Рынок ипотечного кредитования в Барнауле постоянно меняется вслед за увеличением спроса и предложения на недвижимость, он зависит от цен на рынке и от финансового положения населения. В каком же состоянии находится этот рынок на данный момент? Каковы перспективы его развития?

По словам Александра Туравинина, директора агентства недвижимости «Красная линия», желающих получить ипотеку сейчас больше, чем тех, кто реально может ею воспользоваться при решении жилищного вопроса. Число «отказов» увеличилось. Это связано, прежде всего, с тем, что граждане получают так называемые «серые зарплаты», значительно более низкие, чем фактический доход, потому его сложно подтвердить и проверить. Некоторые банки повысили процентные ставки, это также снизило число людей, которые могли бы получить такой кредит. Банки с большим желанием сейчас дают краткосрочные кредиты на большие суммы, чем долгосрочные ипотечные кредиты.

Перспективы ипотечного кредитования зависят и от государственной программы «Доступное жилье», и от изменения взглядов населения, которое еще не привыкло в большей своей части «жить в долг».

В отделе кредитования агентства недвижимости «Дом» относятся к сегодняшнему состоянию ипотеки, как к стабильному. Среди основной перспективы развития называют рост числа ипотечных кредитов на долевое строительство, которое уже сейчас пользуется большей популярностью, чем вторичное жилье.

Татьяна Семенова, директор агентства недвижимости «А-Центр» говорит о довольно сложном состоянии ипотеки на сегодняшний день. И основной причиной этого является отсутствие материальных средств у населения, нуждающегося в жилье, а также жесткие условия кредитования, предлагаемые банками.

«Да, сейчас в сложном состоянии рынок ипотеки, - отмечает Елена Калиниченко, директор агентства недвижимости «Полония», - не могу сказать, что застой, но объемы ипотечного кредитования заметно снизились по сравнению с прошлым годом, например. По-прежнему люди берут ипотеку, но сейчас гораздо меньшее количество людей может себе это позволить, так как, во-первых, прошел уже «ипотечный бум», а, во-вторых, банки сейчас ужесточили свои требования к заемщикам, и уже далеко не каждый может взять ипотечный кредит, несмотря на то, что появилось много новых программ».

Однако, что примечательно, ни один из риэлтеров, с кем мы общались на тему ипотеки, не считает, что состояние ипотечного рынка сегодня критическое, нет абсолютно никакой паники или сетования на отсутствие работы, клиентских обращений, - да и, к слову, давно не приходилось видеть участников рынка недвижимости в подобном гармоничном состоянии, нет никакого ажиотажа, работа размеренная и более углубленная. До сего момента динамика рынка того не позволяла, а теперь – да сколько угодно…

«Мне кажется, что именно сейчас очень благоприятное время для работы риэлтеров с клиентом, - продолжает Елена Александровна, - так как все стабилизировалось, рынок стабилен и обещает оставаться таким еще долгое время. К тому же, на мой взгляд, размеренная ситуация позволяет провести работу по повышению качества услуг, оказываемых риэлтерами, сокращению сроков оформления сделок, в общем, самое время для улучшения позиций».

«За 12 лет работы нашего агентства на рынке недвижимости Барнаула такой продолжительный застой мы наблюдаем сегодня впервые, - говорит директор агентства недвижимости «СЛ» Наталья Шаргородская. – Даже несмотря на то, что огромное предложение сегодня на рынке, цены снижены и продолжают снижаться, это не стимулирует спрос настолько, насколько это было бы возможно. Увы, ипотека не сделала жилье доступным, также, как и сама не стала доступной, более того, сейчас ужесточены условия при выдаче ипотечного кредита и даже те, кто хотел бы им воспользоваться, не всегда могут это сделать. Это, конечно, печальный факт, но мы, тем не менее, надеемся на улучшение ситуации…»

На улучшение ситуации также надеются и люди, желающие воспользоваться ипотекой в приобретении жилья, но пока, в силу тех или иных причин, не могут этого сделать. По данным экспертов, в Российской Федерации уже 40 тысяч квартир предоставлено гражданам на условиях ипотеки. На сегодняшний день, наверное, сложилась следующая ситуация: банки и ипотечные агентства уже сняли так называемые «сливки» с этого рынка. Люди, которые могли позволить себе ипотеку, могли подтвердить свои доходы, - это уже сделали. И они сейчас, так сказать, внутри этого рынка. Сейчас же идет следующая волна - люди с меньшими, с неподтвержденными доходами. Которым, к тому же, еще и «повезло» - условия кредитования ужесточились и им гораздо сложнее будет получить кредит.
Но, тем не менее, стабилизация, которая сегодня возникла на рынке, тоже имеет свои плюсы: нет никакой спешки, есть возможность разобраться и выбрать себе подходящую программу кредитования, с подходящими условиями, есть возможность выбрать хорошую квартиру, живя в которой не будешь после жалеть о содеянном, сообщает сайт http://www.realtai.ru/

Хотя, как нам кажется, сегодня ипотека как механизм приобретения жилья вполне доступен и отработан, малодоступна сама недвижимость, так как цены на нее сегодня несопоставимы с реальными доходами граждан. Доходы наших граждан должны расти, и когда они вырастут, тогда и можно говорить о «доступном жилье». Потому вопрос абсолютно не в том, что ипотека недоступна, ею пользуется все больше и больше людей, а в том, чтобы сделать именно жилье по ипотеке гораздо более доступным, обеспечив соответствующие доходы населения. А ждать, когда упадут цены на рынке недвижимости или что-то еще произойдет с законодательством, на самом деле, даже немного наивно.

Таким образом, ипотека в стране, как инструмент при покупке жилья, запущена, разработано множество различных программ, - в этом, можно сказать, государство свою миссию выполнило, теперь же необходимо серьезно подойти к такой проблеме, как несоответствие доходов основной массы населения с ценами на жилье. Ведь несложно взять ипотечный кредит, сложно его выплатить…

Олеся Никуляк, Татьяна Буракова,

 сайт http://www.realtai.ru/

 Лицензирование малого бизнеса заменят страхованием ответственности. Глава Минэкономразвития предложила пути решения проблем развития малого бизнеса
Государство планирует постепенно отказываться от лицензирования малого предпринимательства и переходить к страхованию его ответственности, заявила наша уфимская «землячка», глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина.
"Мы хотим в максимальном количестве случаев перейти от лицензирования к страхованию ответственности", - сообщила министр в беседе с журналистами в преддверии заседания президиума Госсовета 27 марта по развитию малого бизнеса.
Она напомнила о ранее введенной в российской туристической отрасли системе финансовых гарантий туроператоров. "Начальный опыт положен", - пояснила Набиуллина.
Вопрос поддержки малого бизнеса в России давно стоит на повестке дня, но пока в этой сфере мало что меняется. Об этом 27 марта заявила глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина на заседании президиума Госсовета РФ, которое прошло в Тобольске.
Министр предложила конкретные пути решения ряда проблем, с которыми сталкивается малый бизнес. В частности, Набиуллина отметила, что необходимо провести кропотливую работу по "вычистке" российского законодательства на всех уровнях от "избыточных и абсурдных требований".
Сегодня для того, чтобы открыть свое дело, нужно получить множество согласований, потратить массу времени. В связи с этим глава МЭРТ предложила ввести уведомительный порядок деятельности предприятий, при котором не нужно никаких предварительных согласований для того, чтобы предприятие начало свою деятельность.
В числе предложений, озвученных Набиуллиной, - сокращение видов деятельности, подлежащих лицензированию. Сегодня этот институт не выполняет возложенных на него задач, а именно - защита третьих лиц от потенциальных угроз, полагает глава МЭРТ. Сама процедура лицензирования недостаточно прозрачна. Один из выходов - перейти к страховым гарантиям вместо лицензирования.
Эльвира Набиуллина считает возможным ввести автоматическое продление лицензий для тех предприятий, за которыми не числилось никаких нарушений. "Сегодня продление лицензий тоже занимает достаточно длинный срок", - добавила она.
Довольно революционно прозвучало предложение главы МЭРТ вообще запретить надзирающим органам приходить на предприятия. Исключением могут быть случаи, когда установлены конкретные нарушения, уточнила Набиуллина.
Создание бизнес-инкубаторов также в числе приоритетных направлений развития малого предпринимательства. Бизнес-инкубаторы серьезно повышают выживаемость новых компаний, уверена министр. Нужно привлекать сюда и вузы, заявила министр. Эльвира Набиуллина рассказала, что в России планируется создать порядка 50 бизнес-инкубаторов.
Одна из проблем, требующих решения, - энергоинфраструктура. С РАО ЕЭС уже проходили переговоры о приоритетном подключении малых предприятий к энергоисточникам, поделилась глава МЭРТ. По её словам, в 2007 году 60% заявок от предпринимателей на подключение к сети получили отказ, сообщило "Вслух.ру".
Эльвира Набиуллина также предложила меры по расширению применения патентов и введению единого налога на вмененный доход. Она отметила, что эти предложения будут рассматриваться в весеннюю сессию.
Напомним, как ранее сообщало ИА REGNUM, заседание президиума Госсовета РФ проводит избранный президент России Дмитрий Медведев. Он прибыл в Тобольск 26 марта в двухдневным визитом и уже побывал на Тобольском рыбозаводе, посетил производственное объединение "Югор", Тобольский Кремль и ознакомился с экспонатами Тобольского государственного историко-архитектурного музея-заповедника
Лицензирование услуг в сфере недвижимости было отменено уже давно. В настоящий момент действует только система добровольной сертификации, для получения которой необходимо застраховать свою риэлторскую ответственность. Клиенты компаний обращают на факт страхования ответственности особое внимание.

Э.Набиуллина указала нам на приоритетный в настоящее время вектор государственной власти. А именно, снижение бюрократических барьеров и отмена лицензирования для малого.бизнеса, с заменой лицензирования страхованием профессиональной ответственности, что дает клиентам любого бизнеса гораздо больше реальных гарантий безопасности.
В связи с этим возник закономерный вопрос-ответ: входит ли введение специального закона РФ "О риэлторской деятельности" в планы Правительства РФ? Исходя из контекста – скорее, нет.
Так что риэлторам можно просто продолжать спокойно работать.

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» , которая всегда «держит руку на пульсе политических событий», уже обновила полис страхования своей риэлторской ответственности на 2008 год в страховой компании «ВСК». Лимит ответственности по одному страховому случаю составит 3 млн. руб, что равно примерной стоимости среднестатистической 2-3-комнатной квартиры.
Гарантии компании также предусматривают другие методу защиты интересов нашего клиента.
Практика нашей 10-летней работы показала, что в настоящее время все клиенты сферы услуг понимают, что обязательное лицензирование и сертификация далеко не всегда оберегают их от сложностей. Гораздо нужнее нашим клиентам в настоящий момент страхование риэлторской ответственности и личное отношение риэлтора к проделываемой работе.

 Российская гильдия риелторов (РГР) планирует создать в Интернете реестр аттестованных специалистов рынка недвижимости. Об этом сообщил на пресс-конференции, проходящей в рамках выставки «Недвижимость – 2008», вице-президент РГР Михаил Гороховский.

«Реестр – это инструмент контроля за квалификацией риелтора, позволяющий формировать деловую репутацию, поддерживающий добросовестных, порядочных и квалифицированных специалистов, работающих на рынке недвижимости», – объяснил Гороховский.

По его словам, каждый желающий сможет зайти на сайт РГР и в режиме реального времени проверить любого риелтора. На сайте будет вывешена следующая информация: опыт работы, успешные сделки и даже фотография. На создание подобного «белого списка риелторов» уйдет примерно год.
 
 Алина Сабитова
 
 

 
 Покупка недвижимости — сделка серьезная и дорогостоящая. К ней надо подходить со всей ответственностью, тщательно изучив не только предложения, цены и условия покупки, но и законы. Иначе есть вероятность, что какой-либо закон мошенник истолкует в свою пользу, и вы лишитесь вложенных денег. Да и в случае простого срыва сделки приятного мало. Что же делать

Изучите термины

При заключении сделок с недвижимостью принято, что покупатель предварительно отдает продавцу некоторою сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Размер этой суммы, да и ее название, может быть различным, в зависимости от требований продавца. Аванс, задаток или предоплата — чем они различаются и к чему обязывают обе стороны, вступившие в сделку?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, существует две формы предварительной оплаты — задаток и предоплата. Задаток — это «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380 ГК). Предварительная оплата — «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги». Это термин не правовой, а экономический, но и он регулируется Гражданским кодексом РФ, статьей 487. А вот термина «аванс» в гражданском кодексе нет. Как же регулируются отношения сторон в случае срыва покупки?

Согласно ГК РФ, если сделка не состоялась по вине покупателя, он по каким-либо причинам отказался от покупки, то ни задаток, ни предоплата ему не возвращаются. А вот если продавец отказался продавать недвижимость, то деньги можно вернуть. Интереснее всего обстоит дело с задатком. Продавец как «сторона, ответственная за неисполнение договора», обязан вернуть его в двойном размере, да еще и возместить другой стороне (несостоявшемуся покупателю) убытки (п. 2 ст. 381). В случае предоплаты деньги тоже возвращаются, и пострадавшая сторона вправе потребовать проценты за то, что его деньги какое-то время использовались, «были в обороте» (п. 4 ст. 487).

А вот аванс ни к чему продавца не обязывает, если, конечно, в договоре дополнительно не предусмотрены штрафы за срыв сделки. Агентство может вернуть ему саму сумму аванса - согласно собственным, принятым в агентстве правилам, а может и не вернуть. Но ведь, помимо срыва данной покупки, клиент терпит убытки — за время, пока он оформлял сорвавшуюся сделку (а само оформление тоже стоит денег), цены на квартиры успели вырасти, и новую квартиру придется искать уже за большие деньги. При этом при срыве сделки по вине покупателя деньги ему тоже не возвращаются. При использовании аванса покупатель оказывается полностью незащищен.

Но обвинять в сложившемся положении риелторов нельзя. Для них предварительный платеж клиента — доказательство серьезности его намерений, гарантия того, что через пару дней он не откажется от покупки или не исчезнет с горизонта вообще. С другой стороны, риелторы оперируют не своими собственными квартирами, но сделки заключают от своего имени. И если владелец квартиры раздумает ее продавать (а такое случается нередко), то за срыв сделки придется отвечать риелтору своими деньгами. После нескольких сорванных сделок агентство недвижимости просто разорится.

Впрочем, сами риелторы утверждают, что далеко не все сделки с недвижимостью заключаются с использованием авансов, хотя они и преобладают. Но это — исключительно столичное явление, в регионах используют задатки, что делает рынок недвижимости более надежным и предсказуемым.

Заключите договор

Любые операции с деньгами, даже передача предварительных выплат за квартиру, должны сопровождаться заключением договора между сторонами. И лучше, если в нем будут предусмотрены все возможные варианты развития ситуации, это избавит вас от возможных проблем в будущем.

Что же должно быть указано в договоре?

Первое, конечно, это сумма, которую вы передаете продавцу или риелтору, то есть сумма задатка, аванса или предоплаты - в зависимости от соответствующего договора с агентством недвижимости. Ну и, конечно, должно быть указано, что будет с этой суммой в случае срыва сделки. Напомним, что для аванса возможны разные варианты.

Второе — подробное описание объекта сделки. То есть адрес квартиры, ее основные характеристики (количество комнат, площадь, состояние квартиры, возможные нетипичные особенности). Это надо для того, чтобы в случае мошенничества исключить разговоры о том, что сделка была заключена на какой-то другой объект.

Третье — полная стоимость квартиры. Это нужно для того, чтобы за время сделки цена квартиры волшебным образом не выросла до заоблачных высот.

Четвертое — сроки сделки или сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Пятое — сопутствующие сделке условия по порядку оплаты, передаче квартиры после сделки и т. д. Постарайтесь учесть все детали, связанные с заключением сделки и с квартирой.

В договоре ничего не бывает лишним. Чем больше ситуаций в нем обговорено, тем выше гарантии покупателя. Не лишним будет не только внимательно прочитать договор, но и посоветоваться с независимым экспертом — юристом. И прежде, чем подписать договор, надо быть уверенным, что он устраивает вас полностью. Кстати, единого типа договора, регламентирующего оказание риелторских услуг, у нас в стране нет, так как нет специального законодательства, регламентирующего риелторскую деятельность. Это значит, что каждая фирма, оказывающая услуги по сделкам с недвижимостью, имеет свои договоры, защищающие интересы компании. Это еще один аргумент в пользу внимательного чтения договора. Необходимо знать, что вы подписываете.

В статье был рассмотрен только первый шаг по заключению сделки с покупкой квартиры — внесение предварительного платежа и заключение договора по нему. Но дальше начинается собственно покупка, и в этом есть свои нюансы. Однако первый шаг тоже должен быть безопасным.
 
Наталья Рыжова
 

 Александра Пряженникова, Денис Пузырев

  28 марта в Чите прошла Вторая межрегиональная выставка-ярмарка "Недвижимость-2008". Информация и услуги в сфере ипотечного кредитования, строительства и купли-продажи жилья были представлены на ярмарке различными организациями Забайкалья и Иркутска.

Такая выставка, по словам организаторов, становится популярной среди читинцев. Информация о рынке жилья востребована, но, чтобы все выяснить, нужно много времени. Здесь на ярмарке можно познакомиться со специалистами из банков, строительных кооперативов, риэлторами и дизайнерами. В одном месте получить консультации профессионалов по разным вопросам.

Светлана Шведина, организатор ярмарки: "Наш город переживает строительный бум и перед многими семьями встает квартирный вопрос и надеемся, что ярмарка станет хорошей традицией для нашего города и в первую очередь хотим, чтобы это мероприятие было полезным для наших горожан".

Драгоценные квадраты, где мебель расставлена как душа пожелает - сегодня мечта, которую можно воплотить в реальность, уверены участники ярмарки. Главное - определиться на первичном или вторичном рынках будет приобретена квартира, подобрать ипотечную программу одного из банков или принять участие в долевом строительстве. Как оформить сделку купли-продажи или рассчитать деньги - здесь проконсультируют юристы. Сегодня, говорят посетители, нужно быть в курсе новостей рынка недвижимости и использовать все варианты при решении квартирного вопроса.

Геннадий Маринин, посетитель ярмарки: "Квартиру купить реально, но трудно. Много надо работать, чтоб заработать денег".

Архитектурное проектирование жилых зданий, фасадов и подземных гаражей с учетом авторских задумок и дизайн-интерьера квартиры - сегодня возможно все, говорят специалисты. В трехмерном измерении представляют варианты передвижения стен в будущей квартире, план застройки целых микрорайонов, моделируют структуру здания и даже помогают подобрать мебель.

Ольга Евсенкова, посетитель ярмарки: "Мы познакомились с макетами, нам это очень интересно, какое строительство-нам нужно. Мы смотрим какие есть проекты, какие будут. Очень интересно".

В программе выставки-ярмарки "Недвижимость-2008" прошли семинары с читинцами и гостями города по вопросам долевого строительства, приобретения жилья для молодой семьи, а также презентация Забайкальского объединения риэлторов.

Ирина Якино
 В Екатеринбурге 2 апреля 2008 года пройдет круглый стол "Какие услуги продает риэлтор?". Организатором мероприятия выступает Уральская палата недвижимости.

Как рассказали "Домострою" в пресс-службе УПН, в ходе круглого стола будет обсуждаться содержание риэлторской услуги, ее стоимость, ответственность риэлтора, стандарты оказания риэлторских услуг.

В заседании экспертов примут участие  директор ООО "Диал" Дмитриев, председатель комитета администрации Екатеринбурга по защите прав потребителей Артемьев, адвокат АН "ЛиКом" Сафарова, председатель комитета администрации Екатеринбурга по организации бытового обслуживания Афанасьев, генеральный директор ООО "ЦН "Северная казна" Деменок, директор ООО "Проспектъ" Бабичев и другие.

   Генеральный директор УК «Император» Вадим Сидоров в связи с переездом в другой город оставил пост председателя комитета по профессиональным стандартам, этике, сертификации и технологиям риэлторской деятельности при НП «Российская гильдия риэлторов» и вышел из состава совета партнерства.

Теперь генеральным директором УК «Император», а также и.о. председателя комитета по профстандартам и члена совета будет Алексей Балашов. Временно и.о. руководителя органа по добровольной сертификации в Пермском крае стал Алексей Соловьев, генеральный директор АН «Респект» и, по совместительству, председатель комитета по региональной политике НП «Российской гильдии риэлторов. Пермский край».

Как поясняют в партнерстве, проводить добровольную сертификацию имеют право лица, прошедшие специальное обучение в Российской гильдии риэлторов в Москве и имеющие специальное свидетельство. В нашем регионе оно есть у Алексея Соловьева и Ольги Анисимовой, которая в начале 2008 года покинула пост заместителя исполнительного директора гильдии.

По словам Вадима Перегудова, исполнительного директора НП «РГР. Пермский край», такая смена никак не должна отразиться на деятельности партнерства и органа по сертификации, поскольку Алексей Соловьев и ранее принимал активное участие в добровольной сертификации компаний. Вновь назначенные руководители будут исполнять свои обязанности до общего собрания НП «РГР. Пермский край», которое состоится в декабре 2008 года.

   Состав НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» пополнился двумя новыми участниками — агентствами недвижимости «Квартирный вопрос» (Краснокамск) и «Эра» (Пермь).

Руководители обоих агентств уверены, что вступление в гильдию позволит им занять достойное место на рынке и подтвердить собственную стабильность и добросовестность. Оба агентства имеют положительные рекомендации от других участников партнерства.

Напомним, 6 марта в НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» вступили два других пермских агентства недвижимости — «Империя» и «Юнито-Риэл».

Автор: Наталья Баранчикова. dk@apress.ru

Кредитный брокер «Кредитмарт» официально открыл офис в Екатеринбурге. Он принес в регион новую модель ведения брокерского бизнеса — за услуги посреднику платят не заемщики, а банки. О том, насколько хорошо революционная схема прижилась на Урале и какую отдачу она принесет кредитному брокеру, рассказал «ДК» Николай Корчагин, генеральный директор «Кредитмарта».
Кредитный брокер «Кредитмарт» начал работу в Москве в марте 2007 г. и уже через год одновременно запустил шесть региональных офисов — в Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Омске, Ростове и Тюмени. Свою модель ведения бизнеса брокер называет уникальной, поскольку основной доход формируется за счет производителей финансовых продуктов — банков, страховых компаний. Обслуживание для физических лиц стоит 2 000 руб. за десятилетний контракт. Николай Корчагин:

— Мы хотели вообще сделать услугу бесплатной. Но клиенты не верили, что качественный сервис можно получить, ничего не заплатив. 200 руб. в год необходимы как психологический фактор.

Год назад наша модель была уникальна. Остальные брокеры перекладывают всю финансовую нагрузку на физическое лицо, берут 1,5-2% от суммы ипотечного кредита. Некоторые, впрочем, уже предлагают подход, аналогичный нашему, но лишь по небольшому числу банков и программ.

Зачем банкам платить вам за клиентов, если другие брокеры готовы приводить их бесплатно?

— Мы буквально ломали рынок. Очень тяжело убедить кредитные учреждения, что работать по такой схеме выгодно. Операционные расходы банка, если он напрямую работает с клиентом — физическим лицом, в два-три раза выше, чем когда он получает заемщика от нас. При ипотеке, например, затраты (исходя из среднего размера кредита) составляют около 2% от суммы. Наша комиссия — от 0,5 до 1,5%.

Сколько банков в Екатеринбурге подписали с вами соглашения?

— Восемь: Абсолют Банк, ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк, Связь-Банк, Альфа-Банк, Кредит Европа Банк, ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк — все федеральные. Думаю, через год их будет в три-четыре раза больше.

Когда другой федеральный брокер, «ФОСБОРН ХОУМ», открывал здесь филиал, он заявлял, что одной из их фишек станет бесплатная ипотека от ряда банков. Но первый подобный проект они анонсировали буквально на днях. Как вам удалось договориться уже с восемью кредитными учреждениями?

