причина тому — в ограниченности источников финансирования, которые могут привлечь в ходе строительства небольшие застройщики.

Причина тому — закон «О долевом строительстве» № 214-ФЗ, согласно которому строители могут привлекать средства дольщиков только после того, как получат всю разрешительную документацию на строительство дома. Еще в прошлом году, ставшем для строительной отрасли переходным, большая часть тюменских строителей работала в обход данного закона: и риэлторы, и покупатели понимали, что на оформление документации требуется и время, и средства, между тем, Тюмень — город достаточно небольшой, «нечистых на руку» застройщиков, если таковые и появляются, знают в строительных и риэлторских кругах наперечет.

Как отметила директор АН «Золотые Ключи» Галина Беркутова, весь прошлый год был в этом отношении переходным. В городе еще оставалось достаточно земельных участков, и, соответственно, стройплощадок, аренду на которые застройщики оформили еще до начала работы всем известного закона. Их отношения с покупателями квартир ничем иным, кроме предварительного договора ни не могли регулироваться.

Все понимали, что переход на работу в русле нового законодательства не будет одномоментным. Тюменские риэлторы в этой ситуации взяли на себя роль связующего звена между строителем и покупателем квартиры, человеком, решившим вложить свои средства в строительство жилья. Именно риэлторы могут рассказать конечному потребителю, на репутацию кого из застройщиков действительно можно положиться.

Однако сейчас, накануне нового 2008 года, таких строительных площадок остается все меньше и меньше. 

Первое место заняли три агентства недвижимости: «Тимур», «Пермское Агентство Недвижимости», сборная агентств недвижимости «Меркурий» и «Континент». Личную победу одержала риэлтор АН «Тимур» Елена Максимча, получившая высокие оценки судей.  За два дня состоялось двадцать поединков, участникам были предложены игровые ситуации.
После проведения каждого поединка судьи, выставив баллы и определив победителя, комментируют свои оценки, давая полезные рекомендации по ведению деловых переговоров.
На турнире действовал тотализатор. Перед каждым поединком принимались ставки на одного из участников, сразу после мини-игры условные деньги – «риэлы», делились, между угадавшими исход борьбы. Сейчас, после завершения турнира, владельцы «риэлов» имеют возможность обменять «риэлы» на рекламные объявления в газете «Районы. Кварталы. Квартиры». На ставки участники не скупились, суммы доходили до 100 риэлов на поединок. Больше всего ставок было на команды «Пермского Агентства Недвижимости»  и «Тимура», 30-40 человек надеялись на их победу и часто угадывали. Интрига сохранялась до последнего сражения. В финальном поединке самые амбициозные ставки были сделаны на команду «ПАН», но в итоге победу одержало агентство недвижимости «Тимур».

 Екатеринбург. Все представители рынка недвижимости Екатеринбурга приглашены 15 декабря на ежегодное праздничное событие - День Риэлтора, сообщили агентству ЕАН в Уральской паллете недвижимости. Официальной части не будет - только теплые приветственные слова, впечатляющие выступления почетных гостей, многочисленные праздничные тосты, вручение заслуженных наград. Александра Подгорнова, Европейско-Азиатские новости.

Цены на рынке недвижимости скоро будут определять чиновники

Столичные власти сдержали свое обещание изменить правила игры на строительном рынке. Теперь подавляющее большинство кварталов будет реконструироваться за счет бюджета, причем город забрал себе самые лучшие территории — те, где выход новых площадей как минимум вдвое превышает объем сноса. Большая часть муниципального жилья будет передаваться участникам городских жилищных программ, а излишки поступят в свободную продажу. Это значит, что ценовую политику на рынке недвижимости Москвы в перспективе будут определять чиновники.

До начала этого года при реконструкции кварталов горадминистрация руководствовалась совсем иными принципами. Как заявил “МК” руководитель ГУП “Управление перспективной застройки” (УПЗ) Владимир Хайкин, город старался не браться за кварталы, в которых нет участков для строительства “стартового” дома и нужно возводить дополнительные социальные объекты — школы, детсады, поликлиники. Инвесторы, в свою очередь, утверждают, что на конкурс выставлялись кварталы, прибыльные для коммерческого застройщика, — например по Волхонке-ЗИЛ рентабельность составляла 45%. Однако в начале 2007 года мэр Юрий Лужков объявил, что московская земля должна застраиваться преимущественно по горзаказу. “Теперь мы идем по другой схеме.

Исходя из градостроительного потенциала территории, департаменты жилищного фонда и экономической политики решают, выгодно городу строить здесь жилье или нет. Чтобы было выгодно, отношение того, что строится, к тому, что сносится, должно быть больше двух. Это основной критерий”, — рассказывает Хайкин.

Иными словами: если в квартале нужно ликвидировать 100 тыс. кв. м пятиэтажек и другого ветхого жилья, а построить можно больше 200 тыс. кв. м, город возьмет эту территорию себе. А кварталы с небольшим градостроительным потенциалом будут разыграны между инвесторами. Сейчас за счет казны предлагается реконструировать 51 квартал, по 5 из них уже готовится строительная документация. Больше всего нового муниципального жилья построят в Северном Измайлове — 312 тыс. кв. м вместо 138 тыс. кв. м пятиэтажек “сносимых” серий. В районе Гольяново 1—2 на месте 110 тыс. кв. м ветхих домов появится 274 тыс. кв. м современной жилплощади, в микрорайоне Богородское 8Б ликвидируют 62 тыс. кв. м хрущевок, а объемы нового строительства составят 197 тыс. кв. м. В квартале Бутырский 78 эти показатели составляют соответственно 57 тыс. кв. м и 110 тыс. кв. м, а по Бабушкинскому району параметры уточняются.

Владимир Хайкин сообщил, что основной объем новостроек будет передаваться для решения социальных задач. Помимо переселенцев из хрущоб квартиры в муниципальных домах получат очередники, молодые семьи, а также участники других городских программ. “Это позволит нам существенно продвинуть очередь”, — уверен чиновник. Излишки квадратных метров, по его словам, поступят в свободную продажу. Таким образом, город сможет вернуть в бюджет часть средств, затраченных на реконструкцию кварталов.

Новая политика московских властей означает, что в перспективе город может стать одним из крупнейших продавцов на рынке жилья. Однако на стоимости квадратного метра это вряд ли скажется. Ведь московские чиновники уже неоднократно заявляли, что недвижимость в Москве стоит столько, сколько за нее готовы платить покупатели, а продавцы, мол, только выполняют их запросы и пожелания.

  Дмитрий Шлыков. В прошлом году игроки рынка недвижимости сравнивали квартиры чаще всего с горячими пирожками. Продавалось практически все. Активный спрос, обусловленный невысоким уровнем предложения, ростом благосостояния, развитием ипотеки и еще массой причин, заставил цены взлететь.

Скачок цен 2006 г. эксперты называют «ненормальным, который никто не мог прогнозировать». Как отмечает аналитическая служба квартирного бюро «Ярмарка», за первые десять месяцев 2006 г. цены на первичном рынке жилья выросли на 80%. Средняя стоимость в новостройках Екатеринбурга за этот период увеличилась с 27,7 до 50,8 тыс. руб.

Примерно так же повышались цены «вторички». В первом квартале прошлого года, согласно данным «Ярмарки», ситуация была относительно стабильна — расценки на вторичном рынке повысились в среднем на 6% (с 30,8 до 32,6 тыс. руб.), как и прогнозировали риэлторы в конце 2005 г. Но уже в апреле цены подскочили сразу на 5%. С мая средний их прирост был как минимум 10% в месяц.

В итоге за 2006 г. расценки на вторичном и первичном рынках увеличились, как констатируют эксперты, на 100-110%. С января 2007 г. динамика снизилась. К апрелю рост цен остановился. Началось их постепенное падение. По оценкам «Ярмарки», с этого момента средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге ежемесячно снижается на 0,4-1,3%.

Спрос упал. «Вернее, он перешел в разряд отложенного или неплатежеспособного», — конкретизирует Дмитрий Гусев, генеральный директор КБ «Ярмарка». У потенциальных покупателей недостаточно денег, добавляет Сергей Бузунов, генеральный директор центра недвижимости «Метрополия»: «Кто-то ждет, пока средняя цена опустится до той суммы, которую они могут потратить, кто-то копит деньги, кто-то, поняв, что на квартиру не хватает, тратит эти средства на автомобили, образование, покупает паи в инвестиционных фондах».

К сокращению спроса добавилось и снижение активности банков. Ипотечный кризис в США изменил политику кредитных учреждений в работе с клиентами, считают эксперты. Г-н Гусев: «Получить ипотечный кредит в прошлом году мог практически каждый. Нередко службы безопасности банков закрывали глаза на некоторые несоответствия документов потенциального заемщика заявленным требованиям кредитного учреждения. Американский кризис заставил российских банкиров стать осторожнее. Теперь получить кредит совсем непросто».

Кризиса на рынке нет, замечает ­Евгений НовосЁлов, генеральный директор АН «Новосёл». Изменение расценок он предпочитает называть «незначительным понижением» и «коррекцией». «Ситуация вполне ожидаемая, — комментирует Андрей Климанов, директор строительной компании «Метеорит», — ненормально высокая динамика роста рынка всегда заканчивается достаточно резкой остановкой».

Частные инвесторы увеличили тормозной путь рынка

Не последнюю роль в избыточном росте цен на квадратные метры сыграли частные инвесторы, которые приобретали жилье для дальнейшей перепродажи. Тем, кто купил квартиру в новостройке на начальных этапах и перепродал ее другому покупателю ближе к завершению строительства, конъюнктура рынка гарантировала заработок на этой несложной операции свыше 100% от вложений.

На вторичном рынке частные инвесторы зарабатывали по аналогичной схеме. Несмотря на то что перепродажа «вторички» обременяла их налоговыми отчислениями, прибыльность таких сделок не сильно отставала от заработка на недостроенном жилье. «Конечная цена продажи квартиры могла значительно превосходить заявленную в прайсе риэлтора. В конце прошлого года у нас был случай, когда перед подписанием договора с покупателем продавец квартиры поднял ее стоимость сразу на 700 тыс. руб. При этом сделка все же состоялась. Выбора у покупателя не было: он прекрасно понимал, что торговаться с владельцем недвижимости бессмысленно — к нему стояла целая очередь из тех, кто без лишних разговоров согласился бы на такие условия», — описывает особенности ценообразования на вторичном рынке г-н Новосёлов.

Возможность заработать с помощью схем «переуступки» первыми осознали немногочисленные профессионалы (риэлторы, люди, близкие к рынку недвижимости), которые могли прогнозировать рост и, как следствие, свою прибыль от таких операций еще в начале года. На первых порах серьезно на рынок они не воздействовали, поясняет Петр Латий, руководитель службы продаж девелоперской компании «Олипс». «Но уже к середине года число таких инвесторов увеличилось в разы. Осознав очевидную тенденцию, на ней решил заработать, наверное, каждый, у кого были на это деньги», — продолжает он.

Закладывая свою рентабельность в цену на каждом этапе перепродажи квартиры, перекупщики подстегнули скачок цен. В цепи «переуступок» и перепродаж могли участвовать два-три спекулянта. До конечного покупателя недвижимость доходила с их наценками. Процент сделок, в которых участвовали спекулянты, от общего объема продаж подсчитать невозможно, говорят эксперты и предполагают, опираясь на собственный опыт, что перекупщики участвовали в 20-30% операций.

Коррекция цен к началу 2007 г. фактически свела количество подобных сделок к нулю. И такого спроса со стороны частных инвесторов на рынке уже не будет, считает г-н Латий. Эксперты не видят предпосылок для повторения роста цен прошлого года. Прибыльность спекулятивных сделок упала в разы. Потому, вероятно, такие инвесторы будут искать более эффективные финансовые инструменты, полагает г-н Бузунов. В качестве альтернативы инвестиционному жилью он называет коммерческую недвижимость и всевозможные ПИФы.

Часть инвестиционных квартир, выставленных на продажу в начале года, в прайсах риэлторов зависла, рассказывает Евгений Новосёлов: «У того, кто купил квартиру в начале прошлого года и продал ее сейчас, была возможность установить цену чуть ниже рыночной и неплохо на этом заработать. Те, кто присоединился к общему потоку частных инвесторов ближе к пиковому периоду роста, пока, скорее всего, перепродать недвижимость с выгодой не могут. Цена слишком велика для покупателя».

До 30% инвестиционных квартир перекупщики уже продали, считает Сергей Бузунов. Остальные инвестиционные квадратные метры, по его словам, ждут лучших времен, когда среднерыночная цена превысит ту, по которой жилье приобрели. Насколько — вопрос индивидуальный. Каждый инвестор будет продавать квартиру в зависимости от того, когда он ее купил, решая, устраивает его операционная норма доходности или нет. Потому массового выброса таких квартир на рынок не произойдет.

Подтолкнуть спекулянтов к досрочной продаже способна только паника, которую может спровоцировать неожиданно резкое падение цен. Кроме того, себе в убыток могут сработать те, кто опасается, что расти недвижимость начнет еще нескоро. Но таких людей на рынке немного, считает г-н Бузунов: «В 1998 г., который действительно можно назвать кризисным, выброс был. Люди активно избавлялись от инвестиционной недвижимости, понимая, что заработать на ней они еще долго не смогут. Сейчас ситуация другая — цены корректируются, но не падают, рынок не рушится».

Количество сделок по продаже инвестиционной недвижимости может возрасти ближе к Новому году, прогнозирует г-н Новосёлов. «Но в любом случае продавать будут по среднерыночной цене, поэтому расценки принципиально не изменятся. Просто к Новому году клиенты активизируются — продажи традиционно увеличиваются примерно на 20%», — добавляет он. Все инвестиционные квартиры, вероятно, продадут только после того, как рыночные цены превысят пиковые показатели конца прошлого — начала этого года, резюмируют эксперты.

По прогнозам Дмитрия Гусева, цены перестанут падать и начнут расти к весне 2008 г. К тому времени, считает он, среднерыночные расценки снизятся на 15-20% по отношению к пиковому показателю (конец марта — начало апреля текущего года). Появится платежеспособный спрос. Но оценить динамику дальнейшего роста пока практически невозможно, говорит г-н Гусев. Все эксперты сходятся во мнении, что резких скачков спроса не будет. Они не решаются называть цифры дальнейшего ежемесячного роста цен, но предполагают, что этот показатель не превысит 3%. Прогнозы роста Сергей Бузунов подтверждает московским опытом: «На столичном рынке цены уже пошли вверх. Сейчас они растут на 1,5-2% в месяц. И у нас, скорее всего, к весне установятся такие же темпы».

АН заняли выжидательную позицию

По схемам перепродажи работали и сами агентства недвижимости, констатирует Евгений Новосёлов. Покупкой квартир для дальнейшей их продажи по более высокой цене занимались, отмечает он, около половины всех риэлторов Екатеринбурга.

Сейчас активность агентств по этим сделкам упала, добавляет г-н Новосёлов, количество риэлторов, которые продолжают играть на таких операциях, сократилось примерно до 8-10% от общего числа. «Доходность агентств падает. Поэтому далеко не у всех есть оборотные средства для скупки недвижимости», — поясняет Евгений Новосёлов.

Как сообщает Дмитрий Гусев, прибыль риэлторов снизилась на 10-50%. Общее количество сделок АН сократилось на 20-30%. Жилье в этом году продается вяло. Предложение на вторичном рынке растет. По данным аналитиков «Ярмарки», в прошлом году среднее количество квартир, выставленных на продажу, не превышало 3 тыс. Сейчас, замечает г-н Гусев, оно возросло до 12 тыс. Продается только то, что стоит дешевле среднерыночных расценок, добавляет Сергей Абрамов, генеральный директор агентства недвижимости «Визит»: «Риэлторы убеждают продавцов квартир не завышать цены. Сотрудники агентств недвижимости ежедневно объясняют людям, что даже по среднерыночной цене продать квартиру сегодня практически нереально. Доказывают это цифрами. Если в прошлом году продавцы могли неоднократно повышать цену, то в этом у покупателей есть все шансы «сторговаться»: скинуть стоимость квартиры на несколько сотен тысяч рублей».

Но о том, что в условиях падения спроса агентства недвижимости начали покидать рынок, говорить нельзя, считает он. По словам г-на Абрамова, многие риэлторы заняли выжидательную позицию. «Все понимают, что снижение цен — явление временное. И продажи рано или поздно вновь начнут подрастать. Некоторые АН даже работают в минус — их доходы ниже расходов. Но они не закрываются, ожидая активного спроса», — уточняет он.

АН, для которых работа на грани рентабельности и ожидание «лучших времен» — не выход, активно расширяют список своих услуг за счет ипотеки и акцентируют внимание на сегментах, где спрос принципиально не снизился. В частности, «Метрополия» специализируется на операциях с коммерческой недвижимостью. Спрос на покупку и аренду нежилых квадратных метров в городе существенно не изменился, считает г-н Бузунов. Но полностью отказываться от операций с квартирами в «Метрополии» не собираются — рынок коммерческой недвижимости сужается. Сергей Бузунов: «Предложения становится все меньше. Осознав выгоду аренды, строительные компании и девелоперы предпочитают самостоятельно управлять такой недвижимостью».

Самым эффективным способом повышения рентабельности риэлторы считают сотрудничество с застройщиками, возобновившими в этом году практику передачи части продаж квартир на аутсорсинг, прерванную около двух лет назад.

Застройщики налаживают сотрудничество с риэлторами и банками

В 2006 г. у застройщиков не было объективных причин, которые подтолкнули бы их к сотрудничеству с риэлторами. «Когда к тебе ежедневно стоит очередь из 20 человек, готовых купить квартиры на тех условиях, которые ты предлагаешь, искать помощи сторонних продавцов нет надобности», — кратко объясняет ситуацию прошлого года Андрей Климанов. Агентст­ва не видели необходимости брать на себя часть продаж строительных организаций, продолжает он: «Риэлторам и на вторичном рынке работы хватало. Единственное направление, в рамках которого они искали помощи застройщиков, — обмен старого жилья на квартиру в новостройке. Бронировали квартиры в новостройках под свои гарантии и выкупали, когда старая квартира клиента была продана, а деньги на приобретение новой получены».

Сейчас появились первые прецеденты возвращения застройщиков к практике продаж через АН. В условиях, когда продажи падают у тех и у других, общие интересы нашлись. В частности, КБ «Ярмарка» взяло на себя часть продаж компании «Unit Строй». Риэлтор продает квартиры в жилом комплексе «Аврора», который строительная компания возводит на ВИЗе.

Схему сотрудничества строительных организаций с агентствами недвижимости Дмитрий Гусев сравнивает с работой турагентств и туроператоров: застройщик создает продукт — недвижимость, а риэлтор продает этот продукт, получая свой процент от сделки. Эксклюзивных прав продажи квартир конкретного застройщика у риэлторов не будет, считает он. Строительным компаниям выгоднее держать около себя несколько агентств, чтобы донести свое предложение до максимального числа потенциальных покупателей. Комиссия риэлтора по таким сделкам может равняться 2-5%. Наладив контакт с риэлтором, строительная компания может увеличить объем продаж на 30%, считает г-н Гусев.

В итоге, по его прогнозам, со временем в распоряжении крупных АН может появиться общий прайс объектов всех застройщиков города: «Человек сможет прийти в одно агентство и получить на выбор максимально полный перечень вариантов, из которого он выберет именно то, что ему нужно. Не обязательно будет бегать по офисам каждой строительной компании».

Такая схема устраивает всех, добавляет г-н Климанов: «Застройщику нет необходимости жестко ограничивать круг риэлторов, имеющих право продавать его квартиры. Мы готовы сотрудничать со всеми, кто может привлечь к нам новых клиентов, даже если человека приведет к нам частное лицо».

Прибылью готовы делиться не все, возражает Сергей Абрамов. По его словам, на контакт с риэлторами идут единичные компании, а большинство застройщиков предпочитают продавать квартиры через собственные отделы продаж, считая, что их подразделения работают не хуже агентств недвижимости.

Так работает, в частности, «Олипс». Отказавшись от услуг риэлторов, девелопер развивает собственную сеть офисов продаж. Компания уже открыла один дополнительный офис (в ТЦ «Дирижабль»), которому передала права по продаже всех объектов «Олипса». В перспективе он нач­нет работать и на вторичном рынке. По сути, компания трансформирует отдел продаж новостроек в автономное АН, у которого будет эксклюзив на продажу жилья, построенного «Олипсом».

В арсенале строительных компаний есть и другие инструменты повышения продаж, настаивает Петр Латий. К числу таких инструментов эксперты относят сотрудничество с банками по ипотеке. Г-н Новосёлов: «Еще в прошлом году подавляющее число строительных компаний работали только с наличкой. Сейчас же обратили внимание на ипотечных клиентов — за счет этих покупателей они повышают сбыт. В отделах продаж застройщиков уже можно оформить такой кредит».

В период роста цен квартиры в ипотеку предлагали лишь лидеры строительного рынка — «Атомстройкомплекс», «Наш дом», «NOVA-строй». С конца прошлого — начала текущего года к ним присоединились и многие другие застройщики (например, «Уралэнергостройкомплекс», ЦН «МАН», «Астон Груп» и т. д.).

Отделы продаж строительных компаний не только включили ипотеку в список услуг, но и стараются оптимизировать условия таких кредитов для своих клиентов. По словам Андрея Климанова, главная задача застройщиков — найти альтернативную беззалоговой ипотеке форму кредитования. Покупатели квартир, которые не могут взять заем под залог уже имеющейся у них недвижимости, кредитуются под процент, значительно превышающий выплаты с условием залога (например, 23% против 11,5%). Нередко на такие расходы потенциальный покупатель идти не готов. Проблему решил, в частности, ЖСК «Бажовский», который в качестве залога предоставляет банку недостроенный дом. Это позволяет кредитному учреждению заключить с пайщиком договор на кредитование даже без первого взноса. Суммы кредитов, выдаваемых на приобретение квартир, переходят на счет кооператива. Сокращая риски кредитного учреждения, «Бажовский» снижает, таким образом, ипотечную ставку до 12%. Также некоторые застройщики выступают в ряде случаев поручителями в кредитном договоре между своим клиентом и банком.

В результате объемы ипотечных сделок на первичном рынке растут, отмечают аналитики. По данным Уральской палаты недвижимости, их количество сейчас достигает 20% от всех продаж в новостройках. В прошлом году этот показатель не превышал 10-12%.

Продавцы недвижимости перераспределяют рекламные бюджеты

«Горячих» клиентов, решивших купить квартиру, на рынке практически не осталось. Найти покупателя, разместив рекламу строящегося объекта с описанием всех его характеристик в профильном СМИ («Ваш вариант», «Недвижимость», «Новостройки Екатеринбурга» и др.) практически невозможно, отмечают аналитики.

Нужно искать «холодного» клиента — маячить перед ним, работая на широкую аудиторию потребителей рекламы, уверен г-н Бузунов. «Метрополия», к примеру, рассказал он, начала размещать свою рекламу на билбордах, использовать услуги промоутеров.

Летом «Атомстройкомплекс» обзавелся собственным изданием. Застройщик создал газету «Квартиры», которая пишет о готовых и строящихся объектах компании, помещает телефоны отдела продаж. Вероника Князева, специалист по рекламе квартирного бюро «Ярмарка»: «Мы сделали похожую газету, в которой содержится описание всех выставленных на продажу квартир. Это издание мы распространяем бесплатно среди ипотечных клиентов — раздаем в офисах банков, которые выдают такие кредиты. Мы изменили наполнение сайта — расширили описание предлагаемых квартир, добавили фотографии».

Несмотря на то что обращение к массовой рекламе эксперты называют общей рыночной тенденцией, г-н Климанов считает такую тактику малоэффективной. «Квартира — это не сотовый телефон. Убедить человека, который живет в трешке в центре города, купить новую квартиру просто невозможно. Также невозможно привлечь того, у кого просто нет денег на новое жилье», — поясняет он.

Единственный вариант, по словам Анд­рея Климанова, — снижать цены. «Но не просто сократить стоимость квартиры. Лучше сделать это в форме специального предложения. К примеру, бесплатно предоставить покупателю квартиры место на паркинге», — добавляет он. К такому инструменту обращается подавляющее большинство застройщиков города, отмечают эксперты. Список подобных бонусов дополняют скидками и акциями. Скажем, компания «NOVA-строй» в октябре сообщила о 5%-й скидке на квартиры в строящемся жилом комплексе «Зеленый мыс». В ноябре «Астон Груп» заявила о том, что любой покупатель квартиры в жилых комплексах «Астон Парк» и «Астон Плаза» получит лоджию в подарок.

Но «бесконечно вылезать на скидках в мертвый сезон» невозможно, настаивает г-н Латий. По его оценкам, ударившись в массовую рекламу, строительная компания все-таки может рассчитывать на увеличение клиентопотока. Но привлекать она должна не тех, у кого нет денег или потребности в покупке квартиры, а тех, кто ждет максимально удобных условий приобретения недвижимости. Главная задача билбордов, уличной расклейки и телевизионных роликов — донести до «холодного» клиента его выгоды в условиях снижающихся цен, поясняет Петр Латий: «Потенциальный покупатель должен понять, что бесконечно цены падать не будут. Однажды они поползут вверх. И к тому моменту, как он созреет, время может быть уже упущено. С точки зрения такого подхода массовая реклама эффективна».

мнение
Спекулятивные и ипотечные деньги ушли с рынка

Илья Балашов
начальник отдела реализации недвижимости АСЦ «Правобережный»:

— По моим наблюдениям, у нас в районе на инвестиционные квартиры пришлось около 20% сбыта. Но инвестор инвестору рознь. Вариант первый — «покупка про запас». Например, мои знакомые, у которых две дочери — пяти и двенадцати лет, уже купили трехкомнатную квартиру, затем пришли за однокомнатной, следом еще за одной. Я спрашиваю: «Куда вам столько?!» Отвечают: мол, девочки вырастут, им будет где жить, пока мы зарабатываем — купим, а квартиры постоят, ничего с ними не сделается. Таких инвесторов большинст­во, и не думаю, что их недвижимость в ближайшее время поступит во вторичный оборот.

Вариант номер два — спекулятивный. Такое жилье перепродано еще до сдачи дома. Основной инструмент — договор переуступки прав требования. Как правило, такие инвесторы вносили сразу всю стоимость жилья, ждали, пока она подрастет, переуступали конечному покупателю и зарабатывали на сделке 120%. Почему переуступка? Чтобы не светиться перед регистрирующими органами и не платить подоходный налог с разницы между ценой покупки и продажи. Спекулятивные схемы были распространены до конца 2006 г., а больше всех заработали те, кто вложился до осени 2005 г. Затем все сошло на нет: доходность от вложений в жилье спекулянтам стала неинтересна, они переметнулись в другие сектора, например в коммерческую недвижимость.

Третий вариант — «волновой». Поддавшись ажиотажу, некоторые граждане решили, что такой рост цен будет вечным или по крайней мере не кончится в ближайшее время. Многие рассуждали так: «Все покупают, а я чем хуже?! Тоже заработаю!» То, что творилось в отделе продаж «Правобережного», кроме как истерикой назвать нельзя. Покупали все, вплоть до третьих переуступок. А когда решили продавать, неожиданно выяснили, что ожидаемых доходов в запланированные сроки даже не предвидится. Естественно, ведь все сливки уже сняли люди из второй категории. А когда дом сдан и документы оформлены, выход один — становиться собственником, продавать на вторичном рынке и платить налог. Так в прайсах появилось около 20 квартир из нашего района. Я слежу за ними и могу сказать, что за десять месяцев ни их число, ни цена практически не изменились. Люди просто выставили и ждут, когда ситуация на рынке поменяется и они смогут вернуть вложенные деньги, скорее всего не получив вообще никакого дохода. Такие случаи сегодня типичны, но отнюдь не массовы. И думаю, рост предложения по «поздним инвестиционным квартирам» никак не скажется на общерыночных ценах на жилье.

Вслед за спекулятивными деньгами с рынка стали уходить ипотечные. Банковские кредиты перегрели рынок, и сегодня, чтобы взять новую не самую дорогую трешку на 15 лет, нужно платить 60 тыс. руб. в месяц, причем это должно составлять 30% официального совокупного семейного дохода. Не думаю, что в городе осталось много людей с такими доходами, еще не решивших квартирный вопрос.