— Видимо, находим аргументы. Я сам банкир, с 2000 г. работал в ипотечном секторе (возглавлял кредитное управление КБ «ДельтаКредит», направление ипотечного кредитования ДжиИ Мани Банка. — Прим. ред.), знаю, чем может убедить брокер. Плюс, конечно, результаты. Год назад, начиная работу, я обошел около 50 банков. Я был лично знаком с 90% их руководителей, но убедить мне удалось только троих — Альфа-Банк, Городской Ипотечный Банк и Банк жилищного кредитования.

Сейчас в Центральном регионе с нами сотрудничают более 30 кредитных организаций. Это существенный результат не только для нашей компании, но и для отрасли в целом.

Какую часть кредитного портфеля банки формируют с вашей помощью?

— Легко посчитать: ежемесячно активно «продается» около десяти банков. В апреле мы планируем выдать $20 млн, то есть каждый банк получит в районе $2 млн закрытых сделок. Для ВТБ 24 это немного, для кредитных учреждений, работающих только в Москве и Санкт-Петербурге, — 25-30% ипотечного портфеля.

На каких условиях вы будете сотрудничать с банками в Екатеринбурге?

— Чтобы показать эффективность работы с «Кредитмартом», на первых порах мы готовы работать за 0,5% от суммы завершенной сделки. В Центральном регионе наша комиссия уже начала расти — от 1% и выше. Для нас 1% — это планка, за которой начинается рентабельность. В перспективе нам интересна комиссия в районе 1,5%, чтобы обеспечить желаемый уровень доходности.

Можете сказать, какая рентабельность у вашего бизнеса?

— Не могу, пока низкая. Задача, по­ставленная акционерами, — 23%. Цель на ближайший год — достичь внутримесячной рентабельности.

Вас не смущает, что в число банков, с которыми вы подписали соглашения, может не входить лучшее и оптимальное для клиента решение на рынке?

— Я уверяю вас: те, с кем мы работаем, на 90% перекрывают самые хорошие предложения. В Москве мы точно охватили всех лучших игроков. В регионах достигнем этого уровня через год.

Часть брокеров предлагают заемщикам льготы от банков — снижение базового процента или комиссий. У вас есть аналогичные соглашения с кредитными учреждениями?

— Да. Через полгода работы мы проанализировали спрос и поняли, что теряем часть клиентов, которые готовы сами заплатить нам за сделку, но получить скидку от банка в 0,5% годовых. В расчете на 30 лет это существенная экономия. Сейчас, по желанию заемщика, мы можем предложить ему выбрать программу со скидкой, но за плату (в районе 1%), так как банк в этом случае не платит нам комиссию.

Но таких предложений немного, и, скорее всего, банки будут отказываться от них из-за возможных претензий ФАС. Многие считают, что это потенциальный риск, нарушение антимонопольного законодательства.

Как вы оцениваете объем рынка региона и его перспективы?

— В Свердловской области ипотеку предлагают 46 банков — около 300 различных программ. К регионам мы применяем общефедеральную матрицу: сейчас ипотечный рынок не превышает 2% от ВВП. Думаю, что в ближайшие 10-15 лет он вырастет до 5-15% от ВВП. В то же время уровень проникновения брокерских услуг, по существующим оценкам, — 15-20% от всех проведенных банками ипотечных сделок. Этот показатель, если равняться на Запад, может вырасти в два-три раза — до 60-70%.

-Сколько кредитов должен выдавать екатеринбургский филиал?

— Крейсерский режим, которого мы хотим достичь, — $1 млн ипотечных кредитов в месяц. Хотелось бы выйти на него с апреля, но реально получится в мае-июле. Филиал до конца года должен провести сделок на $10-15 млн. Хотя мне это кажется довольно консервативным прогнозом. В общем объеме продаж ипотечные кредиты будут занимать где-то 80%. Остальное — потребительские кредиты, кредитные карты, страховки, инвестиционные продукты.

Со страховыми компаниями у вас уже есть соглашения?

— Ведем работу. На федеральном уровне мы сотрудничаем с СК «Росгосстрах», СК «Ингосстрах», «АИГ-Россия», со временем начнем продавать их полисы и здесь. Со страховщиками нет никаких сложностей — схема для них знакомая.

На какие позиции вы хотите выйти в Свердловской области?

— На лидирующие — среди специализированных брокеров. Сложность в том, что есть еще агентства недвижимости. Качество подбора кредита у них сильно отличается, риэлторы оказывают услугу в усеченном виде. Когда основной доход связан с рынком недвижимости, собственник не будет инвестировать в низкомаржинальную часть бизнеса — в финансовое консультирование. В итоге выбранный кредитный продукт может оказаться далеко не оптимальным для заемщика. Например, один банк в Москве резко ослабил процедуру андеррайтинга, и все риэлторы тут же повели к нему своих заказчиков — просто потому, что кредиты там выдавали чуть ли не каждому. Но пока рынок недвижимости — это рынок продавца, и клиенты сильно зависят от риэлторов.

Вы ожидаете, что брокеры вытеснят риэлторов из сегмента финансового консультирования?

— Я думаю, что спрос на ведение риэл­торской и брокерской деятельности будет идти со стороны банков. Уровень рисков при работе с агентствами недвижимости для них выше, чем при сотрудничестве с брокером. Все дело в конфликте интересов — риэлтор мотивирован на успешное проведение сделки с недвижимостью. А доход брокера полностью зависит от качества работы с банком.

В Москве, где больше брокеров и уровень проникновения их услуг выше, это разделение уже идет?

— Примеры есть. Инвестиционный банк Morgan Stanley создал компанию «Мультиброкер» совместно с риэлтором «МИЭЛЬ» — в новый проект перешла команда из «МИЭЛЬ-брокеридж». Агентство недвижимости DOKI вынесло финансовое консультирование на аутсорсинг, заключив соглашения с нами и с Независимым Бюро Ипотечного Кредитования. Мы не пытаемся конкурировать, а увеличиваем синергию с риэлторами. Одна из наших схем развития — размещать точки продаж на территории агентств.

В Екатеринбурге вы будете использовать агентства недвижимости как поставщиков клиентов?

— Да. Мы ведем переговоры примерно с десятью компаниями, с несколькими уже подписали соглашения о размещении у них наших специалистов.

Будете платить риэлторам комиссию?

— Не хотелось бы — это экстенсивный путь. Опыт показывает, что плата за клиента несущественна для риэлторов. Важнее поток клиентов, которых им, в свою очередь, поставляет брокер.

У Уральской палаты недвижимости есть собственная система обеспечения деятельности ипотечных брокеров (СОДИБ), аналогичная столичной «ПростоИпотека»1. Вы считаете эти проекты конкурентами?

— Сейчас существует несколько концепций предоставления брокерских услуг. Мы взаимодействуем, смотрим, что сработает, а что нет. Хотя «ПростоИпотека» — система, которая направлена не на конечного пользователя, а на формирование армии кредитных брокеров. Это квазифранчайзинг — продается обучение и доступ к банкам-партнерам, с которыми сотрудничает «ПростоИпотека». Пока в отрасли отсутствуют единые стандарты — формировать их самостоятельно, аккредитовать физлиц-брокеров несколько рановато. Появление слишком большого их числа может пагубно сказаться и на качестве услуг, и на ценовой политике.

Нас тоже спрашивают о франчайзинге, я считаю, что пока ни рынок, ни качество наших операционных услуг не достигли такого уровня, чтобы их можно было масштабировать. Вероятно, начнем через год-два.

Кого еще из крупных федеральных брокеров ждать в Екатеринбурге?

— В ближайшее время, скорее всего, компанию «Мультиброкер». Впрочем, для всех инвесторов регионы сейчас стали основным ориентиром.

 1 Система разработана УПН в 2007 г., включает обучение и аттестацию ипотечных консультантов, аккредитацию компаний — ипотечных брокеров, предоставление их клиентам льгот от банков — участников СОДИБ, информационную поддержку. «ПростоИпотека» — аналогичный проект московской Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров.

досье
Компания «Кредитмарт»
Создана в 2006 г. на средства инвестиционного фонда Aurora Russia Limited.
В 2007 г. фонд увеличил капитализацию компании с 12,5 до 22,5 млн фунтов стерлингов.
«Кредитмарт» присутствует в восьми регионах страны, сотрудничает более чем с 50 партнерами из числа банков, страховых и инвестиционных компаний.
Основное направление работы — ипотечные кредиты и кредиты под залог имеющейся в собственности недвижимости.
Источник: данные компании.

 Дмитрий Шлыков. dk@apress.ru
Первые коттеджные поселки сняли сливки на рынке комплексной загородной застройки. Они практически закрыли спрос в высоком ценовом сегменте. Продажи дорогих домов в новых проектах оказались под вопросом. В поисках жильцов будущих поселков застройщики снижают себестоимость строительства и начинают позиционировать свои объекты в экономсегменте. Но существенно удешевить стройку не получается. Издержки девелоперов только растут, а новые строительные технологии принципиально цену не снижают.
эксперты
Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»
Эдуард Пантюхов
президент Русской строительной компании
Ольга Рыбакова
директор Центра маркетинговых исследований фонда «Социум»
Игорь Сайдулин
генеральный директор АН «Восточное»
Вячеслав Трапезников
председатель правления «Астон Груп»
Вадим Шамшурин
директор по развитию ПКФ «Палникс»

Из-за чего 90% коттеджных поселков не будут сданы вовремя

Куда исчез платежеспособный спрос

Почему застройщики не могут добиться снижения себестоимости загородного жилья
Рынок коттеджного строительства в Екатеринбурге начал активно развиваться в тот момент, когда стремительный рост цен на недвижимость пророчил девелоперам солидные дивиденды. За 2006 г. расценки на загородные дома подскочили на 50%. Спрос превышал предложение в два-три раза — констатируют риэлторы.

Те, кто успел приобрести землю в пригороде, считали сегмент загородного жилья перспективным и спешили заявить о начале строительства поселков в 100-150 домовладений.

К началу текущего года проектов строительства поселков стало больше 30, отмечает Вадим Шамшурин, директор по развитию ПКФ «Палникс»: «Это объекты, которые перешли в стадию реализации. На рынке заявили еще о 10-15 коттеджных поселках. Но они существуют пока только на бумаге».

Спрос становится отложенным. «Один из маркеров сокращения спроса — спад динамики цен. За три месяца текущего года расценки на рынке увеличились лишь на 0,8%», — комментирует Игорь Сайдулин, генеральный директор АН «Восточное».

С рынка ушли частные инвесторы. Стоимость квадратного метра и повышение цен перестали быть факторами привлекательности загородного объекта. Вложения не способны принести ту прибыль, на которую можно было рассчитывать еще полтора года назад. Строители поселков столкнулись с необходимостью продавать дома тем, кто в них действительно будет жить. А желающих поменять городскую квартиру на коттедж в пригороде оказалось не так много.

Сейчас активно выбирают себе коттедж лишь 1,7 тыс. семей города, поясняет Ольга Рыбакова, директор Центра маркетинговых исследований фонда «Социум». По данным «Социума», емкость рынка — около 340 тыс. кв. м в год или 12,7 млрд руб. в денежном эквиваленте. И для продажи 30 заявленных поселков (из расчета, что в каждом — по 100 домов) потенциальных клиентов явно недостаточно.

Желающих купить коттедж почти нет

«Большинство проектов коттеджных поселков под Екатеринбургом возникает по примерно одинаковому сценарию. Компания покупает бывшее картофельное поле, совхоз или просто кусок земли, оказавшийся в свободной продаже. А затем начинает решать, что теперь с этой землей делать. Приходит к выводу: давайте строить коттеджи! О том, кому и по какой цене потом эту недвижимость продавать, как-то не задумываются. Просто осваивают землю», — эмоционально делился своими наблюдениями один из застройщиков в кулуарах конференции «ДК» «Загородная недвижимость: концепции, технологии, маркетинг», проходившей 19-20 марта в Екатеринбурге.

Передел земель в пригороде начался в конце 90-х гг. и закончился два-три года назад. В руках частных инвесторов оказались бывшие сельскохозяйственные земли. В 2006 г. строительство организованных коттеджных поселков на этих площадях стало самым логичным и прибыльным способом вложения средств.

Ориентируясь на опыт поселков-пио­неров типа «Палникса» или «Карасеозер­ска», девелоперы вывели на рынок десятки проектов дорогой загородной недвижимости. Компании позиционировали поселки как жилье классов люкс и премиум, рассчитывая на сверхприбыль от продажи дорогих объектов.

Предложение сместилось в сторону коттеджей стоимостью от 14 до 28 млн руб., отмечает Сергей Меньшенин, руководитель аналитического отдела АН «Новосёл». По его словам, 60% всех выставленных на продажу коттеджей относится именно к этому ценовому сегменту. Но практика показала, что здесь старожилы фактически исчерпали платеже­способный спрос. «Массовый покупатель теперь ищет загородное жилье эконом- и комфортклассов (3,5-7 млн руб.). На эти ценовые группы приходится около 70% сегодняшнего платежеспособного спроса», — конкретизирует г-н Меньшенин.

Рынок растет за счет покупателей, которые рассматривают «загородку» как альтернативу городской квартире, добавляет г-н Шамшурин: «Многие жители «Палникса» — это люди, которые продали свои квартиры в «Тихвине» или «Аквамарине» и приобрели на вырученные деньги загородный дом». Но список таких клиентов невелик.

Потенциального обладателя загородного дома трудно убедить в том, что ему действительно нужно переезжать за пределы Екатеринбурга, утверждает Вячеслав Трапезников, председатель правления «Астон Груп»: «Люди, которые каждое утро ездят на работу из своих загородных домов, — это настоящие стоики. Им памятники нужно ставить! Нормальных дорог нет. Путь от загородного дома до офиса занимает несколько часов путешествия по раскуроченному покрытию в чудовищных пробках. Зачем им это нужно, непонятно. Я думаю, многие на такие жертвы не пойдут».

Индивидуальное строительство также сокращает список потенциальных покупателей домов в организованных поселках. «В городе сложилась достаточно большая группа людей, накопивших миллион рублей. Коттедж в организованном поселке для них дорог. Они покупают участок и начинают потихоньку строить дом самостоятельно», — рассказывает Эдуард Пантюхов, президент Русской строительной компании.

Продавать на ранних стадиях не получается

Уверенности в том, что дома в строящемся поселке купят, у девелоперов нет. Поэтому они предпочитают не рисковать, а предлагать объекты на ранних стадиях строительства.

Потенциальный покупатель, в свою очередь, не торопится приобретать недостроенный объект. Он хочет получить дом, изображенный в красочных буклетах.

Не продемонстрировав клиенту конечный результат, делать прогнозы по продажам застройщик не может, считает Вадим Шамшурин. А поселки-старожилы успешно реализуют еще не построенные дома в своих новых очередях, поскольку у них есть что показать покупателю, утверждает он: «Чтобы продать дома в новой очереди «Палникса», мы должны построить дороги, оградить дома общим забором, поставить охрану периметра, провести все коммуникации, установить освещение. С этого момента мы можем претендовать на спрос. Дома еще нет. Но покупатель согласен за него заплатить — он видит уже построенный нами поселок и действующие ТСЖ. Он может оценить свои риски».

В том, что застройщикам, не имеющим опыта удачного завершения проектов загородного строительства, удастся продать дома на ранних стадиях, участники рынка сомневаются.

Недоверие потенциальных покупателей подстегивают и срывы запланированных темпов строительства, считает г-н Сайдулин. По его оценкам, около 90% проектов комплексной застройки загородных участ­ков не будут сданы вовремя.

На конференции «ДК» «Загородная недвижимость: концепции, технологии, маркетинг» проблемы рынка обсуждали более шести часов. Открыто упомянуть названия очевидно неудачных проектов не рискнул никто из докладчиков — проблемы-то у всех одинаковые. Сдержанны были и слушатели. Но в кулуарах обсуждали конкретные объекты очень живо.

«Скажи, ну кто, кто сейчас купит дом в новом поселке? — восклицал один из гостей конференции в курилке отеля, в котором проходило мероприятие. — Что они могут показать? Десяток домиков? И все? Инженерки нет. Нормальных дорог нет. Детского сада нет. Торгового центра нет. Во-первых, я не могу быть уверенным в том, что мой будущий дом там вообще построят. Во-вторых, у меня нет никаких гарантий, что это будет не просто коробка и вокруг жилища сформируется нормальная инфраструктура: освещение, охрана, спортивная зона, прогулочные дорожки, в конце концов. И, рискуя всего этого не получить, стану ли я продавать свою квартиру и вкладывать деньги в коттедж? Нет». Собеседники оратора, тоже профессионалы рынка загородного жилья, наперебой начали приводить другие примеры. Вспомнили широко разрекламированный, но так и недостроенный «Коперник». Обсудили нерадужные перспективы продаж в поселках «Дома Адажио» (по неофициальным данным, застройщик «Олипс» закончил первую очередь этого объекта и заморозил строительство) и «Ривер Парк» (претензии этого поселка на класс де-люкс собравшиеся назвали необоснованными). Упрекнули «Гринвилль», где, по данным экспертов, вместо обещанной сотни домов построили пока только десяток.

Покупателя ищут в низком ценовом сегменте

Столкнувшись с насыщенностью рынка дорогих объектов, застройщики начали заявлять о проектах строительства дешевой загородной недвижимости под лозунгами «Коттедж по цене квартиры».

Самое дешевое предложение сейчас — 33-45 тыс. руб. за квадратный метр.

Притом что цена квадратного метра в таких поселках действительно сравнима с ценой квартиры, реальная стоимость дома куда выше городских расценок. Минимальная цена квартиры в таунхаусе экономкласса — 4-8 млн руб. Коттедж стоит 6-13 млн руб. «Эти суммы сопоставимы со стоимостью «трешки» бизнес-класса в черте города», — комментирует г-н Трапезников. Не факт, что покупатель готов продать такую квартиру, чтобы въехать в загородный дом без отделки, считает он.

Для удешевления загородных домов застройщики сокращают себестоимость строительства. Применяют недорогие материалы и технологии. При строительстве поселка таунхаусов «Снегири» корпорация «РАЙ» использует многослойные теплоэффективные блоки. По оценкам компании, этот материал дешевле кирпича примерно на 14%. «Метеорит» в застройке комплекс­ного проекта «Образцово» намерен применять технологию несъемной опалубки. По сравнению с тем же кирпичом она дешевле на 30-40%. Но от того, что застройщики обращаются к недорогим материалам, дома не становятся доступнее. Вячеслав Трапезников: «Стоимость строительных материалов в общей смете строительства коттеджа занимает настолько малую долю, что траты на ту же арматуру сейчас имеет смысл включать в список «прочих расходов», которые в принципе можно не учитывать при расчете себестоимости дома».

Новые технологии, вместо того чтобы привлечь покупателей, могут их оттолкнуть, полагает г-н Пантюхов. Потребитель привык к классическим кирпичу, пеноблокам и монолиту. Эдуард Пантюхов сомневается в том, что дом, построенный из новых для Урала материалов, простоит десятки лет. Местные строительные компании еще не научились использовать инновационные материалы, утверждает он: «Опыта работы нет. Самая замечательная технология рушится в тот момент, когда ее начинают применять местные рабочие. Они всю жизнь строили из кирпича, лили монолит, укладывали пеноблоки. Они не умеют строить из материалов, которые им теперь предлагают использовать. Американцы и европейцы свои дома-конструкторы учились возводить последние 250 лет. У нас загородное строительство развивается в лучшем случае лет десять».

Существенно сократить стоимость стройки невозможно

В конечной стоимости загородного дома расходы на фундамент и возведение коробки занимают лишь около 50%, утверждает г-н Пантюхов. Остальные деньги идут на приобретение земли, проектирование, подводку коммуникаций.

Как правило, на первых этапах строительства землю, на которой возводят коттедж, застройщик арендует. Позже, когда дом уже сдадут, покупатель выкупит участок. Но до этого автор проекта поселка обременен арендными выплатами, такие затраты он включает в конечную стоимость каждого здания.

Еще до возведения самих домов к территории будущего коттеджного поселка необходимо подвести воду, электричество. «То есть, начиная стройку, я должен построить сперва все коммуникации, заплатить за подключение. Я могу строить пять лет. И все это время буду платить за свет и за воду. Необходимость строительства ин­фраструктуры с нуля и плата за подключение утраивают себестоимость строительства», — сетует г-н Трапезников.

Если еще около года назад инициатор строительства поселка мог рассчитывать на кредит под 12-14%, то сегодня на рынке денег дешевле 17% нет, утверждают эксперты.

В похожей ситуации оказались и потенциальные покупатели. «О развитии ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости говорить не приходится. Из 28 банков, обладающих подобными продуктами, кредитуют не более пяти», — пояснил Игорь Сайдулин.

Пытаться максимально скинуть цену и привлечь за счет этого покупателя не стоит, резюмирует Вячеслав Трапезников. Жители города сейчас хотят приобретать достроенные коттеджи в готовых поселках, где уже есть вся необходимая инфраструктура, комментирует он. «Астон Груп» вывела на рынок проект «Тургенев Парк» — жилой квартал таунхаусов на Изоплите. Эту стройку г-н Трапезников называет «экспериментальной площадкой», на которой компания проверит свою гипотезу о привлекательности завершенного строительства для покупателя. «Деньги на то, чтобы достроить его до конца, у нас есть. Мы будем строить вне зависимости от того, будут у нас покупать эти квадратные метры на ранних стадиях или нет», — пояснил он. По прогнозам застройщика, серьезный спрос на таунхаусы в «Тургенев Парке» появится, только когда покупатель увидит уже готовый поселок.

 Мини-тренинг для представителей риэлторского бизнеса «Аспекты работы с клиентами» пройдет 3 апреля в Тюмени.

Организаторами тренинга выступила страховая компания «Северная Казна», проведет его генеральный директор компании и практикующий бизнес-тренер Александр Меренков.

Как доказать клиенту, что ваша услуга стоит именно столько, сколько она стоит? Как дать понять ценность и важность вашего труда? Можно ли манипулировать клиентом и чем заканчиваются манипуляции? Клиент для компании или компания для клиента? На эти и многие другие вопросы можно будет получить ответ, посетив тренинг. К участию приглашаются директора и руководящий состав риэлторских компаний Тюмени. По окончании тренинга участникам выдаются сертификаты. Также в рамках мероприятия состоится круглый стол «Точки взаимодействия страховой компании и риэлторских организаций: выгодный компромисс».

Участие в мини-тренинге «Аспекты работы с клиентами» — бесплатное, при условии предварительной аккредитации до 2 апреля. Запись на тренинг по телефонам: (3452) 24–14–10, 46–15–81, 8–912–926–8671. 
 
  
 

Горнолыжному комплексу (ГЛК) «Гора Волчиха»близ Первоуральска нужен нормальный собственник, сообщили агентству ЕАН в одном из агентств недвижимости Екатеринбурга. Гора выставлена на продажу с прошлого года и до сих пор не обрела нового владельца. На данный момент директором ООО ГЛК «Гора Волчиха» является Игорь Михайлов (с августа 2002 года), он же совладелец ЗАО «РевдаДорСтрой» - собственника комплекса.

В АН причиной продажи «Волчихи» считают то, что она является непрофильным бизнесом для нынешнего владельца, тем более прибыль приходит лишь сезонно. «Горе Волчихе нужен нормальный собственник, который сделает курорт прибыльным в течение всего года, а не только зимой», - говорят риэлторы.

Отметим, что собственники намерены реинвестировать вырученные средства в более рентабельный бизнес - строительство дорог перед саммитом ШОС в Свердловской области. Кроме того, владельцы еще окончательно не решили, будут продавать весь ГЛК или только контрольный пакет. На данный момент стоимость объекта составляет 10 миллионов долларов. Александра Подгорнова, Европейско-Азиатские новости.

 Автор Алексей Резенков

Элитная недвижимость – товар эксклюзивный, ее нелегко оценить, а сделки с таким жильем зачастую срываются из-за взыскательности покупателей и амбиций продавцов. Решить данные проблемы способен опытный риэлтор. Рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Perker & Obolensky (Украина, Киев) Артур Оганесян.

- Артур Павлович, в мае Вы планируете выступить на международной конференции Elite Estate в Петербурге. Ваш доклад заявлен в сессии «Элитные объекты вторичного рынка: жилая и рекреационная недвижимость». Какие проблемы Вы планируете в нем затронуть?

- Речь пойдет о технологии работы риэлторов с элитными объектами недвижимости. Данный сегмент рынка очень сложен и специфичен. Опираясь на собственный опыт и теоретические наработки коллег из ряда зарубежных государств, я предложу конкретные меры по оптимизации сделок с элитными объектами.

 
- Прежде чем мы поговорим более подробно о специфике сделок с элитным жильем, хотелось бы уточнить, что Вы вкладываете в понятие «элитная недвижимость»…

- Каждый объект недвижимости по-своему уникален. Даже две абсолютно одинаковые по площади и планировке квартиры, расположенные в одном многоквартирном доме, будут отличаться видом из окна, социальным окружением (соседями), в конце концов, своим порядковым номером (один человек никогда не купит квартиру номер 66 или 13, а другой, напротив, посчитает это своего рода «фишкой»). Уникальность любого по-настоящему элитного объекта, выше на порядок. Подчеркну, не высокая цена определяет принадлежность объекта к элитному сегменту, а именно уникальность.

 
- Итак, состоятельный клиент смотрит сначала на своеобразие объекта, и только потом на цену. Но ведь богатые как никто другой умеют считать деньги…

- Стоимость элитного жилья – величина относительная и очень субъективная. Оценивать ее так же сложно, как подлинные произведения искусства. Погрешность здесь может достигать 25-30% и более. В конечном итоге цена сделки с элитным объектом зависит не от того, из каких материалов он построен и сколько потрачено на его отделку, а от мотивации продавца и покупателя. Первый стремится предложить не просто недвижимость, а - если угодно -  мечту, сказку о красивой жизни и, естественно, взять с клиента максимально возможную сумму. Второй хочет получить эту мечту, лучшее из возможного, но при этом не переплачивать. И между этими двумя потребностями, как на канате, натянутому между двух небоскребов, без страховки балансирует риэлтор. В сфере элитной недвижимости гораздо труднее одновременно удовлетворить противоположные интересы продавца и покупателя, чем на рынке жилья эконом- и бизнес-класса. Хотя бы в силу личностей клиентов – как правило, амбициозных, азартных людей. Я просто не допускаю здесь возможности одновременной работы риэлтора на две стороны, с ожиданием оплаты комиссионных и тем, и другим – это может закончиться плачевно. Здесь от риэлтора требуется высочайшее мастерство, виртуозное владение техникой переговоров, чтобы не ущемив достоинства, отстоять, тем не менее, максимально интересы того, кто ему заказывал и оплачивает услугу. 

 
- Существуют ли пути разрешения данного конфликта интересов?

- Выходом из этой ситуации может стать пересмотр самих принципов работы риэлтора с вип-клиентами. Наиболее прогрессивная технология продажи элитных объектов – это открытые торги, устраиваемые агентом по недвижимости среди потенциальных покупателей. В этом случае тот человек, которому в конечном итоге достанется квартира или дом, будет понимать, что значительная цена, которую он заплатил, обусловлена высоким спросом на данный объект, а не прихотью продавца. Продавец же, получит за свою собственность максимально возможную сумму. В итоге – обе стороны останутся довольны. Вообще иного способа установить оптимальную цену элитного объекта, кроме как через открытые торги, не существует. Именно так продают и произведения искусства, и антикварные вещи.

Мне могут возразить – кто же сегодня из богатых будет участвовать в аукционе? Будут, если объект подан профессионально, привлекательно, ничем не отпугивая покупателя, в том числе стартовой ценой. Если каждый покупатель почувствовал максимальное внимание и заинтересованность риэлтора в том, чтобы именно он купил этот дом. Но – по той цене, которая сложится на основании соотношения спроса и предложения.

При продаже элитной недвижимости через аукцион следует учитывать один важный момент. Предлагаемый объект должен быть полностью готов к продаже. Если есть какие-то обременения или отсутствует хотя бы один юридический документ, необходимый для совершения сделки, данный метод не сработает.

Впрочем, есть еще очень много нюансов, о которых я подробно рассказываю на двухдневных мастер-классах. Здесь хочу сказать лишь, что это действительно очень эффективный инструмент продажи, но им надо владеть в совершенстве. Дилетантский подход будет наказан, и обе стороны обвинят такого риэлтора в непрофессионализме и некорректности.

 
- Можете показать эффективность торгов по продаже элитной недвижимости на конкретных примерах?

-Конечно. Не так давно я работал с элитным объектом – это был трехэтажный дом в центре Киева. Объект продавался через торги. Его стартовая цена составляла $6,5 млн. - очень привлекательная цена. В течение месяца дом вызвал интерес более пятидесяти лиц, состоялись десятки показов, и пять состоятельных покупателей к назначенной в рекламных объявлениях дате согласились вносить задаток. После проведения виртуальных торгов по телефону цена объекта выросла до $8,5 млн. И покупатель совершенно нормально к этому отнесся, зная, что я не обманываю никого, просто спрос оказался выше, чем мы предполагали. Хочу заметить, что если продавец повышает в ходе переговоров цену сам, не привлекая агента по недвижимости, его могут счесть несолидным человеком, который не держит слово – таковы уж правила в этом сегменте общества. Риэлтор же может мотивировать такое повышение цены, ссылаясь на объективные законы рынка.

 
- Кто платит вознаграждение риэлтору, специализирующемуся на элитном жилье, - покупатель или продавец?

- Сейчас деньги, как правило, берут с покупателя (и этот алогизм в наших странах имеет место на рынке не только элитного жилья, но и любого другого). Но, я думаю, что через 1,5-2 года покупатель перестанет платить риэлтору. И этот переворот в сознании начнется именно с сегмента элитной недвижимости. Судите сами: стоимость элитных объектов доходит до нескольких миллионов долларов. Значит, допустим, с покупателя объекта за $5 млн. риэлтор запросит 5%, то есть $250 тыс. Но какую услугу он может предложить за такие деньги? Предоставить список элитных объектов? Вряд ли, информацию о них можно получить из Интернета самостоятельно (таких объектов ведь не тысячи, и даже не сотни, а десятки). Оказать юридическое сопровождение? Опытный юрист сделает это максимум за тысячу долларов. Сэкономить время? У вип-покупателя нет задачи найти недвижимость как можно быстрее, ему есть, где жить. Скорее наоборот, такой клиент будет сам ездить по объектам, хорошо все рассматривать, оценивать качество отделки и вид из окна. Да просто «нравится-не нравится» у людей, имеющих миллионы – это такое понятие, на которое никто не может повлиять. А если учесть еще жену, детей, собачку, приглашенных парапсихологов, чтобы они рамочками замерили тут «уровень поля»… Ну и при чем тут субъективное мнение риэлтора, живущего в скромной квартире в спальном районе? 

Мы должны пойти по пути Голландии, Канады, Соединенных штатов. Там риэлторы не берут денег с покупателя. Платит продавец. Его эксклюзивный агент по недвижимости объявляет всему профессиональному риэлторскому сообществу, что в продажу поступил объект с определенными параметрами. И тот коллега, который приведет покупателя к агенту продавца, разделит с ним вознаграждение. В результате ускоряется оборот объектов на рынке недвижимости. Кроме того, риэлторы продавца и покупателя не сталкиваются лбами, а помогают друг другу, работая на общее дело – продажу товара, в данном случае – элитного объекта, в цену которого заложены комиссионные. Разве это не обычная практика всей сферы продаж? Вспомните – отдельно от основного чека мы, как правило, платим только чаевые… И похоже, многие риэлторы за чаевые и согласны работать. Но это не полноценная профессиональная услуга, стоимостью 5% - а именно столько, как минимум, она должна стоить!

В Ростове я проводил мастер-класс. И сознательно спровоцировал аудиторию заявлением, что мы все делаем неправильно. «Но мы же зарабатываем деньги», – возразили мне. Да, комиссионные с потребителей получить удается, но каково их отношение? Им, в первую очередь покупателям (поскольку с продавцом постановка вопроса такая, что он нам ни за что не платит), кажется, что мы выцарапываем свой процент. Редко кто рассчитывается с риэлторами с улыбкой и с удовольствием от полученного обслуживания.

- Выше мы говорили о технологиях, которые Вы призываете распространить на весь рынок риэлторских услуг. А какие механизмы работы именно с элитными объектами Вы считаете наиболее продуктивными?

- Прежде всего, с элитным объектом недвижимости должен работать не один риэлтор, а команда из 2-3 человек. Во-первых, сделка с такой недвижимостью часто затягивается, ведь покупатель, повторюсь, здесь не решает жилищную проблему, а долго ищет объект, отвечающий его статусу, положению в обществе. И если у риэлтора нет подстраховки в лице коллег, он может оказаться не у дел, уйдя в отпуск или, например, заболев. Подменить его будет некому. Есть у коллективной работы и еще одно преимущество. Зарабатывать только на сделках элитной недвижимостью весьма проблематично. Как я уже отметил, стороны думают долго, да и сами элитные объекты на рынке можно пересчитать по пальцам. Поэтому, когда действует команда, происходит своего рода диверсификация рисков. У риэлторов появляется возможность одновременно заниматься и массовым сегментом, и элитным.

 
- Какие требования предъявляются к персоне риэлтора, работающего в вип-клиентами?

- Разумеется, такой агент должен быть превосходным профессионалам своего дела, отлично знающим рынок элитного жилья. Но этого мало. Чтобы работать с вип-клиентами, нужно быть харизматичным человеком, уверенным в себе на сто процентов. Необходимо, чтобы твое имя было своего рода брендом, ассоциирующимся с элитной недвижимостью. Кроме того, агент, ориентированный на недвижимость класса люкс, должен уметь поставить себя на место человека, не ограниченного в финансовом плане, так сказать, вжиться в его образ. Это непросто. Даже самые успешные риэлторы не зарабатывают столько, чтобы иметь возможность приобрести элитное жилье.

Если перечисленные мною факторы не совпадут в лице риэлтора, сделка может не состояться, либо она состоится не лучшим образом. Работа агента по элитному жилью должна быть выполнена настолько безукоризненно, чтобы ему заплатили с удовольствием. В противном случае специалист рискует поплатиться своим авторитетом.

 
- Что бы Вы хотели пожелать участникам международной конференции Elite Estate.

Не бояться думать об изменениях. Мы теряем имидж профессии каждый день, продолжая объяснять высокую стоимость наших услуг несвойственными риэлторам услугами – информационной, консультационной, юридической… Нет, риэлтор – это, в первую очередь, предприниматель, прекрасно знающий свой сегмент рынка, мастер переговоров и тонкий психолог. Это очень интересная профессия, в которой можно зарабатывать большие деньги от благодарных клиентов, только надо часто ставить себя на их место и искренне прислушиваться к внутреннему голосу – убеждает ли вас самих то, что вы говорите клиенту?

 P. S. Международная конференция Elite Estate будет проходить в гостинице «Парк Инн Прибалтийская» 20–21 мая 2008 года. В настоящее время на сайте www.proelite.ru осуществляется регистрация участников.

Досье БН

Оганесян Артур Павлович - Управляющий партнер агентства недвижимости Perker & Obolensky (Украина, Киев), собственник ряда риэлторских и оценочных компаний, Президент Объединения ассоциаций по недвижимости Центральной Европы (CEREAN) 2005-2006,  Вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины 2002-2007, Заведующий кафедрой риэлторских технологий КНУТД 2004-2006, Представитель Национальной Ассоциации Риэлторов США в Украине. Автор многочисленных статей по вопросам риэлторской деятельности в Украине. Хобби - джазовая музыка.

Ru сообщает, что наиболее прогрессивная технология продажи элитных объектов – это открытые торги, устраиваемые агентом по недвижимости среди потенциальных покупателей, заявил управляющий партнер агентства недвижимости Perker&Obolensky (Украина, Киев) Артур Оганесян.

"При таком подходе тот человек, которому в конечном итоге достанется квартира или дом, будет понимать, что значительная цена, которую он заплатил, обусловлена высоким спросом на данный объект, а не прихотью продавца. Продавец же, получит за свою собственность максимально возможную сумму. В итоге – обе стороны останутся довольны", - отмечает Артур Оганесян.

В качестве примера управляющий агенства привел собственную сделку по продаже через торги трехэтажного дома в центре Киева. После проведения виртуальных торгов по телефону цена объекта выросла с 6,5 млн. долларов до 8,5 млн. долларов.

Он так же отметил, что предлагаемый на торгах объект должен быть полностью готов к продаже. Если есть какие-то обременения или отсутствует хотя бы один юридический документ, необходимый для совершения сделки, данный метод не сработает.

Как стало известно, с докладом о технологии работы риэлторов с элитными объектами недвижимости Артур Оганесян выступит на международной конференции Elite Estate. Она будет проходить в гостинице "Парк Инн Прибалтийская" 20-21 мая 2008 года.

По материалам www.proelite.ru

В каждой стране работа специалиста по недвижимости имеет свою специфику, которая связана в первую очередь с особенностями законодательства, обеспечивающего цивилизованные отношения между покупателем, продавцом и посредником. Основных вариантов такого взаимодействия два - рынок регулируется сообществами профессиональных организаций или государством с помощью законов.

Наиболее упорядочена риелторская деятельность в странах Бенилюкса. Тут каждый агент должен не только получить лицензию, но и вступить в одну из профессиональных организаций - BIV или IPI. После регистрации он получает индентификационный номеру что подтверждает его статус и обязывает соблюдать кодекс профессиональной этики. Этот же номер агенты впоследствии указывают на каждом документе и в договоре, которые оформляют во время работы с клиентом.

Однако вступить в профессиональную организацию не просто. Для этого нужно пройти как минимум трехлетний курс обучения, сдать соответствующие экзамены и получить диплом. В завершение молодой специалист должен принять участие в тренингах в любом агентстве недвижимости.

В Германии деятельность маклера, специализирующегося на сделках купли-продажи жилья, также четко регламентирована. Прежде чем приступить к работе, необходимо окончить специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Довольно часто этим бизнесом по совместительству занимаются адвокаты, имеющие опыт ведения дел на рынке недвижимости. Следует отметить, что за серьезные нарушения при оформлении документов, за введение клиента в заблуждение можно лишиться лицензии в судебном порядке.

В США система лицензирования риелторской деятельности отсутствует. Ее регулирует законодательство на уровне штатов, которое и устанавливает общие требования, но в разных административно-территориальных образованиях существуют и свои отличия в нормативах. Как правило, к оформлению сделки купли-продажи привлекают юристов. Заметную роль в развитии рынка недвижимости в США играют саморегулируемые организации - ассоциации брокеров, оценщиков и агентов.

Желающим получить право самостоятельно работать на рынке жилья нужно прослушать специальный курс лекций, сдать экзамен и пройти ряд тестов. Обязательные условия: возраст старше 18 лет и отсутствие криминального прошлого. Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо получить хороший результат на дополнительном экзамене.

В Испании нет специального закона, регламентирующего или лицензирующего деятельность риелтора. Вместе с тем упоминание о ней есть во многих документах, таких как Закон о недвижимости и земле, Закон о профсоюзах, Закон об ипотеке. Поэтому любой человек может зарегистрировать собственную фирму и начать продавать, покупать или сдавать в аренду дома, квартиры и т.д. "Такому агентству нужно лишь уведомить соответствующие органы муниципалитета о том, что в таком-то офисе будет находиться такая-то компания, которая планирует работать на рынке жилья, а местные власти должны дать свое согласие на это", - поясняет генеральный директор компании "Импэкс Консалт" Владимир Нагин. Правда, одобрения иногда приходится ждать от шести до восьми месяцев, но приступать к работе можно уже с момента подачи вышеуказанного заявления.

Похожая ситуация и в Австрии, где сертифицировать вышеуказанные услуги не требуется. Однако необходимо вписать этот вид деятельности в устав фирмы и внести соответствующую запись в реестр. Желательно, чтобы маклер состоял хотя бы в одной солидной организации, объединяющей специалистов по недвижимости, или выкупил франшизу на использование популярного сетевого бренда. Это может сделать любой человек, отмечает директор по продажам компании Just Real Consult Василий Лизунович.Непросто обстоят дела у риелторов в Черногории. Здесь их работа не регулируется законом. Наряду со множеством зарегистрированных фирм, деятельность которых продолжается порой только один-два сезона, на рынке присутствуют множество черных маклеров. "Сейчас даже рядовые жители предлагают купить дома россиянам. Этим занимаются все - начиная от таксистов, официантов и заканчивая гидами из туристических агентств. Поэтому, чтобы стать риелтором в Черногории, нужно всего лишь иметь большое желание заработать", - рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова.

***

СКОЛЬКО ЗАРАБАТЫВАЕТ РИЕЛТОР

В США размер комиссионных один из самых небольших по сравнению с доходами агентов в других странах- 2-3% от суммы сделки. "Но, несмотря на это, профессия риелтора востребована. Она гарантирует хорошие заработки, поскольку цены на дома и квартиры достаточно высокие", - поясняет директор по зарубежной недвижимости компании "Русская Служба Недвижимости" Леонид Вазанов. Важным помощником в агентской деятельности является единая компьютерная база данных - Multiple Listing Service.

В Черногории комиссионные агентства официально не превышают 2-3% - столько же, сколько и в США. Однако на практике зачастую частники и мелкие фирмы накручивают дополнительный процент. Например, стоимость одного и того же дома, первоначальная цена которого составляла 500 тыс. евро, в различных агентствах может быть выше на 50 тыс. евро.

А вот в Австрии максимальный размер маклерской комиссии установлен законом и в настоящее время зафиксирован на уровне 3,6%. Чуть дороже услуги в Испании, где стандартная ставка колеблется в пределах 3-6%.

Существует ряд стран, где размер вознаграждения риелторов очень сильно различается и зависит от множества факторов. Так, в странах Бенилюкса агентское вознаграждение составляет 1-6% от суммы сделки. А в Германии, поскольку оплата услуг маклеров не имеет законодательной базы, в этом вопросе, скорее, существуют общепринятые нормы - чем дешевле объект, тем выше сумма комиссионных. "Но в своей практике я не встречал ставки комиссионного вознаграждения, которые составляли больше 10 % и меньше 3,5 % от стоимости объекта", - отмечает руководитель направления зарубежной недвижимости ипотечно-риелторской компании "КРЕДИТ МАКС" Максим Залевский.

***

Чтобы стать агентом по работе с недвижимостью, нужно прослушать специальный курс лекций, сдать экзамен и ряд тестов. Будущий риелтор должен быть старше 18 лет и не иметь криминального прошлого.

Александра КАРПОВА

  Мероприятие состоится 10 апреля в зале «Карнавал» Аничкова дворца.

Планируется, что представители Комитета по строительству расскажут о планах городского правительства по строительству социального жилья, развитию новых территорий под жилищное строительство, а также реконструкции застроенных территорий.

На прошлой неделе во втором, основном, чтении был принят проект закона об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». По итогам слушаний из первоначального адресного списка территорий, которые попадают под реконструкцию (дома – под расселение), выведены шесть кварталов и добавлены два. Таким образом, список убавился на 4 квартала — с сорока трех до тридцати девяти. Из них шесть готовы к торгам. Адреса «готовых» кварталов депутаты и чиновники отказываются называть.

Также в конференции примут участие представители Российской гильдии риэлторов, корпорации «Петербургская недвижимость», которые оценят текущее состояние рынка жилья в городе и области, его перспективы,  тенденции развития рынка коммерческой недвижимости.

   22 апреля в Перми состоится II Ипотечный Форум. Инициатором его проведения стала компания «Конкурентное преимущество», организатором ИА «Медиана» при поддержке НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край».

Главной темой форума станет перспектива развития пермского рынка ипотеки. К участию в мероприятии приглашаются специалисты кредитных организаций, страховых, оценочных, брокерских компаний.

А также в рамках форума дискуссия будет вестись на следующие темы:

Кризис мировой ипотеки: нам есть над чем подумать.
Ипотека в России — тенденции и перспективы.
Рынок ипотеки в регионе: итоги, тенденции и перспективы.
Взаимодействие профессиональных участников рынка ипотеки — от взаимных претензий к эффективному сотрудничеству.
Банк — брокер — риэлтор: технологии оптимального взаимодействия в условиях повышения требований к качеству кредитов.
Роль профессии ипотечного брокера в сегодняшнем и завтрашнем рынке ипотеки.
Портрет ипотечного Заемщика.
Рынок жилья и ипотеки: к чему мы идем? Соотношение одобренных кредитов и реально оформленных сделок.// PRM.RU

21-23 марта в Петербургском СКК состоялась 16-ая «Ярмарка недвижимости». Агентство недвижимости «Бекар» приняло в ней участие от имени Гильдии риэлторов СПб, представив в рамках деловой программы двух докладчиков.
 
Проект «Ярмарка недвижимости» реализуется с 2000 года, и за время своего существования подтвердил свою значимость: за 8 лет работы проекта число его участников возросло с 50 до 300, а его посещаемость – с 3 до 35 тысяч посетителей. Целью проекта стало оказание поддержки и помощи покупателям в решении вопросов, связанных с приобретением недвижимости.
По давней традиции в рамках деловой программы «Ярмарки недвижимости» прошли семинары по актуальным вопросам рынка недвижимости. Семинары тематически были разделены на несколько залов: Зарубежной недвижимости, Жилой недвижимости, Строящейся недвижимости, зал Ипотеки и кредитования и зал Коттеджей и загорода.
22 марта в зале Жилой недвижимости выступили с докладами директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский и консультант департамента аренды жилого фонда Таисия Степанова.
В своем докладе «Доступный загород» Андрей Уманский рассказал о современных тенденциях рынка загородной недвижимости, целособразности приобретения загородного жилья, представил обзор коттеджных поселков Петербурга и области и дал рекомендации покупателям, рассматривающим рынок загородной недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности.
Таисия Степанова в докладе «Доверительное управление типовым жильем» рассказала о рисках арендодателей при сдаче жилья в аренду и способах их избежать. Оптимальным вариантом для решения возможных проблем с недобросовестными жильцами является услуга доверительного управления и страхования имущества.
Сегодня «Ярмарки недвижимости» стала очень посещаемым проектом. Посетители рассматривают ее как источник получения необходимой и полезной информации, а также как возможность личных встреч с экспертами в области недвижимости. «Ярмарка недвижимости» в масштабах города очень полезна и нужна, – комментирует это событие Андрей Уманский. – Каждый день рынок недвижимости меняется. И покупателям и клиентам, всегда очень сложно выбрать самый достойный для них вариант, а выставка помогает разом как решить жилищные вопросы, так и подобрать наиболее интересный объект недвижимости».
 Автор: Гудкина Ирина Тимофеевна 

 

 Наиболее прогрессивная технология продажи элитных объектов – это открытые торги, устраиваемые агентом по недвижимости среди потенциальных покупателей, заявил управляющий партнер агентства недвижимости Perker&Obolensky (Украина, Киев) Артур Оганесян.

«При таком подходе тот человек, которому в конечном итоге достанется квартира или дом, будет понимать, что значительная цена, которую он заплатил, обусловлена высоким спросом на данный объект, а не прихотью продавца. Продавец же, получит за свою собственность максимально возможную сумму. В итоге – обе стороны останутся довольны», - отмечает Артур Оганесян.

В качестве примера Артур Оганесян привел собственную сделку по продаже через торги трехэтажного дома в центре Киева. После проведения виртуальных торгов по телефону цена объекта выросла с $6,5 млн до $8,5 млн.
Эксперт также добавил, что предлагаемый на торгах объект должен быть полностью готов к продаже. Если есть какие-то обременения или отсутствует хотя бы один юридический документ, необходимый для совершения сделки, данный метод не сработает.

С докладом о технологии работы риэлторов с элитными объектами недвижимости Артур Оганесян выступит на международной конференции Elite Estate. Она будет проходить в гостинице «Парк Инн Прибалтийская» 20-21 мая 2008 года, - сообщает пресс-служба ГК "Бюллетень Недвижимости".

Все материалы по теме  IRN.RU, информационная служба 

Тренинг для риелторов состоится 3 апреля. Его организаторами выступила страховая компания «Северная Казна», ведущим – генеральный директор компании и практикующий бизнес-тренер Александр Меренков.