А теперь вообще кризис ликвидности свел ипотеку на нет. Один мой знакомый пару недель назад собрал пакет документов на кредит — доходов хватает, бумаги в порядке — и отнес с утра в банк. В 15.00 ему позвонили из службы безопасности и сообщили, что отказывают в кредите. Так скоро!.. Я уверен, что они даже не проверяли его заявку (минимальный срок проверки — 1,5-2 недели), а просто отказали без объяснения причин. Нет у банков сейчас таких денег, как полгода-год назад. И взять их негде — Европа закрыта для продажи ипотечных долгов и рефинансирования кредитов. К тому же новое жилье в Екатеринбурге сейчас реализуется преимущественно по схеме ЖСК. Когда объект идет по долевке в рамках закона № 214 или через проектное финансирование банка, это значит, что с документами все в порядке. А кооператив есть кооператив, юридически там, кроме самих себя, пайщикам винить некого: никто не застрахован от срыва сроков строительства, удорожания и т. д. Поскольку банки сейчас осторожны, а участие ЖСК в проекте — рисковый индикатор, они будут сужать круг объектов, в которые можно смело направлять ипотечные деньги.

Сегодня строить прогнозы по рынку — все равно что играть в «угадайку». «Правобережный», например, продает последние готовые квартиры в законченном районе, а новый жилой комплекс «Татищевский» мы уже полгода строим, но пока ничего не продаем. Вкладываем свои деньги, ждем, наблюдаем, как рынок меняется.
Я знаю, что по некоторым проектам темпы продаж упали. Но в большей степени в этом не рынок виноват — это результат маркетинговых ошибок, допущенных при проектировании. Зачем строить огромные квартиры, скажем, на Сортировке: местным жителям таких сумм не вытянуть, а состоятельные люди в этот район просто не поедут. Никакими концепциями и рекламным позиционированием этой проблемы не решить. География определяет площадь жилья, кто это понял в самом начале — продаст. К тому же сбыт может подхлестнуть назревающая в стране ситуация нестабильности: банковский кризис, грядущие выборы, ужесточение налоговой политики А более надежного средства сохранения денег, чем недвижимость, пока не придумано

Портал "Бизнес Киров" неоднократно поднимал тему изменения Концепции управления муниципальной собственности г. Кирова. Напомним, по этому вопросу шли серьезные споры на разных уровнях: в бизнес-среде, в городской Думе и горадминистрации, в федеральных структурах власти.

Наконец, решение принято: Концепция пересмотрена и утверждена. Отныне приватизация имущества казны допускается исключительно в случае потребности города в финансовых средствах, а каждое решение о приватизации того или иного объекта должно основываться на результатах финансового анализа. Кроме того, муниципалитет отказывается от продажи имущества, которое используют субъекты малого и среднего предпринимательства (а они составляют более 95% арендаторов), а также организации, образующие инфраструктуру поддержки таких субъектов. Сейчас разговоры о правилах продажи и аренды муниципального имущества перетекли в новое, практическое, русло.

На днях представители кировского бизнес-сообщества и городской администрации обсудили насущные вопросы, связанные с реализацией Концепции. В основном, беседа складывалась в формате "вопрос-ответ": предприниматели спрашивали, чиновники отвечали. В результате некоторые детали Концепции, кажущиеся на бумаге непонятными, прояснились. Но многие вопросы остались спорными — например, наиболее жарко участники круглого стола обсуждали, насколько независимой может быть оценка размера арендной платы, и к единому мнению так и не пришли.

Итак, что же интересует бизнесменов? Рассмотрим наиболее актуальные темы.

Какие объекты будут выставляться на торги? Будет ли опубликован перечень этих объектов?

Артем Молчанов, начальник управления по делам муниципальной собственности (УДМС) администрации г. Кирова:

— Объекты, выставляемые на торги, делятся на три группы: свободные площади, не находящиеся в настоящее время в аренде; помещения, арендаторы которых имеют задолженность по оплате перед бюджетом; объекты, предложения о продаже которых поступили от самих арендаторов. Последнее, кстати, не редкость. В любом случае, аренда — это временное решение, а многие предприниматели уже хотят ощущать стабильность и иметь возможность долгосрочного планирования. А это возможно только при наличии собственного помещения.

Юрий Исупов, вице-президент ВТПП, депутат городской Думы:

— Обязательно должен быть создан реестр высокодоходных объектов, которые муниципалитет не должен продавать ни в коем случае. Сейчас арендная плата дает городскому бюджету 350 миллионов рублей ежегодно. Для сравнения: на ремонт дорог Киров в этом году выделил сумму, в пять раз меньшую, — 70 миллионов рублей. Если мы распродадим это имущество, получив сиюминутную прибыль, как мы будем жить дальше?

Что касается объектов, которые готовятся к продаже в 2008 году, то их перечень после утверждения на городской Думе 28 ноября будет опубликован в газете "Вятский край" и на сайте горадминистрации в разделе УДМС.

Аренда объектов в любом случае будет проводиться на основе аукциона или предприниматель, арендующий помещение в течение долгого времени, будет иметь какие-либо преференции?

Юрий Исупов:

— На городской Думе мы внесли в положение об УДМС тезис о том, что добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение или продление договора с администрацией города.

Артем Молчанов:

— Здесь мы руководствуемся законом о защите конкуренции. Кроме того, мы должны сохранять баланс между интересами малого бизнеса и муниципалитета. Поэтому договоры аренды должны заключаться на основе торгов, с наиболее выгодной для обеих сторон ценой. Под это правило попадают практически все объекты (даже МУПы), кроме общественных организаций и других структур, не имеющих дохода.

В то же время, если на тот или иной объект уже заключен договор аренды, первоочередное право на дальнейшее пользование этим помещением имеет действующий арендатор. Это значит, что он будет первым, кому администрация предложит арендовать объект. Если предприниматель откажется — право аренды выставляется на аукцион, но обязательно на тех же условиях, которые были предложены арендатору.

Как будет решаться вопрос с ценообразованием для постоянных арендаторов — посредством индексирования арендной платы с учетом инфляции или как-то иначе?

Алексей Жаравин, заместитель главы администрации г. Кирова:

— Мы решили отказаться от системы коэффициентов и формировать стоимость аренды на основе независимой экспертизы. В случае с новыми арендаторами все понятно: перед заключением договора проводится оценка помещения, и на ее основе в договор закладывается та или иная арендная плата. Если говорить о действующих арендаторах, здесь есть два варианта — в зависимости от типа договора. Если соглашение между предпринимателем и муниципалитетом заключено на определенный срок, переоценка производится после истечения этого срока. Если договор бессрочный, переход на независимую оценку также будет осуществляться, но постепенно.

Стоит отметить, что на областном уровне такие изменения произошли уже два года назад. Тогда обсуждение было не менее жарким, чем сейчас, и тоже многие высказывали опасения, что арендаторы испугаются высоких расценок и уйдут. К счастью, этого не произошло, точнее, произошло, но не в массовых масштабах: около 90% договоров были перезаключены на новых условиях. Да, в среднем по региону арендная плата выросла на 20-30%, но были и случаи снижения стоимости аренды после проведения независимой экспертизы.

Каким образом можно обеспечить стабильность работы предприятия без оформления помещения в собственность? Возможно ли обезопасить свой бизнес от ежегодных потрясений в виде перезаключения договоров, переоценки арендной платы и т.п.?

Артем Молчанов:

— Стабильность бизнеса могут обеспечить несколько вариантов аренды. Например, заключение договора на 10 лет с единовременной предоплатой. В этом случае ставка аренды не будет индексироваться в течение всего срока действия договора. Кроме того, мы рассматриваем возможность заключения договора на 5 лет. В этот период арендная плата не будет переоцениваться, но может быть проиндексирована с учетом инфляции.

До недавнего времени действовал мораторий на долгосрочные договоры — в связи с тем, что мы просто не понимали, как будут развиваться события. Сейчас мы можем планировать заключение подобных договоров и уже выставляем на торги право аренды помещения одной из городских бань сроком на 5 лет.

Подавая заявку на аренду того или иного помещения, стоит учитывать, что решение о заключении договора сроком до 5 лет принимает администрация, а все предложения, рассчитанные на более длительное время, обсуждаются депутатами гордумы. Таким образом, механизм заключения договора долгосрочной аренды выглядит так: подача заявки — независимая оценка — согласование оценки — вынесение вопроса на Думу.

Сохранятся ли льготные коэффициенты для социально значимых объектов?

Юрий Исупов:

— Несомненно, "бытовку" нужно поддерживать, и понижающий коэффициент — один из вариантов. Сама система коэффициентов сохранится, но может измениться базовая сумма — причем, вероятно, в сторону увеличения. Есть сомнения: будет ли учтена социальная значимость бизнеса при проведении независимой экспертизы? Впрочем, уже были случаи, что для таких объектов после переоценки назначали более низкую арендную плату, чем была прежде.

Артем Молчанов:

— Не стоит бояться независимой оценки. По определению, рыночная цена, которую мы получим по результатам экспертизы, — это цена, наиболее вероятная для сторон для совершения сделки. Это значит, что стоимость аренды должна быть адекватной и приемлемой для арендатора, иначе сделка попросту не состоится. В любом случае оценка помещения будет выполняться с учетом того, какое именно предприятие в нем работает. Но даже если речь идет о социально значимых объектах, цена должна быть реальной, не ущемляющей права собственника, то есть городской администрации.

Мнение скептика

— Я не верю в независимую оценку, — говорит Андрей Куницын, представитель компании "Новый мир". — По каким критериям она будет проводиться? И кто сможет объективно оценить объект? Допустим, моя фирма 10 лет назад взяла в аренду помещение в ужасном состоянии и, соответственно, по низкой цене. Мы вложили в него свои средства и силы, отремонтировали, провели коммуникации. Естественно, оценщик увидит помещение уже совершенно не в том состоянии, в котором оно досталось нам. Ни один риэлтор не сможет посчитать, сколько мы вложили в это помещение. Кроме того, я знаю, что есть как минимум три методики оценки, то есть арендную плату можно посчитать по-разному. Независимых специалистов нанимает администрация, она же платит за оценку — о какой объективности можно говорить?

В настоящее время объем предложения строящегося жилья значительно превосходит показатели прошлого года и составляет 5 млн кв. м. Однако далеко не все возводимые здания отвечают современным требованиям комфортного проживания.

Такое заявление сделал на состоявшемся вчера V Съезде строителей президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербург и Ленинградской области Вячеслав Семененко.

По его словам, в городе необходимо возводить кварталы с большим количеством объектов социальной инфраструктуры. Кроме того, при строительстве жилья стоит уделять большое внимание качеству отделки сдаваемых помещений.

«Зачастую на небольших участках строятся дома в 10 и более этажей. Однако рядом нет ни школ, ни магазинов. Данную ситуацию необходимо исправлять – ведь стоимость жилья в Северной столице почти такая же, как и в крупнейших европейских городах. Поэтому петербуржцы имеют право требовать европейского качества жизни», - добавил Вячеслав Семененко.

Власти Борисполя намерены реализовать в 2008 году сразу несколько крупных инвестиционных проектов по развитию социально-инженерной инфраструктуры. За счет частных компаний местная мэрия хочет модернизировать водопровод, теплосеть, хлебопекарное производство и мусорный полигон. Рассчитываться с желающими вложить деньги в жизнеобеспечение районного центра муниципалитет будет землей. Сейчас городские власти занимаются разработкой правил и принципов проведения конкурсов. Пока выработан их основной постулат – желание инвестора вкладывать деньги в инфраструктуру будет отблагодарено землей.

По данным мэрии, компания, решившая построить хлебозавод, получит в качестве бонуса участок под возведение жилого дома в центре города (в районе ул. Привокзальной). Сейчас хлебобулочные изделия возят в райцентр из Киева и Переяслава-Хмельницкого.

Предприятия, которые помогут Борисполю в реконструкции и расширении основной его магистрали – улицы Киевский Шлях – и прокладке под ней переходов, смогут построить там свои подземные торговые комплексы. Инвесторам, готовым вложить деньги в водопроводное и теплоэнергетическое хозяйство, муниципалитет, скорее всего, даст зеленый свет на освоение окраин города.

Однако мэрия обяжет всех строителей жилья развивать социальную инфраструктуру, то есть за свой счет строить школы, детсады, поликлиники и другие объекты. Бориспольское руководство уверяет, что первые конкурсы должны состояться уже в начале следующего года. По данным риелторов, рыночная стоимость сотки земли в райцентре колеблется от 10 до 20 тысяч долларов.

Кроме того, муниципалитет намерен найти инвестора для строительства очистных сооружений городской канализации. Участок площадью 5 га для их возведения на окраине районного центра уже определен. Ориентировочная стоимость проекта составит 60 млн гривен.

В столичном регионе есть лишь один инвестор, профильным бизнесом которого одновременно являются производство хлеба, теплоэнергетика, водоотвод и строительство жилья, сообщают Кияни. 

Почему пермяки предпочитают покупать недвижимость в кирпичных домах? Чем плохи малоэтажные панели и почему квартиры в деревянных домах сегодня совсем не пользуются спросом? За ответами на эти вопросы герои программы Новоселовы, как обычно, обратились к экспертам: риэлторам и оценщикам, аналитикам.
Что советуют «знающие» люди молодой семье, которая стоит перед выбором?
Смотрите в четверг в 20.10 и 22.00 на канале «УралиИнформТВ». 

Дежурный по курсу - Андрей Лусников, Финмаркет. Возобновился ли рост цен на московскую недвижимость? Долларовый индикатор говорит, что возобновился - а о чем говорит пересчет в рубли? И что можно сказать о перспективах?

Нынешней осенью, кажется, возобновился рост цен на московскую недвижимость. Во всяком случае, так пишут многие исследователи. И если посмотреть на индикаторы рынка недвижимости (например, наиболее часто используемый индикатор стоимости квадратного метра, рассчитываемый центром IRN.ru), то так оно и будет: последнее из рассчитанных IRN значений (от 26 ноября) - 4247 уе за квадрат, на 4,7% выше, чем значение этого же индикатора на середину августа, составляющего 4056 уе за квадрат. Как раз тогда, в августе, стоимостный индикатор IRN достиг минимума нынешнего года, одновременно являющегося минимумом последних 13 с небольшим месяцев: достигнутый тогда уровень был рынком "пройден" в середине осени 2006 года на излете мощной волны ценового роста. Ну а текущее значение индекса - во всяком случае, формально - является историческим максимумом индекса IRN.

Наверное, почти для всех не секретом остается, что уе в индексе IRN - доллары. Он исторически рассчитывался именно в этой валюте и продолжает в ней рассчитываться, хотя в последнее время центр публикует и рублевый индекс. Мы, обладая исторической статистикой индекса именно в долларах, пересчитали значения индекса в рубли самостоятельно, поэтому наши оценки динамики цен могут чуть отличаться от собственных оценок центра. Но качественно - вряд ли. И вот что дает сравнение рублевых значений нынешней осени. С середины августа по 26 ноября рублевый индекс снизился на 0,2%. Текущий уровень ниже значений середины мая 2007 года на 3,3%, а в сравнении с уровнем середины января его снижение составило 7,8%.

Так что же - нет признаков разворота? Не будем торопиться. Локальный минимум рублевого пересчета индекса IRN пришелся на 1 октября (101,59 тыс. рублей за метр). Сейчас пересчет дает уже 103,05 тыс. - на 1,44% выше, чем в начале октября! Рост, конечно, не особенно велик - но все-таки он имеет место быть. А сейчас, когда на мировом рынке раз за разом начинают появляться признаки возможного разворота или во всяком случае серьезной коррекции быстро падавшего доллара - этот рублевый рост может оказаться вдруг более заметным - в силу того, что большое количество наших систем наблюдения за рынком недвижимости ориентируется все-таки на долларовые индикаторы.

Хотелось бы знать, конечно, что с рынком недвижимости будет дальше. В прогнозах на этот счет нет недостатка. Приведем к примеру популярный аналитический сюжет, получивший распространение с конца лета и начала осени с авторством главного аналитика Российской гильдии риэлторов Геннадия Стерника: о том, что к концу 2008 года и в Москве, и в Питере цены на недвижимость вырастут вдвое. Если вспомнить динамику цен в прошлые годы, то, может быть, данный прогноз и не выглядит диким: вспомним хотя бы мощную волну роста, начавшуюся осенью 2005 и продолжавшуюся почти весь 2006 год, когда стоимость недвижимости выросла более чем вдвое!

Прогноз руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергея Круглика не столь экстремален: цены на жилую недвижимость в РФ в 2008 году вырастут на 15-20%. "Мы прогнозируем 15-20% роста, возможно, динамика будет скоординирована уровнем инфляции" - отметил он, заявив, что не согласен с мнением тех экспертов, которые предсказывают в следующем году двукратный скачок цен (цитата по сообщению Интерфакса; там же приводится мнение помощника президента РФ Игоря Шувалова, который тоже говорит, что рост макроэкономических показателей не дает оснований снижения стоимости жилья).

В качестве баланса таким прогнозам можно привести тезисы о том, что стоимость жилья в Москве многократно превышает себестоимость этого жилья (в СМИ об этом много писалось), о том, что мировой кризис ликвидности поднимает стоимость ресурсов и в результате банкам труднее кредитовать заемщиков-ипотечников; о том, наконец, что бурный рост цен на недвижимость по всему миру, наблюдавшийся в прошлые годы, в последние пару лет буксует.

Кто окажется прав в итоге - сложно сказать. Я лишь отмечу (как отмечал в предшествующие годы), что рост цен на московское жилье удивительно тесным образом кореллирует (на долгосрочных интервалах) с динамикой отечественного фондового рынка (а также с показателями денежной сферы - ликвидности, а также, возможно, с мировыми ценами на нефть). Фондовый рынок у нас пусть медленно, но все же растет: индекс РТС (долларовый, естественно) сейчас на 12% выше, чем в начале года. Вот с этим показателем, полагаю, и следует увязывать прогноз дальнейшего роста цен московских квартир.

Андрей Лусников

Относительно дешёвого жилья в столице становится всё меньше. Прежде всего это касается первичного рынка недвижимости, говорят риэлторыКвартир эконом-класса в Москве остаётся всё меньше и меньше. Спрос на аренду и покупку дешёвых по столичным меркам квадратных метров не иссякает, а предложение сокращается стремительно. И новостройки эту проблему не решат, говорят специалисты. Всё, что будут строить в Москве в ближайшие годы, будет отнюдь не дёшево – в основном тут появятся элитные дома, цены на которые будут только расти, сообщает Газета.ru. А «дешёвые» квартиры сместятся на периферию столицы и будут дорожать опережающими темпами – к 2008 году 1 квадрат там будет стоить 4,5 тыс. долларов.
Сейчас средняя цена квадратного метра в столичной новостройке составляет $5773. Для области эта цифра в два с половиной раза меньше – $2084, однако именно за пределами Москвы цены на жильё эконом-класса растут быстрее. И эта тенденция сохранится в следующем году. Особенно подорожают квартиры в монолитных и кирпичных домах, тогда как панельные постройки практически не прибавляют в цене. Поэтому риэлторы ожидают, что именно панельные дома должны пользоваться наибольшим спросом. При этом самыми популярными становятся многокомнатные квартиры в независимости от их общей площади.

В общем же аналитики признали, что стоимость столичной недвижимости падает. Рост цены практически сравнялся с темпами инфляции, а, если учесть, что цены на квадратные метры исчисляются в долларах, серьёзное падение «зелёной» валюты тоже сыграло немалую роль на рынке столичной недвижимости. На данный момент реальное падение цены предложения 1 квадратного метра жилья в новостройках составляет примерно 4% за год.

Елена Федотова

Квартира площадью 13 квадратных метра на северо-востоке Москвы продана за 93 тысячи долларов. Стоимость квадратного метра квартирки соответствует стоимости квадратного метра элитного жилья.

 Квартирка в спальном районе продана по цене "квадрата" в центре Москвы 
 
Квартира, находящаяся недалеко от станции метро "Щелковская" - в спальном районе Измайлово - относится к типу гостиничного жилья, а пятиэтажный дом, в котором она находится, будет снесен в ближайшие годы.

Как сообщили в бюро недвижимости "Агент 002", квартиру "купил одинокий москвич старше 40 лет". Покупатель намерен сдать жилье в аренду, пока дом не будет снесен. "Потом он получит квартиру большей площади", - сказали в БН. По мнению специалистов, стоимость аренды такой квартиры составит не менее 600 долларов в месяц.

"Интерес к квартире проявили 14 тысяч посетителей нашего сайта", - отметили в бюро недвижимости "Агент 002". По словам риэлторов, купить в Москве квартиру стоимостью менее 100 тысяч долларов сегодня практически невозможно.

Всего в Москве было выставлено на продажу восемь квартир площадью не более 15 квадратных метров. Все квартиры расположены в домах гостиничного типа, построенных в советский период. Дома, в которых расположены подобные квартирки, запланированы к сносу в ближайшие годы. Минимальная стоимость подобной жилплощади - 5 648 долларов за кв. метр, максимальная - 18 571 долларов за кв. метр, средняя цена квадратного метра в мини-квартирах составляет 6 780 долларов - на уровне цен за жилье бизнес-класса.

Справка:

За 92 тысячи евро на испанском курорте Торревьеха можно купить апартаменты площадью 47 квадратных метров, за 89 тысяч евро - квартиру площадью 20 квадратных метров в Ницце. В Черногории, в Барской Ривьере, за 90 тысяч евро можно приобрести квартиру площадью 40 квадратных метров - с двумя спальнями и с собственной парковкой.

• В России стартовала президентская избирательная кампания. Российская газета в среду публикует постановление Совета Федерации о назначении дня голосования на 2 марта. В ближайшие дни кандидаты на пост главы государства заявят о себе. Но окончательно списки претендентов утвердят только в январе. О новом избирательном марафоне – материал Николая Осипова.

• Европейские потребители должны быть готовы к тому, что в связи с ростом цен на нефть в следующем году тарифы за газ вырастут на 17%, достигнув новых рекордных отметок. Такое предупреждение сделал сегодня замглавы "Газпрома" Александр Медведев.

• Уже через два-три года каждый второй специалист с высшим образованием окажется лишним на российском рынке труда. А дефицит профессионалов со средним специальным образованием наоборот возрастёт. Таков прогноз чиновников Рособразования. Оказалось, что в настоящее время система высшего образования обеспечивает подготовку специалистов на 60%, в то время как структура потребностей отраслей экономики в специалистах с высшим образованием составляет всего 35%. Подробности – в материале Игоря Прусакова.

• Руководство Сербии готово пойти на экономические санкции в отношении Косова, а также на ограничение перемещения косовских албанцев за пределы края, если его власти провозгласят после 10 декабря независимость. Об этом заявил Слободан Самарджич, сербский министр, на переговорах Белграда и Приштины, проходящих в небольшом курортном городке Баден под Веной при посредничестве "тройки" - России, Евросоюза и США. С подробностями – Сергей Колотилинский.

• Риэлторы признали падение цен на квартиры в новостройках в Московском регионе. Вместе с тем, как пишет сегодня издание Газета, на свободном рынке сократится предложение жилья экономкласса. Оно будет строиться в основном в предместьях Москвы и дорожать опережающими темпами. Москва же будет застраиваться более дорогим жильем бизнес-класса, объем которого будет увеличиваться, а цены не будут расти. Такова ситуация на рынке новостроек столичного региона согласно отчету одной крупной риэлтэрской компании.

• У православных верующих сегодня начался Рождественский пост, который завершится 7 января - в праздник Рождества Христова. Главная цель поста, установленного еще в ранние века христианства, - духовное очищение человека. Поэтому пост - это отказ не только от скоромной пищи, но и от греховных мыслей, пагубных страстей и привычек, с тем чтобы можно было с чистым сердцем встретить праздник Рождества. Что дает человеку это воздержание, нам рассказал глава пресс-службы Московской патриархии Владимир Вигилянский.

• Вице-премьер, министр финансов России Алексей Кудрин просит освободить своего заместителя Сергея Сторчака под его личное поручительство. Соответствующее ходатайство Кудрин уже направил в Следственный комитет при прокуратуре. В документе министр ручается за своевременную явку своего заместителя по первому требованию следствия.

• Виктор Зубков на заседании правительства поручил профильным министерствам и ведомствам проанализировать ситуацию с собираемостью налогов и определить меры по ее увеличению. По словам премьера, задолженность по налогам и сборам в бюджетную систему и федеральный бюджет по-прежнему растет.

• После недельной забастовки возобновлено производство на заводе "Форд» в Ленобласти. Сегодня утром объединенная смена завода вышла на работу. По данным администрации, на стороне руководства завода более 80 процентов коллектива. Больше 1,5 тысяч человек подписали формы отказа от забастовки.

• Во Франции третью ночь подряд продолжались беспорядки. В Тулузе группы хулиганов подожгли несколько десятков автомобилей. Более 20-ти погромщиков задержаны полицией. По данным Би-Би-Си, в столкновениях получили ранения 120 полицейских. Между тем президент Франции Николя Саркози из-за беспорядков прервал свой визит в Китай. Сегодня Саркози проведет в Елисейском дворце совещание с руководством правительства и силовых ведомств.

• Президент Пакистана Первез Мушарраф сложил с себя полномочия главнокомандующего. Теперь за командование пакистанскими вооруженными силами отвечает Ашфак Первез Киани, который раньше возглавлял разведслужбы страны. Завтра Мушарраф примет присягу как гражданский глава Пакистана.

• На пограничном сторожевом корабле "Амур", севшем в пятницу на камни Курильского острова Итурупа, сегодня начались аварийно-восстановительные работы. В сильный шторм не выдержала одна из якорных цепей, и сторожевик, который стоял в бухте Куйбышевской, выбросило на мель. "Амур" получил пробоину в правом борту. Он настолько плотно сидит на камнях, что, как полагают гражданские спасатели, может остаться там до весны.

• Во время происшествия никто из экипажа не пострадал. Из 37 членов команды большинство были эвакуированы с аварийного судна, на нем остались только несколько офицеров.

• Сегодня на неделе русских торгов в Лондоне очередная сенсация – торговый дом Christie's выставил на продажу яйцо Фаберже. До этого дня оно никогда не появлялось на публике. Можно не сомневаться, коллекционеры готовы выложить за яйцо миллионы долларов. Ювелирным чудом любовалась наш корреспондент в Лондоне Елена Балаева.

КУГИ весной 2007 года обратился в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с шестью исками к компании "Киностудия "Ленфильм" о признании ничтожными сделок продажи семи объектов недвижимости киностудии. Речь идет, в частности, о трех зданиях на Каменноостровском проспекте, базе отдыха и двух дачах в Лисьем Носу, спортивной базе на набережной Большой Невки и недостроенном пионерлагере в поселке Цвелодубово Выборгского района.

Сделки, закрытые весной-осенью 2005 года, принесли киностудии около 4 миллионов долларов. Сейчас, по оценкам риэлторов, стоимость проданных активов превышает 40 миллионов.

Как считает КУГИ, сделки были заключены в нарушение закона "Об акционерных обществах", предусматривающего обязательное одобрение Росимуществом сделок по отчуждению недвижимости компаний с более чем 2%-м участием государства. 100% акций "Ленфильма" принадлежат РФ.

Росимущество было поставлено в известность о продаже активов письмом тогдашнего генерального директора киностудии Андрея Зерцалова в марте 2006 года, то есть почти через год после продажи.

Однако иски КУГИ поступили в суд лишь в мае 2007 года, что дало возможность ответчикам на заседании требовать отказа в их удовлетворении в связи с истечением 12-месячного срока исковой давности.

Вчера стало известно о первом "отказном" иске – о признании недействительным договора продажи базы отдыха в Лисьем Носу ООО "Алькор".

КУГИ обжаловал судебное решение в 13-м арбитражном апелляционном суде. Комитет считает, что срок исковой давности не пропущен, так как письмо Андрея Зерцалова было адресовано Росимуществу и в КУГИ не поступало.

"Стороной в споре является Российская Федерация в лице Росимущества, – комментирует адвокат-арбитражник Юрий Соловьев. – Поэтому факт уведомления о сделке какого-либо иного органа госвласти, в том числе КУГИ, не имеет никакой правовой силы".