Как доказать клиенту, что ваша услуга стоит именно столько, сколько она стоит? Как дать понять ценность и важность вашего труда? Можно ли манипулировать клиентом и чем заканчиваются манипуляции? Клиент для компании или компания для клиента? На эти и многие другие вопросы можно будет получить ответ, посетив тренинг.

К участию приглашаются директора и руководящий состав риелторских компаний Тюмени. По окончании тренинга участникам выдаются сертификаты. Также в рамках мероприятия состоится круглый стол «Точки взаимодействия страховой компании и риелторских организаций: выгодный компромисс».
 
 
Сергей Шилов

Цены на жильё в Перми замерли. Об этом заявляют риэлторы. Однако в скором времени это может угрожать кризисом рынка недвижимости.

В центральной части Перми квадратный метр жилья современной постройки стоит сейчас 90-95 тысяч рублей. Тем не менее специалисты отмечают – цена товару соответствует. Покупать новое сегодня выгодней, чем когда бы то ни было. Однако спрос на новые квартиры сегодня упал, это вызвано повышенными требованиями банков к своим заёмщикам. Предложение же остаётся прежним, а значит, выбор недвижимости значительно вырос.

О том, чтобы поднимать цены, не может быть и речи. Хотя, казалось бы, положение, в каком оказались застройщики, диктует обратное. По словам директора строительной компании Николая Дёмкина, плата за присоединение к подземным коммуникациям водоснабжения и водоотведения - порядка 5 тысяч рублей на квадратный метр. Для сравнения, раньше эта нагрузка составляла от 600 до 1000 рублей за кв.метр.

Кроме того, по сравнению с прошлым годом, цемент подорожал в три раза, металл – почти вполовину. Застройщики уверяют, что из последних сил будут стремиться не повышать цены. В то, что это реально, с каждом днём верится всё меньше.

Уже к концу текущего года себестоимость строительства приблизится к сорока тысячам рублей за квадратный метр. Кризис может наступить в 2009 году, считают аналитики. Ведь как следствие, некоторые застройщики не смогут выдержать выпавшей на их долю нагрузки. Это безусловно всколыхнёт рынок недвижимости. Что потом – не решаются прогнозировать даже самые опытные застройщики.

Новую форму сотрудничества с риэлторскими компаниями Тюмени внедряет офис продаж клубного жилого комплекса "Даудель". На прошлой неделе 10 агентств недвижимости города Тюмени подписали соглашения по реализации долей в жилом комплексе.

Организаторы проекта предложили совершенно новый для нашего рынка механизм взаимодействия. "Мы хотим апробировать новые технологии взаимодействия строительных компаний с операторами рынка недвижимости, с прицелом на будущее, на освоение новых площадок. Схема взаимодействия с риэлтерами построена на принципе "мы Вам не платим, НО даем возможность заработать самим", говорит Игорь Михайлов, заместитель генерального директора по жилой недвижимости ХК "Сибинтел".

Сам механизм взаимодействия выглядит следующим образом — в обращение выпущены свидетельства, предоставляющие предъявителю (именно в качестве этого лица и выступают риэлторские компании) право на получение определенных преференций при приобретении долей в комплексе. Это право предъявитель может передать другим лицам — участникам долевого строительства.

Один мудрец решил купить себе квартиру. И когда риэлтор задал ему вопрос о ее размерах, старик ответил: "Настолько большой, чтобы из-за домашних дел у моей жены не было времени торчать у своей мамочки, и настолько маленькой, чтобы теща не переселилась к нам". Хотя желание и попало в разряд анекдотов, но, наверное, отыскать такую квартиру в Москве вполне реально.

ЖИЛЬЕ В СТАТИСТИКЕ

В столице ежемесячно выставляется на продажу более 20 тысяч квартир. Бывают сезоны, когда эта цифра увеличивается чуть ли не вдвое. И это при том, что стоимость квадратного метра неуклонно ползет вверх.

Квартирная картина будет неполной еще без нескольких занятных цифр. Жилой фонд столицы составляет порядка 40 тысяч строений, а их общая площадь - более 218 млн. кв. м. По данным Бориса Флексера, руководителя исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки" больше всего жилых зданий приходится на Западный административный округ - 14,2 процента. Всего лишь на 0,3 процента отстает Восточный округ. Однако по общей жилой площади лидируют Южный и Юго-Западный административные округа, на которые приходится по 12,7 и 12,5 процента соответственно. Дело в том, что в ЗАО и ВАО преобладают дома низкой этажности, в то время как в ЮАО и ЮЗАО, напротив, очень много "высоток".

Согласно базе данных БТИ почти две трети домов относятся к муниципальному жилью, по 6 процентов приходится на ЖСК и федеральный жилой фонд. Что касается приватизированных квартир, то по некоторым данным в Москве в личную собственность граждан перешло почти 80 процентов жилого фонда.

ЭЛИТКИ, ХРУЩОБЫ, НОВОДЕЛЫ

Даже новичок-риэлтор обязательно спросит: в каком доме клиенту хотелось бы иметь жилье? В клубном элитном? Современном, монолитном? Или средств хватает только на квартиру в хрущевке? Были бы деньги, а предложения - на любой вкус и достаток. Хотя сказать точно, сколько жилья того или иного класса имеется в мегаполисе, практически невозможно. Дело в том, что архитектурный облик Москвы постоянно обновляется: "хрущобы" нынче подвергаются активному сносу, а дома дореволюционной постройки - коренной реконструкции. И даже специалисту трудно определить, что в результате такого ремонта получается - то ли старая усадьба, то ли совершенно новый дом. Зато сами москвичи давно "окрестили" такие строения "новоделами".

Конечно, старинные усадьбы хотелось бы сберечь, да и спрос на них среди состоятельных клиентов быстро растет. В жилом фонде города их всего-то осталось 2429 или чуть больше шести процентов от общего числа зданий. Как ни странно, но больше всего московских домов было построено при Никите Сергеевиче Хрущеве. Несмотря на снос, доля "хрущовок" составляет 42,4 процента. Соответственно и покупателей в этом секторе больше чем в других. На брежневскую эпоху приходится 17,4% домов, и 18% составляют жилые строения, воздвигнутые после 1982 года.

ТАКОЙ РАЗНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ

"Идеально, когда вкусы покупателей совпадают с их бюджетом. - Говорит Надежда Кот, управляющий директор компании "Кирсанова Риэлти", - Хотя существует и некий региональный окрас сделки. К примеру, покупателей из Санкт-Петербурга сложно испугать квартирами в старом доме на Мясницкой или Новой Басманной. Для состоятельного покупателя из областного города элитной может стать квартира в "цековском" доме, а москвич будет искать современное жилье, которое всегда хорошо покупается и продается, что считается лучшим и надежным способом для вложения квартирного капитала".

Конечно, и риэлторам проще всего торговать квартирами в домах новой постройки, где все квартиры с удобными планировками, большими кухнями и прихожими, где нет устаревших коммуникаций, ужасающих подъездов, где, наконец, во дворе без труда смогут разъехаться две машины. "Да и наши покупатели запрашивают жилье в новых монолитных или панельных домах, современных улучшенных серий, - подтверждает Николай Андреев, генеральный директор ООО "Пересвет-Недвижимость", - Например, ПЗ-М, КОПЭ, П-44Т, П-44М, ГМС-1, С-222, И-155, где помимо нормальных кухонных условий, имеются просторный холл, высокие потолки, застекленные лоджии. Понятно, что цена подобных предложений гораздо выше, чем стоимость маленьких квартир в хрущевских домах".

"Хорошо, если покупатель сразу определиться с выбором риэлторского агентства, - дополняет коллегу Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, - Например, мы ничем не сможем помочь клиенту со скромным бюджетом. Ведь наша специфика

- элитный рынок. А элитные дома и сосредоточены большей частью в дорогом и респектабельном Центральном округе Москвы. Тут и современный монолит и отреставрированные усадьбы...".

***

Согласно базе данных БТИ почти две трети домов относятся к муниципальному жилью, по 6 процентов приходится на ЖСК и федеральный жилой фонд.

***

В столице ежемесячно выставляется на продажу свыше 20 тысяч квартир, из которых более 20% - однокомнатные. Доля же двух - и трехкомнатных квартир переваливает за 30%.

СЕРГЕЙ СНЕГОВСКОЙ

На 250-тысячный Ангарск приходится без малого сотня агентств недвижимости.

Я вдруг обратил внимание, что в Ангарске стало слишком много агентств недвижимости: попадаются дома, в которых сразу две, а то и три подобные конторы. Проехав на маршрутке через весь город, я насчитал почти три десятка офисов. И это только по одному маршруту! Что же это за бум такой?

За комментариями я пошел к тем, кто уже давно работает на этом рынке. Одним из экспертов стал Виктор Суворов, владелец сети агентств недвижимости в Ангарске и Иркутске, успешно действующих уже более пятнадцати лет. Он считает, что столь бурный приток новых игроков на поле недвижимости объясняется тем, что в 2005--2006 годах в стране заработали разного рода схемы ипотечного кредитования. На рынок вылились большие деньги. Естественно, это привлекает желающих «срубить» эти деньги по-легкому.

С ним отчасти согласился другой ветеран этой сферы, руководитель агентства «Сакура», существующего с 1990 года, Сергей Кунах:

-- Еще одной причиной, вызвавшей столь бурный рост агентств недвижимости, стала отмена лицензирования этой деятельности. Раньше через систему лицензирования, когда ты должен был доказать, что прошел обучение сам, обучил своих сотрудников и т.д., государство хоть как-то контролировало эту сферу. Сегодня вы можете взять стул, выйти на улицу, повесить около себя плакат «агентство недвижимости» и оформлять сделки. Если, конечно, люди к вам будут обращаться.

По разным оценкам, сегодня в Ангарске от 40 до 70 агентств недвижимости, а если учесть, что многие агентства открыли по несколько офисов, то счет подойдет уже к сотне.

С одной стороны, чем больше на рынке продавцов, тем лучше потенциальным клиентам. Конкуренция должна заставить предпринимателя улучшать качество услуг, снижать их цену и вообще бороться за клиента. Но что происходит на самом деле?

-- Сегодня рынок недвижимости, во всяком случае в Ангарске, несколько стабилизировался, -- говорит Виктор Суворов. -- Если в течение 2006 года цены на квартиры выросли почти вдвое, то в 2007 году их рост составил от силы 10 процентов. Поэтому легких денег здесь уже нет. И те, кто стремится просто нажиться, идут если не по откровенно криминальному пути, то где-то близко к грани закона.

И Виктор рассказал о женщине, которая пришла в его агентство за консультацией. Пару лет назад она разошлась с мужем, забрала дочь и уехала с ней в деревню, к родственникам. Вдруг к ней приехали из Ангарска люди, представившиеся сотрудниками агентства недвижимости. Мол, ее бывший муж решил продать двухкомнатную квартиру, в которой они когда-то жили, и купить себе что-нибудь поменьше. Ей же с дочерью предложили приобрести комнату «на подселении». Молодые люди, представлявшие агентство, были весьма обходительны, привезли с собой «угощение», потом приехали еще раз, опять же с «угощением». В конечном счете, уговорили женщину, она подписала им доверенность и реально получила комнату в трехкомнатной квартире. Но что-то засомневалась в правильности своих действий и пришла к Суворову.

-- А что я мог ей сказать? Что двухкомнатная квартира в центре города стоит два миллиона. И из этих двух миллионов она с дочерью должна была получить две трети. А комната в трехкомнатной «хрущевке» стоит от силы сто пятьдесят тысяч. Значит, ее, грубо говоря, кинули на миллион. Но сделка была оформлена совершенно законно, она добровольно подписала все бумаги. Кстати, куда переехал ее бывший супруг, она не знает и найти его не смогла.

И таких случаев немало. Это подтвердили и в департаменте по регистрации прав на недвижимость, и в отделе по борьбе с экономическими преступлениями. Самым распространенным вариантом жульничества с квартирами является оформление сделок по доверенности. Доверенности эти берутся у людей, склонных, скажем так, к стакану, или у бабушек, доверчиво подписывающих по просьбе «весьма обходительных» людей бумаги, особо не вникая в их содержание. Потом «подписанты» оказываются, в лучшем случае, в какой-нибудь халупе где-нибудь в сельской местности, а в худшем -- в буквальном смысле на свалке.

Немало случаев, когда доверенности просто поддельны. И человек, вроде бы владевший квартирой, вдруг оказывается вовсе уже и не владельцем, а бомжом.

Всем, с кем обсуждал сегодняшний мир недвижимости, я задавал три вопроса: чем рискует покупатель квартиры, какие опасности подстерегают продавца и в чем риски самого агентства недвижимости?

Лет десять назад главным риском было приобрести квартиру, приватизированную в начале девяностых с каким-нибудь нарушением. Она могла пройти уже через двое-трое рук, и вдруг оказывалось, что человек, который совершенно честно и законно ее приобрел, вызывался в суд и лишался своего приобретения. Потому что в момент приватизации и первой продажи не были учтены интересы несовершеннолетних или кого-либо из имеющих право на долю, но при оформлении документов временно отсутствовавших. Если такой приобретатель оформлял сделку через солидное агентство, он получал от него компенсацию. Но если сделка совершалась частным порядком или с помощью риэлтера-одиночки, то -- все, человек лишался квартиры.

Сегодня, как сказали в городском суде, таких дел гораздо меньше, но риск приобрести не совсем чистую квартиру остался. И первым признаком этой нечистоты является именно продажа по доверенности. Как эти доверенности получаются, уже сказано. Так что если вам предлагают купить квартиру, а реальных владельцев вы не видите и вместо них вам предъявляют доверенность, вы очень рискуете получить в будущем большие неприятности. Надо сказать, серьезные агентства подобных сделок избегают, а вот новоявленные ими не брезгуют.

Продавец же квартиры, если он решил сэкономить на услугах агентства и продать свою недвижимость напрямую, скажем по объявлению, рискует не получить ничего. Вариантов несколько -- от впаривания куклы до «удара по голове тупым предметом» сразу же после сделки. Это не страшилки, это реальность. В ОБЭП мне подтвердили, что организованная преступность активно занимается операциями на рынке недвижимости. Доходность здесь (при соответствующей постановке дела) не намного меньше, чем при торговле оружием или наркотиками.

Однако и сами агентства недвижимости работают в зоне риска. Во-первых, как уже было сказано, всегда есть вероятность оформить сделку на квартиру, которая когда-то была приватизирована с нарушениями закона. И, в случае возникновения судебного иска, агентство должно будет нести ответственность перед клиентом. Нет, не по закону (закон к этому не обязывает), а по совести. Но позволить себе соответствующую строку в договоре могут только большие агентства, фирмы-однодневки этого просто не вынесут.

Во-вторых, существует угроза заполучить недобросовестного сотрудника. Или, точнее, мнимого сотрудника. Есть примеры, когда фактически подпольные риэлтеры представляются сотрудниками солидных агентств (когда-то, может быть, они там и работали, но были уволены как раз за недобросовестность) и проводят те самые полукриминальные операции, тень которых потом ложится на фирму, никакого отношения к подобному бизнесу не имеющую. Так что совет потенциальным клиентам: прежде чем иметь дело с таким риэлтером, убедитесь, что он действительно представляет фирму, к которой себя причисляет.

Собственно, этим материалом я не намеревался делать рекламу агентствам, давно и прочно работающим на рынке недвижимости, и компрометировать агентства новые, недавно созданные. И среди новых агентств есть добросовестные, честно и тщательно отрабатывающие свой в общем-то нелегкий хлеб. Но когда на город с населением в 250 тысяч приходится без малого сотня агентств, поневоле задумаешься: а все ли здесь чисто? И вспомнишь те агентства, чья деятельность уже завершилась криминальными скандалами.

И пойдешь к тем, кто уже давно зарекомендовал себя только с хорошей стороны.

Николай Бархатов

 Во вторник, 22 апреля, этого года в Перми пройдет II Ипотечный форум. Инициатором проведения мероприятия выступила компания «Конкурентное преимущество».

Как сообщают в некоммерческом партнерстве «Российская Гильдия Риелторов. Пермский край», ключевой темой форума станет перспектива развития рынка ипотеки. Обсуждать тему пригласят представителей всех сторон ипотечной сделки: специалистов кредитных организаций, страховых, оценочных, брокерских компаний. В рамках форума заявлены такие темы, как: тенденции и перспективы рынков ипотеки в России и Пермском крае, особенности взаимодействия профессиональных участников рынка, роль профессии ипотечного брокера на сегодняшнем и завтрашнем рынке ипотеки и так далее.
 
 
Алена Усачева
 

 Тюмень. Новую форму сотрудничества с риэлторскими компаниями Тюмени внедряет офис продаж клубного жилого комплекса «Даудель».

На прошлой неделе 10 агентств недвижимости Тюмени подписали соглашения по реализации долей в жилом комплексе. Организаторы проекта предложили другой механизм взаимодействия: «Мы хотим апробировать новые технологии взаимодействия строительных компаний с операторами рынка недвижимости, с прицелом на освоение новых площадок. Схема взаимодействия с риэлторами построена на принципе «мы Вам не платим, но даем возможность заработать самим», — отметил заместитель генерального директора по жилой недвижимости ХК «Сибинтел» Игорь Михайлов.

Сам механизм взаимодействия выглядит следующим образом. В обращение выпущены свидетельства, предоставляющие предъявителю (именно в качестве этого лица и выступают риэлторские компании) право на получение определенных преференций при приобретении долей в комплексе. Это право предъявитель может передать другим лицам — участникам долевого строительства. 
 

 

Корреспонденты портала "Недвижимость. Алтай" проанализировали ситуацию на рынке недвижимости Барнаула. Как известно, относительно цен на недвижимость существует два противоположных мнения: продавцы хотят «подороже продать», а, следовательно, заинтересованы в высоких ценах, покупатели же, в свою очередь, хотят «подешевле купить», а значит, их интерес – в низких ценах на жилье. И обе категории по-своему правы. А что думают по этому поводу участники рынка недвижимости города Барнаула, которые по долгу службы представляют интересы то одной, то другой стороны? Рассматривают ли они возможность снижения цен на недвижимость? Видят ли они в этом плюсы? И готов ли, по их мнению, рынок к таким переменам?

В вопросе о готовности рынка и условиях, благоприятных для снижения цен, риэлтеры единодушно утверждают, что в такой ситуации, которая сложилась на рынке в данный момент, снижение цен на недвижимость как никогда актуально.

Одной из причин такой обстановки, по словам Сергея Фокина, директора агентства недвижимости «Вилль», является ипотечное кредитование, а вернее, - недавнее повышение процентных ставок по ипотеке, ужесточенные требования к заемщикам, малое количество людей, которые могут позволить взять ипотеку, что в конечном итоге приводит к тому, что цены диктует больше покупатель, чем продавец. Если продавец готов снижать цены – то его недвижимость будет продаваться быстро, если нет – продажа затянется на долгое время.

Лилия Белькова, коммерческий директор агентства «Индустриальное», считает, что «рынку, несомненно, в такой ситуации тяжело, и продать недвижимость способен только тот продавец, который готов уступить в цене, либо с самого начала правильно сформировал цену. Главная положительная сторона снижения цен в этом случае – это ускорение товарооборота. Вероятность того, что квартиру купят (правда, по более низкой цене) возрастает». В свою очередь, нормальным состоянием рынка недвижимости Лилия Вениаминовна считает стабильную динамику роста цен, которая составляет 10-15% годовых».

Валерий Фоменко, руководитель агентства недвижимости «Миэль», говорит о том, что «снижение и повышение цен на недвижимость зависит только от спроса, именно он и рождает предложение, а если спроса нет, то единственный выход - снижение цен. Та же ситуация, которая на сегодняшний день сложилась на рынке, имеет как свои плюсы, так и минусы, так как это нормальное явление на рынке».

«Сегодня как никогда благоприятное время для того, чтобы покупать недвижимость, так как продавцы готовы значительно уступить в цене, - говорит Ирина Локтионова, руководитель группы агентства недвижимости «Барнаул-Риэлтер». – Но нельзя однозначно сказать, что при таком положении вещей кто-то в выигрыше, а кто-то нет: на мой взгляд, ситуация сложилась вполне прогнозируемая и нормальная, не произошло ни резкого скачка цен, ни их резкого снижения. И в ближайшее время, я думаю, ничего подобного не произойдет, рынок стабилен. Цены наверняка по-прежнему будут снижаться, но опять же, в пределах разумного».

Как отмечают многие участники рынка, жилье на вторичном рынке, особенно малоликвидное, имеет гораздо большую тенденцию к снижению цен, в то время как цены на первичном рынке остаются более стабильными, - новое жилье в любые времена не теряет своей стоимости.

«Те, кто хотят продать недвижимость – снижает цену на нее, причем не на 10-15 тысяч рублей, а на 100-200, - продолжает тему ликвидности Евгения Дельнова, руководитель агентства недвижимости «Строй-Риэлт». – Только по цене немного ниже рыночной возможно реализовать товар. Рынок насыщен предложением, и жилье становится доступным. Кстати, одним из факторов сложившейся на сегодняшний день ситуации является ипотека – в свое время она породила рост цен, а теперь она же способствует их снижению, в силу того, что ею уже воспользовалась большая часть желающих и тех, кто мог позволить себе приобрести жилье в кредит, а сейчас требования ужесточились и далеко не каждый может получить ипотечный кредит, отсюда и понижение спроса».

«Мы, как риэлтеры, уговариваем сегодня своих клиентов снижать цены на объекты, - говорит Александр Туравинин, директор агентства недвижимости «Красная линия», - потому что на сегодня это единственный выход, если ты хочешь реализовать недвижимость. Другой вопрос, что не каждый на это идет – кто-то вложил деньги в ремонт этого жилья и хочет, конечно, их возместить, кто-то по другой причине… Нам, участникам рынка, не первый год работающим в этом сегменте, безусловно, не может нравиться такая ситуация. Люди перестают продавать квартиры, движения на рынке нет, но оно нужно. В итоге мы имеем стабильность, переходящую в стагнацию. К чему все это приведет – пока, увы, неизвестно…»

Что мы получаем в результате? Если продавец не хочет идти на компромисс, не желает снижать цену на жилье, то, скорее всего, его квартира будет продаваться неопределенное, если не сказать, бесконечно долгое время, повышая, таким образом, среднестатистическую стоимость квадратного метра.

Проще говоря, каждый из продавцов заинтересован только в собственной выгоде, ему, по большому счету, неинтересно то, как в таком случае выглядит рынок недвижимости в целом, и его мотивы, безусловно, понятны. К тому же, если это не срочная продажа и у продавца «время терпит», то он может себе позволить ждать «своего покупателя» сколько угодно. Тем не менее, тенденция к снижению цен на сегодняшний день однозначно имеет место быть, предложение намного превышает спрос, что является безусловным плюсом для покупателя – шанс приобрести желаемое жилье в любом районе города по приемлемой цене как никогда высок.

Однако, и ждать того, что цены снизятся до нереально низкой отметки, на наш взгляд, тоже неразумно, этого не произойдет. А потому желаем вам взаимовыгодных сделок уже сегодня. Торг уместен, - помните об этом. И не стоит ждать от этого рынка невозможного: он такой, каким его формируют продавцы и покупатели.

Олеся Никуляк, Татьяна Буракова сайт http://www.realtai.ru/

 

Прогнозы во все времена были делом небезопасным. Сегодня, когда отечественный рынок недвижимости стремительно развивается зачастую в трудно предсказуемых направлениях, аналитик, как сапер - ошибается один раз. Если прогноз не сбылся, "закидают камнями". В таких условиях "выживают" только самые опытные и одаренные. Мы попросили Геннадия Моисеевича Стерника рассказать о специфике и перспективах развития этой сложной, но увлекательной профессии в России.

Какова предыстория появления крупных аналитических служб на российском рынке недвижимости? Откуда "вышли" основные аналитики рынка?

  Геннадий Моисеевич Стерник - один из наиболее авторитетных экспертов российского рынка недвижимости. Окончил в 1954 г. Киевское суворовское военное училище, в 1957 г. - Хмельницкое танковое училище, в 1968 г. - инженерный факультет Военной академии бронетанковых войск. Двадцать пять лет занимался системным анализом бронетанковой техники. С 1993 г. работает на рынке недвижимости. В 1994 г. был приглашен в Российскую гильдию риэлторов аналитиком рынка недвижимости России, где проработал восемь лет. Позже занимал должность заместителя генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов. 2003-2006 гг. - руководитель Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость". С 2003 г. по настоящее время - профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова. Является членом Национального совета Российской гильдии риэлторов, председателем комиссии РГР по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный Российским обществом оценщиков (РОО) оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости. Издал ряд учебных и методических пособий и исследовательских отчетов, регулярно публикуется в научных и специализированных изданиях, имеет 25 авторских свидетельств, более 30 научных публикаций по проблемам рынка недвижимости России. Имеет сертификаты Русской школы маркетинга, Института коммерческих инвестиций в недвижимость США, Восточноевропейского фонда недвижимости, Агентства по международному развитию (США), Института экономического развития Всемирного банка, свидетельства Российской гильдии риэлторов, Международной Московской финансово-банковской Школы, Российского общества оценщиков.
 
Все по-разному. Исторически аналитические службы образовались сначала в 1993-1994 гг. в рамках риэлторских компаний в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле и других городах. Среди тех общественных объединений и компаний, где они активно действуют в Москве и в настоящее время, можно назвать Российскую гильдию риэлторов (РГР) (Г.М. Стерник), информационное агентства RWAY (А.В. Крапин), агентства недвижимости "САВА" (К.Н. Апрелев, А.Ю. Сапожников, А.В. Куприянов), "Контакт" (Д.А. Колокольников, ныне "Рашен Рисерч Груп"). Позже начали активно работать аналитические группы ARN (А.Г. Бекетов), IRN (О.Г. Репченко), АКЦ "МИЭЛЬ" (Г.М. Стерник, В.М. Луцков). Иначе пришли такие консалтинговые компании "зарубежного" происхождения, как "Стайлз и Рябокобылко", "Коллиерз Интернэшнл", "Найт Франк", "Джон Лэнг Лассаль" и другие: их основная функция - инвестиционный консалтинг (в основном на рынке коммерческой недвижимости), и анализом рынка они занимаются как инструментом обеспечения эффективности инвестиций.

В последние годы на рынок аналитики и консалтинга в Москве вышло много новых игроков, которые пытаются совмещать аналитические исследования рынка (порой весьма поверхностные) с инвестиционным консалтингом (не всегда опирающимся на аналитические исследования). Некоторые из них уже добились вполне приемлемых результатов.

Где на сегодняшний день можно получить качественное образование по этой специальности, чтобы не только именоваться аналитиком, но и действительно быть профессионалом в этой области?

 
 
Геннадий Моисеевич Стерник 
 
Не сочтите за саморекламу, но, по моему мнению, лучше всего пройти курс повышения квалификации в РГР. Там читается, по крайней мере, два курса по интересующей нас теме.

Первый - это курс института CCIM (США) по подготовке сертифицированного специалиста международного уровня по инвестициям в коммерческую недвижимость, в рамках которого есть раздел "Анализ рынка коммерческой недвижимости". Второй - это авторский курс Г.М. Стерника "Методология анализа рынка недвижимости в интересах инвестиционного консалтинга", который состоит из четырех частей: "Рынок недвижимости как сложная социально-экономическая система", "Технология мониторинга рынка недвижимости", "Методы исследования и прогнозирования рынка недвижимости", "Аналитическая поддержка инвестиционно-строительной деятельности". После обучения по второй части курса слушатели уже могут претендовать на присвоение звания "Сертифицированного РГР аналитика рынка недвижимости".

Каковы основные проблемы, с которыми сталкиваются аналитики отечественного рынка недвижимости?

Их много. Назовем две главные.

Во-первых, наш рынок до сих пор информационно закрыт, и добывание информации, создание и регулярное наполнение баз данных, проведение периодического мониторинга рынка - это тяжкий хлеб аналитика. Это трудоемко, это дорого, это не всегда реализуемо. Вот почему многие недостаточно дальновидные аналитики пытаются избежать, обойти эти этапы аналитическй работы, и это самым плачевным образом отражается на качестве их выводов и рекомендаций, а значит - на их репутации.

А во-вторых, наш рынок до сих пор еще недостаточно развит и цивилизован, поэтому использование западных методических наработок не всегда возможно.

Вот почему более 15 лет приходится разрабатывать собственные методики анализа (и особенно - прогнозирования) рынка.

Как данные аналитических служб влияют на ситуацию на рынке?

Позвольте разбить вопрос на три части.

Первая часть этого вопроса - как влияют данные аналитических служб на поведение клиентов рынка - продавцов и покупателей, а через них на ситуацию на рынке? Ответ: влияют не сильно. Миссия аналитиков, одна из их функций - обеспечивать объективной информацией СМИ и население, формировать правильное общественное мнение, формировать гражданское общество. К сожалению, к нам, независимым аналитикам, мало прислушиваются - то ли потому, что опасаются обмана (а многие корпоративные публикации дают такие основания: случайные месячные колебания цен выдаются за начало устойчивой тенденции роста, увеличение издержек застройщика - подорожание цемента и других материалов - объявляется основанием к повышению цен реализации, и прочее), то ли потому, что граждане привыкли верить прежде всего публикациям СМИ (а СМИ мало ли чего напубликуют).

Вторая часть вопроса - как влияют данные аналитических служб на поведение профессиональных субъектов рынка - застройщиков, и через них на ситуацию на рынке?

Ответ: влияют довольно существенно. В последние 4-5 лет застройщики начали привлекать аналитиков рынка недвижимости к экспертизе и обоснованию инвестиционных проектов. И на наших глазах происходили такие события на рынке, четко связанные с проведенными исследованиями рынка, как изменение ценовой ситуации в локации исследуемого объекта вследствие определенных действий застройщика, изменение концепции застройки с целью повышения ликвидности и рыночной реализуемости площадей, вход или отказ инвестора от входа на рынок конкретного региона и т.п.

И третья часть - как влияют данные аналитических служб на поведение регуляторов рынка - госорганов федерального и регионального уровней, и через них на ситуацию на рынке? Ответ: влияют слабо. Нас, аналитиков, неоднократно привлекали к выполнению исследований в интересах тех или иных министерств и ведомств федерального или московского уровня. Результаты исследований и рекомендации оценивались и принимались заказчиками положительно. Но реальных решений по этим рекомендациям, как правило, не принималось. И это печально.

Насколько важна работа аналитиков для девелоперов и риэлторов?

Для многих - важна, и они создают собственные аналитические службы или передают аналитику на аутсорсинг (то есть заказывают такие исследования у хорошо зарекомендовавших себя аналитических служб). Например, мы неоднократно в 2003, 2005 и 2007 гг. проводили исследования рынка жилья городов и регионов по списку заказчиков для определения целесообразности их входа на рынок и работы на нем в качестве девелопера. Другой пример - аналитическое исследование и прогнозирование условий деятельности лэнд-девелопера на земельном рынке Подмосковья после принятия нового Земельного кодекса и Закона об обороте сельхозземель (2003 г.). Много примеров существенной переработки исходно-разрешительной документации (ИРД) и эскизного проекта застройки участка после проведения нами соответствующих прединвестиционных исследований. Наконец, есть ряд примеров обратного порядка (1996, 2001, 2007 гг.), когда крупные девелоперские и риэлторские компании высказывали сожаление, что ранее не прислушались к нашим прогнозам и не успели своевременно скорректировать свою маркетинговую политику в соответствии с изменением ситуации на рынке.

Удовлетворена ли на сегодняшний день потребность в квалифицированных аналитиках рынка недвижимости, и каковы перспективы дальнейшего развития этой профессии в России?

Все только начинается. Только на моих курсах обучено более 700 человек и сертифицировано более 100 аналитиков. На ближайшие полгода количество заявок на проведение курсов в регионах - не менее двух в месяц. Рынок становится цивилизованнее, и без серьезного аналитического отчета западный (а ныне и наш) инвестор не пойдет на инвестиции. "Мода" на аналитиков растет, растет оплата их труда, и эта профессия все еще дефицитна. 
 
 
 
 
  

На состоявшемся в среду совете Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) директор ГУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов призвал риэлторов принять активное участие в городской программе по расселению коммунальных квартир.

По его словам, Горжилобмен располагает базой из 60 тыс. коммунальных квартир, где проживают очередники. Сергей Филимонов предложил силами входящих в АРСП компаний провести мониторинг этой базы, что позволит выявить реальное количество коммуналок, которые могут быть расселены силами риэлторского сообщества в соответствии с положениями городской программой.

Как заявил председатель комитета по работе с городскими жилищными программами АРСП Павел Созинов, в настоящее время разработано соглашение между компаниями - членами Ассоциации и Горжилобменом, в нем прописан механизм совместной работы по мониторингу базы Горжилобмена.

Договор носит срочный характер: агентство недвижимости получает 50 адресов из базы и в течение 30 дней проверяет их на предмет возможности участия в программе. В еженедельном режиме агентство должно отчитываться Горжилобмену о проделанной работе. Если квартира соответствует параметрам городской программы, риэлторы вправе осуществить расселение такого объекта. При этом действовать они будут от имени Горжилобмена.

Ольга Горюнова.
       4 апреля в рамках X юбилейной выставки-ярмарки "Недвижимость. Весна-2008" будут подведены итоги конкурса "Риэлтор года".
       Состязание среди профессионалов агентств недвижимости проводится в Республике Башкортостан впервые, хотя опыт подобных мероприятий у организатора - Ассоциации ПУРН РБ - уже имеется. Так, ежегодно в Ассоциации проводится конкурс "Риэлторская компания года Республики Башкортостан", а в апреле 2007 состоялся первый республиканский чемпионат профессионального мастерства среди специалистов по недвижимости "Риэлторские поединки".
       Конкурс "Риэлтор года" проводится для того, чтобы повысить профессиональную квалификацию специалистов по недвижимости, популяризировать риэлторскую деятельность среди населения, укрепить общественную репутацию членов АПУРН РБ и других профессионалов рынка недвижимости. Кроме того, будут оценены теоретические знания и практические навыки специалистов по недвижимости.
       Конкурс "Риэлтор года" проходит в три этапа. Сначала в туре "Заявка" были проверены данные конкурсантов - наличие опыта работы, образование, рекомендации. Затем в туре "Знания" был проведен письменный экзамен на знание теоретических основ риэлторской деятельности.
       В третьем, финальном туре "Презентация" участники продемонстрируют навыки самопрезентации и презентации своих услуг.
       Победитель конкурса "Риэлтор года" будет награжден кубком чемпиона и специальным призом от партнера конкурса - Уфимского филиала ОАО "Военно-страховая компания".

«Выставка недвижимости-2008: дом, квартира, офис» пройдет в выставочном зале Тюменской ярмарки 12 апреля.

Организатором выставки выступает некоммерческое партнерство «Объединение риэлторов Тюменской области» при поддержке администрации Тюмени.

На 1,1 тысячи квадратных метрах выставочного зала Тюменской ярмарки расположатся стенды риэлторских компаний, строительных организаций, банков, дизайнерских и ландшафтных бюро, оценочных и консалтинговых компаний.

В рамках выставки будет открыта общественная приемная по жилищным вопросам.

Специалисты соответствующих ведомств и структур ответят на вопросы, касающиеся налогообложения сделок с недвижимостью, особенностей перепланировок, регистрации прав на недвижимость, оформления прав на земельные участки под частную застройку и многие другие.

Кроме того, в рамках выставки пройдет несколько семинаров и круглых столов, в частности, презентация жилищной программы «Молодая семья», проектов в области первичной недвижимости - ООО «Партнер-Инвест», семинар «Как не стать обманутым дольщиком», презентация генерального плана города Тюмени.

 В связи со структурным преобразованием Компании "МИЭЛЬ" в Холдинг, "Агентство МИЭЛЬ", прекратившее оказывать брокерские услуги потребителям напрямую, вышло из состава РГР.

Место "Агентства МИЭЛЬ" в РГР займут сразу три компании: "МИЭЛЬ-Франчайзинг", "МИЭЛЬ-Сервис" и "МИЭЛЬ-Навигатор". По решению Съезда РГР в 2007 году, членство в Российской гильдии допускается только через региональные объединения, в данном случае – через Московскую Ассоциацию Риэлторов. В прошлом году аналогичным образом в члены Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) вступили 4 региональных компании Холдинга.

Холдинг "МИЭЛЬ", с 1994 года входящий в РГР, является активным членом профессиональных объединений: Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации риэлторов, Ассоциации риэлторов Московской области. Топ-менеджеры Холдинга на протяжении многих лет являются руководителями или участниками комитетов РГР, принимают участие во всех Конгрессах по недвижимости.

На круглом столе «Зависимость стоимости жилья от его качества», прошедшем в четверг в петербургском Агентстве Бизнес Новостей, эксперты обсудили качество и стоимость строительных материалов.

По данным Агентства Бизнес Новостей, за 2008 год основные строительные материалы в России подорожали примерно на 20-30%. Между тем, по мнению экспертов, качество многих из них оставляет желать лучшего.

По словам полномочного представителя президента НК «Российская гильдия риэлторов» Павла Созинова, 90% строящейся сегодня недвижимости имеет те или иные отклонения от нормы в плане качества.

«К примеру, 95% цементных стяжек в новых домах не соответствуют норме. Чтобы довести квартиру в новостройке до ума, потребителю необходимо дополнительно вложить в нее еще 100-250 тыс. рублей, чтобы просто устранить строительные недоделки», - говорит он.

Специалисты полагают, что повлиять на эту ситуацию должен проект нового технического регламента безопасности строительных материалов, который примут в 2008 году.

   СНиПы и ГОСТы, действующие в российском строительстве, не устарели и являются одними из лучших в мире. Об этом в Агентстве бизнес-новостей заявил ведущий специалист службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петрбурга Сергей Коноплев. По его словам, иностранные специалисты берут тексты российских нормативов за основу своих регламентных документов. "Если вы слышите от кого-то, что СНиПы устарели – не верьте ему", – заявил Коноплев.
   
    При этом, как рассказал представитель Российской гильдии риелторов Павел Созинов, прокуратура оспорила законность действующих СНиПов и ГОСТов, что привело к образованию правового вакуума в строительной отрасли.
   

   90% строящейся в Петербурге недвижимости имеет те или иные отклонения от стандартов качества. Об этом в Агентстве бизнес-новостей заявил представитель Российской гильдии риелторов Павел Созинов. По его словам, чаще всего нарекания вызывают цементные стяжки. Зачастую не соответствуют нормативам установленные стеклопакеты.
   
    Павел Созинов оговорился, что строительные недоделки носят несущественный характер и на безопасность жилья не влияют. Тем не менее стоимость ремонтных работ по устранению недоделок, которые вынужден за свой счет производить собственник, составляет от 5 до 10 тыс. долларов, передает корреспондент Горзаказ.Орг.

В Петербурге рост цен на недвижимость за первый квартал 2008г. составил не менее 15%. Об этом на «круглом столе» в Агентстве Бизнес Новостей сообщил полномочный представитель президента НК «Росиийская гильдия риэлтеров» Павел Созинов.
По его словам, еженедельно петербургские квартиры поднимаются в цене в среднем на 1%.
«При этом 90% строящейся недвижимости имеет те или иные отклонения в качестве», - отметил П. Созинов.
По данным ГК «Бюллетень недвижимости» за прошедшую неделю, с 24 по 31 марта, стоимость квадратного метра в Петербурге на первичном рынке выросла на 0,97 % и составляет 84, 1 тыс. рублей за «квадрат».
На вторичном рынке средняя цена предложения поднялась на 1,27% до 95, 5 рублей за кв. м.

Цены на стройматериалы и недвижимость непрерывно растут. Но это не означает, что улучшается качество возводимого жилья.

Как передаёт Горзаказ.Орг, 90% строящейся в Петербурге недвижимости имеет те или иные отклонения от стандартов качества. Об этом в Агентстве бизнес новостей заявил представитель Российской гильдии риэлторов Павел Созинов. По его словам, чаще всего нарекания вызывают цементные стяжки. Зачастую не соответствуют нормативам установленные стеклопакеты. Стоимость ремонтных работ по устранению недоделок, которые вынужден за свой счёт производить собственник, составляет от 5-10 тыс. долларов.

Также в результате проверок, проведённых ассоциацией "Абетон" на ряде объектов строительства, выяснилось, что до 20 % бетона является некачественным. Об этом в АБН рассказал заместитель директора ассоциации "Абетон" Юрий Фёдоров, передаёт корреспондент Горзаказ.Орг.

    По словам эксперта, стоимость одного кубического метра бетона составляет 5800 руб. При такой высокой цене у недобросовестных поставщиков появляется желание заработать больше при меньших затратах. Кроме того, как отметил Федоров, нередко подрядчики, желая сэкономить, сознательно заказывают бетон низкого качества.

   Юрий Федоров отметил, что участившиеся проверки объектов со стороны ассоциации позволили снизить объём некачественного бетона до 5%. "Контроль со стороны нашей ассоциации – прообраз того общественного контроля, который должен появиться при введении саморегулирования в строительстве", - отметил он.

Источник: Соб. инф.

 В связи со структурным преобразованием Компании "МИЭЛЬ" в Холдинг, "Агентство МИЭЛЬ", прекратившее оказывать брокерские услуги потребителям напрямую, вышло из состава РГР.
Место "Агентства МИЭЛЬ" в РГР займут сразу три компании: "МИЭЛЬ-Франчайзинг", "МИЭЛЬ-Сервис" и "МИЭЛЬ-Навигатор". По решению Съезда РГР в 2007 году, членство в Российской гильдии допускается только через региональные объединения, в данном случае - через Московскую Ассоциацию Риэлторов. В прошлом году аналогичным образом в члены Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) вступили 4 региональных компании Холдинга.
Холдинг "МИЭЛЬ", с 1994 года входящий в РГР, является активным членом профессиональных объединений: Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации риэлторов, Ассоциации риэлторов Московской области. Топ-менеджеры Холдинга на протяжении многих лет являются руководителями или участниками комитетов РГР, принимают участие во всех Конгрессах по недвижимости.
Холдинг "МИЭЛЬ" - поставщик интеллектуальных услуг на рынке недвижимости. Основными направлениями деятельности компании являются инвестиции, девелопмент, консалтинг, брокеридж и управление активами. Об этом сообщили ИА «INFOLine» (www.ADVIS.ru).
"МИЭЛЬ" работает на российском рынке 17 лет. В 2007 году была завершена реструктуризация, результатом которой стало образование Холдинга. На сегодняшний день сеть Холдинга насчитывает 38 отделений, 5 из которых находятся в городах Подмосковья, 7 - в регионах. Об этом сообщили ИА «INFOLine» (www.ADVIS.ru).
В рамках Холдинга свою деятельность осуществляют более десяти бизнес-единиц и направлений, ключевые из которых, это:
Компания "МИЭЛЬ-Брокеридж" оказывает весь спектр риэлторских услуг на вторичном городском и загородном рынках недвижимости, а также проверку юридической чистоты объектов недвижимости и их профессиональную оценку.
Компания "МИЭЛЬ-Новостройки" работает во всех сегментах рынка первичной недвижимости московского региона (эконом-, бизнес-, бизнес-премиум- и элитном классах). Основными направлениями деятельности компании являются инвестирование в строительство и управление продажами.
Компания "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" работает в сегменте загородного жилья. Деятельность компании осуществляется в трех направлениях: девелопмент, риэлторская деятельность а также управление недвижимостью.
Деятельность "МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость" включает в себя следующие направления: брокеридж, консалтинг (инвестиционный, маркетинговый, юридический), оценочная деятельность, инвестиции, управление портфелем частных активов, реализация объектов в регионах.
Компания "МИЭЛЬ-Аренда" оказывает услуги по аренде квартир, коттеджей и элитных апартаментов в Московском регионе.
Аналитический консалтинговый центр Компании "МИЭЛЬ" входит в группу лидеров профессиональных консультантов на рынке недвижимости. Основные направления деятельности: инвестиционный консалтинг, анализ и прогнозирование перспектив развития рынка жилой и коммерческой недвижимости, информационное обеспечение ипотечно-инвестиционной, брокерской, девелоперской, консалтинговой и оценочной деятельности, мониторинг сегментов рынка жилой и коммерческой недвижимости.
Холдинг "МИЭЛЬ" входит в число крупнейших компаний России (238 место по данным РА "Эксперт" и 131 место в числе крупнейших частных компаний по версии журнала "FORBES").
Холдинг "МИЭЛЬ" четыре раза удостаивался титула "Супербренд", присуждаемого независимым Экспертным Советом на основании известности, репутации и деловой активности компании.
По итогам 2007 года Холдинг признан победителем Премии "HR-БРЕНД" в номинации "Строительство и недвижимость", за успешную работу со своей репутацией, как работодателя.
В 2007 году был размещен дебютный облигационный заем Холдинга.
Сегодня "МИЭЛЬ" является крупнейшим партнером ведущих российских банков, а его успешные проекты занимают заметное место в российском бизнесе и обществе.

Для справки: Название компании: Миэль, Холдинг Регион: Москва Адрес: 109004, Москва, ул. Николоямская, дом 40, строение 1 Вид деятельности: Холдинг Телефоны: (495)7773377 (495)7773307 (495)7773303 (495)2368260 (495)7778883 (пресс-служба) Факсы: (495)2368260 E-Mail: info@miel.ru; abashina@miel.ru; pr@miel.ru Web: http://www.miel.ru Руководитель: Куликов Григорий Львович, председатель совета директоров

Согласно статистическим данным, россияне в среднем один раз в жизни совершают сделку с недвижимостью. Причем, что касается Пермского края, как минимум на бумаге его жители регулярно богатеют в основной своей массе. А это значит, что каждому из нас с большой вероятностью хоть раз в жизни да придется пройти процедуру покупки-продажи жилья. Одна из ее важных составляющих – показ либо осмотр квартиры: здесь тоже имеются достойные отдельного материала тонкости, причем для обеих сторон, участвующих в процессе.

Есть смысл начать даже с чуть более ранней стадии – подачи и чтения объявлений, а также ведения разговоров по телефону с потенциальной второй стороной. Хотя пермские специалисты и риелторы и говорят, что все больше людей обращается к ним за помощью при подборе квартиры, однако, желание пермяков подыскать вариант подешевле через объявления еще очень велико, и такой метод весьма распространен. Если вы тоже обратились к объявлениям, будьте готовы к тому, что они далеко не полностью отображают действительность. Скажем, описывая продаваемый объект недвижимости, автор бумажки обычно все слегка преувеличивает: метраж квартиры путем некоторого домысливания на пару квадратных метров возрастает, действительные 20 минут до остановки общественного транспорта превращаются в пять-восемь...

Автора можно понять – он пытается выгодно подать свое предложение в ряду сотен подобных. Однако, если вы сами автор, не стоит все-таки особенно усердствовать в подобном сочинительстве: если покупатель попадется на ваше объявление и придет посмотреть квартиру, различие желаемого и увиденного на 10 метров может его серьезно возмутить. Если вы покупатель, не стесняйтесь проверять квартиру по документам – например, свидетельству права собственности на жилье.

Показывать квартиру, естественно, необходимо в моменты ее максимальной привлекательности. Перед этим, кстати, стоит как можно более объективно оценить все ее плюсы и минусы. Для этого не стесняйтесь, позовите соседей или других не связанных с ней прямым образом людей – пусть скажут без утайки, что их всегда раздражало в вашей квартире. Низкие потолки, узкий коридор, маленькая кухня, ужасный вид из окна? Понятно, что хрущевскую кухни никуда не спрячешь, но с некоторыми недостатками можно бороться. Например, если вид из вашего окна представляет собой удивительной красоты панораму, то просмотр лучше назначать на светлое время суток и гордо показать покупателю реку, лес и другие пейзажи из окна квартиры. Помойки или заводские трубы под окном показывать следует вечером, предварительно занавесив окна. Если существует некий негативный фактор, появляющийся в строго определенный момент (ежедневно ровно в 17:00 под вашими окнами с ревом проносится товарный поезд), – нужно, конечно, всеми силами не допустить просмотра квартиры в это время.