Примечательно, что за исками КУГИ последовала отставка Андрея Зерцалова. Новый генеральный директор "Ленфильма" Вячеслав Тельнов на момент подготовки материала отсутствовал в стране и не смог ответить, нужны ли вообще киностудии пусть непрофильные, но подорожавшие в 10 раз активы. Однако поскольку представитель "Ленфильма" (уже знающий мнение Российской Федерации по этому поводу) в суде отстаивает действительность спорных сделок, можно сделать вывод, что не нужны.

Центр арендного жилья составит конкуренцию риэлторам

Вот уже скоро год, как Московский городской Центр арендного жилья (МГЦАЖ), известный как куратор программы «Молодой семье – доступное жилье», работает на рынке недвижимости Москвы.

Сегодня в Центре можно оформить массу сделок с жильем – обмена, найма, поднайма, мены, купли-продажи и т.д.. При этом специалисты Центра гарантируют юридическую чистоту сделок. Что касается тарифов, то МГЦАЖ работает по государственным расценкам. Так, например, чтобы оформить договор найма или поднайма, нужно заплатить 1455 рублей, оформление договора купли-продажи обойдется в 5638 рублей. Полный комплекс услуг по обмену жилья (неприватизированного) от подбора варианта до госрегистрации стоит 15-20 тысяч рублей.

На прошедшей вчера пресс-конференции, который устроил для журналистов Центр, был сделан акцент именно на сделках найма и поднайма. В обиходе все эти сделки называются одним словом – «аренда». Однако, если пользоваться юридически точными терминами, то «найм» касается квартир, находящихся в частной собственности, а «поднайм» - неприватизированных муниципальных квартир, то есть той площади, которой владеет город Москвы. Кстати, как напомнил первый заместитель директора МГЦАЖ Валерий Горюнов, нанимателям жилья, живущим в неприватизированных квартирах, нужно получить разрешение города на сделку поднайма.

Ни для кого не секрет, что арендный сегмент московского рынка жилья наиболее криминализирован. По мнению Валерия Горюнова, в этом сегменте вообще творится «вакханалия». Многие москвичи сегодня живут за счет «сдачи» своих квартир, комнат и углов приезжим мигрантам. И далеко не все «гости» столицы находятся в городе на законных основаниях, и неизвестно, чем они тут намерены заниматься. А вариантом, когда в одной квартире живут по 20 приезжих человек (а то и больше), сегодня никого не удивишь. Понятно, что подобные «арендные сделки» тоже нигде не регистрируются и налогов хозяева квартир не платят.

Центр арендного жилья предложил свои методы борьбы с незаконной миграцией и уходом от налогов:
- миграционная служба и ГУВД должны сделать обязательным условием регистрации в Москве наличие договора найма или поднайма с МГЦАЖ;
- все сведения о заключенных договорах найма или поднайма отправляются в налоговую инспекцию.

Впрочем, сотрудники Центра признают, что налоговая служба должна бы пойти навстречу гражданам, желающим заплатить налоги и упростить процесс, чтобы москвичи не теряли времени в огромных очередях и могли без проблем заполнить декларацию.

И еще одна деталь – как уверяют в Центре, обе стороны заключившие договор с помощью здешних юристов будут одинаково защищены: квартирантов никто не выгонит, а хозяину вернут квартиру в целости и сохранности.

Около 300 тыс. евро. Предложения одного ценового порядка: чешский замок с падающей башенкой...Цены на столичную недвижимость опять удивляют: обычная хрущевка стоит дороже старинного имения в Европе

Есть у меня сосед Лева. У Левы есть теща - Августина Генриховна. Она вдова. Живет в трешке в Западном Бирюлеве. За последние пять лет из ее дома уехали все прежние соседи: тихие интеллигентные москвичи. Заехали новые: чернявые, шумные, скандальные.

Живя общиной, они превратили предбанник у лифта в филиал армянского дворика. Там сушат белье и жгучий перец. На общем балконе рубят баранину и варят кофе на песке. Весело живут, дружно. Вот только Августина Генриховна задумала бежать из этого «маленького Еревана». К Леве и дочке. Но Лева соседствовать с тещей не хочет. Он решил поступить красиво: подарить маме аристократический титул и отправить ее куда подальше.

В Европу, в один из старых замков.

Все равно выйдет дешевле, чем покупать в нашем буржуйском доме трешку. Правда, чтобы обеспечить тещу теплой ванной с туалетом, придется раскошелиться.

За цену, аналогичную стоимости  московской трешки, можно купить замок без реставрации: с битыми стеклами на чердаке, без хорошей канализации и электропроводки. Зато с настоящим камином, историей и, возможно, парочкой добродушных привидений. Они будут мило шалить по ночам и распивать с вами глинтвейн промозглыми вечерами.

- Будет теще  достойная компания, - радостно потер руки Лева, листая каталог с предложениями европейских замков за вполне адекватные по столичным меркам деньги.

ЧТО ПОЧЕМ?

100 - 300 тысяч евро

Много замков продают в Чехии, Франции, Германии. Есть предложения из Греции, Польши, Черногории. Но это больше поместья, нежели замки в стандартном понимании: чтобы башенки-решетки, камин, камень цвета песка, высокая ограда, сад  со старыми деревьями (они у мастеров ландшафта в особой цене!). А еще желательно, чтобы здесь кто-нибудь кого-нибудь века три назад красиво отравил из-за любви или наследства. Самые дешевые замки - в Восточной Европе. Спрос есть. В агентствах, продающих эти исторические ценности, все чаще появляются русскоговорящие специалисты.

- Европейская сделка длится полгода. Русские же импульсивны, хотят оформить быстро, не думая о последствиях, - рассказывает Майкл КРАВЧЕНКО, директор по развитию компании Blackwood. - Когда мы пытались освоить этот сегмент, партнеры удивлялись спешке клиентов.

 ...или бывшая коммуналка на проспекте Мира.
 
А задуматься есть над чем. Часто замки продают без реставрации. Они условно пригодны для жилья. Цена в пределах 100 - 200 тысяч евро в Чехии, Польше, Германии и 300 - 400 тысяч евро по побережью Франции. Такие руины продают годами. Подводных камней много: на реставрацию требуется сумма, сопоставимая с ценой покупки. Может помочь правительство страны, профинансировав до 40% затрат. Взамен придется смириться с тем, что дом, если он представляет историческую ценность, будет открыт для туристов. Совершенно безвозмездно для вас. Правда, в отведенные часы. Обычно это утро субботы. Ту часть замка, куда будут ходить любопытствующие, придется оставить в «исторической неприкосновенности», восстановив исторический интерьер. Никаких телефонов, телевизоров и современной мебели. Я была в паре таких замков. Помимо портретов родственников до XIII века, висящих в бесконечных залах, запомнилась очередь в туалет. Канализацию в замке реставрировали в начале прошлого века. Чтобы вымыть руки, требовалось ждать 15 минут, пока в древней раковине стечет вода, оставшаяся после прошлого посетителя. Тех, кому приспичило «по-серьезному», хозяева провожали в... огромный шкаф. Там прятали биотуалет.

Хозяева просили «никому об этом не рассказывать» - за малейший новодел в историческом замке грозят большие штрафы.

Приступить к реставрации надо, как правило, в течение года, иначе могут расторгнуть сделку.

Многие такие руины продают по демпинговым ценам из-за того, что их владельцы - престарелые члены семьи. И после их смерти детям-внукам придется заплатить очень большой налог на наследство. Вот и избавляются детки от своих «вишневых садов».

 От 500 тыс. евро. Это замок в Сан-Мало на французском побережье. Четыре мраморных камина... 

 От 500 тысяч до 1 миллиона евро

Это уже замки после реставрации. Заезжай и живи.

- Это самый популярный сегмент у русских, - рассказывает Роман ШЕНДРИКОВ, чье агентство третий год занимается покупкой европейских замков для россиян. - Соотечественники не хотят возиться с реконструкцией. Хочется, чтобы было гарантированное место, куда можно приехать на длинный уик-энд, несколько праздничных дней. Популярное направление в этом сегменте - север Нормандии. Сегодня у меня, например, уже пять заявок на подобные предложения.

...против газовой колонки в двушке алкоголиков с Бульварного кольца.   

Имена покупателей риэлторы не разглашают. Упоминая лишь, что это представители среднего бизнеса с малоизвестными фамилиями, у которых на счету имеется «2 - 3 свободных миллиона евро». Например, есть некий господин, который за последние полгода купил каждой из своих трех дочерей-«принцесс» по скромному замку ценой в полмиллиона каждый во французской Бретани. Девочки довольны - ведь вместе с поместьем они приобретают титул прежних владельцев. Были дочками владельца колбасных заводиков, стали герцогинями.

Дороже 1 млн. евро. Полтора миллиона евро - и вы владелец четырехкомнатной квартиры с доперестроечным ремонтом. Правда, в Лаврушинском переулке...  

От 1 миллиона евро и выше

Здесь вне конкуренции французские Лазурный берег или Прованс. Либо Австрия со Швейцарией. Продав единственную квартиру в Москве, таких замков не покупают. К имению обычно прилагается личное коньячное или винное производство.

Одно из свежих предложений: замок в Провансе за 18 миллионов евро. Бонусом - 13 гектаров виноградников и заводик, выпускающий 100 тысяч бутылок красного и розового вина в год. 

...или родового нормандского поместья с башенками. 

Скромнее надо быть? Да пожалуйста! Вот сразу два замка в провинции Sarlat-la-Caneda. Цена за оба - 2,3 миллиона евро. Даже ниже, чем за стандартный домик на Рублевке. Метраж тот же - 600 квадратных метров. Зато из реестра исторических монументов - оба замка построены в XIII веке и давались в качестве приданого во время свадьбы некой Жанны де Салинак. Правда, красивое имя? И таких замков в данной нише - каждый второй. И что удивительно, в отличие от многих других стран для покупки не требуется ничего, кроме достойного банковского счета.

Шоппинг-тур по замкам

К риэлторам, понявшим, что европейские замки в Москве можно продавать как горячие пирожки на катке, подтянулись и турагентства. Они устраивают трэвел-туры по выставленным на продажу замкам. В приглянувшемся заинтересованный турист может переночевать, чтобы оценить прелести «придворной жизни». Собирается в такой тур и сосед Лева. Махнуть тещину трешку на замок с коньячным подвальчиком ему, конечно, не удастся. Он нашел более бюджетный вариант: с пяток чешских развалин XVIII - XIX веков в вилке от 69 до 180 тысяч евро. То, что для этого придется регистрировать в Чехии фирму - а иначе там недвижимость не приобретешь, - его не пугает. Он на многое готов, лишь бы в соседях у тещи появилась пара симпатичных привидений.

КСТАТИ

Кто из звезд живет в Европе

Одним из первых с привидениями поселился Николас Кейдж. За 2 миллиона евро он купил в Баварии старинный замок аж XVI века. Следом  поянулись и другие  актеры: Джонни Депп облюбовал Францию, Джордж Клуни пустил корни в Италии. В Англии - каждый второй дом записан на звезду Голливуда. Другая половина - на богатых россиян. Например, певица Алсу живет на два дома: в Москве и в Лондоне. После рождения дочки жила в Европе певица Глюкоза. Но не только знать обживается в Европе. Так, собирается приобрести виллу в Черногории и бывшая домработница Пугачевой и Киркорова - известная в узких кругах Люся.

РАСХОД НА УХОД

Бесплатно обойдутся лишь призраки

После расходов на сделку (5 - 7% от стоимости самого объекта) в бюджете следует выделить статью на содержание и «коммуналку». В случае с «замком с привидениями» это будет около 4 евро за квадратный метр в месяц.

О цене ремонта говорить сложно. Отношение властей к постройкам, имеющим мало-мальски историческое значение, трепетное. Например, на крышу нужна особая черепица - какая-нибудь «Сиенская охра-25» и никакая больше, на потолок - исключительно балтийская сосна и т. д. Из 20 комнат консультант-медиевист разрешит адаптировать к комфортной жизни (свет, отопление, канализация, водоснабжение) в лучшем случае половину. Налог с недвижимости составит порядка 0,4% в год. Схожими процентами измеряется налог на землю. Услуги персонала (садовника, уборщицы и пр.) потребуют минимум 1 - 1,5 тыс. евро в месяц. Одним словом, бесплатными в замке будут лишь привидения.

Владимир ЗИБРОВ

Наталья ГАМАЮНОВА

О бестелесных идеалах, пожарах и богадельнях

«…А если муки совести станут непереносимыми, вы сможете через несколько лет квартиру с одинокой старушкой или стариком продать, и это будет выгодно. Возрастёт стоимость жилья, да и пенсионер станет старше…»

Так риелторы в Интернете уговаривают молодёжь и среднее поколение покупать квартиры в три раза дешевле их реальной стоимости, но «с отсрочкой заселения». Квартира станет вашей не за сто пятьдесят, а за пятьдесят тысяч долларов, но в ней будет доживать свой век одинокая бабка или дед. А вы будете обеспечивать их старость и – ждать их смерти. Режет слух? Извините. Есть ещё и такой аргумент, чтобы совесть не мучила: «Подумайте о том, что одинокий пожилой человек тоже воспользовался тем, что вы не можете купить квартиру по реальной цене...»
Конечно-конечно. Воспользовался. И вообще он сам виноват, что за всю жизнь не нарожал детей, не сумел их должным образом воспитать, чтобы не бросили одного, не обзавёлся друзьями, которые помогут и скрасят одиночество, не заработал денег и не положил их в банк, чтобы жить с процентов. Он сам во всём виноват и пусть теперь не ропщет, что кто-то из-за нехватки десятков тысяч долларов вынужден с нетерпением ждать его смерти...
Некоторые граждане не смогли к старости даже квартиры отдельной получить! Живут вот теперь в доме престарелых… Так они ещё более виноваты, равно как и воспитавшие своих детей настолько жестокими, что те готовы сдать немощного родителя под чужую опеку. А государство у нас, сами знаете, небогатое. Деньги принято вкладывать в будущее страны: перспективные предприятия, трёхлетних деток, олимпийские достижения. Не старикам же в самом деле их отдавать! Добавили по триста рублей к пенсии, и будет с них. Три тысячи в месяц им, видите ли, мало! Экономнее надо быть…
Вот недавно сэкономили на электропроводке, и сгорел очередной дом престарелых 1952 года постройки. Так теперь 14 миллионов рублей из областного бюджета придётся выложить да ещё 500 миллионов из средств Министерства здравоохранения.
Одно разорение с этими стариками! Да ещё и нервотрёпка.
Старики ведь любят брюзжать, воспитывать, копить старые прогоревшие кастрюли и прочий хлам, капризничать, как дети малые. «Я вынуждена жить с бабушкой в её двухкомнатной квартире, – пишет в редакцию двадцатитрёхлетняя студентка из Владимира. – Так решили родители, когда бабушке стало очень тяжело ходить. Да и я раньше была не против, потому что любила её, пока мы жили отдельно. Теперь же не знаю, куда деваться – она всё время ворчит, недовольна, скандалит на пустом месте... Я тоже все время раздражаюсь и с родителями из-за неё переругалась… Не могу уже терпеть и не знаю, что делать, ведь она мне родная бабка!»

Такие муки совести. И никаких перспектив. Хотя нет, перспектива-то есть, только не у них, у нас. Пройдёт ещё несколько лет… Или десятков лет… Мы тоже станем стариками, и если сейчас оставим всё как есть, то будем такими же одинокими и беззащитными. Не стоит расшаркиваться перед самими собой: «Ну мы же так не думаем, стариков любим, и уважаем, и почитаем… Только время сейчас такое, на себя-то сил, времени и денег нет. А как только выдаётся свободная минутка, мы сразу начинаем старикам помогать».
Вот в Волгограде, например, выдалась свободная минутка. И там открыли специальные кафе, в которых одинокие малообеспеченные пенсионеры и инвалиды могут бесплатно пообедать. Ежедневно. Кроме выходных. Эдакая получается мерцающая любовь: в понедельник – заботимся, кормим, а в воскресенье – уже нет. Надо же когда-то и отдохнуть! Опять же в Волгограде открыли, а в деревне Коромыслово – нет. А чем, собственно, так уж отличается одинокая старость там от одинокой старости здесь?
Весной этого года в городе Зеленодольске в однокомнатной квартире во время пожара погиб пожилой человек. У него была сломана нога, и он без посторонней помощи передвигался с трудом… Случайность? Но уж какая-то очень закономерная случайность, особенно на фоне того, что в нашей стране нет и не предвидится в ближайшее время сколько-нибудь адекватной социальной политики в отношении пенсионеров, способной реально повысить уровень жизни стариков.
Видимо, по такому же свойственному российской жизни случайному совпадению именно в городе Зеленодольске Республики Татарстан началась реализация социального проекта под названием «Семейные формы жизнеустройства пожилых людей». «Мы не являемся гарантами наследования жилой площади. Мы просто можем предоставить вам старика, за которым нужно ухаживать. А для этого нужен порыв души» – так сухо и строго определяют координаторы проекта свою цель. Но, пожалуй, для современной России такая помощь одиноким старикам сегодня – единственный шанс восстановить справедливость во взаимоотношениях поколений.

Главная идея проекта в том, что семья, как правило, с маленькими детьми берёт в свой дом (или сами переезжают, в зависимости от того, кому позволяет жилплощадь) одинокого пенсионера, дедушку или бабушку, а то и обоих вместе. Что получает семья? Близких людей, готовых возиться с ребятишками, как с родными внучатами, помогать, сколько хватит сил, в хозяйстве, и главное, что всегда ценили поколения, идущие на смену, – мудрость и опыт жизни стариков. Что получают старики? Близких людей, семью, внимание, теплоту общения, детский смех, заботы, неизбежные конфликты и постоянное ощущение своей необходимости в этом мире.
Идея ещё детально не разработана, и, к сожалению, об этом эксперименте не так часто слышишь в телерепортажах, как о пожарах или убийствах одиноких стариков. Координаторы проекта только обсуждают все проблемы, которые могут возникнуть при реализации проекта, думают об особенностях его применения в городе и в деревне, создают базу данных об одиноких пожилых людях и семьях, готовых принять их к себе.
Юридической базы ещё нет, но не это главное. Не на договорах, закреплённых нотариусом, и не на деньгах можно и нужно создавать такую систему заботы о старшем поколении. Только на информации, вовремя и достоверно полученной, и на теплоте человеческих отношений. Не прижился старик в семье – ни один договор не удержит их вместе. А если малыши нашли любовь, опеку и поддержку пусть не родных, но всё же близких «по духу» дедушек и бабушек, то зачем тратить время на очередь к нотариусу, лучше сходить на прогулку с новообретённым внучком… Ни старикам, ни приёмной семье не приходится идти на компромисс, и не страдает чувство собственного достоинства пожилых людей и молодых мам, оставляющих своих деток на время рабочего дня в надёжных руках.

В этой схеме не работают ставшие в последнее время привычными «волчьи законы». Здесь выигрывает не тот, кто сильнее или богаче. А тот, кто способен дарить тепло человеческого общения.
Всё-таки семья объединяет три поколения: дедушки-бабушки, папа-мама и дети. И если нет одного звена – это большое горе. Не в патриархальном или современном смысле слова – в вечном. Можно заплатить 250 тысяч за младенца, можно добавить старикам триста рублей к пенсии, но это не очистит нашей совести перед стариками.
Мы все будем чувствовать себя, как те люди, решившие купить по дешёвке квартиру с пенсионером и ждать его смерти, отделываясь ежемесячными, согласно нотариально заверенному договору, подачками на еду и лекарства и вынужденной помощью – с перекошенным от досады лицом.
Думаю, что чувство собственного достоинства человека, несмотря на искажённые координаты расстановки нравственных сил в современной жизни, до сих пор измеряется не количеством мобильных телефонов, машин, кирпично-отделанных особняков. А количеством улыбок стариков и детей вокруг. И минутами счастья, которые они способны подарить близким. Как жаль, что этот образ для современного общества пока лишь бестелесный идеал.

Юлия Шилова по собственному признанию умеет «думать как мужчина, работать как лошадь и выглядеть как леди».

Посмотреть все фотографииЮлия Шилова одна самых читаемых российских писательниц, она входит в первую пятерку самых тиражируемых авторов. Но писательский труд не сделал ее затворницей. Юлия по собственному признанию умеет «думать как мужчина, работать как лошадь и выглядеть как леди». Сама может и детей воспитать, и сад обустроить, и дом выстроить.
- У Вас идет масштабное загородное строительство. Поделитесь опытом, как вы решились замахнуться на такое?

- Хотелось иметь дом в лесу, рядом с соснами и елями. Руководствуясь этим основным принципом, и выбирала участок. Дом в поле или просто на поляне меня не интересовал. Должно было быть все по-настоящему. Лес, сказочные ели, которые можно было бы наряжать зимой и абсолютная тишина.

- Считается, что дом построить - это задача мужчины, женщина должна уметь его украсить. Вам помогали в оформлении документов, создании проекта?

- Строительство дома - это очень дорогостоящий проект. Он забирает все силы и средства. Сколько в него не вкладывай, ему всегда все мало. Поэтому, я и купила уже готовый дом под чистовую отделку. Проект разработали до меня, и он мне вполне симпатичен. Сейчас достраивается большая баня, и рабочие обустраивают участок. Проект бани разрабатывал профессионал, которого рекомендовали мои хорошие знакомые.

Я сама по образованию юрист, поэтому юридическая сторона вопроса всегда ложится на мои плечи. Если я чувствую, что в каких-то спорных вопросах мне не хватает практических знаний, то в этом случае мне всегда помогает старый друг. Он сильнейший практикующий юрист с хорошими связями, всегда придет на помощь, подскажет и отстоит мои интересы. За ним, как за каменной стеной. Мы дружим семьями и общаемся не один год, встречаем вместе праздники. Я уверена, что могу ему доверять.

- Обращались ли вы к помощи риелторов? Насколько трудоемок процесс оформления документов?

- У меня есть свой, годами проверенный риелтор. Весь процесс оформления документов всегда на нем, мое дело - финансовая сторона. Просто оформляю на него доверенность и особенно ценю его за то, что он никогда не посвящает меня во все проблемы, связанные со сделкой. Я присутствую только на ее заключении.

- Приходилось ли вам брать кредит на жилье?

- Цены растут с неумолимой скоростью. Надеюсь, побыстрее закончить со стройкой и забыть этот строительный кошмар, как страшный сон. Никогда не брала кредиты на жилье и отношусь к ним с особой настороженностью. Стараюсь справляться своими силами. Покупаю только то, что тяну по деньгам. Участок не так, чтобы очень большой - 12 соток. На участке построен навес на 2 машины и беседка с барбекю. Дом будет 3-х этажный, верхний этаж - мансарда. За городом я буду проводить выходные и лето. Я городской житель и вариант постоянной жизни за городом не для меня.

- Как вам удается руководить рабочими на стройке, ведь халатность строителей это тема для анекдотов?

- Прежде всего, я пригласила тех, кто уже поработал у моих знакомых и хорошо себя проявил. Ну, а соблюдения качества добиваюсь своей требовательностью и настойчивостью. Для проверки зачастую привожу человека, который выстроил уже не один дом и понимает в этом намного лучше, чем я. Но, несмотря на строгий контроль и внеплановые набеги и проверки, со сроками проведения работ просто катастрофа. В них никто никогда не укладывается. В этом плане мне похвастаться не чем. Искренне надеюсь на то, что когда-нибудь моя стройка закончится.

Хорошо, что вопросом подведения коммуникаций, воды, электричества и газа занимался прораб, который построил дом. Очень сложна не техническая, а документальная сторона вопроса. Бюрократы на страже своих интересов.

- Какое участие вам приходилось принимать в строительстве: закупать материалы, вносить коррективы в план по ходу работ?

- Закупку материалов контролирует человек, которому я доверяю. Из-за воровства при закупке и завышения стоимости услуг строителей мне пришлось сменить бригаду вместе с прорабом. Ни для кого не секрет, что сейчас на строительных рынках дают пустые квитанции с печатью фирмы и те, кто закупают стройматериалы, вписывают туда любые суммы для того, чтобы отчитаться перед хозяином и получить хороший навар. Поэтому доверять чекам со строительных рынков не стоит. Нужно иметь доверенное лицо, которое будет контролировать закупку и строго следить за тем, чтобы закупочные цены соответствовали действительности.

- У вас есть опыт приобретения городской квартиры, помогает ли он в отношении загородного дома?

- К счастью, я купила городскую квартиру уже с ремонтом. А вот прошлую квартиру я покупала без отделки - в новостройке. Черновые стены и больше ничего, просто жуткое зрелище. Но ремонт квартиры мне дался намного легче, чем обустройство загородного дома. Возможно, сказывалось то, что квартира в Москве, и я могла приехать с контролем в любой момент, а в дом по пробкам не шибко наездишься. Расстояние - 42 км от МКАД. У нас и так вся жизнь проходит в пробках. Очень жалко своего времени. Правда, домашние праздники я люблю отмечать в загородном доме. Там особая, потрясающая и притягательная аура.

- Вы человек с неистощимой фантазией. Наверное, и городское жилье сумели обустроить по-своему?

- Двухэтажная квартира в моем доме одна единственная. Это мое решение, таких типовых проектов не существует. Я всегда мечтала иметь квартиру в два этажа. Поэтому просто приобрела две трехкомнатные квартиры одна под другой. Проблема состояла в том, чтобы оформить их в одну и сделать единый лицевой счет. К счастью, все удалось и документы в порядке. Получилась одна семикомнатная квартира.

Для меня двухуровневая квартира удобна во всех отношениях. Мне так комфортно. Минус может быть только в том, что если находишься на кухне на первом этаже и слышишь, как зазвонил мобильный в кабинете, приходится бежать по лестнице, вверх на второй этаж. Но тут же и плюс. Постоянно в движении. Нет времени набирать лишние килограммы.

- Как вы создавали дизайн в квартире, откуда все эти прелестные вещицы, картины, цветы? У вас есть даже антикварная мебель…

- В моей квартире только те вещи, в которые я влюбилась. Если в чем-то сомневаюсь, никогда не покупаю, потому что знаю, потом разочаруюсь. Однажды зашла в салон, увидела барную стойку и поняла, что без нее я не могу выйти из этого магазина. Это то, что я искала.

Основная идея проста. Первый этаж оформлен в красных тонах, а второй хотелось сделать принципиально другим, он получился белым. Я вообще люблю все красное и считаю, что этот цвет отлично поднимает настроение и заряжает энергией. Однажды я зашла в Дом Мебели и влюбилась в золотую мебель, которая делалась в Италии по спецзаказу всего в нескольких экземплярах. Тона выбрала более сдержанные, аристократичные, изысканные и роскошные. Так и получился единый дизайн. Хотелось, чтобы на одном этаже ты попадал в мир элегантности, изысканности и роскоши, а на другом в более теплую и яркую атмосферу.

Я всегда руководствуюсь своей интуицией и внутренним голосом. Например, мне давно хотелось иметь камин. Я устроила его рядом с эркером в гостиной на первом этаже и так расположила мебель, что у огонька получился уютный уголок. Просто зашла в гостиную и почувствовала, что он должен быть именно на этом месте. Своих решений я никогда не отменяю. И он действительно чудесно вписался в интерьер квартиры.

- У вас есть целая коллекция хищных птиц, от чучела до статуэтки. Как они появились в доме?

- Я люблю собирать орлов. Для меня это символ свободы. Моя мама с самого раннего детства говорила мне о том, что у меня есть крылья и что я умею летать. Благодаря ее вере я смогла в 17 лет проехать 10 тысяч километров в плацкартном вагоне, из маленького провинциального городка в Москву и завоевать здесь свое место под солнцем.

Из каждой страны, в которой я бываю, я везу различные сувениры. Из Египта маску египетского фараона. Из Венеции карнавальную маску. Из Туниса чеканку. Много подарков дарят мои поклонники. Я их очень люблю и ценю. Мягкие игрушки, иконки, статуэтки с ангелочками. Все это находится в моем кабинете и воодушевляет меня на новые книги.

- Для писателя, наверное, особенно важно правильное освещение в доме…

- Все бра, настольные лампы, светильники я выбирала по принципу - увидела и влюбилась. Настольную лампу в свой кабинет специально искала зеленую, в кабинете преобладает зеленый цвет. От него не устают глаза. Хотела лампу с искусственным старением и, к счастью, нашла. Я вообще люблю ходить по магазинам, где продаются лампы и люстры, потому что именно они создают теплую и уютную атмосферу в доме.

- Если ли в квартире места, куда не допускаются посторонние?

- Место куда не допускаются посторонние - это мой кабинет. Это мое личное пространство, но я иногда иду журналистам на встречу и пускаю их в мир, где создаются романы.

- Какие технические новинки есть в квартире?

- В моей спальне стоит массажное кресло. Оно сделано в Японии и высокая цена обусловлена тем, что в нем нет ни одной китайской запчасти, и оно собиралось именно в стране восходящего солнца. Массажное кресло для меня это необходимость. Я много сижу за компьютером, и у меня часто болит спина. Не всегда есть возможность сходить на массаж и кресло очень меня выручает.

Из кухонных приспособлений не могу жить без соковыжималки. Детям просто необходим свежевыжатый сок. Да и я его очень люблю.

- Каким должен быть на ваш взгляд Идеальный дом?

- Идеальный дом у меня еще впереди. Он в моих мечтах. В экологически чистой стране прямо на берегу моря, чтобы можно было просыпаться под шелест волн и пить вечером чай в беседке, глядя в безбрежные просторы. И чтобы никаких соседей с заборами. В этом доме я мечтала бы встретить старость. Такая милая «бабулька», в окружении внуков, собирающая камешки на берегу моря и с ностальгией вспоминающая московскую жизнь.

Ирина Корягина

Американская валюта продолжает свое падение: только в течение осени 2007 года доллар подешевел по отношению к рублю примерно на 4%. Девальвация доллара отразилась и на динамике стоимости столичного жилья: «долларовые» цены квадратного метра, стремясь наверстать потерянное, поднимаются, тогда как цены в евро и в рублях ведут себя намного стабильнее. Неуверенность в долларе заставляет многих клиентов риэлтерских агентств задуматься о целесообразности проведения сделок в других, более прогнозируемых валютах. Вместе с тем, окончательно терять свои позиции на московском рынке жилья доллар не торопится.

Рублевое падение и долларовый рост

По официальным данным Центрального Банка России, номинальный курс рубля к доллару за период с января по ноябрь 2007 года вырос на 5,6%, а за период с октября прошлого года по ноябрь этого года - на 6%. В результате, если в октябре 2006 года за один доллар давали 26,75 рубля, в январе 2007 года - 26,53 рубля, то в конце октября доллар опустился уже до отметки 24,72 рубля.

В ноябре курс доллара по отношению к рублю и вовсе  откатился ниже отметки 24,5 рубля.

Данные о реальном, учитывающем инфляционную разницу России и США курсе рубля по отношению к доллару, демонстрируют еще большее укрепление отечественной валюты - на 12,3% за десять месяцев этого года по сравнению с соответствующим периодом 2006 года.

Подобное увеличение стоимости рубля по отношению к доллару не могло не отразиться на московском рынке недвижимости, где расчеты продавца и покупателя в североамериканской валюте в последние годы стали уже традиционными, признают практически все опрошенные РИА Новости представители ведущих риэлтерских агентств.

Так, по данным управляющего директора компании Vesco Realty Сергея Салниса, средний рост цен квадратного метра в столичных квартирах, номинированных в долларах, равнялся в январе - октябре 4,27% для эконом-класса, 6,74% для бизнес-класса и 11,61% для элит-класса, что в среднем составляет 3,466 тысячи долларов, 3,759 тысячи долларов и 11,695 тысяч долларов за квадратный метр соответственно.

В то же время, «рублевая» стоимость жилья в Москве за этот же период в эконом-классе упала на 1,9% до 89,939 тысяч рублей за квадратный метр, а в бизнес- и элит-классе - увеличилась соответственно на 0,5% и 5,6% до 99,973 тысяч рублей и 326,613 тысяч рублей за квадратный метр.

Цены в евро на жилую недвижимость в столице в течение десяти месяцев текущего года для эконом- и бизнес-класса также уменьшались, свидетельствуют подсчеты Салниса: квартиры в «экономе» подешевели на 3,9% до 2,546 тысяч евро за квадратный метр, а в «бизнесе» - на 1,5% до 2,831 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость элитного жилья в январе - октябре 2007 года в евро увеличилась на 9% до 9,247 тысяч евро за квадратный метр.

С этими данными согласен и ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Он сравнивает данные мультилистинговых систем учета стоимости жилья в Москве Winner, IRN.RU и Metrinfo.Ru, которыми пользуются риэлторы. При этом эксперт отмечает, что наибольшая отрицательная динамика цены квадратного метра в столичных квартирах произошла в системе Metrinfo.Ru, где стоимость квадратного метра как раз номинируется в рублях.

«В январе - ноябре 2007 года средние цены на жилье в Москве по данным Metrinfo.Ru снизились на 7,3% до 103 тысяч рублей за квадратный метр, по IRN.RU - также снизились на 2,3% до 4,116 тысяч долларов за квадратный метр, а вот по системе Winner, наоборот, повысились на 16% до 5,8 тысяч долларов», - рассказывает специалист.

По словам Скобкина, рост цен на жилье, начавшийся текущей осенью на московском рынке, можно по праву назвать инфляционным.

«Продавцы хотят подстраховать себя от инфляции и снижения курса доллара», - подчеркивает он.

Двойной счет

Между тем, признаются многие собеседники РИА Новости, нестабильность курса доллара вызывает не только повышение «долларовой» стоимости столичного квадратного метра, но и стимулирует интерес покупателей и продавцов к расчетам за недвижимость в евро и особенно в рублях.

«Курс доллара меняется сегодня слишком быстро, чтобы служить надежным эталоном при расчетах стоимости недвижимости», - констатирует руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Аналитики поясняют, что сейчас на московском рынке жилья фактически сформировалась система двойного подсчета, когда квартиры выставляются на продажу одновременно в двух валютах.

«Большинство участников рынка, как правило, осуществляют сделки в той валюте, в которой номинирован конкретный объект. В то же время, если цена установлена в долларах, то она все равно пересчитывается в рубли по курсу ЦБ или, реже, по внутреннему курсу продавца», - рассказывает руководитель аналитической службы «МИАН - Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев.

Рублевые расчеты на рынке стимулирует и принятая летом 2007 года новая редакция закона о рекламе, позволяющая номинировать стоимость объектов в рекламе только в рублях, добавляет руководитель службы поддержки продаж корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ирина Евсикова.

«Остальную валюту мы  можем указывать только в примечаниях к информации об объекте», - уточняет она.

По подсчетам Таганова, пока только около 20% покупателей жилья в Москве оперируют рублями в переговорах при подготовке сделки, а остальные продолжают вести предварительные подсчеты в долларах.

«Хотя нужно сказать, что пятая часть рынка - это уже немало, особенно учитывая, что закон действует всего чуть более трех месяцев», - считает эксперт.

При этом Салнис связывает тенденцию выставлять цены на жилье в Москве в отечественной валюте и в евро, в том числе, и с заботой работающих на рынке недвижимости компаний о собственной репутации.

«В связи с тем, что многие цены выставляются в долларах, а курс американской валюты в последнее время нестабилен и может значительно колебаться даже в течение одной недели, многие продавцы вынуждены осуществлять ценовые коррекции, которые в большинстве случаев ведут к удорожанию жилья, - рассуждает он. - Такая коррекция не всегда адекватно воспринимается покупателями и является, по их мнению, необоснованной, а, следовательно, неблагоприятно сказывается на имидже компании. В связи с этим все больше продавцов переходит на более стабильную валюту».

А Скобкин указывает, что применяемая при расчете сделки по купле-продаже жилья валюта, может быть определена сопутствующими обстоятельствами: «Кто-то перешел на рублевые накопления, а кто-то вырученные доллары или евро предпочел вложить в недвижимость за границей».

Валюта, в которой торгуется тот или иной объект недвижимости зависит и от категории объекта, добавляет Кудряшов.

«Евро при оценке объектов эконом-класса используется крайне редко, - говорит специалист. - В то же время в элитном сегменте, наоборот, цены в основном указывают в долларах или евро, а иногда одновременно в обеих валютах».

Дополнительный индикатор

Вместе с тем, большинство опрошенных РИА Новости экспертов пока не считает, что доллар уже окончательно сдал свои позиции рублю.

«Основная часть бюджета России все еще формируется доходами от экспорта сырьевых ресурсов. На сегодняшний день расчеты в данном сегменте рынка производятся в долларах, и пока эта ситуация не изменится, приток долларов и расчет сделок в этой валюте будет сохраняться», - уверен директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков.

Кроме того, отмечает представитель «МИЭЛя», до сих пор многие люди получают в конвертах «серые» зарплаты, часто выплачиваемые в долларах.

Салнис, в свою очередь, напоминает, что тенденция исчисления стоимости жилья в долларах сформировалась в основном на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, в то время как на региональных рынках жилья цены устанавливались и устанавливаются, как правило, в рублях.

Но в Москве, несмотря на неустойчивость доллара, рубль все же отвоевывает позиции крайне медленно, подчеркивает он.

«И, в первую очередь, это происходит в сегменте доступных предложений», - констатирует  Салнис.

По словам эксперта, хотя нестабильность курса доллара и вносит свою лепту в рост «долларовых» цен на недвижимость, «нельзя однозначно утверждать, что на повышение цен влияет только падение доллара».

«В последнее время сформировалось и несколько других факторов. Так, наметилась тенденция сокращения объемов предложения на рынке, в то время как покупательский спрос находится на достаточно высоком уровне», - думает эксперт.

Это мнение подтверждает и прогноз динамики цен на жилищном рынке Москвы, даваемый Кудрявцевым: «На рынке новостроек ценовая динамика до конца года также будет характеризоваться положительным приростом. На рынке новостроек рост цен в конце 2007 года по сравнению с концом 2006 года составит около 5-7%, а стоимость квадратного метра достигнет в среднем  4,18 - 4,26 тысяч долларов. На вторичном рынке, скорее всего, до конца года рост составит 8 - 10%, то есть достигнет 4,89 - 4,98 тысяч долларов за квадратный метр».

Доллар и рубль могут поменяться местами

Как рассказывает Таганов, в его компании в еженедельных и ежемесячных аналитических отчетах, ориентированных, в первую очередь, на «внутреннее» использование, аналитики «ИНКОМа» рассчитывают цены как в долларах, так и в рублях. При этом, по словам эксперта, специалисты вынуждены корректировать цену не только с учетом изменения курса доллара, но и с учетом темпов рублевой инфляции.

«В итоге темпы изменения рублевых цен могут как опережать, так и отставать от долларовых значений», - отмечает он.

Таганов уверен, что «говорить о переходе на рубли пока рано».

«Как и все игроки, предоставляющие услуги, а не продукцию, мы вынуждены следовать за психологией продавцов и покупателей, а в сфере недвижимости они по-прежнему «мыслят» долларами. Но с большой долей уверенности можно сказать, что из дублирующей единицы рубль будет постепенно становиться равноправным индикатором цены, и в ближайшем будущем, возможно, роли российской и американской валют поменяются», - делает вывод аналитик.

Рубль пока все еще не является достаточно сильной валютой, чтобы полностью занять нишу расчетов на рынке жилья, резюмируют специалисты. Но в то же время, они подчеркивают, что время безраздельного господства доллара уже прошло.

Цена на «домик в деревне» вместе с земельным участком вырастет на 30%. Риэлторы готовятся к очередному буму — до конца года на рынок выставят еще 30 новых проектов коттеджных поселков, а дальновидные чиновники из Ленобласти намерены отдать 200 тысяч гектаров сельхозземель под жилищную застройку. Как заметил когда-то Марк Твен: «Покупайте землю, ее больше не производят».

Коттеджи и коттеджные поселки появились на рынке загородной недвижимости в конце 90-х годов, когда вокруг Петербурга началось активное, но хаотичное строительство.

Сегодня на территории Петербурга и Ленобласти существует 136 поселков. Из них около 15 % уже построено, 65 % - строятся, остальные находятся в стадии проектирования. До конца 2007 года ожидается выход на рынок еще ориентировочно 30-ти новых проектов.
Динамика роста при этом впечатляет: за последние два года объем предложений вырос почти в 3 раза.

По данным специалистов, к концу 2007 года к продаже предлагаются 6500 домов, а площадь земли, отведенной под коттеджную застройку, составляет около 2 200 га. «В среднем, каждый месяц на рынок выходит 2-4 коттеджных поселка. Сегодня только поселков для постоянного проживания у нас насчитывается 58, почти все они относятся к бизнес-классу или эконом-классу», – сообщает директор отдела недвижимости группы компаний «Бекар» Ирина Гудкина.

Только с июля 2007 года в продажу вышли поселки «Красная горка» (Евроинвестстрой), «Рощинская сказка» (ЦАН-девелопмент), «Новая Ижора» (Балтрос), «Три берега» и «Ольшаники-мини» (ПулЭкспресс), «Кристалл» (Региондомострой), Sky House, «Русская Красавица», «Осиновая Роща» (Centurv 21), «Южный берег» («Константа») и другие.

Лето на 101-ом километре

Как правило, коттеджные поселки расположены не далее 100 км от города. Это пока, так как, например, для Москвы эти границы – этап пройденный. В 20-ти километровой зоне земля покупается, в основном, для постоянного проживания, чуть дальше (30-50 км) – и как «дом», и как «дача». Ближе к 100 км от Петербурга земля востребована только для сезонного проживания.

Больше всего коттеджей строится на северном направлении: Выборгский, Всеволожский и Курортный район. В них располагается около 70% поселков. Как правило, они группируются вокруг Рощина в Выборгском р-не, Солнечного, Сестрорецка, Зеленогорска в Курортном районе, Кузьмолово, Вартемяги, Юкки во Всеволожском районе.

Заметно ниже предложение на юге Ленинградской области, единичные проекты есть в Павловске, Пушкине, Стрельне, Петродворце. Менее всего поселков находится в Волосовском, Волховском и Кировском районах. Хотя, по прогнозам генерального директора «ЦАН-девелопмент» Алексея Попова, в ближайшее время южное направление, например, Тосненское, будет активно развиваться. Лучше всего продаются участки в коттеджных поселках, расположенных на берегах озер и рек на Карельском перешейке.
Эти места с 19 века традиционно привлекательны для петербуржцев. Устойчивый спрос на землю на Карельском перешейке, помимо уникальных природных данных и благополучной экологической обстановки, обеспечивают хорошие подъездные пути и наличие магазинов, кафе и ресторанов в придорожной зоне, оздоровительные и горнолыжные курорты. Играет свою роль и традиционная престижность этих мест.

Ее больше не производят

По оценкам компаний, основными покупателями объектов загородной недвижимости являются петербуржцы – около 60%, 20% составляют жители Ленинградской области, примерно 5% – жители нефтегазодобывающих районов.

По данным АН «Итака», в нынешнем году граждане купили почти на 20% коттеджей больше, чем в 2006. При этом предложение не отстает от покупательской способности, а соотношение цены и качества потребителей вполне устраивает.

Активный спрос на коттеджи за городом объясняется просто – конечностью земельного ресурса. Как заметил когда-то Марк Твен: «Покупайте землю, ее больше не производят». По словам Михаила Васильева, руководителя отдела маркетинга ЦАН, особенно остро дефицит земли ощущается в районах, находящихся в 20-50 километровой зоне от Санкт-Петербурга.

Все устали от элиты

Предложение рынка загородной недвижимости подразделяется по классам поселков – это элита, бизнес, средний и эконом класс. Проекты класса элит (их доля на рынке - 24%), немассовые по определению, отходят сегодня на второй план. Акцент же сегодняшний рынок делает на поселки среднего и эконом-класса. «Массовое строительство коттеджных поселков среднего класса ( 36%) в Ленобласти началось только в прошедшем сезоне, и сейчас спрос на них, так же как и на поселки эконом-класса ( 8%), остается далеко не удовлетворенным», – говорит Михаил Васильев.

В 2007 году сегмент поселков среднего класса интенсивно рос, в основном, за счет «летних» домов, с удаленностью от города свыше 50 километров. Только 20% таких поселков предназначены для проживания круглый год, они расположены не далее 20-30 км от города.

Потенциал бизнес-класса оценивается на рынке примерно как 33%. Это самое массовое предложение на рынке, хотя по цене ненамного уступает элите. Правда, не всегда высокая стоимость — гарантия комфорта. Просто поселки бизнес-класса строят на
максимально дорогой земле в определенных направлениях области, например, Репино-Ленинское Курортного и Выборгского районов.

Цена вопроса

Несмотря на декларацию о цивилизованности рынка недвижимости, многие эксперты склонны говорить о стихийном ценообразовании. Главным фактором, влияющим на цену, остается местоположение коттеджа. Кроме того, учитываются класс поселка, степень развития инженерной инфраструктуры, качество и размер дома, величина участка, материал, из которого изготовлен дом, и его архитектурное решение. Наконец, имеет значение стадия готовности объекта, а также правовой статус и назначение земельного участка, на котором расположен дом. По данным Ирины Гудкиной, средняя цена - $300 тыс. - $450 тысяч за объект. Менее распространенными являются предложения стоимостью от $100 тыс. до $200 тыс., предложения $100 тыс. - $150 тыс. долл. практически не встречаются.

Стоимость дома в элитном поселке составляет примерно $1,1 млн. По словам Марины Агеевой, гендиректора «ПулЭкспресс-Медиа», самые дорогие - береговые участки - оказываются особенно привлекательными для покупателя, они пользуются повышенным спросом и продаются в первую очередь. Например, стоимость такого земельного надела в поселке «Золотые Пески», расположенном на берегу Финского залива в 80 км от Петербурга – $25-$28 тыс за сотку. В поселках, расположенных у озера, стоимость сотки на первой береговой линии – $6 – $10 тыс.

Наиболее представленный на рынке бизнес-класс за последнее время несколько подрос. Так, в ноябре стоимость коттеджей составила около $560 тыс. (кв.м – $2523).

В поселках среднего класса коттедж можно приобрести, в среднем, за $244 тыс. При этом средняя стоимость кв.м. в коттедже на сегодняшнем рынке – $1555.

Поселок в интерьере рынка

Поселки, рассчитанные на постоянное проживание, и комплексы под «сезон» различаются по типу застройки. Это могут быть индивидуальные дома, таун-хаусы и малоэтажные многоквартирные дома.

Общие тенденции таковы: дом 100-250 кв.м. на участке 10 - 15 соток в классе эконом, дом 200-300 кв.м. на участке 20 соток в классе бизнес. Секция в таун-хаусе - 110-200 кв.м. с участком 3 сотки перед домом и 3 сотки за домом. При этом площадь квартир в малоэтажных домах - 50-130 кв.м.

Как добавляет Михаил Васильев, все более популярным становится мансардный этаж, самые востребованные проекты – одно- и двухэтажные дома с мансардой.

Строители коттеджей, обычно, выбирают единый материал для возведения домов в рамках одного поселка. Например, в компактных поселениях среднего и бизнес-класса применяют, в основном, дерево, газобетон, пенобетон. В поселках класса элит – кирпич. А примером новых технологий будет быстрая сборка – дома, возводимые по каркасно-панельной технологии. Сегодня она активно применяется в США, Канаде и Европе. Преимущества каркасно-панельных домов – это комфорт внутри и относительно невысокая цена – $2,5 тыс. за кв. м. Хотя нельзя не отметить, что сейчас у потенциальных покупателей нет четко сложившегося представления о качестве и надежности каркасно-панельного дома.

Размер поселков зависит опять же от классности: эконом – 50 домов; бизнес-класс – не более 250 домов. Сейчас появляются поселки до 600 домов, и их укрупнение для рынка уже очевидная тенденция.

С инфраструктурой – предлагать!

Такой же тенденцией можно считать и пристальное внимание нынешнего покупателя к инфраструктуре. В обычный «комплект» бизнес-класса входят организованный подъезд к поселку, ограждение с видеонаблюдением, контрольно-пропускной пункт, гостевая парковка. Кроме того, необходимо административное здание, ТСЖ или управляющая компания. Закладывается благоустройство на территории поселка: ландшафтный дизайн, дорожки, выложенные тротуарной плиткой, освещение. Но главное – возможность проектирования дома внутри и снаружи «под себя». Подвести коммуникации, которые пожелал покупатель, а также установить систему «умный дом» проще, приобретая коттедж на нулевом цикле.

В минимальный набор социальной инфраструктуры для небольших поселков входят магазин, медпункт, несколько спортивных площадок. Детские сады и школы должны быть
расположены не в самом поселке, а в непосредственной близости от него.

В элитных поселках предлагают развитую индустрию отдыха и развлечений.
В поселках этого сегмента устанавливаются качественные автономные, а иногда и центральные инженерные системы. «Включены» системы водоочистки, кондиционирования, теленаблюдения и телекоммуникации. Как правило, сюда же входят «умный дом» и «медицинская тревожная кнопка», а также наличие современных охранных систем. Дополнительный плюс – джакузи, бассейн, сауна и т.д.

Нередко в поселках элит-класса есть некие «фишки», которые поднимают цену дома. Это может быть собственный причал для яхт, огороженный пляж, вертолетная площадка, собственный фитнес-центр, кинозал и др. Однако даже в дорогих сегментах перенасыщение инфраструктурными объектами сказывается на спросе, поэтому наиболее перспективным с точки зрения спроса является сегмент бизнес-класса, где упор делается на сочетание функциональности и экономичности.

В целом, направления развития рынка недвижимости таковы, что современная загородная недвижимость все реальнее будет конкурировать по цене и доступности с городским жильем.

К тому же, рынок коттеджных поселков, как молодой и формирующийся, на рост просто «обречен». Как говорит Ирина Гудкина, в Ленобласти земельный ресурс еще есть, на уровне властей региона рассматривается вопрос изменения функционального назначения 200 тыс га сельхозземель. Часть этих территорий планируется выделить под коттеджное строительство.

В 2008 году доля коттеджей и таун-хаусов как в пригородах Петербурга, так и в Ленобласти вырастет по сравнению с предыдущими годами. По мнению Михаила Васильева, рост цен на загородную недвижимость продолжится, средняя цена предложения на коттедж с земельным участком вырастет примерно на 30%.

Юлия Соборницкая

Компания "ПетроСтиль" приступила к строительству нового коттеджного поселка класса de luxe во Всеволожском районе. Поселок "Медовое" расположен в 8 км от города по шоссе проспект Культуры – Приозерск – Сортавала во Всеволожском районе. Общий объем инвестиций в новый проект – более 30 млн евро. Эксперты считают, что дома в поселке будут продаваться медленно, но верно.

"Медовый" занимает площадь 13,7 га. Здесь разместятся 23 коттеджа площадью около 400 м2 каждый, земельные участки в поселке – от 38 до 50 ар. Архитектурная концепция домов и всего поселка в целом разработана финским бюро Arkval Oy и выполнена в стиле скандинавского конструктивизма, сообщает "ПетроСтиль".

 Специально для поселка спроектирован спортивный комплекс, включающий крытый бассейн, SPA-центр с гидромассажной зоной, финской и турецкой парными, массажный и маникюрный кабинеты, солярий, тренажерный зал, бильярдную.

На территории планируется создание прогулочных аллей и открытой беседки, декоративного пруда с водопадом и мостиками. На берегу реки расположится большая гриль-терраса на 10–15 человек, где можно будет устроить барбекю-вечеринку на открытом воздухе.

Строительство поселка начнется во втором квартале 2008 года. Окончание запланировано на второй квартал 2010-го. В настоящее время ведется подготовительная работа: завершены необходимые изыскания, разрабатывается генеральный план поселка, инженерных сетей и домов. Завершилось строительство подъездной дороги и идет прокладка инженерных коммуникаций. Продажи начнутся 1 декабря 2007 года.

"Петростиль" реализует уже не первый проект элитного класса. Эксперты полагают, что и этот проект будет успешным, как, например, "Горки СПб".

"Расположение "Медового" очень удачное, вблизи города. Найти такое место под застройку в настоящий момент становится все сложнее", – говорит руководитель отдела загородной недвижимости департамента маркетинга корпорации "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. Темпы реализации домов в поселке не будут высокими, предрекают эксперты, но это всегда свойственно элитному классу. Стоимость домов с участками в таком месте, по оценке специалистов, начинается от $1 млн 700 тыс. Сегодня, по сведениям риэлторов, в продаже находятся около 17 элитных коттеджных поселков на разной степени завершенности.

С другой стороны, у участников рынка нет уверенности в высокой финансовой эффективности инвестиций, при в целом больших шансах на успех. "Себестоимость метра продаваемой площади достаточно велика (около 3 тыс. евро) для обеспечения высокой доходности, продажные цены должны начинаться от 4500 евро за 1 м2. Кроме того, при таких ценниках (и при таком уровне) продажи возможны только на стадии высокой готовности, что лишь растягивает период окупаемости и фиксирования прибыли", – считает генеральный директор компании "Русстройтрест-строительные инвестиции" Дмитрий Гусев.

Дарья Карамышева

Впервые за несколько лет начало декабря стало самым благоприятным временем для покупки жилья.

Об этом сообщает "Новый регион". По данным риэлторов, район уже не играет главной роли. Цены практически везде сравнялись. Однокомнатная квартира на Уралмаше стоит так же, как на Химмаше - около 1 миллиона 800 тысяч рублей. Что касается "дорогих" районов - Ботаники и ВИЗа - то там трехкомнатные квартиры стоят в районе 4 миллионов рублей.

23 ноября один из лидеров российского рынка недвижимости корпорация «БЕСТ-недвижимость» отметила свое 15-летие. Празднование дня Рождения компании происходило в Ледовом Дворце «Арена - Мытищи».

Как сообщили корреспонденту MosRealt.info в пресс-службе компании, гости приняли участие в развлекательной программе ледовом шоу, получили подарки и сюрпризы. Все желающие смогли покататься на льду Ледовой арены и почувствовать себя фигуристами.

Корпорация «БЕСТ-недвижимость» обладает безупречной репутацией среди партнеров и клиентов компании. Она является одним из ведущих операторов рынка недвижимости. Авторитет «БЕСТ-Недвижимости» подтвержден членством Корпорации в Российской Гильдии Риелторов и Московской Ассоциации-Гильдии Риелторов.

До новогодних праздников остался месяц. Однако рынок челябинской аренды уже бурлит. В городе появляется все больше объявлений о посуточной аренде квартир и коттеджей, а аренда апартаментов после 1 января по стоимости бьет рекорды прошлых лет.

Эксперты челябинского рынка называют конец ноября временем, когда есть последний шанс снять апартаменты на Новый год по разумной цене. Однако искать действительно качественный вариант новогоднего отдыха они рекомендуют еще в начале октября. Как пояснили корреспонденту DomChel.ru в одном из агентств недвижимости, в котором вплотную занимаются посуточным жильем, в том числе и эксклюзивными новогодними предложениями, вариантов в базе данных уже не осталось. Не стоит упускать из внимания и тот факт, что для зимнего торжества квартира должна иметь мебель и сантехнику, что для обычной аренды необязательно. Таким образом, круг вариантов сужается.

Среди особо популярных новогодних вариантов руководитель департамента коммерческой недвижимости агентства «Компаньон» Станислав Ахмедзянов называет относительно недорогие полуторки. Для клиентов важно, чтобы квартира была чистой и хорошо обставленной мебелью. Среди других предложений на рынке часто встречаются двухкомнатные квартиры класса «люкс» с качественной сантехникой. Новый год при выборе первого варианта может обойтись дешевле в три раза. С площадью квартиры увеличивается и цена за право встретить в ней праздник. «Меньше десяти тысяч рублей за трехкомнатную уже никто не просит», – отмечает сотрудница одной из риелторских компаний, пожелавшая остаться инкогнито. Вместе с тем хозяева квартир почти всегда ставят потенциальным арендаторам условия эксплуатации своей жилплощади. Чаще всего ограничения касаются численности людей и особых указаний по поведению в квартире, дабы обеспечить сохранность нажитого.

Не дремлет и рынок загородного жилья – теперь здесь чаще предлагают аренду на месяц, а не на сутки. При этом предприимчивые дельцы на столичный манер начали приводить цены в долларах.

В одном из агентств нам рассказали о рекордной суточной стоимости таунхауса в одном из районов Челябинска. «Клиент охотно согласился заплатить 37 тысяч рублей за двое суток аренды под Новый год», – говорят в агентстве. Однако при этом аренда коттеджей вблизи Челябинска развита мало, круг предложений весьма органичен.