Вполне логично, что покупатель, который придет полюбоваться своей будущей жилплощадью, не должен видеть ее в захламленном состоянии. Все, что можно вымыть и отчистить (дверь от грязных следов рук, подоконник от земли, пол от пятен) должно быть вымыто и отчищено. Не повредит также проветрить квартиру, может быть, выбросить что-нибудь из ненужных вещей, раз все равно предстоит переезд. Постарайтесь по мере сил прибраться в день просмотра – чисто психологически ваш гость может связать неаккуратность нынешнего хозяина с нахождением квартиры в ужасном состоянии и ее слишком завышенной ценой.

Если же вы пришли в не очень опрятную квартиру покупателем, повода для расстройства у вас нет никакого: важно понять, что захламленность квартиры зависит только от степени аккуратности ее владельца, а вам уборка такого жилища не должна влететь в копеечку, зато появляется возможность поторговаться с хозяином и значительно уменьшить сумму покупки. Гораздо важнее обратить внимание не на степень захламленности квартиры, а на некоторые ее составные элементы. «Проверьте надежность оконных блоков, дверных конструкций, сантехники, разного рода инженерного оборудования и электропроводки, – советует генеральный директор ООО «АН Надежда» Ольга Мальцева. – Естественно, потолок и стены не должны разваливаться, а пол – проваливаться».

В момент просмотра обязательно зажечь везде свет, а вот радио и телевизор – выключить, чтобы не отвлекали. Отвлекать также не должны дети и домашние животные. Небольшая болонка только умилит гостя, однако, внушительный водолаз может помешать гостю посмотреть интересующую его комнату, особенно если собака лежит на ее пороге.

Применительно к уборке: не нужно, кстати, бросаться и в другую крайность – делать ремонт непосредственно перед продажей. По словам специалистов АН «Эксперт», предпродажный ремонт обычно не окупается. Однако из всякого правила бывают исключения: в некоторых квартирах ремонт действительно необходим. Это коммуналки, в которых жили асоциальные персонажи, любившие выпить, очень неаккуратные хозяйки и так далее. Но и в этом случае работы должны быть максимально экономными, только чтобы удалить грязь и дурной запах.

«Если в квартире на продажу обваливается штукатурка, лучше, конечно, сделать косметический ремонт, – рекомендует г-жа Мальцева. – Снять слой облупившейся краски и покрыть поверхности свежей, но самой дешевой, подклеить обои там, где они отошли и так далее. Максимум такой ремонт должен потребовать от вас затрат в несколько тысяч рублей». В крайнем случае, если, скажем, обои проще переклеить, чем подклеить, лучше вообще освободить от них стены. По мнению эксперта, хотя хороший ремонт в продаваемой квартире и не может добавить ей более 100 тысяч рублей стоимости при перепродаже, даже если сам он влетел владельцам в значительную сумму, не стоит относиться к нему спустя рукава. «Внешний вид квартиры оказывает на клиента большое психологическое воздействие: если сначала ему показали затемненную квартиру с серыми стенами и оторванными обоями, а на следующий день – светлую ухоженную квартирку по цене на 100 тысяч дороже, то клиент выберет именно ее», – утверждает специалист.

Грубейшая ошибка хозяев квартиры состоит в том, чтобы уделить внимание только собственной жилплощади. Не забывайте – стоимость квартиры зависит не только от ее внутреннего содержания, но и от состояния подъезда. Если клиенту квартира понравилась, но в подъезде вывернуты лампочки, лифт не работает, а входной двери в подъезд вообще нет – вряд ли покупатель будет гореть желанием купить ваши жилметры. Зато его наверняка привлекут чистый подъезд, надежная входная дверь, свежий воздух и так далее. Вкрутите лампочки в подъезде, даже если это для вас не типично, откройте окна. Неплохо также подмести полы и помыть лестничную площадку.

Возвращаясь к варианту показа квартиры потенциальному покупателю в темное время суток, отмечу – он подходит также жильцам домов, территорию возле которых убирают нерегулярно. Особенно это касается весны и осени. Со всем двором вам, конечно, вряд ли удастся разобраться одному, однако, пусть хотя бы у входной двери в подъезд будет чисто.

Это лишь небольшая часть рекомендаций, которые прямо или косвенно влияют на настроение клиента и на принятие им окончательного решения. Как отмечают специалисты пермского рынка недвижимости, в некоторых случаях особенности предпродажной подготовки могут повлиять и на цену жилья, хотя в целом – весьма незначительно. «Дело в том, что на интерес покупателя к квартире влияет множество факторов, среди которых – близость к остановкам общественного транспорта, магазинам, возраст дома, планировка квартиры и так далее, – отмечает агент АН «Тимур» Игорь Плотников. – Среди них внешний вид квартиры, ее ухоженность в момент демонстрации потенциальному покупателю – далеко не самое важное».

К тому же, если сделка все-таки совершается с участием риелтора, цена обычно обговаривается еще до показа квартиры клиенту и практически никогда не меняется после его посещения предлагаемой жилплощади. «Если риелтор никуда не торопится, так же как и продавец неухоженной квартиры, в этом случае недовольному покупателю не удастся сбить цену за внешний вид, – отмечает г-н Плотников. – Такое возможно в случае необходимости срочно продать квартиру, если, скажем, она уже находится в цепи сделок и от этого зависит успех деятельности риелтора, разница в цене будет составлять очень небольшую сумму, порядка нескольких десятков тысяч».

Г-жа Мальцева отмечает, что при сотрудничестве продавца с профессиональным риелтором последний обязательно контролирует и, можно сказать, осуществляет предпродажную подготовку жилметров. «Прежде чем вообще предлагать квартиру кому-либо, он сам едет туда и смотрит на состояние жилплощади, – отмечает г-жа Мальцева. – Этот фактор должен быть учтен при оценке квартиры, заложен в ее стоимость на рынке».

По словам специалиста, исходя из увиденного риелтор и предложит вам квартиру с тем внутренним состоянием, которое вам подходит. Например, некоторые люди покупают квартиру сразу пригодную для жилья, и им, естественно, нужен качественный ремонт, другие – чтобы сдавать, третьи в любом случае будут делать ремонт и так далее. Так что не стоит отчаиваться, даже если в вашей квартире обои уже давно пожелтели и улучшить их внешний вид можно только путем замены на новые. И на вашу квартиру при любом раскладе должен найтись покупатель.
 
 
Алена УСАЧЕВА

 В связи со структурным преобразованием Компании «Миэль» в Холдинг, «Агентство Миэль», прекратившее оказывать брокерские услуги потребителям напрямую, вышло из состава РГР. Об этом Guide to Property сообщили в пресс-службе холдинга.

Место «Агентства Миэль» в РГР займут сразу три компании: «Миэль-Франчайзинг»,  «Миэль-Сервис» и «Миэль-Навигатор». По решению Съезда РГР в 2007 году, членство в Российской гильдии допускается только через региональные объединения, в данном случае – через Московскую Ассоциацию Риэлторов. В прошлом году аналогичным образом в члены Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) вступили 4 региональных компании Холдинга.

Холдинг «Миэль», с 1994 года входящий в РГР, является активным членом профессиональных объединений: Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации риэлторов, Ассоциации риэлторов Московской области. Топ-менеджеры Холдинга на протяжении многих лет являются руководителями или участниками комитетов РГР, принимают участие во всех Конгрессах по недвижимости.

Холдинг «Миэль» – поставщик интеллектуальных услуг на рынке недвижимости. Основными направлениями деятельности компании являются инвестиции, девелопмент, консалтинг, брокеридж и управление активами. «Миэль» работает на российском рынке 17 лет. В 2007 году была завершена реструктуризация, результатом которой стало образование Холдинга. На сегодняшний день сеть Холдинга насчитывает 38 отделений, 5 из которых находятся в городах Подмосковья, 7 – в регионах.

Эксперты в области недвижимости уверены в перспективности китайского направления. Владивостокские риелторы вовсю занимаются торговлей недвижимостью на приграничной территории. Вот что говорит риелтор Елена Никитина:

В последнее время жители Приморья все чаще интересуются возможностью приобретения жилья в Поднебесной. О динамике спроса говорить пока рано: направление на стадии становления. Но, безусловно, перспективное. За последнюю неделю жилье в Китае купили уже три моих клиента. Другие в основном спрашивают о возможности приобретения квартиры в Санья, Шанхае, Даляне. Интерес вполне понятен: где у нас вы купите комфортабельное жилье по 250-300 долларов за квадратный метр? Добавьте и такие важные детали, как безопасность жизни и дружелюбное отношение простых китайцев к русским.

Выставка-ярмарка пройдет 3-6 апреля. Организаторы выставки и компании-экспоненты задолго до начала мероприятия стремились привлечь как можно большее число заинтересованных лиц и просто горожан к своим стендам.

Екатерина Зебзеева

Каждый участник постарается удивить и заинтересовать посетителя уникальными предложениями. Здесь и коттеджные поселки, и новостройки, и даже пентхаусы на берегу Южно-китайского моря.

После ознакомления с новейшими вариантами рынка купли-продажи жилья во Владивостоке, Санкт-Петербурге, Москве, Сочи и за рубежом посетители ярмарки смогут рассмотреть все возможности заключения любой сделки. Сейчас, например, очень благоприятное время для покупки квартиры в Сочи. Ведь помимо того, что цены на жилье растут быстрыми темпами, к 2014 году, когда начнется Олимпиада в Сочи, возможности купить там квартиру уже практически не будет.

Организаторы выставки сделали для ее гостей все, чтобы можно было не просто ознакомиться с предложением на рынке в одном месте, но и получить ответы на все юридические вопросы от ведущих специалистов. Каждый посетитель может бесплатно проконсультироваться с квалифицированными юристами.

Специально для гостей ярмарки пройдут бесплатные семинары. Участники рынка расскажут, как сделать выбор агентства недвижимости, как не попасть к мошенникам, покупая жилье. Пройдут конференции по вопросам ипотеки, страхования средств, вложенных в строительство, кредитования сделок.

И это еще не все. Кроме того, что каждый экспонент выставки предоставляет свои красочные рекламные проспекты и информационные материалы, все посетители получают подарок - "Каталог ярмарки". В этом издании собрана информация по всем компаниям-участникам ярмарки, важные адреса и телефоны, список новостроек города. Также в каталоге есть раздел, на страницах которого можно прочитать о способах заключения различного рода сделок по недвижимости, о том, как, например, рассчитывать налоговые льготы при покупке жилья, какие необходимо предоставлять документы для снятия залога с квартиры и много другой полезной информации.

Бизнес-программа

Деловая программа ярмарки недвижимости - это площадка, на которой озвучиваются проблемы рынка, высказываются мнения по улучшению ситуации, принимаются решения, реализуемые потом на практике. Для участников круглых столов важно не только решение повседневных проблем, но и анализ на перспективу.

В день открытия II Дальневосточной ярмарки недвижимости пройдет круглый стол, организованный администрацией Владивостока. Его главной темой станет обсуждение перспектив экономического развития Дальневосточного региона.

Участники рассмотрят ближайшие планы развития рынка жилья и реалии градостроительной политики, обговорят возможные варианты решения проблем рынка коммерческой недвижимости.

Следующий круглый стол пройдет под названием "Качество риелторских услуг. Межагентские сделки. Взаиморасчеты". Его организатор - НП "Дальневосточная гильдия риелторов". Это мероприятие будет проводиться с целью содействия повышения профессионализма риелторов и призвано улучшить качество риелторских услуг, укрепить деловую репутацию и усилить конкурентные преимущества риелторских компаний, сделать бизнес более успешным и доходным. Также участники обсудят способы улучшения проведения межагентских сделок и механизмы работы между компаниями.

Подробно о мероприятии можно узнать на сайте www.expo-dv.ru или по телефону: (4232) 30-26-31.

 В последнее время участники рынка недвижимости все чаще сталкиваются с ситуацией, когда инициатором оспорения первичного права собственности становится государство. Об этом заявила на тематической пресс-конференции, организованной Московской ассоциацией риэлторов, президент МАР, вице-президент Группы компаний «Рескор» Анна Лупашко. В качестве примера она привела случай, когда квартира, полученная взамен жилья в снесенной пятиэтажке, впоследствии перепродавалась четыре раза. Сейчас правительство Москвы пытается отсудить ее у нынешних собственников на том основании, что первичный собственник в свое время вселился в пятиэтажку по поддельным документам. Нынешний собственник квартиры не имеет к той афере никакого отношения, однако именно он оказался «крайним».
А.Лупашко отметила, что проверка истории квартиры, которую проводят риэлторы, очень затруднена. Никакие сведения получить официальным путем невозможно, их приходится «добывать». В документах иногда встречаются ошибки. А в результате всего страдает конечный потребитель, сказала президент МАР.

В связи со структурным преобразованием Компании «МИЭЛЬ» в Холдинг, «Агентство МИЭЛЬ», прекратившее оказывать брокерские услуги потребителям напрямую, вышло из состава РГР.

Место «Агентства МИЭЛЬ» в РГР займут сразу три компании: «МИЭЛЬ-Франчайзинг»,  «МИЭЛЬ-Сервис» и «МИЭЛЬ-Навигатор». По решению Съезда РГР в 2007 году, членство в Российской гильдии допускается только через региональные объединения, в данном случае – через Московскую Ассоциацию Риэлторов. В прошлом году аналогичным образом в члены Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) вступили 4 региональных компании Холдинга.

Холдинг «МИЭЛЬ», с 1994 года входящий в РГР, является активным членом профессиональных объединений: Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации риэлторов, Ассоциации риэлторов Московской области. Топ-менеджеры Холдинга на протяжении многих лет являются руководителями или участниками комитетов РГР, принимают участие во всех Конгрессах по недвижимости.

Холдинг «МИЭЛЬ» – поставщик интеллектуальных услуг на рынке недвижимости. Основными направлениями деятельности компании являются инвестиции, девелопмент, консалтинг, брокеридж и управление активами.
   
«МИЭЛЬ» работает на российском рынке 17 лет. В 2007 году была завершена реструктуризация, результатом которой стало образование Холдинга. На сегодняшний день сеть Холдинга насчитывает 38 отделений, 5 из которых находятся в городах Подмосковья, 7 – в регионах.

В рамках Холдинга свою деятельность осуществляют более десяти бизнес-единиц и направлений, ключевые из которых, это:
Компания «МИЭЛЬ-Брокеридж» оказывает весь спектр риэлторских услуг на вторичном городском и загородном рынках недвижимости, а также  проверку юридической чистоты объектов недвижимости  и их профессиональную оценку.
Компания «МИЭЛЬ-Новостройки» работает во всех  сегментах рынка первичной недвижимости московского региона (эконом-, бизнес-, бизнес-премиум- и элитном классах). Основными направлениями деятельности компании являются инвестирование в строительство и управление  продажами.
Компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» работает в сегменте загородного жилья.  Деятельность компании осуществляется в трех направлениях: девелопмент, риэлторская деятельность а также управление недвижимостью. 
Деятельность «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» включает в себя следующие направления: брокеридж, консалтинг (инвестиционный, маркетинговый, юридический), оценочная деятельность, инвестиции, управление портфелем частных активов, реализация объектов в регионах.
Компания «МИЭЛЬ-Аренда» оказывает услуги по аренде квартир, коттеджей и элитных апартаментов в Московском регионе.
Аналитический консалтинговый центр Компании «МИЭЛЬ» входит в группу лидеров профессиональных консультантов на рынке недвижимости. Основные направления деятельности: инвестиционный консалтинг, анализ и прогнозирование перспектив развития рынка жилой и коммерческой недвижимости, информационное обеспечение ипотечно-инвестиционной, брокерской, девелоперской, консалтинговой и оценочной деятельности, мониторинг сегментов рынка жилой и коммерческой недвижимости.
   
Холдинг «МИЭЛЬ» входит в число крупнейших компаний России (238 место по данным РА «Эксперт» и 131 место в числе крупнейших частных компаний по версии журнала «FORBES»).
Холдинг «МИЭЛЬ» четыре раза удостаивался титула «Супербренд», присуждаемого независимым Экспертным Советом на основании известности, репутации и деловой активности компании.
По итогам 2007 года Холдинг признан победителем Премии «HR-БРЕНД» в номинации «Строительство и недвижимость», за  успешную работу со своей репутацией,  как работодателя.
В 2007 году был размещен дебютный облигационный заем Холдинга.
Сегодня «МИЭЛЬ» является крупнейшим партнером ведущих российских банков, а его успешные проекты занимают заметное место в российском бизнесе и обществе, - сообщает пресс-служба холдинга «МИЭЛЬ».  

Дарья Карамышева

 Глава Горжилобмена Сергей Филимонов "сдал" агентствам недвижимости свои базы коммуналок. Получив доступ к базе чиновников, риэлторы смогут быстрее находить выгодные инвестору варианты. Ожидается, что первые расселения пройдут уже через месяц. 
На днях Сергей Филимонов провел совещание с Ассоциаций риэлторов Петербурга по вопросу расселения коммунальных квартир. Горжилобмен согласился отдать Ассоциации для мониторинга свою базу данных, состоящую из 60 тыс. коммуналок, в которых проживают очередники.

Чиновники надеются таким образом ускорить работу по программе расселения. Их работа с адресным перечнем оказалась неэффективной. "За три месяца 2008 года силами всех районных администраций и Горжилобмена в адресный перечень включили всего 300 коммуналок", – сообщил полномочный представитель президента Российской Гильдии Риэлторов по Северо-Западу Павел Созинов.

 Горжилобмен уже разработал форму договора о сотрудничестве с компаниями-членами Ассоциации. Компания, подписывающая договор, автоматически получает аккредитацию и становится участником городской программы. Согласно договору ГУ будет ежемесячно выделять каждой компании для мониторинга 50 адресов.

Главная задача риэлторов – оценить инвестиционную привлекательность квартир. По мере выявления подходящих вариантов, риэлторы наконец-то смогут приступить к расселению по конкретным адресам. В первую очередь мониторинг будет проводиться в центральных районах Петербурга, так как они наиболее интересны инвесторам.

В Ассоциации сегодня состоят 100 компаний. В программу готовы вступить примерно 50. "Мы были на мероприятии и сегодня подписали договор с Горжилобменом, – говорит генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов. По его словам, инициатива Горжилобмена может сдвинуть с программу с мертвой точки.

Но после того как инвесторы выберут все интересные варианты в центре программа неминуемо застопорится, уверены риэлторы. "Большая часть наиболее интересных квартир расселена. Остатки будут интересны не всем инвесторам". Помощь города в размере 30% затрат может привлечь представителей малого бизнеса, которым ранее не хватало на это средств. Еще одна заинтересованная сторона – владельцы мини-отелей. "Мы очень заинтересованы в программе, так как хотели бы расширить номерной фонд в некоторых наших отелях за счет соседних квартир", – сообщил совладелец компании Valka Hotel Group (управляет четырьмя мини-отелями в центре Петербурга) Максим Чепукайтис.

Закон "О целевой программе расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге" был принят на заседании в Смольном 28 августа 2007 года. Закон предполагает привлечение инвесторов к расселению коммуналок. Администрация предложила инвесторам поделить расходы – 70% затрат берет на себя инвестор, а 30% – городской бюджет.

У российского покупателя сегодня практически нет способов контролировать качество приобретаемого жилья. К такому заключению пришли специалисты отрасли в Агентстве Бизнес Новостей в четверг, 3 апреля, обсудив ситуацию на петербургском рынке строящейся недвижимости.

Так, по словам полномочного представителя президента НП «Российская гильдия риэлторов» Павла Созинова, рост ввода жилья в Петербурге в прошедшем году составил 11%, сдано более 1 тысячи домов общим объемом 2,6 млн. кв. метров. При этом, почти 90% «первички» имеет отклонения от стандартов качества. Большую часть «недоделок» покупатели устраняют сами, тратя на это не менее 5-10 тысяч долларов.
«Лишь малая часть претензий дольщиков доходит до суда», - отметил эксперт.
Большинство россиян приобретает жилье не по долевым схемам (а например, по вексельным). Следовательно, банк страхует не качество приобретаемого жилья, а инвестиции покупателя. Таким образом, предъявить претензии к качеству жилья просто некому, покупатель может надеяться только на добросовестность застройщика, пояснил П.Созинов.
В настоящее время и покупатели, и строители находятся в «правовом вакууме с точки зрения строительных норм и правил. Часть застройщиков работает по ГОСТам и СНИПам, носящим не обязательный, а лишь рекомендательный характер. Некоторые компании адаптируют западные системы контроля качества.
Ведущий специалист Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Сергей Коноплев добавил, что с 1 января 2007 года с организаций, выполняющих проектную работу, и производителей стройматериалов вообще снимается ответственность за качество. Таким образом, вся ответственность за качество жилья и используемых материалов ложится на самих строителей. При этом застройщик зачастую не способен проверить качество материалов на площадке.
«Дополнительная экспертиза – это лишнее время и деньги, поэтому строители попросту вслепую используют материалы»,- сказал С.Коноплев.

Продолжая тему, заместитель директора ассоциации «Абетон» Юрий Федоров добавил: в Петербурге практически нет организаций, обеспечивающих контроль качества одного из основных стройматериалов – бетона.
По его словам, ежегодные поставки бетона на рынок Петербурга составляют порядка 10 млн. куб м., из них около 3,5 млн. куб. м. используется в жилищном строительстве. Качество бетона далеко не всегда соответствует заявленному, отдельные строительные компании покупают заведомо дешевый, а значит плохой бетон, уточнил Ю.Федоров.
По словам эксперта, в ассоциации «Абетон» с 2006г. начат независимый мониторинг качества бетона.
«Заключив договор с заказчиками строительства, мы проводим независимую экспертизу. При этом, никаких санкций к недобросовестным производителям с нашей стороны не применяется. Застройщик, получив результаты, сам решает работать ли с этой компанией дальше или нет»,- рассказал Ю.Федоров.
По его мнению, такой механизм «один из самых эффективных» в работе с производителями стройматериалов.

Интересна точка зрения специалистов на проблему соотношения цены и качества жилья.
Так, по мнению гендиректора ООО «Концерн «РОСТРОЙ» Анатолия Дворецкого, дешевое жилье изначально не может быть качественным. «На рынке практически отсутствуют квалифицированные рабочие, нет соответствующего контроля всех этапов строительства», - сказал он.
Что касается постоянного роста цен на недвижимость, «квадратные метры» дорожают из-за непрекращающегося роста цен на землю, в том числе, и государственную. В свою очередь, дорогая земля приводит к снижению конкуренции на строительном рынке. «Малые и средние компании просто не могут купить землю, они вынуждены постепенно уходить с рынка, вытесняемые крупными игроками. Снижается конкуренция - растет цена», – отметил А. Дворецкий.
Более того, государство способствует росту цен на землю. Торги и тендеры, проводимые городскими властями, не улучшают ситуацию, поскольку все равно выигрывают в них, как правило, крупные строительные компании», - заметил гендиректор концерна.
Затягивание строительных работ из-за многочисленных административных барьеров также влияет на удорожание цен на недвижимость, утверждают специалисты.
«Хождения по кабинетам чиновников могут затянуть сроки строительства от нескольких месяцев до 2 лет, - рассказал представитель Совета Директоров ООО «Межрегиональная компания «Сплав» Дмитрий Галкин. По его словам, строители сейчас «даже не дожидаются окончания согласований и начинают работы, а документы оформляют позже».
Несколько лучше, по словам Д.Галкина, обстоит дело на рынке отделочных материалов.
«В этом бизнесе сейчас нет ярко выраженных монополистов, специалистов достаточно. Я считаю, что конкуренция в этом сегменте будет только развиваться, - отметил он.
По оценкам эксперта, российские строители используют на 70% российские отделочные материалы и лишь на 30% - импортные.

В «круглом столе» принимали участие:

Дворецкий Анатолий Акимович – генеральный директор ООО «Концерн «РОССТРОЙ»;
Федоров Юрий Викторович – заместитель директора ассоциации «Абетон»;
Созинов Павел Борисович – полномочный представитель президента НП «Российская гильдия риэлторов»;
Галкин Дмитрий Геннадьевич - представитель Совета директоров ООО "Межрегиональная компания "Сплав".
Коноплев Сергей Николаевич – ведущий специалист Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

 Глава Горжилобмена предоставил Ассоциации риэлторов Петербурга базу, состоящую из 60 тыс. коммуналок, в которых проживают очередники.