Стоит отметить, что в отношении новогодней аренды правило «чем дальше от центра, тем дешевле» чаще всего не срабатывает. В прошлом году коттеджи недалеко от Магнитогорска, в Абзаково, пользовались удивительной популярностью у челябинцев. Суточная аренда коттеджей на 20 человек составляла не меньше 30 тысяч в сутки. Самый дорогой коттедж вблизи горнолыжного курорта под Новый год был снят за 40 тысяч. Тем же, кто не располагает большими суммами, но рвется на природу, эксперты советуют договориться с владельцами садовых коттеджей. Непросвещенные «риелторы» смогут предложить домик вблизи Челябинска и за три тысячи рублей в сутки.
 
 Татьяна ШАБУРОВА, Марина ГРИГОРЬЕВА

В Петербурге составлена карта шума. Такой нет ни в одном городе России. Над созданием карты работали ученые Балтийского технического университета и Института архитектуры. Данные начали собирать в 2006 году, еще несколько месяцев ученые вносили все измерения в специальную компьютерную программу. На карте указаны все источники  шума в городе – от трамваев и автомобилей до промышленных предприятий и самолетов. Результат получился впечатляющий. Для каждого здания, района Петербурга  четко определен свой уровень шума.
Петербургские ученые считают, что теперь для руководства города открываются великолепные возможности.
Можно, используя карту, принимать обоснованные решения  по расширению застройки, перераспределению транспортных потоков и в целом по комплексу шумозащитных мероприятий.              
– При создании карты использовали данные 1,5 тысячи измерительных точек, – рассказал Николай Иванов, заведующий кафедрой экологии и безопасности жизнедеятельности БГТУ, – замеры в городе делали через каждые 50 метров.  

Выводы получились, на первый взгляд, удивительные. Со средним уровнем шума в 66 децибел-ампер, Петербург оказался на 8-м месте в мире среди самых тихих мегаполисов. Для сравнения: в Европе самый тихий мегаполис – Лондон (56 децибел-ампер), на втором месте – Париж (61 децибел-ампер). Самые шумные города планеты (по данным ВОЗ) – Токио, Нагасаки и Нью-Йорк, где давно пройден порог в 80 децибел-ампер.    
– Этот рейтинг, конечно, весьма относителен. Для Петербурга итоговая цифра – усредненная, – рассказывает Николай Иванов. – Ведь в городе есть районы, где превышение шума регистрируется на 80 процентах территорий.

Самыми шумными районами города признаны Адмиралтейский, Центральный, Фрунзенский, Петроградский и Кировский. Самые тихие, что логично, – окраинные: Петергроф, Курортный район.
– Вообще, с помощью этой карты город может получить просто чудовищные доходы, – признается Николай Иванов. – Власти могут использовать под застройку площади, где раньше строить было запрещено из-за повышенного уровня шума. Если установить в нужных местах акустические заслоны, высвободится под застройку порядка 10 тысяч гектаров полезной площади. Эту карту можно использовать и при перераспределении транспортных потоков во избежание чрезмерной шумовой нагрузки.

– Пригодится карта и риелторам, – считает Николай Иванов. – Можно реально корректировать цены на недвижимость, если указывать уровень шумовой нагрузки на дом. Кстати, москвичи уже заинтересовались опытом Петербурга. Сложность в том, что для составления карты шума необходима специальная компьютерная программа. Питерским ученым удалось ее раздобыть. Программа разработана в Европе, в России у нее аналогов не существует.

Майя Колесникова

Идея возрождения сегмента доходных домов в последнее время витала в воздухе, так как арендный бизнес все серьезней начинает составлять конкуренцию рынку куплипродажи недвижимости. Это неудивительно - стабильный доход становится не менее привлекательным, чем "мгновенные" деньги.

В Корпорации Баркли по достоинству оценили преимущества аренды и вывели на рынок доходный дом БАРКЛИ ПЛАЗА.

БАРКЛИ ПЛАЗА - новый многофункциональный комплекс класса "De Luxe". Он расположен в самом престижном районе города - на Пречистенской набережной, в 1,5 км от Кремля, прямо напротив фабрики "Красный Октябрь", в непосредственной близости от Храма Христа Спасителя, Остоженки, Крымского моста. БАРКЛИ ПЛАЗА по праву можно назвать одним из самых интересных и красивых объектов "Золотой мили": из окон апартаментов открываются великолепные виды на исторический центр города и Москву-реку. Архитектором БАРКЛИ ПЛАЗА выступил Сергей Скуратов.

БАРКЛИ ПЛАЗА состоит из пяти корпусов, высотой в 5-7 этажей, расположенных на двухуровневом основании. На первых этажах разместился бизнес-центр класса "А", выше - элитные апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду.

Арендные ставки в БАРКЛИ ПЛАЗА составляют от $10.000 за квартиру с одной спальней площадью от 75 кв.м. до $ 32.000 за пятикомнатные апартаменты площадью около 255 кв.м. и пентхаусы. Эксклюзивный агент по сдаче апартаментов в аренду - компания IntermarkSavills.

Преимущества БАРКЛИ ПЛАЗА:

В комплексе предусмотрены все необходимые элементы инфраструктуры, включая комфортабельную подземную автостоянку, роскошные рестораны и бары, бутиковую зону, зеленые дворики. Строительство БАРКЛИ ПЛАЗА велось с использованием самых современных и надежных импортных материалов.

- Это единственный доходный дом на Остоженке
- Эксплуатаций комплекса занимается профессиональная управляющая компания
- Из окон всех апартаментов открываются потрясающие виды
- Камины
- Функциональные удобные планировки квартир
- Внутренняя галерея с подогреваемым тротуаром
- Подземный паркинг, от 1 м/м на квартиру
- Развитая инфраструктура

"Район Остоженки или Золотой Мили - наиболее востребованный и дорогой с точки зрения аренды жилья, - поясняет Светлана Бологова, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills, - Здесь есть как дореволюционные дома, возродившиеся в последние годы, так и большое количество новых элитных домов. Цены для каждого дома и уровня отделки квартиры свои".

Примерные рамки арендных ставок в районе:
2-х комнатная квартира $3,500 - 12,000
3-х комнатная квартира $5,000 - 15,000
4-х комнатная квартира $8,000 - 22,000
5-ти комнатная квартира $12,000 - 32,000

Почему IntermarkSavills?

Компания IntermarkSavills была выбрана как высокопрофессиональное агентство, способное успешно реализовать проект подобного уровня. IntermarkSavills - общепризнанный лидер столичного рынка аренды элитного жилья, на котором компания работает с 1995 года. На сегодняшний день свыше 5000 арендодателей воспользовались услугами агентства. В обширной базе данных потенциальных арендаторов IntermarkSavills значатся ведущие международные и крупнейшие российские корпорации, дипломатические службы, государственные организации, банки, некоммерческие фонды и, конечно, частные клиенты.

Из истории вопроса
• До революции в Москве было много доходных домов, но в советские времена практически все доходные квартиры были превращены в коммуналки или учреждения.
• Доходные дома стали возрождаться в постсоветские времена. Первыми примерами таких домов были 2 комплекса, принадлежащие турецкой девелоперской компании Enka. Это "Палаццо" (Цветной б-р, 16) и "Сретенка Комплекс" - (Последний пер., 19-21). Оба объекта расположены внутри Садового Кольца и успешно функционируют.
• Примерно в это же время появились и два другие объекта, но не в центре города. Это "Парк Плейс" (Ленинский пр-т, 101) и "Донской Посад" (ул. Стасовой, 4). Оба объекта находятся в управлении Hines. Это, конечно, не элитные квартиры, а бизнес-класс, но также успешно сдаются.
• В 2000 г. на арендном рынке появились квартиры в новом доме по адресу Новый Арбат, 29 (5 и 6 этажи). Это уже был настоящий элитный дом - и по местоположению, и по уровню отделки. Квартиры принадлежали компании "Манежная Площадь" и реализовались эксклюзивно через компанию Soho Realty. (Основная масса квартир в этом доме была изначально продана). 5 и 6 этажи предназначались для оптовой аренды сотрудникам Британского Посольства, расположенного рядом, но что-то не сложилось, и квартиры были сданы в аренду в розницу различным клиентам. Примерно в течение 5 лет жилье очень успешно сдавались в аренду, пока все квартиры не были распроданы частным собственникам.
• В сентябре 2003 года начал функционировать первый Доходный Дом Правительства Москвы. В доме 47 квартир, предназначенных для сдачи в аренду и 4 офисных помещения. Изначально Правительством Москвы была избрана тактика самостоятельно сдавать жилье в аренду, без привлечения риелторов, чьи услуги пришлось бы оплачивать. По этой причине за первый год фактически ничего не было сдано. Затем тактика изменилась, были подписаны договоры с несколькими риэлтерскими компаниями, и постепенно все квартиры были реализованы.
• Новый всплеск интереса к доходным домам свидетельствует о том, что в самое ближайшее время можно прогнозировать стремительное развитие сегмента доходных домов.

 Впервые за несколько лет начало декабря стало наиболее благоприятным временем для покупки жилья в Екатеринбурге. В этом мнении сходятся все риелторы, отмечая, что у покупателя появился выбор даже не столько недвижимости, сколько наиболее подходящей цены, за которую он готов купить жилье. Какие предложения наиболее популярны на местном рынке жилой недвижимости, и на какие уступки готовы идти продавцы, выяснял корреспондент «Нового Региона».

Экспертные опросы свидетельствуют: сегодня на екатеринбургском рынке жилья безраздельно властвует покупатель. Если вы намерены приобрести жилье, делайте это сейчас, благо нынешняя конъюнктура рынка позволит сэкономить. В любом случае, 50-70 тысяч рублей в канун новогодних праздников лишними не станут. Но будьте готовы, что размер сбереженных средств будет зависеть от количества купленных квадратных метров. Характерно, что район, где покупается жилье, уже не играет главной роли. Цены теперь сравнялись практически везде.

По словам начальника отдела жилой недвижимости агентства недвижимости МАН Марины Белоусовой, с квартиры стоимостью три млн. рублей сторгуют самое большее 50 тыс. рублей. «Во всех районах, скидка будет зависеть от цены объекта. Вне зависимости от состояния квартиры. Торг примерно идет одинаковый – порядка 3-5%. Но, например, с квартиры стоимостью четыре млн. рублей могут скинуть уже 100 тыс. рублей», – отмечает г-жа Белоусова.

Что касается цен, то, как уже было сказано выше, местоположение жилья особой роли не играет. Например, однокомнатную квартиру на Уралмаше можно приобрести за 1 млн. 800 тыс. рублей. В свою очередь, аналогичная квартира, но на другом конце города – на Химмаше, будет стоить примерно также. «Брежневки» и хрущевки в районе Вторчермета стоят от 2 млн. рублей, в более новых домах – 2 млн. 800 рублей.

Что касается Ботанического района, то там разбег цен выше. В этом районе все квартиры улучшенной планировки, в отличие от других, где есть «хрущевки», «брежневки» и «пентагоны». Но в среднем в Ботаническом микрорайоне трехкомнатная квартира площадью 64 кв. метров обойдется в 4 млн. рублей. Но, опять-таки, все зависит от ремонта – цены варьируются от 3 млн. 800 тысяч рублей до 4 млн. 200 тысяч. С евроремонтом подобная квартира обойдется уже дороже. На ВИЗе аналогичные цены.

«Разницы в ценах между районами уже нет. Выше-то некуда уже их поднимать. В отдаленных районах динамика роста цен была выше, чем в центре. При этом наибольшим спросом пользуются любые квартиры в хорошем состоянии. Причина этого в том, что покупатели зависят от ипотечных кредитов по которым, как правило, приобретается жилье, – отмечает Марина Белоусова. – Это раньше брали все, сейчас уже не так. У населения нет лишних денег, чтобы после покупки делать сразу ремонт, поэтому они выбирают приличные варианты сразу».

Практика показывает, что именно к концу года екатеринбуржцы стремятся обзавестись желанным жильем. Как сообщил «Новому Региону» исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев, в ноябре 2006 года было выдано 3 тыс. 428 кредитов, в декабре 2 тыс. 870. «Статистика говорит, что в последние два месяца года покупатели наиболее активизируются. В конце года много предложений. Тем более, в Екатеринбурге вводится много жилья – все это создаст конкуренцию на рынке», – отмечает г-н Галеев.

По его словам, стабилизация рынка, которая началась со второго квартала, продолжается. Начиная с начала года по 30 ноября, количество предложений выросло. Г-н Галеев отмечает, что торг сейчас уместен, как никогда. «Тенденция торга продавцов и покупателей сохраняется и напрямую зависит от ситуации на рынке – спроса и предложения. В прошлом году ситуация была кардинально противоположной – квартиру могли перехватить, заплатив за нее большую цену. Теперь у нас «рынок покупателя», который вправе и в состоянии выдвигать свои требования продавцу, и тот идет навстречу», – говорит он.

Гендиректор ООО «Бюро недвижимости №1» Николай Мальцев полагает, что в какой-то мере на настроения покупателей и продавцов сейчас влияет и предвыборная ситуация. «В любом случае сейчас есть некоторое выжидание с обеих сторон. Некая политическая составляющая присутствует. Допускаю, что после 2 декабря на рынке наступит некоторое оживление, денежные потоки оживятся», – предположил собеседник агентства.

Антон Размахнин
Несмотря на мировой банковский кризис, ипотека в Москве остаётся достаточно популярным методом решения квартирного вопроса
Слово "ипотека" мы слышали с начала 1990-х. Когда стало ясно, что бесплатное жилье от государства закончилось, а квартира при приватизации превращается в огромные деньги, решение жилищного вопроса возложили на банковскую сферу. Ипотеку - специализированный жилищный кредит, в котором залогом служит сама купленная (построенная) квартира, - представляли почти панацеей, приводя в пример Европу и США, где молодая семья вначале вселяется в новый дом, а уж затем 20-30 лет выплачивает банку его стоимость. Однако 10 лет назад было, очевидно, рано: люди, которые в 1990-е были на ты с банковской системой, чаще всего в многолетнем жилищном кредите не нуждались, а остальные не были достаточно платежеспособными. Да и вообще для 1997 года, скажем, срок в 20 лет был каким-то космическим. Собственно, кризис 1998-го очень хорошо показал соотечественникам, на каком мы пока еще находимся свете и как наша финансовая система еще далека от 20- и 30-летних кредитов.

Лед недоверия начал таять в последние годы, причем в столице, пожалуй, в первую очередь. Помимо всего прочего, сработали, по-видимому, и растущие цены на московскую недвижимость: многим стало понятно, что купить в кредит сейчас реальнее, чем накопить. Сыграла свою роль и дорогая нефть: в банковский сектор пришли относительно "дешевые" деньги, и большинство "розничных" отечественных банков начали облегчать условия предоставления кредитов и снижать проценты. Наконец, когда система жилищного кредитования стала отработанной, "ипотечников" перестали бояться застройщики. По-настоящему же популярным ипотечное кредитование стало тогда, когда соответствующие программы основных российских банков стали распространяться и на вторичную жилплощадь, то есть квартиры б/у, стоящие обычно дешевле аналогичных квартир в новостройках. Именно ипотеке, считают многие риелторы, мы обязаны мощному росту цен на московское жилье в 2006 году: благодаря кредитованию лавинообразно вырос спрос, за которым предложение нового и вторичного жилья категорически не успевало.

Как это делается

Предположим, что молодой москвич намеревается купить жилье в кредит. Для этого ему в первую очередь необходимо определиться с объектом покупки и наличными денежными ресурсами - совсем без средств, увы, квартиру не приобретешь и в кредит. Если нужна жилплощадь в новостройке, то следующим шагом будет визит в офис продаж компании-застройщика. Там клиенту подскажут, работает ли данная фирма с ипотекой. Если, что бывает чаще всего, ответ на этот вопрос будет положительным, то в офисе продаж сообщат, с какими именно банками предпочитает "общаться" застройщик. И здесь право выбора у клиента сужается: в теории он сам может выбрать любой банк для жилищного кредитования, но фактически купить квартиру в кредит через "неавторизованный" застройщиком банк невозможно.

Таким образом, определившись что покупать и где брать ссуду, клиент может начинать сбор документов, необходимых для предоставления кредита. Здесь стоит поторопиться: на облюбованную квартиру может найтись покупатель с реальными деньгами, и нетрудно угадать, кому в этом случае отдаст предпочтение застройщик.

Пакет документов, необходимых для предоставления кредита, может варьироваться, и здесь следует быть особенно внимательным, поскольку существует неписаный, но в то же время незыблемый закон: чем меньше бумаг собирает соискатель займа, тем дороже в конечном итоге ему этот заем обойдется. При этом ключевым документом для оценки платежеспособности клиента является знакомая всем справка о доходах формы 2-НДФЛ, которую работодатель в соответствии с Трудовым кодексом обязан выдать сотруднику по первому требованию. Обычно необходимо предоставить такую справку за 12 последних месяцев работы. Некоторые банки, например Сбербанк, предпочитают собственную форму справки о доходах, проявляя к такому документу больше доверия, чем к 2-НДФЛ.

Следующий момент, диктующий необходимость вдумчивого подхода, - это требования, которые банк выдвигает при выдаче кредита. Например, почти все кредитные организации в качестве обязательного условия предлагают оформить страховку жизни, здоровья клиента, а также застраховаться на случай потери дохода. При этом страховая компания, разумеется, в большинстве случаев выбирается банком. Иногда величина страхового взноса бывает такова, что стоит рассмотреть возможность взять потребительский кредит и после этого приобрести квартиру за реальные деньги. Однако такая возможность имеется лишь у тех, кому нужна не слишком крупная в масштабах столичного рынка недвижимости сумма. Скажем, сумму, эквивалентную 50 тыс. долларов в виде потребительского кредита взять еще можно, особенно при наличии поручителей, а вот 150 тыс. долларов - уже вряд ли. Еще одно, о чем стоит упомянуть, - это необходимость при покупке жилья в новостройке брать кредит с некоторым запасом: иначе на что производить отделку квартиры, которая может потянуть на пару-тройку десятков тысяч "зеленых", а то и более?

Если же речь идет о приобретении в кредит вторичной недвижимости, то есть квартиры, как правило, еще советских времен, от покупателя требуется прежде всего необыкновенная быстрота. Вначале собираются документы для предоставления кредита (покупатель в этом случае - ура! - в выборе банка полностью свободен). Затем выбирается нужная квартира. После этого нужно решить с продавцом (или риелтором) вопрос о том, что оплата будет осуществляться с помощью банка (иногда, увы, особенно "вредные" продавцы требуют непременно "наличные через банковскую ячейку"). Но если продавец согласен на ипотеку, дело почти сделано: нужно дождаться решения о выдаче кредита и оплатить покупку. Кстати, подавать в банк документы следует одновременно с выбором квартиры, а то и несколькими днями ранее. Впрочем, если человек приобретает квартиру не с нуля, а предварительно продав старую, то разница вполне может быть покрыта потребительским кредитом, и тогда покупатель опять-таки выступает как "белый человек" с реальными деньгами. Таких на московском рынке недвижимости любят.

Имеется, наконец, и возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях. Для этого покупателям недвижимости нужно быть "молодой семьей" в том смысле, в каком это понимает столичное правительство. Дело в том, что в Москве достаточно успешно действует городская программа "Молодой семье - доступное жилье". Так вот, для того чтобы в рамках упомянутой программы приобрести квартиру по ипотечной схеме, все члены семьи должны иметь московскую прописку, быть моложе 35 лет, а хотя бы один из супругов - стоять в очереди на улучшение жилищных условий (Москва, кстати, едва ли не единственный регион РФ, где такие очереди сохранились). Это последнее условие отпугивает большинство молодых семей: встать в очередь на улучшение жилищных условий не такая простая задача, но при большом желании - решаемая.

Гладко было на бумаге...

Описанная схема вполне исправно работала в течение 2006-го и начала 2007 года, но сейчас на ипотечном рынке происходят довольно странные явления. Если называть вещи своими именами, многие банки стали куда осторожнее выдавать крупные кредиты, в том числе ипотечные. Некоторые из них предоставление ипотечных ссуд вообще временно прекратили, хотя на банковских сайтах все кредитные программы по-прежнему значатся. Скорее всего, банкиры дожидаются окончания мирового финансового кризиса, вызванного падением американского рынка рисковой ипотеки. Россия, к счастью, этим видом ипотеки обзавестись не успела: у нас на характерных для него льготных условиях выдавались лишь потребительские и некоторые автокредиты. Но общая банковская лихорадка краем задевает и наш рынок: так, недавно стало известно, что консорциум из российского банка ВТБ и зарубежных UniCredit и Deutsche Bank приостановил рефинансирование российской ипотеки. Это значит, что "дешевые" деньги для большинства отечественных банков закончились и выдавать ипотечные кредиты теперь будут с оглядкой и не всем. И, разумеется, столица в этом случае вряд ли будет исключением. А уж кредиты в "падающей" нынче американской валюте теперь не выдает почти никто. Есть, впрочем, большие шансы на то, что мировой кризис ликвидности не сможет потопить российский кредитный рынок: у нас есть такие "столпы", как Сбербанк, по итогам 2006 года занимавший добрую половину ипотечного рынка. Кроме того, в России уже несколько лет существует организация, призванная не допустить острого ипотечного кризиса - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это государственное агентство рефинансирует коммерческим банкам ипотечные ссуды, являясь в известном смысле национальным регулятором в данной сфере. Но в любом случае облегчения получения и удешевления жилищных кредитов в ближайшие месяцы ожидать не приходится. А потому если улучшить квартирные условия очень нужно, ипотекой можно, конечно, пользоваться (что, собственно, те же москвичи и делают) относительно безопасно, но такой выгоды от подобного кредита, как в 2006 году, в пору безудержного роста цен на недвижимость, ожидать не приходится. Речь идет просто об инструменте для покупки квартиры - довольно удобном, но, увы, с волшебной палочкой не имеющим ничего общего.

КСТАТИ

За первое полугодие 2007 года по всей стране было выдано ипотечных кредитов на 266,6 млрд рублей против 106,1 млрд рублей за аналогичный период 2006 года. В Москве же за 1-й квартал 2007 года общий объем ипотечных ссуд составил 12,6 млрд рублей, что превышает показатель всего первого полугодия 2006-го.

Тем не менее в настоящее время столица уже не является наиболее активно растущим рынком ипотечного кредитования, уступая пальму первенства Санкт-Петербургу и некоторым другим регионам. Это связано со стагнацией цен на московскую недвижимость, которая началась весной 2007 года.

До конца лета кредитные организации пытались оживить ситуацию новыми предложениями, в том числе ипотечными кредитами без первоначального взноса. Однако уже в последние дни августа аналитики и должностные лица многих банков стали предсказывать скорое закрытие подобных высокорисковых проектов, что и произошло в осенние месяцы.

Напомним, что в 2006 году в Москве было построено около 5 млн кв. м жилья, из которых 1,87 млн выделено на городские социальные программы, в том числе 270 тыс. кв. м - под льготную ипотеку по программе "Молодой семье - доступное жильё".

Программы социальной ипотеки, отличающейся от коммерческой повышенным сроком (25 лет) и пониженным процентом (около 10% годовых), работают в Москве с 2005 года.

Период социалистической уравниловки и обезличивания физических лиц, как налогоплательщиков и собственников прав собственности, так и оценки этих прав собственности еще не прошел!

Виртуальные правила для виртуальных собственников

Речь пойдет о “Правилах определения стоимости объектов налогообложения физических лиц”, разработанных неизвестными специалистами и утвержденных Постановлением Правительства РК от 17 апреля 2002 г. № 447 (далее Правила).

Неизвестными их сделал Комитет регистрационной службы Министерства юстиции РК (далее Комитет), ответивший на мой запрос в 2002 году: “… Дополнительно сообщаем, разработчиками Правил являются специалисты Комитета регистрационной службы, имеющие опыт работы и соответствующее образование. Вашу просьбу указать фамилии людей, персонально завизировавших применение Правил или авторов и номера лицензий, считаем некорректной и не выражающей сути вопроса…”

А суть вопроса – фактическое банкротство местных бюджетов и, как следствие, приближение техногенной катастрофы ЖКХ больших и малых городов.

А суть вопроса – миллиарды тенге, не использованных местными администрациями в виде затрат на ремонт жилья и развитие инфраструктуры регионов.

В стране до настоящего времени не принята сама концепция налогообложения общенародной собственности – недвижимости, которая, в ходе приватизации и недавней легализации оказалась у физических лиц на правах собственности.

Какой собственности? Коллективной, личной, частной, общей, общей долевой, общей совместной или еще какой? Ответа нет и на вопросы: кто, кому, сколько и за что новые собственники должны платить этот налог?

Почему единая ставка налога и для тех, кто на свои личные средства создал недвижимость и для тех, кто приватизировал её у государства? Почему недвижимость ежегодно стареет, а налоги растут? И много еще подобных вопросов не решены.

Прошло пять лет действия этих Правил, а вакуум в теории и в правах остался.

Почему я вновь обращаю на это внимание Правительства?

Потому, что ещё в марте 2001 года трем уполномоченным министерствам был представлен для рассмотрения и применения в разработке нормативных документов, в области оценки вариант концепции: “Основы теории разгосударствления общенародной собственности и оценочной деятельности в переходный период к рыночным отношениям”. На основе концепции предлагалось провести тендер и приобрести согласно лицензионному договору методику - “Единую базу данных по определению в текущих ценах стоимости ценности недвижимости, принадлежащей физическим лицам…с целью налогообложения в условиях переходного периода”.

Президенту и Правительству в 2001 году предлагалось создать Комитет по налоговой политике и оценочной деятельности с прямым подчинением Президенту. Видимо, и тогда и сейчас руководству страны не нужно, чтобы в стране появился единый методический и координирующий оценочную деятельность орган. Государственный орган (а не разношерстные и саморегулируемые организации), который обязан использовать и привлекать потенциал отечественных юристов, экономистов и оценщиков в деле продвижения вперед научной мысли в области оценки. В моем понимании, все эти годы блокируется развитие отечественного варианта развития науки об оценке прав личной собственности на часть общенародной собственности.

Из-за этого, мы остаемся в теоретическом тупике, остановившись в развитии на этапе первичного накопления капитала, слепо исполняя “бескорыстные” советы западных консультантов в области оценки. Без теории переходного периода, нет ни практики, ни реального движения по созданию новых экономических отношений.

Действующие Правила – это, по моему мнению, худший вариант “Временных правил …” действовавших с сентября 1999 года. Они не только юридически и экономически необоснованны, но и социально взрывоопасны, т.к. в их основе западная теория “массовой оценки” и “кабинетный” метод на основе архивных данных.

Другими словами, что там фактически построено, сколько чего и у кого есть, в каком фактическом состоянии - это не важно, “оценку” сделают по документации из архива.

Налогоплательщики реальные – налоги виртуальные

Невозможно реально реформировать экономику государства без участия самого населения, т.к. каждый из нас одновременно и продавец и покупатель своих личных прав собственности.

Каждый собственник - налогоплательщик должен осознанно платить налоги в текущих ценах только от стоимости того, чем он лично владеет либо пользуется, в соответствии с зарегистрированным правом.

Фактически же существующая экономическая политика направлена на то, чтобы замаскировать (или скрыть) от налогоплательщиков основы самой системы налогообложения.

Каждый гражданин страны, от грудного ребенка до пенсионера, является по праву либо владельцем права пользования объектами общенародной и государственной собственности, либо владельцем права распоряжаться, т.е. владельцем самой собственности (недвижимости) в ее натуральном, физическом виде!

Налогообложение в смешанной экономике, тем более в экономике переходного периода к смешанной форме производства строго персонифицированный процесс. Что имею в личной собственности, за то и плачу на основе фактического пересчета стоимости ценности в текущие цены после ежегодной инвентаризации. С одной стороны, “кабинетный метод” и скопированная западная теория “массовой оценки” может дать только усредненное предположение или мнение о стоимости. С другой стороны, конкретный собственник обязан платить налог только за свою личную собственность, а не за аналогичную? Вот основа виртуального налогообложения!

Действующие Правила весь комплекс объектов недвижимости, различных как по назначению, ценности (полезности), так и по праву собственности на них, “объединили” в одну обезличенную “налоговую массу”.

В этой “налоговой массе”:

1. И владельцы права на право распоряжения, т.е. владельцы самой недвижимости в ее натуральном, физическом виде (объекты, созданные на личные средства).

2. И владельцы права на право пользования внутренним объемом недвижимости (объекты, приватизированные из государственного и ведомственных фондов).

В Правилах все обезличены и уравнены в правах собственности!

3. “базовая” стоимость квадратного метра общей площади помещений имеет одно (!) значение в 13 (!) городах страны.

Фактически двух одинаковых по ценности объектов недвижимости (многоквартирных домов, частных домостроений и пр.) нет порой даже на одной улице. Правила “уравняли” целые регионы и города! Другими словами, стоимость квадратного метра в 40-летней “хрущевке” и в современном коттедже имеет одно виртуальное значение!

4. стоимость гаража стала меньше стоимости сарая!

5. стоимость дачи приравнивается к стоимости сарая и пр.

6. введен “административный” термин – стоимость от вида населенного пункта!

А почему не от социального или национального состава населения в них? И прочая уравниловка и популизм!

Виртуальные права – виртуальная защита

Власти, видимо, не планируют создания в стране института реальной личной собственности на недвижимость. Не планируется внесение изменений в Гражданский Кодекс РК (Глава 8 “Право собственности”). Видимо, потому, что иметь “частных собственников” выгоднее, чем государству брать обязательства по реальной защите личной собственности конкретных собственников недвижимости.

Если бы государство в будущем планировало взять на себя функции гаранта неприкосновенности личной собственности граждан, то в данных Правилах это было бы отражено. Увы, и современное государство – виртуальное в вопросах прав на собственность. Все функции присвоены чиновниками (физическими лицами), которые управляют другими физическими лицами (народом), используя вакуум в теории права собственности на недвижимость и эффект “Триады правомочий собственника” (статья 188 ГК РК) образца 1832 года.

Гражданское общество реально знает: где, сколько, в каком физическом состоянии находится собственность каждого гражданина – собственника и налогооблагаемую стоимость в текущих ценах этой собственности. Это прямая обязанность государства. Пока нет ни того, ни другого. В любом городе сегодня находятся сотни объектов недвижимости, которых нет ни на картах, ни в архивах центров по недвижимости, не говоря уже об учете собственников!

Всеобщая инвентаризация не проведена, нет современных карт, единого кадастра. Нет самого понимания, почему деньги и движимое имущество в личной, а недвижимость в частной собственности? Куда мы идем, кому, за сколько и главное что продано, а что приватизировано, легализовано или акционировано из общенародной недвижимости?

Что сделано? Всеобщую инвентаризацию недвижимости и прав на неё, подменили скоростной легализацией имущества, которую опять явочным (!) порядком “предложили” осуществить самим нанимателям и пользователям. Нонсенс!

На очереди создание саморегулируемых организаций оценщиков. Опять все в закрытом режиме, по советам все тех же анонимных специалистов, как и пять лет тому назад. Пришло время открытого обсуждения этих вопросов в среде профессионалов. Почему во всем мы должны винить Правительство или Президента? Профессионалы должны апеллировать к конкретным, а не к анонимным специалистам.

Этот вопрос сейчас, в период сомнительных легализаций, захвата земли, сноса недвижимости и выплат компенсаций “собственникам” по “рыночной” цене, стал ещё более актуальным и уже взрывоопасным.

Вопрос личной собственности на недвижимость и ее реальная охрана государством - это основной экономический рычаг и стимул для собственников вкладывать личные деньги в свою личную собственность. Только личная материальная заинтересованность каждого гражданина-собственника, реальная защита законом этой собственности является основой реальных отношений в сообществе этих собственников. Для них государство – это их экономическое пространство, т.к. его часть в их личной собственности. Вот основа паритета интересов отдельного гражданина и всего сообщества граждан – государства! А что у нас?

Реальное налогообложение и собственники

В Оценочной Практике переходного периода оценка ценности общенародной недвижимости с целью налогообложения проводится только (!) с применением затратного метода оценки на основе данных ежегодной инвентаризации. Только данный метод позволяет налогооблагаемую стоимость зданий и сооружений отделить от налогооблагаемой стоимости земельного участка, с которым они связаны неразрывно. Причем налогообложению подлежит только остаточная стоимость ценности, которая уменьшается из-за естественного старения любой недвижимости, т.е. налоги на недвижимость имеют тенденцию к ежегодному уменьшению, по мере старения актива.

К сведению Правительства и “авторов” Правил, в переходном периоде налогообложение проявляется в двух формах:

А. Оценка недвижимости, приватизированной или легализованной из государственного и ведомственного жилищных фондов, т.е. созданной не только на средства тех, кто ею пользуется (частная собственность) - оценка с целью подоходного налогообложения.

Право на право пользования недвижимостью рассматривается как дополнительный доход, появившийся в ходе приватизации у частных собственников; (во владении - право пользования внутренним объемом зданий и помещений).

Б. Оценка недвижимости, созданной на личные средства физических лиц и являющихся владельцами самой недвижимости в ее натуральном, физическом виде (личная собственность), – оценка с целью поимущественного налогообложения (во владении - сам объект недвижимого имущества).

Налогообложение - строго персонифицированный, дифференцированный, социально – ориентированный процесс определения величины платы государству:

При подоходном налогообложении – ежегодная компенсация и государству и его гражданам затрат по созданию приватизированной недвижимости. Это одна из форм реального выкупа недвижимости в личную собственность, с рассрочкой по годам. Расчет: От остаточной, налогооблагаемой (выкупной) стоимости ценности (создания) в текущих (рыночных) ценах. (например – от 0,1% до 0,5% в год).

При поимущественном налогообложении – ежегодная плата только государству (местным бюджетам) за гарантию неприкосновенности права личной собственности (владения) самим объектом недвижимости.

Расчет: От текущей рыночной стоимости (например - 1% в год).

Оценщик - это юрист и экономист в одном лице.

В моем понимании, одни юристы не смогут навести порядок ни в регистрации прав собственности, ни определиться с самим понятием собственника полных прав собственности на недвижимость, ни инициировать внесение изменений в Гражданский кодекс и Конституцию РК.

Это под силу только новому направлению научной деятельности – оценки общенародной и государственной собственности.

Данная деятельность начала развиваться только с 1995 года на стыке трех направлений научной мысли. Социологии (социальная ориентация), юриспруденции (законность и расшифровка понятий права на право пользоваться и права на право владеть недвижимостью) и экономики (механизмы выкупа в личную собственность и обоснованность величины налогов за право владения или пользования недвижимостью).

Оценочная деятельность как в переходном периоде к рыночным отношениям, так и в будущем сообществе со смешанной формой производства, должна состоять из двух самостоятельных направлений (частей): оценки частной собственности (основы государственного сектора экономики) и оценки личной собственности (основы не государственного сектора экономики).

Если штатные или анонимные консультанты правительства и через 16 лет продолжают путать базовые понятия частной и личной собственности относительно объектов недвижимости, то это уже не столько их заблуждение, сколько выполнение заказа. Все эти годы они продавливают в законодательство наших стран ксерокопии западных теорий “рыночной” стоимости, “массовых оценок” и международных стандартов в оценке и бухгалтерском учете обезличенного имущества - “налоговой массы”.

Пропаганда мифов, что у нас в стране созданы: рыночная экономика, кругом рыночная стоимость, свободные и конкурентные рынки первичного и вторичного жилья, эффективное акционирование, фондовый рынок и пр. удел докторов и кандидатов, создавших всевозможные ассоциации оценщиков, аудиторов, бухгалтеров, риелторов и т.д. Это их бизнес и личное право. Реальный рынок недвижимости – основа функционирования всех остальных рынков.

Для политиков мечта – порой сильнее доводов разума и этого им не запретишь.

Увы, учиться на собственных ошибках и признавать их – удел сильных личностей.

Оценка общенародной недвижимости – сфера государственных оценщиков!

Вопросы собственности и налогообложения этой собственности (недвижимости) – это вопросы особой государственной важности, т.к., с одной стороны, затрагиваются личные имущественные интересы и права всего населения как собственников – налогоплательщиков, а с другой стороны, учитывается и оценивается значительная часть национального богатства страны – недвижимость физических лиц.

Это не только частные домостроения, квартиры, гаражи и дачи, это относится и к приватизированным и легализированным объектам общенародной недвижимости (от детских садов до заводов) которые только юридически числятся на правах собственности юридических лиц (ТОО, АО, ОАО и т.д), а фактически они в частной собственности конкретных физических лиц - учредителей.

Оценочная деятельность, согласно законодательству, предпринимательская деятельность и должна осуществляться в конкурентной и профессиональной среде. Но, как было обосновано выше, оценка личной и частной собственности – две разных сферы деятельности оценщиков.

Налоговую политику регионов должны определять государственные оценщики (или налоговые оценщики) совместно с депутатами местных маслихатов, которые реально представляют интересы своих избирателей, собственников – налогоплательщиков. Только депутаты в регионах должны утверждать: методику расчетов по налогообложению недвижимости в своем регионе, количество местных налогов, их размеры, льготы по категориям населения и реально контролировать их сбор. Основа реальных бюджетов местного самоуправления – реальные налоги с частных и личных собственников недвижимости.

От налогов на недвижимость зависит будущая стратегия самодостаточности многих регионов страны. Налог на недвижимость физических и юридических лиц, один из пяти основных и экономически обоснованных налогов. Недвижимость нельзя скрыть, быстро уничтожить и продать. Недвижимость – основа любого бизнеса.

Надеюсь, что Правительство все-таки приступит к реальному формированию института личной собственности на недвижимость и изменит ту парадоксальную и губительную для экономики ситуацию, когда неизвестные юристы и специалисты будут монопольно определять бюджетную, а значит, экономическую политику регионов, доводя ситуацию с собственниками на недвижимость и налогами до полного абсурда. Сейчас доходы от вытрезвителей порою больше чем налоги на недвижимость физических лиц!

Только Государственному Комитету по оценочной деятельности и налоговой политике с прямым подчинением Президенту, по плечу решение вопросов по сохранению национального богатства – общенародной недвижимости и реальной защиты прав частной и личной собственности конкретных граждан на недвижимость.

Необходимо отменить данные Правила, как научно необоснованные. Объявить государственный тендер среди профессионалов по разработке концепции налогообложения и единой методики оценки приватизированной и легализованной общенародной собственности (недвижимости). В 2002 году мои предложения и методика были отвергнуты. Надеюсь, что головокружение от успехов в сфере прав собственности, их оценки и продажи этих прав собственности уже прошло?

Это новые правила экономического взаимодействия субъектов прав собственности, а не популизм в виде национализаций, экспроприаций или раздачи собственности всем поровну. Это фундамент создания гражданского общества.

В оценке и аудите личной собственности: частные домостроения, заводы, фабрики и прочие объекты недвижимости, созданные на личные средства физических и юридических лиц возможна полная конкуренция деятельности саморегулируемых организаций и применение международных стандартов оценки. Это будет реальный не государственный сектор экономики. Почему будет, потому что с правами собственности на участки земли, ещё много вопросов. Решение земельного вопроса возможно только экономически и только при создании реальных институтов оценки частной и личной собственности (недвижимости) физических лиц.

Анонимные консультанты советуют Казахстану быстрее “узаконить” частную собственность, как личную через её оценку и аудит по западным стандартам и методикам.

Другими словами, оценку недвижимости находящейся в частной (право пользования) собственности обязано контролировать государство! Почему?

Первое. Право частной собственности на государственную собственность (земля, её недра, флора и фауна) не отчуждаемо у собственника этого права, пока он является гражданином страны согласно паспорту.

При смене гражданства собственник теряет это право.

Второе. Право частной собственности на часть общенародной собственности (владение правом пользования внутренним объемом), т.е. приватизированная или легализованная недвижимость не отчуждаема самим собственником этого права (продажа, обмен, аренда, ипотека и пр.) до полного выкупа им у коллективных владельцев их личных прав собственности, в свою – личную собственность.

По наследству передается только выкупленная доля права личной собственности.

Третье: Право личной собственности на саму собственность - недвижимость (владение недвижимостью в натуральном и физическом виде) т.е. реально выкупленная или созданная на личные средства отчуждаема самим собственником этого права только при его добровольном и письменном отказе от своей доли личных прав.

Данное право бессрочно и переходит по праву наследования, независимо от гражданства собственника и наследника этого права.

Кто из коллективных собственников отказался от своих личных прав собственности в обмен на потенциальное право собственности - деньги?

Так что, в моем понимании, остов современной экономики пока состоит из виртуальных налогоплательщиков с частной собственностью, а кровь - из зеленой жидкости, оставшейся от промывания бумажных нефтедолларов.

Кого обманываем? Самих себя и детей.

В отличие от комнаты в коммунальной квартире, долю невозможно обозначить территориально. Т.е., владелец доли является собственником части квартиры , например, 1/4 или 1/24, но вот где именно находится его собственность - в комнате, на кухне или в ванной, - нигде не записано. Владелец доли может единолично пользоваться комнатой, но это не значит, что она ему принадлежит. Коммунальные счета не разделены. Можно даже быть собственником доли комнаты в коммунальной квартире. Невозможно иметь долю в неприватизированном жилье.
Очень просто продать квартиру, когда она принадлежит вам вся до последнего квадратного сантиметра. А вот когда вы владеете лишь частью жилого помещения - тут-то и начинаются проблемы.
В соответствии с Гражданским кодексом имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает без определения долей в праве (совместная собственность) и с определением долей (долевая собственность).
Жилье может находиться в совместной собственности двух и более человек, каждый из которых владеет определенной долей жилплощади. И по желанию может свою долю подарить, завещать или продать. Желание продать свою долю может возникнуть, когда совместное проживание с родственниками (в том числе бывшими) становится невыносимым. Еще одна причина - продажа доли наследниками, которые не собираются совместно проживать в доставшейся им квартире.
Если выбирать между долей и комнатой в коммунальной квартире, то предпочтительнее комната. Во-первых, собственнику принадлежит именно комната, на которую никто больше претендовать не может. Во-вторых, коммунальные счета с соседями будут разделены, и оплачивать придется только свои расходы.
Приобретая долю, придется составлять соглашение о порядке пользования квартирой между всеми собственниками, чтобы понять, кто в какой комнате будет жить. Иногда этот вопрос решается только через суд. Суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом ситуации каждого собственника: имеет ли он иное жилье, есть ли у него семья, дети, каково его финансовое положение. Может получиться, что тот, кто имеет 1/3 долю в квартире, одинок и имеет другое жилье, в результате, он не сможет проживать в спорной квартире. А у владельца 1/24 доли есть дети, но нет другого жилья, он как раз и будет иметь возможность проживать в квартире.
Обязательные условия.
После переоформления жилой площади в долевую изменяется порядок распоряжения квартирой. В частности, правила продажи доли. Главным принципом в данном случае является соблюдение преимущественного права покупки. Что это означает? При продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене, за которую она выставлена и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи.
Если в течение одного месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу. В случае, когда продавец нарушил данное правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Для этого ему необходимо обратиться в суд.
В остальных случаях (дарение, залог, аренда) преимущественное право не действует.
При подаче документов на государственную регистрацию надо приложить подтверждение отказа остальных участников долевой собственности от покупки доли. Если данный документ отсутствует, то орган, который осуществляет регистрацию, обязан приостановить ее, пока не пройдет месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

Кстати, собственник любой доли может зарегистрироваться на жилплощади без согласия других собственников. Это активно используется иногородними гражданами для получения постоянной регистрации. Иногда долю недвижимости приобретают с инвестиционной целью. Это значительно дешевле, чем купить квартиру целиком. Но и продать долю впоследствии будет сложнее.

5 декабря в Барнауле должен состояться аукцион по продаже ДК «Сибэнергомаш». Продажа одного из крупнейших объектов площадью более 7 тыс. «квадратов» пройдет вопреки заявлениям администрации краевого центра о том, что ей удалось договориться с собственником здания - группой компаний «Энергомаш» - о выкупе помещения.

 Как известно, это уже не первая попытка собственника ДК «Сибэнергомаш» продать здание. Предыдущие намерения сталкивались с жестким противостоянием мэрии Барнаула и администрации Алтайского края. Дело в том, что в ДК «Сибэнергомаш» размещаются несколько творческих коллективов и сам объект выполняет в городе культурную функцию. По словам Станислава Шефера, директора ДК, в настоящее время здесь работают 12 коллективов общей численностью около 700 человек. Кроме этого, площади в здании арендуют коммерческие структуры. Ранее администрация края уже заявляла о намерении продать некое имущество, а вырученные средства потратить на приобретение ДК «Сибэнергомаш».

Об аукционе, назначенном на 5 декабря, «ВД» стало известно из номера «Российской газеты», вышедшего 29 ноября. Странно, но в извещении о торгах, опубликованном на правах рекламы, было указано, что прием заявок завершается именно 29 ноября, то есть в день публикации. В юридическом отделе местного подразделения группы компаний «Энергомаш» - предприятия «Сибэнергомаш» - этот факт объяснили накладками в работе собственной рекламной службы. Это неубедительное объяснение было продолжено мыслью о том, что потенциальный покупатель, всерьез заинтересовавшийся объектом, легко успеет внести задаток в 250 тыс. рублей и собрать документы в течение одного дня. Юрист компании «Сибэнергомаш» подтвердил, что на аукцион уже подано несколько заявок, но назвать их точное количество отказался. От комментариев воздерживается и Елена Барханская, курирующая в «Сибэнергомаше» взаимодействие со СМИ. В московском же офисе группы предприятий «Энергомаш» заявили, что впервые слышат о городе Барнауле и его проблемах.

Около двух недель назад администрация Барнаула распространила сообщение о том, что с собственником ДК «Сибэнергомаш» удалось найти взаимопонимание. Речь шла о том, что мэрия будет арендовать здание с правом последующего выкупа. На прошлой неделе Валерий Паршков, председатель городского комитета по культуре, в разговоре с корреспондентом «ВД» уточнил ситуацию. По его словам, выкуп здания не планировался, мэрия предлагала собственнику ДК «Сибэнергомаш» сохранить культурный профиль объекта при условии, что администрация города будет сама инвестировать средства в ремонт помещения, а также оплачивать земельный и имущественный налоги. «Здание находится на полной самоокупаемости, - добавил Станислав Шеффер, директор ДК «Сибэнергомаш», - в год мы направляем на его содержание до 1 млн. рублей». По его словам, аукцион 5 декабря «теоретически, а может, и практически должен состояться».

Местные СМИ пристально следят за попытками продажи ДК «Сибэнергомаш», начавшимися в 2004 году, публикуя материалы, один из которых назывался «Культура не продается». Подтверждением тому стал недавний аукцион, несостоявшийся потому, что на ДК «Сибэнергомаш» был единственный претендент. Здание тогда продавалось за 178 млн. рублей. Сейчас цена поднялась, и аукцион, по данным «ВД», все же состоится. В администрации города Барнаула есть сведения о трех претендентах, два из которых являются афилированными структурами. По информации, полученной «ВД» у барнаульских риэлторов, один из клиентов готов заплатить за ДК «Сибэнергомаш» до 230 млн. рублей. Координаты клиента, по понятным причинам, риэлторами нет называются.

В целом специалисты, работающие с коммерческой недвижимостью, оценивают ДК «Сибэнергомаш» как перспективный с точки зрения инвестиций объект. «Продажи офисной и торговой недвижимости начинаются в городе с отметки в 30 тыс. рублей за квадратный метр. Начальная цена «квадрата» при продаже ДК «Сибэнергомаш» составляет 28 тыс. рублей. То есть она приближена к нижней ценовой границе», - говорит оценщик Елена Вайнбергер из агентства недвижимости «Индустриальное». - Объект могут приобрести крупные торговые сети, но это будут точно не Metro и не IKEA. Также здание может быть приобретено под размещение развлекательного центра». Тимур Брегадзе, исполнительный директор группы компаний «Магистр»: «Объект, на наш взгляд, очень интересен. Но проблема в том, что там размещаются творческие коллективы, и новому собственнику придется решать этот вопрос с администрацией города».

Две недели назад в группу предприятий «Энергомаш» из администрации Барнаула было направлено письмо с предложением сохранить профиль объекта и отказаться от проведения аукциона. По словам Валерия Паршкова, официальный ответ из Москвы пока не поступил.

Павел ДЕМИН

Затянувшийся период стагнации, в которую впал московский рынок недвижимости, вынуждает игроков, аналитиков и, конечно, потенциальных покупателей задумываться о том, что произойдет в ближайшем будущем. Большинство экспертов сходятся во мнении, что рост цен на жилье будет чуть выше инфляции. А вот профессор РЭА им. Г.В. Плеханова аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник уверен, что москвичей ждет как минимум еще один большой скачок цен: с начала 2008 года до середины 2009-го они могут вырасти в два раза. Насколько это соответствует общей экономической ситуации, где, кажется, ничто не предвещает столь бурных перемен, выясняла обозреватель "Известий" Юлия Игнатьева.

ответ: Прогнозируемая мной ценовая динамика на ближайшие полтора года не является экстраординарной. В 2003-2004 годах, затем в 2005-2006 годах произошло то же самое - удвоение средней цены за полтора-два года. Этим скачкам предшествовали периоды стабилизации, когда цена стояла на месте. Сейчас мы находимся в конце очередного периода стабилизации. Очевиден колебательный процесс.

вопрос: Какое влияние может оказать на рынок проект "Доступное жилье"?

о: Этот проект состоит из двух частей. Одна - стимулирование платежеспособного спроса через ипотеку и господдержку, вторая - увеличение объемов строительства. Пока что "раскрутили" только первую- и это неизбежно приведет к росту спроса и росту цен. Если "раскрутим" и вторую - цены будут стабильнее. За пределами 2010-2011 годов, если объемы строительства вырастут в два-три раза, дальнейшего удвоения цены не будет. Уже в этом году по России наблюдается небывалое увеличение объемов строительства.

в: Но в Москве, наоборот, идет речь о сохранении нынешнего прироста в размере 5 млн квадратных метров в год.

о: В Москве нет условий для серьезного увеличения объемов - слишком сложно высвобождать территории. Следовательно, нет предпосылок для роста предложения. А спрос, считайте, бесконечен - сюда продолжают переезжать.

в: Сколько покупок, по вашим данным, совершили приезжие в Москве за последний год?

о: Риэлторы называют самые разные цифры - и 50%, и 30%, и 15%. Чиновники - 30-40%. Но официальных данных по Москве получить не удается. Зато они есть по Московской области. На этом рынке на долю москвичей приходится 25-30% покупок, на людей из других регионов - 15-20%.

в: Повлияют ли на снижение предложения и, следовательно, на рост цены муниципальные программы московского правительства? По заявлениям из мэрии, половина нового жилья будет направляться очередникам, переселенцам по сносу и "молодым семьям".

о: Безусловно, предложения станет меньше. Это заметно уже сейчас. В 2006 году - по нашим подсчетам, а не по заявлениям властей - 45% строящихся площадей не вышли на рынок. В продаже не оказалось именно тех новостроек, о которых сообщалось, что они будут заселяться по той или иной муниципальной программе. Раньше на муниципальные программы обещали по 30-40% новых площадей, а реально отдавали 20%. Теперь же планы выполняются. Это не благотворительность властей, как может показаться, а стремление поскорее освободить территорию - сносить старые дома для новой застройки.

в: В своих статьях вы говорите о запланированном двойном повышении зарплат бюджетникам и пенсий как о факторе роста платежеспособного спроса. Но ведь в абсолютных суммах это несколько тысяч рублей в месяц. На это не то что квартиру - дополнительных метров не купишь.

о: Жилье покупается не на текущие доходы, а на накопления - это закон рынка недвижимости. Семья копит на жилье - но оно вдруг резко дорожает, и денег на покупку не хватает. Зарплату прибавили - накопления увеличились, и люди снова выходят на рынок. Есть еще один классический закон: увеличение доходов стимулирует расходы. Здесь есть психологический момент - если люди уверены в завтрашнем дне, они меньше копят, а больше тратят и смелее берут кредиты, ту же ипотеку. Устойчивый рост доходов, даже если в абсолютном значении они небольшие, толкает вверх спрос и цены.

в: В последние месяцы на фоне стабильного рынка купли-продажи жилья стали резко расти арендные ставки. А ведь многие говорили, что цены на аренду в Москве достигли предела платежеспособного спроса.

о: Во-первых, это не я говорил. Во-вторых, в подорожании аренды нет ничего удивительного. Когда рост цен на покупку жилья был очень высоким, аренда сильно отставала. Образовался огромный разрыв темпов роста - такой, что новое жилье путем сдачи его в аренду окупалось бы за 17-20 лет. Это ненормально, такого никогда не было. Нормальный срок - 10-12 лет. Ситуация могла выправиться двумя путями - либо арендные ставки вырастут, либо цены на жилье упадут. Цены на жилье упали - стала дорожать аренда. Дорожать за счет отложенного спроса. Людям надо купить квартиру, но денег не хватает, и им приходится арендовать жилье.

в: Как меняется "ассортимент" рынка?

о: Для нашего человека долгое время главной задачей было увеличить площади. Сегодня доля таких покупателей снижается. Большинство хотят нового качества жилья. Панельного жилья будет строиться меньше, и оно будет лучшего качества. Например, глава Одинцовского района Подмосковья вообще запретил строить панель.

в: Одинцовский - особенный район. Там Рублевка.

о: Да, это крайнее решение, но оно в русле общей тенденции - застройщики переходят на монолит. Правда, пока это привело к негативным последствиям. В монолитных домах квартиры большие. А многие люди не могут купить большие квартиры, они хотят, допустим, двухкомнатные, но маленькие. И все такие покупатели кинулись искать квартиры в панелях - которых мало. И цена метра в панели стала выше, чем в монолите. Эту тенденцию мы нащупали еще в 2005 году. Во всем ближнем Подмосковье образовался дефицит малогабаритных квартир.

в: Но зачем тогда отказываться от панели, если на нее такой спрос?

о: Не забывайте, что типичный покупатель недвижимости - это человек с доходами выше среднего и высокими. А они хотят повышенного качества. Мы выявили закономерность, как уровень дохода влияет на выбор покупателя недвижимости. Клиенты с низкими доходами ищут квартиры по минимальной цене вынужденно ограниченного качества. Со средними доходами - максимум качества с учетом своих финансовых возможностей. С высокими - как можно лучшее качество по максимальной цене.

в: Как это - по максимальной цене? Они что, денег не считают?

о: Это вопрос престижа - тот купил за 7 млн, а я всего за 5. Знаете анекдот, как новые русские соревновались, кто дороже галстук купил?

в: В каких-то пределах, наверное, соревнуются. Но здесь же миллионы.

о: Я вас уверяю, с миллионами все то же самое. Мы в 2005 году делали консалтинг по застройке территории Болотного острова - какую цену будущей недвижимости анонсировать. Проводили соцопрос целевой аудитории потенциальных покупателей. Говорим заказчикам - не вздумайте предлагать по 20 тысяч долларов за метр, как тогда было реально для этого сегмента. Пишите 30, а лучше 50. И люди к вам потянутся. Заказчики ахнули. Но скоро в Москве появилась недвижимость и по 25 тысяч долларов за метр, и по 30. И 50 не за горами. Требования миллионеров будут все выше и выше.

в: То есть в будущем люди с небольшими доходами смогут найти свои маленькие двушки только на ветхой вторичке?

о: Сейчас все консультанты рекомендуют строить побольше малогабаритных квартир, в том числе и в монолите. Однокомнатные не 60 метров, а 40. Двушки не 90, а 50-60. И в новых проектах мы видим увеличение количества однокомнатных квартир и уменьшение площади всех квартир. Так что и на первичке в монолите для бедных что-нибудь найдется.

"Для резкого повышения цен предпосылок нет"
Сергей Полонский, президент корпорации "Миракс-Груп":

- Можно считать, что наш девелоперский рынок состоялся, и в дальнейшем рост цен будет происходить в пределах, характерных для развитых стран Европы, - 7-12% в год. Для резкого повышения цен предпосылок нет. Объем строительства в последние и последующие годы растет и будет расти всего на 5-8%. По опыту нашей компании - сокращается число инвестиционных покупок. Сейчас у нас таких покупателей не более 15%. И половина из них раздумывают перепродавать квартиру и начинают в ней жить.