Глава Горжилобмена Сергей Филимонов предоставил Ассоциации риэлторов Петербурга базу, состоящую из 60 тыс. коммуналок, в которых проживают очередники.
Чиновники надеются таким образом ускорить работу по программе расселения. Их работа с адресным перечнем оказалась неэффективной.

Горжилобмен уже разработал форму договора о сотрудничестве с компаниями-членами Ассоциации. Компания, подписывающая договор, автоматически получает аккредитацию и становится участником городской программы. Согласно договору ГУ будет ежемесячно выделять каждой компании для мониторинга 50 адресов, пишет dp.ru.

В Ассоциации сегодня состоят 100 компаний. В программу готовы вступить примерно 50. Но после того как инвесторы выберут интересные варианты в центре, программа застопорится, уверены риэлторы: большая часть наиболее интересных квартир расселена, остатки будут интересны не всем инвесторам. Помощь города в размере 30% затрат может привлечь представителей малого бизнеса, которым ранее не хватало на это средств.

Еще одна заинтересованная сторона – владельцы мини-отелей.

Закон «О целевой программе расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» был принят на заседании в Смольном 28 августа 2007 года. Закон предполагает привлечение инвесторов к расселению коммуналок. Администрация предложила инвесторам поделить расходы – 70% затрат берет на себя инвестор, а 30% – городской бюджет.

 Состоялся Совет Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), на который был приглашен директор ГУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов. Он призвал риэлторов оказать содействие в реализации городской программы по расселению коммунальных квартир. С.Филимонов предложил силами входящих в АРСП риэлторских компаний провести мониторинг городской базы квартир, жильцы которых стоят в очереди по улучшению жилищных условий, что позволит выявить необходимость и возможность (желание жильцов) их расселения в соответствии с городской программой, сообщает пресс-служба Ассоциации.

Горжилобменом и Комитетом АРСП по городским жилищным программам разработано соглашение о совместной работе по мониторингу базы очередников Санкт-Петербурга, в соответствии с которым агентство недвижимости должно исследовать в течение месяца 50 адресов из базы и предоставить Горжилобмену результаты проделанной работы. Если квартира подлежит включению в перечень по расселению, риэлторская фирма вправе осуществить расселение данного объекта.

Фирмы-члены Ассоциации риэлторов могут самостоятельно предоставлять в Горжилобмен имеющиеся у них адреса коммунальных квартир, жильцы которых оформили заявление о согласии на участие в расселении. Такие объекты будут внесены в общий перечень расселяемых квартир и будут закреплены за предоставившей их фирмой с целью дальнейшего расселения с участием городских субсидий.

По словам С. Филимонова, в Санкт-Петербурге 60 тысяч коммунальных квартир. Всего в соответствии с программой за 2008 г. должно быть расселено 1432 семьи или около 800 квартир. На сегодняшний день заявления на расселение подали жильцы только 320 квартир, в перечень на расселение включены первые 115 квартир, но специалисты Горжилобмена надеются при поддержке профессиональных риэлторских фирм – членов Ассоциации риэлторов СПб и ЛО выполнить план, поставленный городским правительством.

Пока еще зияет пропасть между образовательными программами вузов, знаниями и умениями, которые приобретают молодые люди в высшей школе, и ожиданиями потенциальных работодателей. Крупные компании организуют собственные центры обучения, нанимают бизнес–тренеров, чтобы повысить квалификацию сотрудников.
Для риэлтеров единственный способ повысить свою грамотность — заняться самообразованием. Для агентств недвижимости получить профессионального менеджера можно путем организации образовательных центров, специализированных тренингов. Но это лишь частично решает проблему. На собственном опыте мы убедились, насколько сложно найти хорошего финансового директора. Большинство кандидатов имеет хорошее экономическое образование, грамотно ведет финансовый учет. Но зачастую они не способны эффективно управлять финансовыми потоками и т.д.

Галина Афанасенко, исполнительный директор ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»

Три новых юридических лица: "МИЭЛЬ-Франчайзинг", а также "МИЭЛЬ-Сервис" и "МИЭЛЬ-Навигатор" от департамента "МИЭЛЬ-Брокеридж" вступили в Российскую гильдию риэлторов.

В связи со структурным преобразованием компании в Холдинг, Управляющая компания, прекратившая оказывать брокерские услуги потребителям напрямую, вышла из состава РГР.

Место Управляющей компании Холдинга "МИЭЛЬ" в РГР займут сразу три юридических лица, входящих в состав Холдинга. По решению Съезда РГР в 2007 году, членство в Российской гильдии допускается только через региональные объединения, в данном случае - через Московскую Ассоциацию Риэлторов. В прошлом году аналогичным образом в члены Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) вступили 4 областных подразделения из департамента "МИЭЛЬ-Брокеридж".

Холдинг "МИЭЛЬ", с 1994 года входящий в РГР, является активным членом профессиональных объединений: Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации риэлторов, Ассоциации риэлторов Московской области. Топ-менеджеры Холдинга на протяжении многих лет являются руководителями или участниками комитетов РГР, принимают участие во всех Конгрессах по недвижимости.

По оценкам риэлторов, цены на недвижимость в Алматы по сравнению с прошлым годом упали почти вдвое. Но и это еще не предел, рынок замер в ожидании. Одни говорят, что цены и дальше будут падать, другие, напротив, - что начнут расти

- Год назад квадратный метр жилья в строящемся доме можно было купить за 4000-5000 долларов, - рассказывает опытный риэлтор Елена Пак. - С котлована, то есть в непостроенном, но спроектированном доме, под который только роется котлован, квартиру можно было взять и того дешевле - за 2000-2500. Готовое жилье в черновой отделке продавалось по 6000 долларов за квадрат. Сейчас ситуация изменилась. Квартиры с котлована продают уже по 1800-2000 долларов. Готовые площади в черновой отделке продают, вернее, перепродают инвесторы (в советское время их бы назвали спекулянтами-перекупщиками) по 4000-4500 долларов. В отдельных жилищных комплексах цены снизились до 3000-3500 долларов.

На рынке вторичного жилья та же самая ситуация. На сегодняшний день в далеких от центра микрорайонах, например в "Жулдызе" или Военном городке, можно прикупить квартиру уже за 1000 долларов за квадрат. А еще год назад цены начинались от 2500 долларов. Квартира в центре города или в "Орбите" с маленькой кухней - от шести квадратов и менее - обойдется в 2000-2300 долларов за квадрат. В минувшем году за аналогичные квартиры просили от 3000 долларов. Недешевым осталось элитное жилье на вторичном рынке - это так называемые совминовские дома и некоторые дома в микрорайоне "Самал". Здесь цены начинаются от 4000 долларов за квадрат. Впрочем, в прошлом году квартиру дешевле 5000 в этих же домах найти было нереально. Ремонт, как выяснилось, особой цены не добавляет. Как правило, она состоит из следующей формулы: квадратура, умноженная на условные единицы, плюс 5000-10000 долларов. Последние цифры - это сумма, выложенная прежним хозяином за качественный евроремонт.

- Сейчас и покупатели, и продавцы замерли в ожидании, - продолжает Елена. - Цены на недвижимость падают. И на данный момент квартиры продают только те, кому срочно нужны деньги. В среднем в неделю агентство проводит две-четыре сделки. А еще год назад их количество переваливало далеко за 20 в неделю.

Что касается земельных участков, то здесь цены пока остаются достаточно стабильными. Например, в элитных районах на пересечении улиц Достык и Оспанова, в отдельных частях "Компота" и поселка Юбилейного за сотку земли, как и год назад, просят по 70-100 тысяч долларов.

- Но просят - это не значит, что землю покупают, - продолжает риэлтор. - С землей совершается всего две-четыре сделки в месяц. Хотя цены по сравнению с прошлым годом все же упали на 30-40 процентов. Стоимость земельного участка уменьшается, когда на нем нет коммуникаций - воды, света, газа. Также с неохотой берут участки с целевым назначением не ИЖС, а, например, крестьянского хозяйства.

Грамотные специалисты сейчас не берутся давать точные прогнозы относительно сроков окончания банковского кризиса и предстоящих цен на недвижимость. Остальные же разделились на два лагеря. Одни утверждают, что все вернется на круги своя. И цены вновь будут нереально высокими. Другие же ждут глобального понижения - до 1000 долларов за квадрат в элитном доме.

Галина НАУМОВА, Алматы

Три новых юридических лица: "МИЭЛЬ-Франчайзинг", а также "МИЭЛЬ-Сервис" и "МИЭЛЬ-Навигатор" от департамента "МИЭЛЬ-Брокеридж" вступили в Российскую гильдию риэлторов.

В связи со структурным преобразованием Компании "МИЭЛЬ" в Холдинг, "Агентство МИЭЛЬ", прекратившее оказывать брокерские услуги потребителям напрямую, вышло из состава РГР.

Место "Агентства МИЭЛЬ" в РГР займут сразу три компании: "МИЭЛЬ-Франчайзинг", "МИЭЛЬ-Сервис" и "МИЭЛЬ-Навигатор". По решению Съезда РГР в 2007 году, членство в Российской гильдии допускается только через региональные объединения, в данном случае – через Московскую Ассоциацию Риэлторов. В прошлом году аналогичным образом в члены Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) вступили 4 региональных компании Холдинга.

Холдинг "МИЭЛЬ", с 1994 года входящий в РГР, является активным членом профессиональных объединений: Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации риэлторов, Ассоциации риэлторов Московской области. Топ-менеджеры Холдинга на протяжении многих лет являются руководителями или участниками комитетов РГР, принимают участие во всех Конгрессах по недвижимости.

«В столице Кыргызстана цены на рынке недвижимости достигли своего пика», - таково мнение директора одного из столичных агентств недвижимости Евгения Дронова, который ответил на вопросы газеты «Дело №».

 «Цены на квартиры начали падать с октября 2007 года, когда наши банки перестали выдавать ипотечные кредиты», - считает эксперт.

 Но признает, «хотя нельзя сказать, что горожане повально берут ипотечные кредиты – таких насчитывалось в лучшем случае 10 процентов».

 По информации Евгения Дронова, «ситуация сохранялась до нового года, и многие агентства вынуждены были закрыться». Он также выразил удивление в связи с тем, что «вообще последний год наблюдается странная картина: если раньше большинство сделок приходилось на весну и осень, то сейчас сезонность не прослеживается; рынок оживает на месяц-два, немного возрастают цены, а потом все опять замирает».

 Евгений Дронов также считает, что не стоит ожидать резкого скачка цен на недвижимость в Бишкеке. «Думаю, пик уже достигнут, нынешние цены – самые реальные, которые могут быть у нас. Возможны колебания в пределах нескольких тысяч долларов, то есть 10 процентов стоимости однокомнатной квартиры, но не более. Цены начинают подниматься со спросом», - резюмирует он.

 Сейчас, по информации эксперта, охотно покупают жилье в микрорайоне «Аламадин-1», ранее не пользовавшемся спросом. Ценятся квартиры в домах с магазинами «Береке», «Иссык-Куль», а ремонт, например, в однокомнатной квартире не сильно влияет на стоимость ее продажи.

 По данным агентства, возглавляемого собеседником издания «Дело №», «в элитном районе по улицам Горького, Ахунбаева и Юнусалиева стоимость одной сотки земли доходит до $25-30 тысяч; в центре города за сотку покупателям придется выложить уже $30-35 тысяч».

В Беларуси ставки тарифов на риелторские услуги по сопровождению сделок с недвижимостью составит 1-3% от стоимости объекта.
Такое решение содержится в постановлении правительства N386, текст которого размещен на официальном сайте Национального центра правовой информации. Постановление вступает в силу 1 апреля 2008 года.

Согласно документу, тариф на услуги риелторов по содействию гражданам при заключении, исполнении, прекращении договоров купли- продажи объектов недвижимости будет составлять 1-3% от стоимости объекта и будет дифференцирован в зависимости от этой суммы. Так, если стоимость объекта недвижимости составляет более 200 тыс. евро, ставка тарифа на оказание риелторских услуг составит 1% от этой суммы.

Постановлением также устанавливаются тарифы на оказание риелторскими организациями иных услуг. Так, консультационные услуги будут стоить 3 базовые величины (БВ, Br35 тыс.), подбор вариантов сделки с объектами недвижимости: квартира - 45 БВ, жилой дом - 60 БВ, земельный участок - 40 БВ, дача - 45 БВ, гараж - 20 БВ, нежилой объект - 95 БВ. Ставка на услуги по подбору варианта аренды объектов жилого фонда для физических лиц составит 5 БВ, для юридических лиц - 20 БВ, нежилых помещений - 25 БВ.

Постановление также устанавливает ставки за услуги по организации и проведению согласования условий предстоящей сделки, помощь в подготовке и оформлении документов и другие услуги.

Документом также утверждено положение о порядке оплаты риелторских услуг. Согласно ему должен быть заключен договор об оказании услуг. В постановлении правительства также оговаривается, что организации обязаны знакомить клиентов с порядком оплаты риелторских услуг, с ценами (тарифами) на данные услуги. Предусмотрено также увеличение минимального количества аттестованных министерством юстиции риелторов, которое необходимо для получения организацией лицензии на оказание услуг - с 3 до 5 специалистов. Запрещается работа специалистов (риелторов и агентов) на основе гражданско-правовых договоров и трудовых договоров в других риелторских организациях.

Как отметили в министерстве юстиции Беларуси, с принятием постановления Совмина N386, которое разработано в дополнение к указу президента N140, в Беларуси будет установлена "прозрачная" система оплаты риелторских услуг. "Оплата будет производиться в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости. Этот процент будет соответствовать стоимости услуг, существующей на рынке в настоящее время и дифференцироваться в зависимости от стоимости объекта", - сказали в Минюсте. Там подчеркнули, что аналогичный порядок оплаты риелторских услуг установлен и действует в ряде развитых стран Европы.

Специалисты также пояснили, что устанавливаемые тарифы (ставки) включают налог на добавленную стоимость и налог на оказание услуг, что не повлечет дополнительных затрат для потребителя.

"Каждый гражданин изначально будет знать, какая сумма подлежит оплате за услуги, исходя из стоимости объекта недвижимости. Такая система оправдывает себя и в регионах, поскольку стоимость объектов недвижимости там значительно ниже и соответственно гражданин будет платить за риелтерские услуги меньше", - считают в Минюсте.

При использовании материалов (полном или частичном) агентство настаивает на размещении в начале текста гиперссылки на первоисточник - interfax.by с выходом на конкретную страницу.

Холдинг «МИЭЛЬ» в Российской гильдии риэлторов (РГР) будут представлять три бизнес-единицы. Об этом М2 сообщили в пресс-службе холдинга «МИЭЛЬ».

Как рассказали в пресс-службе, в связи со структурным преобразованием компании «МИЭЛЬ» в холдинг, агентство «МИЭЛЬ», прекратившее оказывать брокерские услуги потребителям напрямую, вышло из состава РГР.

 Место агентства «МИЭЛЬ» в РГР займут сразу три компании: «МИЭЛЬ-Франчайзинг»,  «МИЭЛЬ-Сервис» и «МИЭЛЬ-Навигатор». По решению Съезда РГР в 2007 году, членство в Российской гильдии допускается только через региональные объединения, в данном случае – через Московскую Ассоциацию Риэлторов. В прошлом году аналогичным образом в члены Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) вступили 4 региональных компании Холдинга.

Холдинг «МИЭЛЬ», с 1994 года входящий в РГР, является активным членом профессиональных объединений: Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации риэлторов, Ассоциации риэлторов Московской области. Топ-менеджеры Холдинга на протяжении многих лет являются руководителями или участниками комитетов РГР, принимают участие во всех Конгрессах по недвижимости.

Сергей Ермак, автор «Эксперт Online», «Эксперт», «Эксперт Урал»

Современный потребитель хочет покупать не квадратные метры, а среду обитания. Подавляющее большинство агентств недвижимости не могут ему в этом помочь. Чтобы изменить ситуацию, риэлторам необходимо оптимизировать рутинную работу и развивать линейку сервисов

Антон Селезнев: «Никто не хочет жить в заплеванном дворе, чтобы его ребенок собирал собачьи какашки и окурки»

Всередине мая в Екатеринбурге первую франшизу открывает федеральное агентство недвижимости «Дом.ру». Именно по схеме франчайзинга, в отличие от других национальных компаний, делающих ставку на филиалы, риэлтор намерен в течение двух лет развить на Урале партнерскую сеть. «Такой способ экспансии гораздо эффективнее», — считает коммерческий директор агентства «Дом.ру» Антон Селезнев.

Конкурировать по Дарвину
— Антон, почему вы применяете именно франчайзинг?

— Каждое агентство — это самостоятельный малый бизнес. Управлять больше чем десятью бизнесами невозможно, потому что затраты, которые уходят на контроль и выстраивание системы управления, съедают всю прибыль. У нас же вложения двухсторонние. Мы тратимся на совершенствование продукта, технологии работы, поддержку сайта. А партнер вкладывает в создание предприятия. Такая схема намного эффективнее и для нас, и для франчайзи. Кроме того, гораздо быстрее найти несколько сотен партнеров, чем выстраивать сеть самому.

— За франшизой нужно ехать в Москву?

— Нет, в крупных городах, например в Екатеринбурге и Челябинске, у нас есть представительства, которые продают франшизы. Отмечу, что пока мы строим партнерскую сеть. Деньги, которые мы получаем от франчайзи, не покрывают наших расходов. Это нормально.

— И когда сеть рассчитывает получать прибыль?

— Думаю, до начала 2010 года тратить мы будем больше, чем зарабатывать.

— Какова стоимость франшизы?

— Единовременный взнос при покупке нашей франшизы — 650 тыс. рублей. Роялти — 7% от дохода. Еще 1,5% — ежемесячные отчисления в федеральный маркетинговый фонд. Плюс мы хотим, чтобы наши партнеры отводили не менее 2% от дохода в месяц на локальную рекламу. Инвестиции, которые требуются для открытия офиса, — около 850 тыс. рублей, прибавим к этому необходимый начальный оборотный капитал и получим сумму около 2,8 — 3,5 млн рублей. Выход на безубыточность происходит через 9 месяцев, полный возврат инвестиций — через полтора года. Средняя рентабельность 22%, при том что это совершенно прозрачный и легальный бизнес.

После открытия офиса франчайзи наше представительство оказывает ему поддержку. Наша задача — чтобы партнер зарабатывал максимальное количество денег. Это логично: так больше денег зарабатываем и мы. В ином случае работать не имеет смысла.

— Какую долю рынка планируете занять?

— Все приходящие агентства как попугаи твердят про 10% рынка. Мы перед собой такой цели не ставим. Цифра 10% вытекает из естественной работы агентства, которое должно заключать не менее 145 сделок на 100 тыс. человек населения в год. В Екатеринбурге это как раз одна десятая от всех сделок. За остальную долю будем конкурировать с местными операторами.

— Это тяжело?

— Не просто. Они совершенно не счастливы, что ты появился на их территории, и будут драться изо всех сил. Но у нас нет цели задавить местных игроков. В конкуренции нет ничего плохого. Мне все говорят: «Вам же придется конкурировать с местными». И что? Да, я стану отбирать у них долю рынка. Риэлторы будут сопротивляться, сильные выживут. Так везде. Останутся пять федеральных игроков, три-четыре региональных. Мелкие уйдут в специфические прибыльные ниши. Это как гипермаркет и магазин у дома. Гипермаркет продает товар в большом ассортименте с наценкой 5 — 6%. В магазине у дома товаров меньше и они дороже, но в него я могу спуститься в тапочках. 

Конкуренция заложена в природе. Мы все выросли в Советском Союзе. Он предполагал материалистическую идеологию, одним из столпов которой был Чарльз Дарвин с его естественным отбором и теорией эволюции видов. Мы признавали дарвиновский отбор, но не признавали мысль, что тот, кто сильнее, должен выиграть гонку. Мы пытались сделать так, чтобы у нас не было сильных, вместо того, чтобы защищать слабых. Сейчас эта идеология несостоятельна. Сильные будут всегда, и они всегда будут доминировать. Задача государства — сделать так, чтобы они не били слабых. И чем больше внимания уделяется защите слабых, тем цивилизованнее общество.

Вторичная выгода
— Вы занимаетесь только вторичным жильем?

— Вторичка — в нашем фокусе. Первичным жильем мы тоже занимаемся, но не делаем свои офисы сбытовыми организациями застройщика. Если бы мы начали работать по такой схеме, то, во-первых, были бы привязаны к конкретной точке, к одному объекту. Во-вторых, надо было бы умереть, но дом распродать, потому что деньги девелопером выложены и часы тикают. Ко мне бы постоянно приходил босс и говорил: «Продай дом, продай дом, деньги уплачены, а ты ничего не делаешь, дармоед». И все остальное меня бы не трогало: нужно это жилье клиенту или нет, хочет он его или нет. Главное, чтобы купил. Поэтому с первичкой мы работаем на общих основаниях, не являясь эксклюзивным продавцом ни одной компании.

Кроме того, емкость вторички гораздо больше. В нашем фокусе человек, который хочет совершить сделку с недвижимостью. Его недвижимость может находиться где угодно, у нее нет географической привязки. Соответственно наш рынок — весь город, а не полсотни новостроек.

— Количество обращений в агентства увеличивается?

— В Москве в 2007 году обращений стало гораздо меньше (я думаю, это коррелирует и с Екатеринбургом). Это логично. Люди уперлись в ценовой потолок и покупать какую-либо недвижимость не торопились. В итоге инфляция выросла, а цены — нет. Думаю, теперь количество обращений будет увеличиваться.

Меня общее число обращений не сильно волнует. Меня интересует, сколько людей обратятся ко мне. Я точно знаю, что, например, в Екатеринбурге рынок не иссякнет никогда. Количество людей, которые хотят здесь жить, с каждым годом будет только прирастать. Город становится все более привлекательным и пригодным для обитания. Думаю, что в ближайшие годы за счет миграции из других регионов и стран количество людей, желающих приобрести квартиры, будет расти.

— А местные жители когда станут вновь способны приобретать жилье?

— Следующий всплеск платежеспособного спроса возможен тогда, когда в очередной раз вырастет количество людей, способных купить квартиру по ипотеке. Думаю, что критическая масса — 30% от тех, кто уже купил жилье в кредит. Тогда потребители вновь начнут давить на рынок. Однако это не значит, что цены будут расти так, как в 2006 году. Во-первых, люди начнут сбрасывать инвестиционные квартиры, потому что они большой прибыли уже не приносят. Во-вторых, покупать жилье будут более разборчиво, а не начнут хватать абы что, как два года назад. Сейчас в отрасли формируется рынок покупателя. Уже невозможно задурить человека, продать ему квартиру на страхе, что завтра это все в два раза подорожает.

— Когда произойдет этот всплеск спроса?

— Думаю, уже в будущем году. К тому времени банки найдут способ, как существовать, опираясь на более дорогие деньги. Иного выбора у них нет: единственный сегмент, где они могут расти — это предоставление услуг населению. Все предприятия давно разобраны, вкладываться в очень рискованные активы для них неприемлемо.

— Почему на Урале вторичное жилье дороже первичного?

— Потому что у вас застройщики не дружат с рынком. Людям не нужны новые однокомнатные квартиры по 60 — 70 метров или трехкомнатные по 150 метров: они понимают, что дополнительно придется потратить довольно большую сумму на ремонт или покупку мебели, чтобы обустроить такую большую площадь. Ведь никому не хочется жить на бетонном футбольном поле.

А на вторичном рынке Урала предложение совпадает с запросами покупателей.

В Москве этап гигантомании пройден. Там в новостройках уже никто не предлагает огромные квартиры, потому что застройщики понимают: это неликвидный товар. На мой взгляд, предел — 100 кв. метров для средней трехкомнатной квартиры, 60 — 70 — для двухкомнатной, 45 — 50 — для однокомнатной. Больше человеку не нужно. Как только у вас начнут строить небольшие квартиры, первичка станет массовой и тут же окажется дороже вторички.

— Чем еще рынок Урала отличается от московского?

— Разнится уклад жизни. Хотя, например, Екатеринбург стремительно приближается к Москве. Вам осталось только ввести полнофункциональное метро.

В Москве и уральских мегаполисах люди пока по-разному зарабатывают деньги. Столица — город сервиса, услуг, а не переработки. У вас заводы до сих пор остаются важной частью культуры и экономики. Люди привыкли трудиться от звонка до звонка.