Проблема качества, к сожалению, пока остается. Законодательно решить ее невозможно. Люди будут покупать панель, даже плохую, если их это устраивает. И все же конкуренция за счет роста качества строительства увеличивается - этому способствует стабильная ситуация на рынке. Раньше решение о покупке квартиры люди принимали за месяц-полтора, теперь за 5-6. Покупатели привыкают не торопиться, выбирать квартиру не спеша, вдумчиво. При принятии решения важным фактором становится не рекламное давление, а лояльность к бренду компании, имиджевые соображения. И я уверен, что достаточно скоро появятся стройкомпании-банкроты, не выдержавшие конкуренции по качеству. А лет через 5 в Москве вовсе перестанут строить панельные дома. Ни в одной европейской столице нет массового панельного домостроения.

"Ожидается дефицит квартир эконом-класса"
Оксана Каарма, Наталья Тихоновская, управляющие партнеры компании "МИЭЛЬ-Новостройки":

- Дома эконом-класса постепенно перемещаются в Подмосковье, уступая место монолитным домам с характеристиками, отвечающими более высоким потребительским требованиям. За три года (с конца 2004 года) доля панельного жилья в объеме предложения на первичном рынке Москвы упала с 46 до 17%. Его место занимает средний класс. На оставшиеся в Москве объекты сегмента эконом-класса спрос в ближайшей перспективе заметно возрастет. Таким образом, на территории столицы ожидается дефицит жилья эконом-класса, соответственно его стоимость будет расти быстрее относительно других сегментов.

Проекты будут более интересными, концептуально продуманными. Все больший спрос будет ориентирован на креатив и индивидуальность. Большинство новых проектов разрабатываются с учетом последней тенденции: временной ресурс как наибольшая ценность для современного человека. Поэтому в условиях непростой транспортной ситуации будут создаваться самодостаточные жилые микрорайоны с полноценной инфра-структурой.

"Проведенный прокуратурой анализ деятельности оперативных служб ГУВД по Петербургу и Ленобласти свидетельствует об отсутствии активности в работе по выявлению, предупреждению и пресечению преступлений указанной направленности", - сообщили СПБ-ТАСС в пресс-службе горпрокуратуры.

Только за первое полугодие 2007 года прокуратура города и районные прокуроры возбудили 12 уголовных дел по фактам незаконного отчуждения жилой площади. Как правило, выявленные преступления совершались организованными преступными группами, в состав которых входили лица, профессионально занимающиеся куплей-продажей недвижимости, риэлторы, а также ранее судимые за совершение мошеннических действий.

Андрей Летягин. Суд города Боровичи Новгородской области приговорил двух риэлторов к лишению свободы, сообщил РИА Новости в среду представитель Новгородской облпрокуратуры.

"Суд признал Дмитрия Шоронова и Дмитрия Иванова виновными и приговорил их к 3,5 годам и 2,5 годам лишения свободы соответственно, наказание Иванову было вынесено условно с испытательным сроком в 2 года", - сказал собеседник.

Кроме этого, суд взыскал с Шоронова 245 тысяч рублей в пользу одной из потерпевших.
Подсудимые и их адвокаты согласились с решением суда и не обжаловали приговор.

"Еще до вынесения приговора подсудимые возместили потерпевшим ущерб в размере около миллиона рублей", - добавил представитель облпрокуратуры.

Согласно информации прокуратуры, преступная деятельность Шоронова и Иванова продолжалась в городе Боровичи около полутора лет.

Предлагая услуги по продаже, приобретению и обмену недвижимости, риэлторы в 2005-2006 годах путем обмана получали от владельцев недвижимости денежные средства в качестве задатков или же права на их жилье.

Реально оказывать риэлторские услуги Шоронов и Иванов не намеревались. Задатки и средства от продажи переданной им недвижимости мошенники присваивали.

Шоронову и Иванову были предъявлены обвинения по статье N 159, часть 3, УК РФ (мошенничество). Кроме этого, Шоронов обвинялся по статьям NN 159, части 1 и 2, 30, часть 3, и 330, часть 1, УК РФ (самоуправство).

В первом полугодии текущего года в судах одного лишь Ростова слушалось 145 гражданских дел, связанных со спорами в ходе купли-продажи жилья и с претензиями дольщиков.

Да прибавьте сюда ещё 11 уголовных дел, в которых речь шла непосредственно о мошенничестве при продаже квартир и домов… В целом же по области число тяжб, касающихся купли-продажи жилья, резко увеличилось: за полгода в судах слушалось уже ВДВОЕ больше дел, чем за весь прошлый год!

Как, обзаводясь заветной жилплощадью, не попасться на удочку жуликов? Да и вообще какие нюансы нелишне знать, покупая квартиру или дом? Проконсультировать читателей «АиФ на Дону» мы попросили риэлтора одного из агентств недвижимости Ростова Татьяну КОРАСТЫЛЁВУ, имеющую большой стаж работы.

Перепланировка «съест» 20 — 25 тыс. руб.

Начнём с подбора жилья. На этом этапе, как считает Т. Корастылёва, важно приглядеться к двум вещам: а) нет ли в доме, где вы присмотрели квартиру, трещин и б) нет ли в самой квартире незаконной перепланировки.

— Давайте смотреть правде в глаза: квартиру в старом треснутом доме вам впо.следствии, если возникнет необходимость, будет трудно продать, — говорит Корастылёва.

А вот сюрпризами с перепланировкой чреваты, наоборот, новостройки.

— В прежние — 70–90-е годы большинство строящихся домов были типовыми. И, собственно, существовали лишь три модификации 3-комнатных квартир, несколько видов «двушек». Поэтому, если в квартире что-то переделано, это сразу бросалось в глаза, — поясняет Т. Корастылёва. — Сейчас же масса стройорганизаций возводят свои дома по индивидуальным проектам, и не всегда замечаешь, что что-то изменено…

Однако заметить и разобраться в этом стоит! Ведь если нечистоплотные продавцы не оформили должным образом документы на перепланировку, в будущем исправлять это упущение предстоит вам — за ваш собственный счёт. Притом стоит сие «удовольствие» (составление проекта и т.д.), минимум, 20–25 тысяч рублей… Если же перепланировка ещё и незаконна (разрушены несущие конструкции, изменено местоположение водопроводных или канализационных труб, фасадная стена снесена, и за счёт этого балкон объединён с комнатой или кухней, на балкон вынесены элементы центрального отопления и т.д.), вам из собственных средств придётся и вовсе… восстанавливать квартиру до её первоначального состояния.

Риэлторы не панацея
«Покупать жильё самостоятельно, не прибегая к помощи риэлторской компании, я не советую никому», — говорит Татьяна Корастылёва.

Но и предупреждает: уповать на риэлторов целиком и полностью тоже неправильно..

— Для начала я рекомендую внимательно прочитать договор, который вы подписываете с риэлторской фирмой, — поясняет наш эксперт. — Ведь в договорах большей части имеющихся на Дону агентств значится, что они всего лишь «оказывают информационные услуги». То есть в случае «прокола» никакой юридической и тем паче финансовой ответственности перед вами не несут!

Впрочем, и максимально порядочные риэлторские компании, прописывающие в договорах то, что они «гарантируют юридическую чистоту сделки», тоже не могут быть абсолютной панацеей.

…Примером тому случай, приключившийся в Ростове пару лет назад. Одно очень авторитетное агентство помогало женщине приобрести квартиру. Были проверены все документы, кроме нюанса, выявить который агентство не в силах (ибо не является правоохранительным органом). Паспорт продавца оказался поддельным… В результате спустя какое-то время к счастливой покупательнице нагрянул истинный хозяин жилья и заявил: дескать, а ты кто такая?! Спасло же её то, что обнаружился факт сговора между истинным и лжевладельцем квартиры. Мошенники намеревались поделить барыши, а покупательницу выставить на улицу… Суд признал её собственницей квартиры, а аферисты получили тюремный срок.

Как дольщику наказать строителей рублём?
Количество судебных тяжб, касающихся конфликтов дольщиков со стройорганизациями, тоже растёт.

И едва ли не самая распространённая претензия людей — существенное затягивание строительства: дом сдаётся на год — полтора, а то и на два позже заявлявшегося срока!.

— Надо понимать, что главный защитник в этом отношении — Федеральный закон N214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу с апреля 2005 года, — поясняет Корастылёва. — Он предусматривает выплату немалой неустойки ЗА КАЖДЫЙ ЛИШНИЙ ДЕНЬ стройки.

Но есть два «но»: часть людей вступили в долевое строительство до апреля 2005 года и есть масса тех, чьи договора (хотя закон на тот момент уже действовал) не оформлены в соответствии с ним. И в этих случаях наказать горе-строителей куда сложнее, иллюстрацией чему служит недавняя судебная тяжба..

…Ростовчане — супруги С., вложили деньги в два 1-комнатных стройварианта для своих детей. Однако строители с ходу стали грубо нарушать сроки: уже должны были возводиться стены, а те только с горем пополам закладывали фундамент. Супруги дважды попросили у строительного концерна объяснений, потом потребовали снизить цену жилья. На их письма в концерне наплевали, и люди подали в суд, требуя вернуть внесённые ими деньги — по 712 тыс. руб. за каждую квартиру, проценты — по 284 тыс. руб. за квартиру, неустойку в размере полной стоимости обеих квартир и компенсацию морального вреда. Мы пока не называем концерн по одной причине: дело находится на дополнительном рассмотрении, и мы будем следить за развитием событий. Областной же суд (рассмотревший этот иск в октябре) согласился с тем, что людям надо вернуть деньги, уплатить проценты, компенсировать моральный вред. И лишь на неустойку они, по всей видимости, претендовать не смогут, так как договора изначально были заключены НЕЗАКОННО…

Кстати. Как понять, за.ключён ли ваш договор в соответствии с ФЗ N214 и, соответственно, сможете ли вы полноценно отстоять свои права? Итак, ФЗ N214 требует:

l чтобы договор о долевом участии был зарегистрирован в органе юстиции, и тем самым установлено право собственности дольщика на строящуюся квартиру

l  чтобы застройщик имел разрешение на строительство

l  чтобы застройщик ещё до заключения договоров с людьми опубликовал проектную документацию на строящийся объект в СМИ/Интернете

Если доверенность «с душком»…
Ситуация, когда надо проявить максимальную бдительность: если продавец не собственник квартиры, а продаёт её по доверенности.

— Разумеется, это не означает, что за каждой подобной сделкой надо видеть аферу, — подчёркивает наш эксперт. — И тем не менее для начала внимательно прочтите, на что именно выписана доверенность. Дело в том, что есть несколько её разновидностей. Она, к примеру, может давать предъявителю право на оформление продажных документов, на продажу, но… не на получение денег! Бывали случаи, когда покупатель, не вчитавшись в доверенность, отдавал деньги, а взявший их исчезал… Впоследствии появлялся владелец квартиры, который заявлял: а я не давал такому-то право на взятие денег за продажу моей квартиры! И опротестовывал сделку..

В агентстве же, где я работала, был такой инцидент, продолжает Т. Корастылёва. Мужчина по доверенности продавал мамину квартиру. Мол, маме 90 лет, она прикована к постели. Хорошо, что риэлторы дотошно подошли к делу… Выяснилось, что мать этого человека месяц назад умерла, а он воспользовался тем, что срок действия доверенности ещё не вышел…

Чем чревата такая ситуация? а) Сын-мошенник мог попросту, взяв задаток, «смыться». б) Есть ещё более хитроумная схема.

— Мошенник доводит сделку до конца, продаёт квартиру. А вскоре, мотивируя тем, что доверенность была недействительной (его мать на тот момент была мертва), всё аннулирует, возвращает вам деньги. Вы спрашиваете, в чём его выгода? Она есть, если он прибег к имеющему место правонарушению. Если цена квартиры больше миллиона рублей и человек владеет ею менее трёх лет, он при продаже обязан заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей миллион. Грубо говоря, квартира стоит 3 миллиона — плати 260 тысяч рублей. Вот он и договаривается с покупателем (может даже дать за это скидку), что в документах они проставят сумму в миллион рублей. А остальное покупатель отдаст «в конверте». Если сделка аннулируется, угадайте, сколько денег вам обязаны вернуть? Разумеется, только то, что зафиксировано официально.

Думай, прежде чем отдать
Решающий момент в деле покупки жилья — вручение задатка.

— Не отдавайте задаток, пока не увидите «поквартирную карточку», в которой значатся все зарегистрированные в этой квартире лица, — предупреждает Корастылёва.. — Второй важный нюанс: задаток можно отдавать только в присутствии ВСЕХ собственников квартиры. Они все должны расписаться в предварительном договоре продажи и дать расписку в получении задатка.

В объявлениях об аренде жилья закрадываются "приманки"

 Во Владивостоке 30 процентов объявлений об аренде жилья – "реклама" риэлтерских контор. Об этом корреспонденту РИА PrimaMedia сообщил один из риэлторов, который специализируется на аренде.

"Мы специально выставляем объявление о сдаче хорошего жилья за копейки. Это как реклама для нас. На самом деле таких цен на рынке Владивостока не существует", - подчеркнул собеседник.

По словам риэлтора, когда человек звонит и интересуется конкретной квартирой, специалисты говорят, что эта жилплощадь ушла буквально полчаса назад.

Нередко бывают случаи, когда квартиросъемщики решают сами найти данную квартиру и снять ее без затрат на агентство. Тогда и оказывается, что это не существующий адрес или в данном доме никто квартиру не сдает.

На операциях с недвижимостью в Мелитополе большие деньги зарабатывают как крупные агентства, так и рядовые риэлторы (от англ. realtor - агент по операциям с жильем или другими видами недвижимости, - авт.)

 «Это прибыльный бизнес. Сами посудите: или вы заработаете 3 процента на реализации водки, или «наварите» те же 3 процента на продаже квартиры», - рассуждают местные риэлторы. И с ними трудно не согласиться. Однако чем прибыльнее бизнес, тем очевиднее риск оказаться в сетях «находчивых» «бизнесменов». Нижеописанная история – яркий тому пример.

 Деньги есть, квартиры нет

 - Я развелась с мужем, и нам пришлось продавать двухкомнатную квартиру, чтобы каждый из нас купил себе отдельное жилье - мне вполне хватило бы одной комнаты, - рассказывает Наталья, преподаватель одной из местных школ. – Работаю с утра до вечера, и искать покупателей нет времени – думала: проще заплатить какой-то процент риэлторам и без риска продать квартиру.

 Мы составили договор с агентством только о продаже жилья, а покупать квартиру я хотела сама, чтобы не платить лишние проценты.

Риэлтор этой компании (кстати, моя коллега – мы с ней работаем в одной школе, а риэлторство для нее – дополнительный заработок) нашла подходящую для меня однокомнатную квартиру. Она мне призналась, что это помещение через агентство не проходит, хотя у нее есть ключи от входной двери. Я сразу не придала этому значения, поскольку полностью ей доверяла.

Цена меня устроила. Когда на мою квартиру нашлись покупатели, мы назначили день сделки. Хотели убить сразу двух зайцев – и мою квартиру продать (26,5 тыс. долларов), и новую купить (19 тыс. долларов). Риэлтор заверила, что все документы на приобретаемое жилье в полном порядке, то бишь тщательно ею проверены. Но… В последний момент сделка сорвалась – у продавца доверенность на жилье оказалась просроченной и ее в последний момент отозвали.

Мы с мамой обратились в агентство, чтобы его руководители решили эту проблему, а они только руками развели, мол, какие могут быть претензии - двухкомнатную продали, а договор о покупке однокомнатной не заключили. Но нам ведь в агентстве никто и не предлагал заключить такое соглашение. В довесок ко всему, нас обвинили в том, что мы не удосужились проверить документы, а за свои услуги агентство взяло не три процента (795 долларов), как сказано в договоре, а полторы тысячи долларов.

Вскоре, в городе цены на жилье резко «подскочили», и даже на покупку однокомнатной квартиры мне не хватает денег. Фактически, я осталась с деньгами, но без жилья – сейчас живу у своей мамы. Сотрудники агентства продолжают подыскивать мне квартиру, но их предложения меня не устраивают.

 «Клиенты, как дети…»

 Способов обогатиться за счет доверчивости граждан несчетное множество. Очень часто элементарная невнимательность при заключении договора между агентством недвижимости и клиентом стоит последнему нескольких тысяч долларов.

В Мелитополе лет 5 назад в области недвижимости промышляли так называемые «частники» - покупали квартиры подешевле, делали самый простой ремонт и продавали на несколько тысяч долларов дороже. Были и другие способы обмана. Некоторые риэлторы брали задаток, приостанавливали продажу квартиры, умышленно затягивая процесс, а когда цены на жилье «подскакивали» – выставляли его на продажу. Такие агенты запросто могли выселить человека из его собственного жилья.

Сейчас разрабатывается закон о риэлторской деятельности, и в эту профессию смогут податься лишь специально обученные люди, но отнюдь не те, кто хочет подработать маклером. А на краткосрочных курсах риэлторства и вовсе можно будет поставить крест.

 Цены-акселераты

 Одно из известных в Мелитополе агентств недвижимости заключает с клиентом договор, согласно которому, в случае продажи жилья, взимает комиссию в размере 3 процентов от суммы продажи, или 1,5 процента за так называемую «неустойку» – когда продавец, подписавший договор с агентством, сам находит покупателя.

- За что в таком случае платить деньги агентству? – недоумевает один из риэлторов, работающих легально. – В соглашениях не должно быть таких пунктов. Есть, конечно, фирмы, которые умудряются брать проценты и с продавца, и с покупателя. Правильнее брать комиссию только с заказчика. С доверенностями работать нужно очень осторожно – такой документ в любой момент можно отозвать. Мы, к примеру, когда заключаем с клиентом договор, параллельно, причем абсолютно бесплатно, подыскиваем ему жилье. Своей репутацией очень дорожим.

 Сегодня в Мелитополе первичного жилья практически нет, а цены на вторичное растут как на дрожжах. Если в январе прошлого года средняя стоимость 1 кв. м. в городе варьировалась от 300 до 600 долларов, то сейчас эта цифра уже переваливает за 700-900 условных единиц. С евроремонтом и того дороже. А как у нас оформляют интерьер в квартирах? Оббили пластиком стены в туалете – вот вам и уголок Европы.

Наживаться на доверчивых гражданах «черным» маклерам, не работающих в агентствах недвижимости, сегодня непросто: если один и тот же человек в течение года продает вторую или третью по счету квартиру – он выплачивает государству 5 процентов от суммы каждой сделки.

 Александр Марков

Старикам предложат заложить квартиры

По надеждам многим россиян, рассчитывающих рано или поздно получить от своих предков в наследство дома и квартиры, может быть нанесен непоправимый удар.
 
 Член Совета Федерации Александр Починок планирует внести на рассмотрение в Госдуму законопроект о так называемой обратной ипотеке.

Согласно этому документу пенсионеры смогут закладывать под гарантии государства свое жилье в обмен на ежемесячные или даже разовые денежные выплаты.

Починок уверен, что закон об обратной ипотеке позволит значительно улучшить материальное состояние пожилых людей, так как регулярная прибавка к мизерной пенсии в престижных районах столицы может достигать 1 тысяч долларов и более. В этом случае квартиры и дома пенсионеров, пожелавших получать выплаты, переходят в собственность государства.

Минус законопроекта в том, что он фактически лишит многих россиян возможности поздно получить от своих пожилых родственников в наследство недвижимость. Чтобы получить назад жилье, родственникам придется вернуть банку выплаченные под залог старикам деньги, включая проценты.

Кроме того, эксперты опасаются, что данный закон облегчит бизнес «черным риэлторам», которым теперь не придется убивать или выселять пенсионера из его квартиры. Вместо этого достаточно будет всего лишь получить его подпись под «ипотечным» договором с однократной выплатой денег, пишет «Независимая газета».

Выбирайте другое агентство
Сергей УТКИН

Оказывается, что даже простейшие правила проведения сделок с недвижимостью до сих пор неизвестны
многим петербуржцам. Сегодня на их вопросы отвечает директор агентства недвижимости «Невский простор»,
вице-президент и председатель комиссии по правам потребителей Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга
Александр ГИНОВКЕР.

* В агентстве при просмотре квартиры меня сразу попросили внести деньги за просмотр, а затем, не показывая никаких документов, потребовали аванс. Стоит ли вносить деньги?

– Нет, не стоит. Собственно, и деньги за просмотр не надо было вносить. Профессиональные риэлторы за просмотры денег не просят. Что касается аванса, то могу сказать, что есть фирмы, которые специализируются на удерживании авансов у клиентов. Таким образом, они обеспечивают себе оборотный капитал.

* Нашел по каталогу квартиру по очень привлекательной цене, существенно ниже рыночной. Это не может быть ловушка?

– С 90%-ной уверенностью можно сказать, что такой квартиры на самом деле нет и это просто недобросовестная реклама с целью заманить клиента в агентство любым путем. А если такая квартира все-таки реально существует, то это означает только одно – проблемы, с которыми вы можете столкнуться при ее покупке, окажутся гораздо серьезнее, чем возможный выигрыш в цене.

* При продаже квартиры в агентстве мне предложили заключить «типовой» договор. Но в нем ничего не сказано, за что именно я буду платить деньги. Стоит ли подписывать такой договор?

– Нет, не стоит. Порой читаешь «типовой договор» такой фирмы, и становится совершенно непонятно, как такой договор кто-то может подписать. Ведь в нем ничего не сказано о конкретных услугах риэлторов. И это не случайно. С помощью такого договора очень легко обмануть клиента.

Наша справка

По итогам 2006 года агентству «Невский простор» от имени газеты «Санкт-Петербургские ведомости» был вручен диплом 1-й степени «ПРИЗНАНИЕ ПРЕССЫ» – как самой открытой фирме года и за активную многолетнюю деятельность по пропаганде цивилизованных методов работы на рынке недвижимости.

Этот документ должен защитить рынок от «черных» агентов, которые наносят большой ущерб потребителям и портят репутацию профессионального сообщества.

Решение о разработке нового закона было принято в октябре на Национальном совете РГР (Российской гильдии риэлторов) в Нижнем Новгороде. «Риэлторы страдают от того, что наша профессия существует де-факто, но не существует де-юре. Лицензирование отменено, а закон о саморегулировании нас не коснулся. Нет порога доступа в нашу профессию», — заявил президент РГР Александр Романенко.

По его словам, в условиях правового вакуума на рынок проникают случайные люди, которые пытаются быстро заработать.
«Защитить сообщество может только закон. Разработать его предложили коллеги из Северо-Западного региона. Мы инициативу поддержали. В конце 2008 года мы надеемся внести новый закон в Госдуму РФ», — заявил он.

Основой нового закона станут «Стандарты риэлторской деятельности», закрепленные в Ростехрегулировании (ранее Госстандарт), а также соответствующее законодательство Европы и США, сообщает РБК daily

«Попытки «узаконить» деятельность риэлторов предпринимаются уже лет десять. Это логично, необходимо, просто нужно. После отмены обязательного лицензирования любая компания, например торгующая мандаринами, могла записать себе в устав «операции на рынке недвижимости» и работать, не неся ответственности за свои действия. Разумеется, это не устраивает цивилизованных риэлторов. Тем более что рынок недвижимости выходит на свет: уменьшается количество теневых сделок, обеляются взаимоотношения агентства и агентов. Это общий тренд», — считает гендиректор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов.

Наталья ШИРЯЕВА

Полиция Нью-Йорка заявила, что расследование смерти бизнес-леди Линды Штерн, которая 30 октября была найдена мертвой в своей квартире на Пятой авеню, завершено. В убийстве пожилой дамы, которая в последние годы работала риелтором у голливудских звезд и прочих VIP-персон, обвиняется секретарша погибшей, 26-летняя Натавия Лоувери.

По этому делу уже состоялось судебное заседание, на котором обвиняемая отказалась признать свою вину, хотя ранее уже дала письменные признательные показания. Объясняя совершенное ею убийство, Лоувери рассказала, что причиной стали нанесенные ей оскорбления расового характера.

Впоследствии адвокат девушки Рон Куби заявил, что его подзащитная отказывается от своих слов, потому что они были сказаны ею под давлением со стороны ведущих допрос следователей. Подозреваемую в убийстве, по словам защитника, продержали в одном помещении 12 часов, и она согласилась подписать протокол только ради того, чтобы ее оставили в покое.

Адвокат также сообщил суду, что уже после ареста его клиентка узнала о своей беременности и намерена ходатайствовать об освобождении под залог в связи с этим обстоятельством.

Смерть звездного риелтора с самого начала показалась полицейским подозрительной: женщину обнаружили лежащей ничком в луже крови. Экспертиза показала, что Штейн скончалась от пяти полученных черепно-мозговых травм, но характер этих ранений позволял предполагать как несчастный случай, так и убийство. Следователи изучили записи камеры наружного наблюдения и увидели, как Лоувери покидает дом своего босса как раз в то время, когда та погибла.

На первом допросе секретарша Штейн заявила, что не убивала начальницу, но видела настоящего убийцу - человека в маске. Однако потом признала, что сделала это сама, забив 62-летнюю женщину палкой. По словам Лоувери, причиной внезапно возникшего у нее чувства агрессии стало поведение хозяйки квартиры, которая якобы курила марихуану, выдыхала дым в лицо своей подчиненной и, размахивая тростью, называла ее "черной".

"Я выхватила трость и несколько раз ударила ее", - заявила Натавия Лоувери. Судмедэксперты насчитали на голове и шее покойной пять глубоких ран, несколько из которых были проникающими. Орудие убийства так и не было найдено, и показания секретарши не пролили свет на его таинственное исчезновение. Полиция предполагает, что это была специальная палка для занятий йогой.

Квартира, в которой Штейн была найдена убитой, стоит около $3 миллионов. Владелица аппартаментов являлась одним из наиболее известных риелторов в Нью-Йорке. Среди ее клиентов фигурировали такие звезды, как Анджелина Джоли, Мадонна, Стивен Спилберг, Стинг и другие. До того, как начать карьеру агента по продаже недвижимости, Линда Штейн занималась продюсированием нескольких музыкальных групп, но потом оставила эту сферу деятельности ради собственного бизнеса.

На Васильевском острове уничтожают дом, в котором до сих пор прописан Владимир Путин

Президент России оказался бессильным в обычной житейской ситуации: в стране, которой он управляет, с легкостью разрушают дом, в котором он прописан. Конечно, во время визитов в северную столицу Владимир Владимирович здесь уже не останавливается. Заглядывает сюда глава государства редко. Как рассказывают соседи, не живет постоянно уже несколько лет. Но если дом, где находится принадлежащая ему квартира, будущей зимой даст трещину, лишится части фасада или рухнет вовсе, кто объяснит президенту: почему это произошло?

   У него еще есть адреса
   Российский президент до сих пор прописан в Петербурге. В родном городе у Путина есть доставшаяся ему по наследству от родителей трехкомнатная квартира (общей площадью 77,7 кв. м). Недвижимость, которую и сегодня, выступая кандидатом в депутаты Госдумы РФ, главный чиновник страны декларирует как единственное имущество, принадлежащее ему на правах собственности, помимо земельного участка (15 соток) в Московской области.
   Петербургский адрес Владимира Владимировича — дом № 17 на 2-й линии Васильевского острова. Будущий президент, а в ту пору высокопоставленный чиновник Смольного, первый заместитель председателя правительства Петербурга Анатолия Собчака Владимир Путин вместе с женой и дочерьми жил в одной из квартир на верхнем этаже дома с 1993 по 1997 год. Десять лет назад семья Путиных переехала отсюда в Москву. Сейчас единственным напоминанием о том, что тут обитали некогда не простые смертные, служит солидная (как в ведомственных учреждениях и солидных фирмах) охранная будка на первом этаже возле лифта. Ничем иным дом ВВП, построенный в середине XIX века и в 1968 году переживший капремонт, не отличается от тысяч ему подобных зданий старого фонда. Ничем не напоминает элитный: здесь до сих пор четыре не расселенные коммуналки. Обшарпанную пятиэтажку даже сложно назвать ухоженной. Более того, — не исключено, что скоро ее вообще признают аварийной. По мнению экспертов, фасад дома, а также несущие конструкции могут обрушиться в любой момент.
   Годы, потраченные президентом на подъем, становление и развитие державы, прошли недаром. Страна ответила ему: сегодня единственное жилье, которым — согласно документам — владеет президент, оказалось под угрозой. Своей петербургской квартиры Путин рискует лишиться из-за разгильдяйства жилищных организаций либо из-за их же коррумпированности. Что хуже?..

   Замечательный сосед из Тамбова
   Жилищно-коммунальные неприятности в доме № 17 на 2-й линии начались прошлой весной. С тех пор, как одну из бывших коммуналок выкупила никому до тех пор неизвестная жительница Тамбова Тамара Васильевна Головина. Новая соседка заняла квартиру на третьем этаже. Но вскоре выяснилось, что не ту, на которую рассчитывала.
   — В мае нам позвонили какие-то риелторы. Ни их имен, ни название агентства мы не запомнили, — рассказали в интервью корреспонденту «Новой» владельцы квартиры № 7 (на втором этаже), известные петербургские искусствоведы и фотохудожники Светлана и Олег Чехонины. — Агенты по недвижимости сообщили, что вообще-то покупатель квартиры № 12 приобрел ее только потому, что она освобождалась. Однако на самом деле этот собственник надеется заселиться в наши комнаты. Согласен за них заплатить любые деньги. Продадите?
   Чехонины сказали: нет. «И тут же поняли, — говорят искусствоведы, — что отказ нам выйдет боком…»
   Чехонины — петербургские интеллигенты, ровесники, знакомые и действительно бывшие соседи Путина (даже в спорных и сложных ситуациях не кичившиеся этим фактом) — так и не поняли, почему они (пусть даже «за любые деньги») должны кому-то уступить квартиру, в которой живут почти двадцать лет?..

   Все согласовано
   Тамара Головина, заняв третий этаж, сразу затеяла ремонт. С мая на третьем этаже путинской пятиэтажки загрохотали отбойные молотки, завизжали дрели, зашумели перфораторы, застучали бетономешалки. Трудилась уроженка Тамбова не сама: все делалось руками сотрудников подрядной организации ООО «Партнер». На месте руководил бригадой сам директор фирмы Юрий Гуржий. По словам жильцов дома, подрядчики работали круглосуточно не покладая рук. Чехонины (как, впрочем, и другие соседи) первые несколько недель просто слушали и терпели постоянный грохот. Серьезно заволновались они в июне.
   — Над нашими головами поставили бетономешалку — и у нас в квартире по стенам и потолочным перекрытиям пошли трещины, — вспоминает Олег Юрьевич. — Затем рабочие сверху стали заливать бетонную стяжку — у нас образовались протечки на потолке. 14 июня мы вызвали управдома — Любовь Пономаренко. Едва ли не засучив рукава, она пошла к строителям: «Сейчас разберусь». А вышла через несколько минут спокойная: «Ничего страшного не вижу. Люди делают ремонт. У них все согласовано. Не мешайте им работать…»
   Чехонины повздыхали и продолжили «не мешать».
   — Мы люди не скандальные, — говорят художники. — Ни с чем не спорили. Ни о чем не спрашивали. Хотя вообще-то наше мнение обязаны были учесть перед началом грандиозных работ. Но мы думали: пусть люди сделают ремонт. Бардак закончится. Потом мы у себя порядок наведем…

   Тепленькая пошла
   Судя по сегодняшнему состоянию дома, Тамара Головина или тот, кто приобрел эти 106 кв. метров, затеяла не капитальный евроремонт и даже не перепланировку, а то, что смело можно назвать перестройкой квартиры.
   «Варварский ремонт, — пишут в обращении к губернатору Петербурга Валентине Матвиенко жильцы дома. — Все содержимое, включая полы, стенную штукатурку, межкомнатные перегородки, разрушено. Деревянные паркетные полы и черный пол уничтожены и заменены бетонной стяжкой. В результате чего в доме появились трещины и разошлись швы перекрытий. Были сняты все батареи центрального отопления…»
   Батареи (в общей сложности — семь радиаторов) в квартире на третьем этаже были срезаны прямо перед началом отопительного сезона в Петербурге. Еще в середине сентября в районе предусмотрительно расклеили объявления: «В связи с предстоящим подключением жилых домов к центральному отоплению просим сообщить о проведении ремонтных работ в квартирах вашего дома».
   Чехонины предупредили. А 22 сентября в путинскую пятиэтажку подали тепло. О том, что отопительный сезон добрался и до них, Чехонины узнали спустя полчаса после подключения.
   — Мы были в книжном магазине, — рассказывает Светлана Чехонина, — нам позвонили соседи: «Вас залило…»

   Кому под Путиным жить хорошо?
   Сначала Чехонины не верили, что их просто выживают из квартиры. По стандартной схеме.
   Так сплошь и рядом происходит сегодня в северной столице. Здание в центре города, на Петроградской стороне или на Васильевском острове становится интересно КОМУ-НИБУДЬ. Порой даже не само жилое строение, а место, им занимаемое. Затем по тем или иным — «веским» — причинам (неисправная проводка, хрупкие перекрытия, зыбкий фасад, сто лет без ремонта) дом признается аварийным и быстро расселяется. Сразу появляется инвестор. И через какое-то время на месте никчемного дома вырастает очень даже необходимая КОМУ-НИБУДЬ гостиница, кафе, ресторан или торговый центр.
   По слухам (кстати, будущими планами с жильцами, не стесняясь, делились сами ремонтники и чиновники), у дома № 17 на 2-й линии могла сложиться незаурядная судьба. Аварийная (этот статус ей обеспечил кипяток) пятиэтажка готовилась превратиться в гостиницу. С сауной, рестораном, салоном красоты, массажным и тренажерным залами… И главное, с роскошным названием — «Под Путиным».
   Если поверить в это, можно лишь позавидовать изобретательности жительницы Тамбова. Или все же не ее? Но зачем-то рабочие ООО «Партнер», говорят, пугали любопытствующих жильцов дома именами председателя Жилищного комитета Петербурга Юниса Лукманова и бывшего руководителя ГУЖА Василеостровского района Геннадия Волкова. Кстати, фамилии чиновников фигурируют и в заявлениях от жильцов в районную и городскую прокуратуру. Может быть, прокуратуре удастся разобраться: имел ли кто-нибудь виды на дом президента? И кто?..

   После нас хоть потоп
   Чехонины поняли, что порядка у них теперь не будет долго. Может быть, никогда. Возможно, не станет и квартиры. Жить в ней, по мнению специалистов, теперь небезопасно: перекрытия прогнулись, швы между ними разошлись, протечки и трещины образовались повсеместно, во всей квартире сырые стены, полы и потолки, как поведет себя в таких условиях электропроводка — только ей известно. Эксперты опасаются и за сам путинский дом: выдержит ли фасад нанесенный ему удар?
   Еще в конце сентября художники вынуждены были переселиться в мастерскую вместе со всем, что уцелело после потопа. То, что погибло при потопе, в денежном выражении оценить сложно: коллекция картин известных художников, специальная библиотека книг и альбомов по искусству, дорогостоящая компьютерная техника, фотоаппаратура, десятки уникальных слайдов.
   Вода с третьего этажа хлестала несколько часов. А потом сочилась сквозь все стены, потолки и перекрытия почти неделю. Еще бы: в квартире на пятом этаже предусмотрительно отсутствовали все семь радиаторов. А ведь лилась не просто вода — это был кипяток…
   Пять суток на полу в квартире Головиной лежали и впитывали воду больше двухсот мешков с песком и строительным мусором — не помогло.
   — У нас в квартире шесть дней с потолка капала вода, — жаловалась корреспонденту «Новой» жилица с первого этажа Ирина Шершенева, — и до сих пор в комнатах, в коридоре и на кухне мокрые стены и потолок.
   Это, конечно, удивительно, но объяснимо. Необъяснимо другое.
   Любой хозяин, у которого в квартире случилось такое ЧП, как минимум захотел бы взглянуть на последствия произошедшего. Но Тамара Головина, загадочная жительница Тамбова, по утверждению соседей, так и не появилась.
   Зато интересы этого «собственника» рьяно и очень убедительно защищали все жилищные организации и административные структуры: подрядная фирма ООО «Партнер», управдом, Жилкомсервис, РЖУ, ГУЖА, районные чиновники…
   Вмешательство Тамары Головиной действительно уже было излишне.

   Дом, который разрушил ЖЭК
   Чехонины тоже искали заступников. Затопленные искусствоведы разослали десятки писем и обращений — в те же Жилкомсервис, РЖУ, ГУЖА, в районную и городскую администрации, в прокуратуру, и в том числе — лично прокурору Петербурга Сергею Зайцеву и губернатору Валентине Матвиенко. На сегодняшний день не пришло ни одного ответа. Чехонины пока еще не написали президенту. Им — неудобно. Еще более неудобно, чем жить в мастерской.
   Единственное, чего за два месяца добились пострадавшие: получили на руки акт обследования собственной квартиры № 7 и проект перепланировки квартиры № 12.
   Проект согласован 26 июня 2007 года. Хотя, по уверению управдома Любови Пономаренко, «все согласования» Тамарой Головиной были пройдены уже к 14 июня. В проекте оговаривается, что «работы должны производиться только в рабочие дни с 9 до 19 часов», «без превышения уровня шума и вибрации», «категорически запрещается использование отбойных молотков» — вместо них проект предписывает применять «пилы с алмазными режущими кромками». Но все это мелочи на фоне главного условия. Цитируем из проекта: «ЗАМЕНА РАДИАТОРОВ НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТСЯ».
   — Все, что нельзя было делать, они (ООО «Партнер». — Н. П.) делали, — подытоживают жильцы. — Когда мы пытались возражать Юрию Гуржему, он резко и прямо заявил: «Мы сто квартир таких уже сделали, и эту сделаем. Никто нам не помешает».
   Президент, видимо, тоже?
   — По-разному можно относиться к Путину, — пожимают плечами Чехонины. — Для нас он — бывший сосед. И мы к нему относимся по-соседски. Тепло, уважительно, нормально и спокойно. Но то, что делается многочисленными чиновниками на низших уровнях, полностью дискредитирует его как президента.

Нина ПЕТЛЯНОВА
Карикатура Виктора БОГОРАДА

   Досье «Новой»
   Дому № 17 на 2-й линии на Васильевского острова не надо ждать присвоения статуса музея или памятника — он уже является историческим зданием. Этот дом построил в 1858 году петербургский врач при гвардейских полках, член медицинского совета Министерства внутренних дел и, по-видимому, довольно состоятельный человек Мартын Сольский (1798–1881). Тогда дом был трехэтажным. На втором этаже дома поселился сам врач с женой и двумя сыновьями, а другие квартиры сдавались в аренду состоятельным петербуржцам. После смерти отца хозяином дома стал младший сын — Дмитрий Сольский, который в 1902 году получил графский титул, а с 1904 по 1904 г. — являлся председателем Государственного Совета Российской империи.
   В 1903 году И. Е. Репин на одной из своих знаменитых картин, изображая Торжественное заседание Государственного Совета 7 мая 1901 года (в день 100-летнего юбилея), запечатлел на полотне в числе прочих участников и Дмитрия Сольского. На тот момент младший Сольский был членом Госсовета и восседал за столом слева от царя Николая II. Таким образом, дом № 17 можно считать родовым домом Сольских.
   В 1930-х годах, при советской власти, решая жилищную проблему, коммунисты надстроили в доме два этажа — четвертый и пятый. Квартира № 24 — принадлежащая президенту России Владимиру Путину — находится как раз на пятом этаже.

В бедственном положении оказались жители Омска. Матерям-одиночкам с маленькими детьми приходится мёрзнуть в собственных квартирах уже не первый год. Почему так происходит, разбирался наш корреспондент.

Репортаж Александра Кузнецова:

Сегодня в этом доме всего +13 градусов, потому что на улице ноль. Температуру в комнатах жильцы замеряют несколько раз в день. Эта постройка 1901 года для его обителей совсем не крепость, а источник проблем: потолок протекает, отопительный котел треснул, малыши от холода и сырости постоянно болеют. В одной комнате на 14 квадратных метрах ютится вдова с тремя маленькими детьми, а в соседней выживает, как может, ее родная сестра Марина, тоже мать одиночка.

Марина Каштанова: Здесь наше спальное место. Одеял сразу три, сверху кидаем еще несколько халатов. Мы спим здесь вдвоем, потому что нельзя одного ребенка класть в кроватку: холодно.

Микрорайон, в котором проживают эти женщины, включен в городскую программу по ликвидации частного сектора. Владельцам домов предлагают денежную компенсацию или переселение. Этим семьям риэлторы пообещали предоставить новое жилье до наступления холодов.

Наталья Куцеба: Сказали: не переживайте, дрова уголь не покупайте, ремонт не делайте, вы отсюда переедете. Мы ничего не делали, так, подлатали чуть-чуть, чтоб хотя бы до октября дожить.

На дворе уже зима, а вариантов переселения сестрам так и не предложили. Инвестор израсходовал бюджет на этот год, пояснили по телефону.

Сотрудник риэлторской компании (по телефону): Там просто идет снос, сносим и предлагаем людям хорошие варианты, просто до этого объекта очередь еще не дошла.

Специалисты по недвижимости говорят: причиной сложившейся ситуации могли стать завышенные требования самих собственников дома. Такое часто бывает.

Василий Карпушев, директор агентства недвижимости: В общей сложности за домик в 45 квадратов (он крепенький, допустим) и участок в четыре сотки запрашивают 15 миллионов. Это же не реально! Соответственно, таких людей риэлтор отодвигает.

Марина Каштанова: 18 квадратов на человека нам полагалось. Мы не претендуем на жилье какое-то в центре города.

В службе соцзащиты обитателям дома выделили немного денег не ремонт отопительного котла и предложили переехать в гостиницу, правда, всего на месяц. Что потом, неизвестно. Городская программа по ликвидации частного сектора дает сбои, но чиновники в проблемы собственников и инвесторов предпочитают не вмешиваться.

Со своими проблемами женщины обращались в городскую администрацию, но ответа так и не получили. Теперь они не знают, от кого ждать помощи. А пока зимовать им придется в том же старом, полуразвалившемся доме.

В погоне за квартирой россиянки стали выходить замуж за покойников
АННА СЕМЕНОВА 
 
 В Сахалинской области арестовали женщину, которая фиктивно расписалась с погибшим человеком, чтобы завладеть его квартирой. По словам экспертов, такие случаи не единичны. На Западе случаи свадьбы с покойниками – тоже не редкость. Правда, там выходят замуж за погибших не от жадности, а от большой любви.

Бывшая сотрудница ЗАГСа Томаринского района Сахалинской области решила весьма оригинальным образом помочь своей знакомой, мечтавшей о квартире. Женщина предложила ей сыграть свадьбу с погибшим 20 октября 2006 года владельцем «двушки». Она собрала все необходимые для регистрации брака документы, указав в них фальшивую дату свадьбы, и отдала специалисту ЗАГСа, которая поставила свою подпись и печать, не глядя. По документам все выглядело вполне невинно: свадьба состоялась 14 октября, а меньше чем через неделю новоиспеченная жена стала вдовой. С помощью этого свидетельства о браке лже-супруга оформила свои права на наследство. Суд оштрафовал невнимательную сотрудницу ЗАГСа на 7 тыс. рублей. В отношении фальшивой жены и ее знакомой возбуждено уголовное дело.

Браки после смерти в России уже стали привычными. Так, в прошлом году 40-летняя москвичка, начав оформлять наследство через полгода после смерти отца, выяснила, что папа женился во второй раз, причем в Тамбовской области. Как выяснилось впоследствии, «избранница» отца завладела его паспортом и с помощью своего знакомого, главы сельской администрации, задним числом оформила выгодный брак. После этого она переписала квартиру мужа на себя, продала ее и уехала на родину. О существовании дочери женщина не знала: в новых паспортах детей старше 16 лет не указывают. В отношении «жены» и главы сельсовета возбуждено уголовное дело.

Годом раньше риелтор из Москвы Валентина Колчина приняла предложение своей знакомой заключить брак по расчету со старичком, живущим в двухкомнатной квартире на Окской улице. Мать-одиночка с радостью согласилась: с тремя детьми в «однушке» в Царицыно было явно тесновато. Она собрала необходимые документы, заплатила посреднице 25 тыс. долларов и получила штамп в паспорт. Только после «свадьбы» Валентина узнала о том, что ее новоиспеченный муж уже два года как мертв. Но отступать было некуда: свою квартиру женщина уже успела продать. Договорившись с сотрудниками ДЭЗа, Валентина прописалась к покойному мужу. Впрочем, вскоре женщина не вынесла угрызений совести и пошла в милицию, где во всем созналась.

По мнению экспертов, участившиеся случаи свадеб после похорон связаны с неорганизованным сбором информации. «Мертвые души» часто используются для разного рода мошенничеств, – пояснил «НИ» президент Института верховенства права Станислав Маркелов. – Дело в том, что у нас отсутствует система автоматического уведомления всех инстанций о смерти человека. Ведомства работают вразнобой. Умерший человек может брать банковские кредиты в огромных размерах, может жениться и оставлять квартиру жене. Причем кому предъявлять претензии в таком случае – непонятно».

Интересно, что на Западе свадьбы с покойниками тоже распространены. Правда, на столь экстравагантные браки женщин толкает не корысть, а неземная любовь. Так, француженка Кристель Демишель в день свадьбы стала вдовой – ее жениха сбил пьяный водитель. Несмотря на трагедию, женщина решила довести свадебные приготовления до конца. Для того чтобы заключить брак с погибшим, ей пришлось получить разрешение президента Франции. «Я просто хотела быть выше смерти и горжусь тем, что теперь ношу фамилию своего возлюбленного, – заявила Кристель. – Он со мной рядом навсегда».

Ее примеру последовала англичанка Джоан Уильямс. Она совместила церемонию венчания с обрядом отпевания своего жениха Роберта Куинна, погибшего в автокатастрофе. На невесте было подвенечное платье, а жених, наряженный в белый смокинг и золотой пояс, лежал в гробу. Жутковатая церемония завершилась обменом кольцами: Джоан надела кольцо на палец мужа, а ей кольцо надел священник. После этого она поцеловала Роберта в первый и последний раз.

С 26 ноября ЮУрГУ реализует новую программу «Эффективные технологии организации и управления бизнесом в сфере недвижимости». 

Южно-Уральский государственный университет приступил к реализации новой программы повышения квалификации для специалистов, работающих с объектами недвижимости «Эффективные технологии организации и управления бизнесом в сфере недвижимости». По окончанию обучения слушатели получают свидетельство государственного образца.

Учебный курс носит практический характер и предназначен для участников рынка недвижимости - риелторов, брокеров коммерческой недвижимости, ипотечных брокеров, девелоперов, а также для всех желающих, решивших заняться деятельностью, связанной с организацией и управлением бизнеса недвижимости.

В течение обучения слушатели получат консультации ведущих специалистов в области недвижимости, лизинга, девелопмента, банковского дела, смогут обменяться опытом, приобретут навыки, установят необходимые контакты для успешного развития бизнеса, связанного с недвижимостью. Особое внимание будет уделено взаимодействию государственных органов и участников рынка недвижимости.

Занятия проводят опытные преподаватели-практики, руководители из министерств и ведомств Челябинской области, преподаватели ФРС по Челябинской области, арбитражного суда, налоговой инспекции, органов технической инвентаризации, земельного комитета, юристы, оценщики, представители администрации города, паспортно-визовой службы, строительных компаний.

Программа курса включает следующие разделы:

- нормативно-правовая база;

- взаимодействие государственных органов и представителей рынка недвижимости (органы соц. опеки, ФРС, БТИ, паспортно-визовая служба, администрация Челябинска и др.);

- судебно-арбитражная практика;

- организация эффективных продаж, психологическая работа с клиентами;

- структура, создание и развитие фирмы;

- эффективный менеджмент и маркетинг в области недвижимости;

- андеррайтинг заемщика и предмета ипотеки;

- ипотечные программы, методы расчета ипотечного кулькулятора;

- управление коммерческой недвижимостью (девелопмент).

После окончания курсов слушатели получат комплекты материалов (виды договоров, закладных, формы заполнения документов и т.д.).

Продолжительность курса - 2 месяца (110 часов), стоимость обучения - 10 тысяч рублей. Занятия проходят в Центре дополнительного образования в вечернее время.

Мария Ковязина
Источник : Факультет коммерции ЮУрГУ

4 декабря в 14.00 в здании ГК «Националь», в зале «Псков» состоится пресс-конференция на тему «Москва – город для миллионеров?!».

260 проверенных нами ипотечных программ со всеми дополнительными платежами
4100 эксклюзивов недвижимости с фотографиями
4 декабря в 14.00 в здании ГК «Националь», в зале «Псков» состоится пресс-конференция на тему «Москва – город для миллионеров?!».
В пресс-конференции запланировано участие:
- Лупашко А.И., Президент Московской Ассоциации Риэлторов (компания «Рескор»)
- Коган А.Б., Депутат Государственной Думы РФ. Член Комитета по бюджету и налогам, Член Фракции «Единая Россия»
- Веригин И.А., Председатель Консультационного Совета общественных объединений Всероссийской политической партии «Единая Россия»
- Грачев И.Д., Председатель Совета Общероссийской Партии «Развитие Предпринимательства», Президент международной Академии ипотеки и недвижимости, Председатель национального Совета по оценочной деятельности РФ, Председатель экспертного Совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья
- Новицкий И.Ю., Депутат Московской Городской думы, Член комиссии по экономической политики и предпринимательства Московской Городской Думы
- Федосеев Н.В., Зам. Руководителя Департамента Жилищной Политики и Жилищного Фонда г.Москвы
- Мячина Ю.А. , Начальник Управления по коммуникациям КБ «Москоммерцбанка»
- Карамаликов Ю.И. , Вице-президент МАР (компания «Миэль»)

В аннотации к пресс-релизу, сопровождающему конференцию, было сделано следующее заявление:

«На днях г-н В.И. Ресин заявил о планах мэрии увеличить долю муниципального жилья в общем объеме возводимой в Москве жилплощади. У очередников и льготников появился повод для радости. А вот как реагировать остальным нуждающимся?

Увы, планируемое сокращение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального не позволяет надеяться на снижение цен на жилье или хотя бы на стабилизацию рынка.
Что же останется покупателям? Бороться за немногие свободные метры на аукционах? А как же быть с многочисленными прогнозами, предрекающими, что в ближайшие год-два цены на московские новостройки пойдут вниз? Ведь, чем больше резервируется квартир под муниципальное жилье, тем меньше шансов у всей остальной недвижимости сколько-нибудь приемлемого качества перестать быть товаром исключительно для богачей».

Международный центр конференций "On Conference" приглашает Вас принять участие в конференции "Перспективы развития ипотеки в России: бум или стагнация", которая состоится 6 декабря 2007 года в Marriot Grand Hotel, г.Москва.

Цель конференции: предоставление площадки для общения профессионалов рынка ипотечного кредитования; анализ ситуации, сложившейся вокруг ипотеки; обсуждение актуальных вопросов взаимоотношения участников рынка: строителей, риэлторов, ипотечных брокеров, банков, страховых компаний.
Ключевые темы ФОРУМА:

- Законодательное обеспечение развития рынка ипотечного кредитования
- Повышение предложения жилья на рынке как результат повышения темпов строительства
- Особенности и проблема развития ипотечных брокеров в России
- Ипотечные банки и ипотечные брокеры: поиск эффективного сотрудничества
- Страхование объектов недвижимости при ипотечном кредитовании
- Привлечение инвестиций в жилищное строительство: нужна ли ипотека строителям
- Стратегическое сотрудничество риэлторов и банков: сложности взаимодействия и новые подходы к их решению
- Динамика роста ипотеки в регионах России
- Влияние ипотечного кредитования на увеличение объемов жилищного строительства в регионах
- Регионы - новые возможности развития профессиональных участников ипотечного рынка

К выступлению приглашены:
- Павел Войтов, Заместитель генерального директора, Агентство по ипотечному кредитованию
- Андрей Старовойтов, Заместитель руководителя, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ
- Алексей Шлёмов, Заместитель генерального директора по регулярному рынку жилья, МИЭЛЬ-Брокеридж
- Владимир Пономарев, Начальник департамента рынка доступного жилья и ипотеки, Ассоциация строителей России.
- Ольга Кузина, Генеральный директор, Национальное агентство финансовых исследований
- Ирина Радченко, Генеральный директор, Агентство недвижимости "Лаурел"
- Владимир Компанейщиков, Генеральный директор, Омское ипотечное агентство
- Владимир Компанейщиков, Генеральный директор, Омское ипотечное агентство

Оргкомитет XIII Ежегодного Общественного конкурса в сфере недвижимости «КАИССА – 2007» продлил срок подачи заявок на участие до 7 декабря, сообщает БН.ру.

Еще одним новшеством является новая номинация «Лучшая риэлторская компания Санкт-Петербурга для малого бизнеса», которая предполагает участие компаний, численностью сотрудников до 50 человек. Выделение номинации предоставит равные шансы на победу в Конкурсе как небольшим риэлторским компаниям, так и крупным операторам рынка недвижимости.

Организатором конкурса выступает Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Соорганизаторами мероприятия в этом году стали Российская Гильдия риэлторов, Гильдия Управляющих и Девелоперов, Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Церемония награждения конкурса «КАИССА – 2007» состоится 21 декабря.

С 23 по 25 ноября выставочный центр "Экспо-Волга"стал местом проведения уникального для самарского региона мероприятия - на одной площадке одновременно прошли III Межрегиональная выставка "Ярмарка недвижимости" и XXI Всероссийская выставка "Финансовый супермаркет", сообщает корреспондент ИА REGNUM-ВолгаИнформ.

Партнерами проекта выступили: СОФЖИ, Торгово-промышленная палата Самарской области, Поволжская Гильдия Риэлторов, Поволжский региональный центр ренты. В выставке 2007г. приняли участие около ста компаний. Среди них присутствовали такие крупные игроки рынка, как: НОМОС-БАНК, Газбанк, АКБ "Солидарность", Страховая группа "Спасские ворота", УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ", Инвестиционно-строительная корпорация "Волга-Групп", Би Джи Пи (недвижимость за границей), Банк ВТБ 24. Экспозиция выставки была посвящена следующим темам: потребительский кредит и его условия; паевой инвестиционный фонд как оптимальное размещение любых накоплений; доверительное управление; ипотечное кредитование; страхование жилая недвижимость; загородная недвижимость; коммерческая недвижимость; салон зарубежной недвижимости: купля-продажа жилья, аренда, управление, способы инвестирования. На выставке самарцы смогли ознакомиться с предложениями зарубежной недвижимости, выбрать вариант недвижимости в Италии, Болгарии, Испании, Черногории, а также в других странах, и прямо на выставке приступить к процедуре оформления недвижимости в собственность.

Деловую программу этого года выгодно отличала острая актуальность обсуждаемых вопросов. "Повлечет ли ипотечный кризис в США увеличение процентных ставок по кредитам в российских банках" - это тема круглого стола, организованного ВК "Экспо-Волга" совместно с изданием "Новости Рынка Недвижимости". Все участники круглого стола сошлись во мнении: события, которые происходят за океаном, оказывают непосредственное воздействие на состояние нашего рынка недвижимости. В частности, уже сейчас специалисты прогнозируют увеличение ставки рефинансирования в течение следующего года на 1-2%.

Особо бурные обсуждения разгорелись за круглым столом "СМИ как социальное явление на рынке недвижимости". Организаторами мероприятия выступили: ВК "Экспо-Волга" и НП "Поволжская Гильдия Риэлторов". Представители Поволжской Гильдии Риэлторов были предрасположены к конфронтации. Поводом для негодования по словам риэлторов стало то, что "СМИ одной рукой берут деньги за рекламу, а другой публикуют жареные факты и некорректную информацию, позорящую имя риэлтора и подрывающую стабильность рынка недвижимости". Представители СМИ не согласились с такими обвинениями. "СМИ не могут не замечать негативных процессов на рынке недвижимости, - высказался в защиту журналистов главный редактор газеты "Репортёр" Сергей Татаренков. - Цены на рынке формирует спрос, а не некорректные высказывания журналистов. Мы заинтересованы в том, чтобы наш читатель получал объективную информацию о процессах на рынке недвижимости, а не только рекламу". В итоге, стороны нашли взаимопонимание. Поволжская Гильдия Риэлторов предложила свою кандидатуру в качестве эксперта рынка недвижимости и дала обещание периодически собирать пресс-конференции и давать ответы на провокационные вопросы, делиться новостями рынка недвижимости.

За время работы выставочный комплекс посетило более 3 тысяч человек. Выставки представляла интерес, в первую очередь, для тех активных жителей города, которые стремятся повысить свое благосостояние, найти достойное жилье, обеспечить себе более высокое качество жизни.