В Москве работают гораздо больше, чем на Урале. Там режим «дом — работа — дом» сменился на «работа — дом — работа». Поэтому в столице больше клиентов, которые дорожат своим временем и готовы платить за его экономию. Через три-пять лет такая ситуация сложится и у вас. Например, жители Екатеринбурга обязательно попадут в позицию белки в колесе. Почему? Потому что капитализм для всех одинаков. До соцкапитализма еще как минимум 20 лет. Поэтому люди вынуждены будут очень рано приходить на работу, очень поздно уходить. И им некогда станет тратить свободное время на тот же поиск квартиры. Для человека будет выгоднее заплатить разумные деньги за услуги агентства недвижимости, нежели сэкономить копейку и решать все самому.

Порочная рутина
— Какие услуги вы предлагаете клиенту?

— Тому, кто хочет продать недвижимость, мы помогаем делать презентацию объекта, чтобы он был представлен наилучшим образом. Наша задача — достичь целевой аудитории. Не надо предлагать дорогую квартиру всем. Нужно нацелиться только на тех, кто может и хочет ее купить.

Тем, кто ищет, мы предлагаем экспертизу района, в котором она находится. Человек уже не покупает квадратные метры. Важно другое: сколько времени он тратит на дорогу до работы, где он может погулять с детьми, с собакой, есть ли поблизости школа, детский сад, ветеринарная клиника или магазин. Мы продаем тот образ жизни, который будет вести человек. Это же касается и аренды. Потребитель, не способный купить жилье, вместе с квартирой старается арендовать приемлемую для него среду обитания.

— Кстати, эксперты замечают, что рынок аренды в России «дикий».

— Да, нерегулируемый. А как его можно регулировать? И зачем? Со временем набираешь базу арендодателей и клиентов-потребителей. И потом сводишь ожидания с предложением.

— И вам не кажется странным, что в одном и том же районе один человек сдает квартиру по 15 тысяч в месяц, а второй по 25?

— Нет. Если человек хочет — пусть сдает по 25 тысяч, я не могу этому противиться. Другое дело, кто это помещение арендует. Разница в цене даже в одном районе может быть вполне оправдана. Состояние здания, двор, соседи, подъезд, наличие консьержки — все это влияет на цену: чем лучше, тем дороже

— Чего прежде всего хочет потребитель?

— Прежде всего он хочет иметь хороших соседей. Наши агенты знают свой район, где кто живет. Мы же понимаем, что межсословные браки невозможны. Нельзя бедного селить к богатому, это бессмысленно, они друг друга не поймут и будут только раздражать.

Со временем в больших городах сложатся районы с разными рангами социальной среды. Это естественный процесс. Те, кто не смогут жить с богатыми, уйдут в районы со своей соцсредой. И наоборот — богатые попытаются вырваться и уехать в более престижное место. 

Задача городских властей — сделать так, чтобы между разными территориями не было слишком сильного контраста, чтобы люди из одного района не боялись прийти в другой. Правда, все равно в некоторых мегаполисах образуются «дыры», но, надеюсь, в большинстве случаев этого удастся избежать. Мы во многом развиваемся не по американской, а по европейской системе. В Европе за редким исключением откровенно ужасных районов нет.

Кроме соседей и социальной среды люди ценят удобство, безопасность и красоту. Им хочется, чтобы их район был чистый, опрятный, чтобы с утра выглянул в окно, а там не трубы теплотрассы, а зеленые деревья и птички чирикают. Люди с детьми хотят не бояться за ребенка. Когда они выпустят его погулять, то должны быть уверены, что хулиганы не отберут у него деньги, мобильник и не побьют. Молодым семьям важно, чтобы была возможность быстро добраться до каких-то мест развлечений и так далее.

Риэлторы должны быть готовы к тому, что со временем запросы потребителей будут только расти. Люди станут требовать за свои деньги больше внимания и более тщательного выполнения любого заказа. Это логично: вы идете совершать, возможно, главную сделку в своей жизни с совершенно неявным исходом, поэтому хотите, чтобы все было идеально.  

— Агентства к этому готовы?

— Честно, 85% существующих агентств недвижимости можно закрыть, потому что они руководствуются не потребностями клиента, а какими-то своими сиюминутными интересами, желанием заработать быстрые деньги. Клиент зачастую не понимает, за что с него берут, почему так много, почему ему не могут объяснить, что делают, почему агент не может позвонить в 8 утра, хотя его об этом попросили. Он говорит: «Я встаю в 11». Да какое мне дело? За мои деньги он не может позвонить мне в восемь! Что это за риэлтор? Это элементарные вещи. Но почему-то все говорят: «Ой, нам до этого еще далеко». 

— За счет этого вы планируете отбирать клиента?

— За счет ориентированности на него. Франшиза позволяет партнерам-агентам пользоваться нашей методологией и технологией работы. Они знают, что и как нужно делать, в какое время. Не бывает такого, что агент сидит и чаи гоняет. Человек, работающий по франшизе, получает возможность не заниматься рутиной, потому что она уже вся расписана. Мы даем буквально пошаговые инструкции: встал, пошел, повернул налево, совершил такие-то действия. Это же удобно.

За счет максимального сжатия времени, тратящегося на рутину, агенты получают возможность заниматься клиентом, руководитель бизнеса — экономикой предприятия, совершенствованием продукта. Регламентация не исключает творчества, совсем наоборот — дает ему развернуться. Об этом все мечтают, 99% руководителей. Когда их спрашиваешь «как дела?», они отвечают «рутина заела». Они вязнут в бумажках, каких-то мелких делах, у них просто не остается времени на то, чтобы совершать какие-то управленческие шаги. А это мешает бизнесу. Мы позволяем вырваться из этого порочного круга с выгодой для партнеров и их клиентов.

Агентства недвижимости будут помогать ГУ "Горжилобмен" расселять коммунальные квартиры. На прошедшем совете Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области (АРСП) директор городского ведомства Сергей Филимонов призвал специалистов рынка недвижимости оказать содействие в реализации программы по расселению коммунальных квартир, сообщает "Эхо Петербурга".

Филимонов предложил провести мониторинг базы квартир, жильцы которых стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Это позволит выявить необходимость расселения коммуналок. Для расселения будет сформирован специальный адресный перечень.

 В первую очередь, расселять будут дома, лидирующие по количеству проживающих  в них очередников, где меньше всего коммунальных квартир, а так же дома, где все коммуналки расположены на первом этаже. Обязательное условие - согласие на расселение всех собственников и нанимателей, а также гарантия со стороны города, что очередники получат жилье по нормативу, сообщает "Деловой Петербург".

Кроме того, "Горжилобмен" и комитет АРСП по городским жилищным программам уже разработали соглашение о совместном мониторинге базы очередников Петербурга. В соответствии с этим соглашением, каждое агентство недвижимости должно исследовать 50 адресов и предоставить результаты "Горжилобмену". Также члены Ассоциации риэлторов могут самостоятельно предоставлять в Горжилобмен имеющиеся у них адреса коммунальных квартир, жильцы которых оформили заявление о согласии на участии в расселении.

Предполагается, что часть городских коммуналок будет выставлена на конкурс среди инвесторов. В рамках этой программы предполагается из средств бюджета оплачивать "коммунальщикам" 30% требуемой по социальным нормам общей полезной площади на человека. Норма на человека составляет 18 м. кв. А для инвесторов (покупателей коммунальных квартир целиком) стоимость приобретения коммуналки должна, по идее, составить 70% рыночной стоимости. Чиновники полагают, что это должно повысить популярность коммуналок.

Что касается самой программы расселения коммуналок, то она была запущена еще 17 октября текущего года принятием соответствующего закона. По словам Филимонова, в Петербурге сегодня 60 тысяч коммунальных квартир. За текущий год должны быть расселены 1432 семьи или около 800 квартир. На сегодняшний день заявления на расселение подали жильцы только 320 квартир, в соответствующий перечень включены уже 115 квартир.

 Пользуются услугами риелторов 15% россиян, показывают данные опросов Фонда общественного мнения (ФОМ) за 2007г. Наиболее востребованы риелторские услуги в Москве, где рынок недвижимости отличается максимальной интенсивностью сделок в сравнении с другими регионами. Зачастую без помощи риелторов в столице нельзя ни купить, ни продать, ни арендовать квартиру.

Но по данным того же ФОМ, 20% россиян не знают о существовании такой профессии. "Действительно, более половины сделок на рынке совершается без участия риелтора. Люди, возможно, просто не могут себе позволить нанять достаточно дорогостоящего профессионала, – говорит в эфире РБК-ТВ в программе "Сфера интересов" гендиректор экспертного риелторского бюро "Тактик&практик" Гульнара Рахмангулова, – и считают нужным заручиться поддержкой профессионалов лишь на тех этапах, которые им необходимы".

Однако без участия в сделке профессионалов легко угодить в сети мошенников. Каждая 20-я сделка с недвижимостью в столице оспаривается из-за мошеннических действий продавцов, – пугают риелторы потенциальных покупателей. И то же самое они объясняют продавцам, обвиняя в мошенничестве каждого 20-го покупателя квартиры.

Правда, бывает, что и сами риелторы являются мошенниками. И даже в том случае, если сотрудники оказываются добросовестными, агентство недвижимости всегда заинтересовано в получении комиссионного вознаграждения (2-5% от стоимости квартиры) по факту сделки – ее государственной регистрации. Поэтому качество их юридических услуг под вопросом: грубо говоря, агенты заинтересованы любой ценой продать квартиру. "Юрист и его гонорар не должны зависеть от факта совершения сделки", – возражает гендиректор юридической компании Юлия Кондратенко.

Остается только с тоской вспоминать времена, когда квартиры свободно обменивались, сдавались и снимались без посредников. "Сегодня, если человек хочет обменять свою квартиру на меньшую по площади с доплатой, то при обращении к риелторам процесс теряет свой смысл – вся доплата уходит на оплату риелторских услуг", – предполагает Г.Рахмангулова.

Возможным решением проблемы является частичная покупка юридических услуг по оформлению сделки. "Процесс сделки разбивается на отдельные составные части, и человек, прекрасно понимая, какой путь ему предстоит пройти, решает для себя сам: обращаться ли в агентство недвижимости и полностью купить весь спектр услуг, или часть из этих услуг сделать самостоятельно, купив лишь определенные этапы", – говорит Г.Рахмангулова.

Но, приобретая недвижимость, покупатель должен помнить: как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформлявшие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена бывшими собственниками квартиры. Каждый сотый владелец лишается прав на недвижимость по причинам, ни от него, ни от риелтеров не зависящим, подсчитали страховщики.

"Эксперты советуют страховать риск утраты права собственности по крайней мере на срок исковой давности: 3 года (так называемое титульное страхование)", – предупреждает в заключение программы "Сфера интересов" на РБК-ТВ Ю.Кондратенко.

Добавим, по данным соцопросов, проведенных в 2007г., в жилье нуждается 42% россиян, и уже 22% опрошенных допускают возможность того, что возьмут для решения этой проблемы ипотечный кредит. К слову, в 2006г. к кредиту на покупку жилья были готовы 17% опрошенных. Однако "цифры готовности" к ипотеке почти не имеют ничего общего с реальностью. К 2006г. реальный опыт ипотеки, по данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), имели только 2% россиян. По данным рейтингового агентства "Эксперт РА", доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает и 5%. Другие эксперты говорят о 15%. Получается, что 85-95% сделок с недвижимостью (не ипотека) – это пирог исключительно для юристов, страховщиков и мошенников, к которому на сегодня еще не пробились банки.

 Владимир Абгафоров
Риэлторы называют дома, которые специально строились для партийной и советской номенклатуры, «кирпичом ЦК» или «совминовскими». Построены они в 60-70-80-е годы. Острые на язык москвичи прозвали эти здания и жилые комплексы «царскими селами». Кирпичные красавцы, расположенные в Центре или хороших районах Москвы, разительно отличались от типовой индустриальной застройки. Ценится ли сегодня старый советский бренд?

Качество во всем
Словосочетания «элитная недвижимость» в советские годы не знали, но строили «цековские» дома именно так. Прежде всего, здесь простор во всем – высота потолков составляет минимум 2.80, а в некоторых домах доходит до 3.50. Большие площади квартир: как рассказала корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Валерия Косенкова, руководитель группы заключения договоров агентства недвижимости «Открытая Компания», однокомнатные квартиры в этих домах доходят до 60 кв. м, а четырехкомнатные часто превышают 130 кв. м. Такие размеры позволяли разместить то, что для прочих граждан было признано «ненужным» - например, кладовки или два санузла в многокомнатных квартирах. Или помещение для консьержки в подъезде.

Высочайшим было качество строительства. Использовался только самый лучший, «желтый» кирпич. Отделывалось все, включая внутренние помещения квартир, с использованием «дефицитных» материалов. Разумеется, сегодня эта финская сантехника не вызывает такого священного трепета, но лет 30 назад это был полный вострог! А расчетный срок жизни такого дома, говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate, составляет минимум 150 лет, а при регулярном капитальном ремонте через каждые 25 лет – и до 300 лет.

Наконец, особенность, которой мы сегодня можем только позавидовать. «Кирпич ЦК» изначально строился с солидной придомовой территорией, которую сразу же огораживали. О подземных паркингах в те годы и не слышали, однако на огороженной территории можно решить проблему, от которой стонут сегодня многие покупатели жилья, в том числе весьма дорогого – куда поставить машину? В сочетании с социально однородным составом проживающих (еще один плюс!), это создает для сегодняшних покупателей квартир в этих домах атмосферу безопасности. А безопасность, напоминает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» – это то, за что состоятельный человек готов платить больше всего…

Под стать прочим характеристикам оказалось и местоположение этих домов. Они, отмечает Жанна Лобанова, аналитик агентства «Октава-Недвижимость», строились в центре Москвы: в районе Арбата, Патриарших и Чистых прудов, на Остоженке и в соседних с ней переулках. Вне сегодняшнего ЦАО «царские села» располагались в Кунцево, Новых Черемушках, на улицах Мосфильмовская и Удальцова, в Крылатском. В общем, там, где тихо, зелено, и жить хорошо…

Сколько стоит ностальгия по величию?
О ценах на московскую недвижимость вообще писать трудно. Сегодня они достигли таких высот, что квадратный метр в даже самых затрапезных квартирах стоит многие тысячи долларов (а если в рублях, то цифры получаются еще более громоздкими). Поэтому постараемся привести не просто числа, а как-то сравнить их.

Самые скромные из «героев» нашего рассказа (без охраняемой территории, не в самом лучшем районе – например, есть такой дом, да еще и с магазином на первом этаже, на Новокузнецкой улице) стоят сегодня от $10 тысяч за кв. м. Если дом более пафосный, а квартира из числа лучших (к таковым относятся жилища, принадлежавшие в прошлом высоким советским чинам – тут площади от 110-120 кв. м, имеются зимние сады и прочие «излишества»), то цена сразу достигает $12-15 тысяч за кв. м.

«Это уже приближается к цене элитной новостройки, - комментирует Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». – Возможность решить проблему с парковкой делает эти квартиры вполне соизмеримыми по качеству». А максимальные цены на «кирпич ЦК», по оценке Ж.Лобановой, достигают $20 тысяч за кв. м. При этом, отмечает эксперт, во многих домах даже по таким ценам квартиры появляются в продаже крайне редко. Их число в принципе невелико, и когда появляется информация, что кто-то хочет квартиру продавать, часто в роли покупателей выступает кто-то из соседей.

«Жильцы этих домов и их родственники – самые ярые приверженцы такой категории жилья, - соглашается В.Косенкова. – Они никогда не признают лучшими новые дома с такими же площадями, потому что у «домов Совмина» своя репутация, история. Часто спрос здесь порождается и некоей ностальгией, воспоминаниями».

Теперь вспомним о цифрах на обычное, типовое жилье. По данным Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла по состоянию на середину марта $5100. При этом самая дешевая категория – «плохая панель» - стоила $4747 за кв. м. Получается, что квартиры в «царских селах» лучше всех прочих примерно в 3-3,5 раза. Еще в советские годы мы знали, что в нашей стране все равны, но некоторые – равнее. Появился «великий уравнитель» - рынок – и показал, насколько именно…

Не вышли звездностью
В «цековских» домах по определению жили высокопоставленные и известные люди советской эпохи. Известно, что самые обычные вещи, принадлежавшие когда-то знаменитостям, во всем мире стоят дорого – СМИ постоянно приносят нам сообщения, что какая-нибудь майка какой-нибудь рок-звезды продана на аукционе за $30 тысяч. Распространяется ли это правило на нашу страну и на квартиры?

Ответ специалистов – нет, у нас отсутствует традиция переплачивать за «именные» квартиры. Какие-то зачатки этого явления были в 90-е, говорит Е.Зубарева. Однако оно было скорее связано с тем, что в ту пору в Москве не было нового элитного строительства – состоятельные люди хотели все-таки квартиру, а не «тени прошлого» в ней. И когда новые качественные дома появились в достаточном количестве, так и не успевшая развиться мода сошла на нет.

Можно, разумеется, найти разные причины этого явления. И аполитичность многих наших сограждан – людям совершенно «по барабану», кто раньше жил в их квартире. И неоднозначное отношение к собственной истории. Но есть и еще один аспект. Как отмечает Н.Ветлугина, действительно выдающиеся деятели эпохи в «кирпиче ЦК» так и не жили – общеизвестно, например, что для Брежнева был специально построен дом в районе Патриарших прудов (он примечателен – один из этажей заметно выше всех прочих), но «дорогой Леонид Ильич» так и остался проживать в «сталинке» на Кутузовском проспекте. Другие деятели предпочитали госдачи. В общем, в «царских селах» проживали относительно мелкие товарищи – уровня обычного генерала, замминистра.

Куда пойдут цены: коррекция в разные стороны
Будут ли квартиры в «цековских» домах дорожать? Несомненно – так как будет дорожать вся московская недвижимость. Однако если сформулировать вопрос несколько иначе – как будут вести себя цены на эту категорию на фоне остальных московских квартир? – ответы разнятся. Эксперты соглашаются, что в целом «динамика изменения их стоимости будет идти вслед за рынком», однако предвидят и коррекцию – причем в разные стороны…

По мнению Е.Зубаревой, существует тенденция сокращения числа элитных проектов в ЦАО, что через 3-5 лет может привести к новому всплеску интереса к такой недвижимости. В первую очередь это коснется «высшего среднего класса» и представителей среднего бизнеса – для этой категории (в отличие от высшего чиновничества и крупных бизнесменов) цена имеет значение. А с учетом того, что эти квартиры по площади меньше новых элитных (цена, соответственно, тоже оказывается ниже) рост интереса будет еще больше. В общем, прогнозирует эксперт, «мы можем получить превышение их удорожания на 15-20% над динамикой увеличения московской недвижимости в целом».

О чуть меньших цифрах – в 10-15% - говорит Н.Ветлугина, однако она предвидит удешевление этих квартир относительно всех прочих. «На «цековские» дома существует некоторая переоцененность, - считает она. – Сегодня появляется достаточно большое количество жилья бизнес-класса по более привлекательным ценам. И потребитель часто делает выбор в пользу именно этого жилья».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Нет сомнений – дома хорошие и удобные. Более того, они обладают не только материальными достоинствами, но и являются своеобразными московскими достопримечательностями. Но - уже давно перестали быть пределом мечтаний московского новосела. На рынке есть выбор, люди стали считать деньги и не хотят переплачивать за «идею». Лучше уж за те же деньги свой дом построить и жить на просторе. К тому же время не жалеет никого - ни ЦК, ни Совмин, дома стареют и наверняка многие из них нуждаются в капитальном ремонте.

Сколько стоят квартиры советской номенклатуры

Метро  Улица  Кол-во комнат  Площадь (общая, жилая, кухня)  Этаж/дом  Цена объекта 
Кропоткинская  Гагаринский пер.  3  100/65/12  4/10  $1 ,7 млн. 
Новые Черемушки  Профсоюзная  4  160/66/11  8/12  $ 1,4 млн. 
Маяковская  Ермолаевский пер.  3  88/50/10  2/8  $ 1,15 млн. 
Маяковская  Каретный ряд  3  80/51/9,4  11/11  $ 1,1 млн. 
Пр-т Вернадского  Удальцова  2  76/41/10  9/12  $7 13 тыс . 
Крылатское  Рублевское ш.  2  85/40/14  11/16  $700 тыс. 
Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

 Татьяна Соколова 

По итогам этой весны мы поймем, будет ли у нас ипотека в том виде, в котором она дошла до 2008 года. Перемены, которые ее ожидают, как в сфере выкупа кредитов, так и в законодательной сфере, не сулят позитива.

Мы уже писали о проекте закона «О потребительском кредитовании», который может выжить с российского рынка большинство посредников – как ипотечных брокеров, так и риелторов, тем самым сократив объемы кредитования. На 6-й конференции «Ипотечное кредитование в России» гендиректор АИЖК Александр Семеняка озвучил новую стратегию агентства в части выкупа кредитов у коммерческих банков. Если раньше банки, выдав пул кредитов, раз в две недели могли продать их АИЖК, то теперь они должны в своих выдачах ориентироваться на лимиты выкупа, которые агентство определяет на каждый квартал. Более того, в перспективе банки сами должны выходить на рынок, где АИЖК привлекает деньги.

Отмечу, что привлечение таких займов – весьма долгая и дорогостоящая процедура. По времени она растягивается больше чем на полгода, требует участия высококвалифицированных кадров. Так что скорость оборота средств в банках будет падать, а значит, кредитов потребители получат меньше.

Надеяться российскому рынку ипотеки остается только на зарубежные банки, которые, в общем, активно работают или собираются работать в России, а также на возможные федеральные инвестиции. Впрочем, пока никто из российских банкиров не корректировал планов на этот год. Правда, по рынку ходят слухи как о грядущем поднятии ставок крупнейшими банками, так и о свертывании программ ипотеки многими из них.

Пока же реальность такова: банкиры начали срочно поднимать ставки по депозитам – если в сентябре-октябре о привлечении средств от населения говорилось как о чем-то весьма непростом и, в силу этого, ненужном, то сейчас это уже нужно, невзирая ни на цену этих денег, ни на их труднодоступность.

Будет ли в этом году прогнозируемый рост ипотечных кредитов в 1,5 раза, как о том оптимистично говорилось в начале года? Пока ставки держатся на уровне вполне себе прошлогоднем. В феврале 2008 года в Московском регионе индекс Фосборн составил 9,95% в долларах США, в рублях – 11,46%. В абсолютном выражении по сравнению с январем 2008 года произошло незначительное снижение индекса – на 0,01 процентный пункт (п.п.) в долларах США и на 0,02 п.п. в рублях.

А вот тенденция – предвестник проблем. «По сравнению с декабрем 2007 года – январем 2008 года отмечено увеличение долей заемщиков со сроками кредитования свыше 15 лет, причем совокупное увеличение составило почти 4%. Данное явление можно объяснить двумя основными причинами: 1) ростом ставок по ипотеке в связи с кризисом ликвидности на банковских рынках США и ряда европейских стран; 2) резким ростом цен на жилье в Московском регионе в начале 2008 года (ожиданием дальнейшего удорожания столичного жилья)», – сообщают аналитики «Фосборн Хоум».

Цены на столичную недвижимость при этом продолжают медленно, но верно двигаться вверх. По данным irn.ru, подорожание за последнюю неделю составило 1,5%. По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра irn.ru, такие темпы роста грозят тем, что после майских праздников рынок может ожидать коррекция на 20-25%. Об этом же заговорили представители риелторов, которые ранее держали позицию «цены могут только расти». Сейчас очевидно, что «прижатие» ипотечников может легко снизить цены на рынке – сколько бы ни говорили о том, что ипотека, дескать, никакого влияния не оказывает на рынок недвижимости.

Поняли ли власти, что сначала надо построить жилье, а потом уже давать под это жилье кредиты, или дело совсем в другом? Но сейчас налицо политика более осторожного отношения к ипотеке и банков, и государственных организаций. То же АИЖК ограничило параметры кредитов, которые могут считаться нерискованными, законодатели вдруг решили принять отдельный закон на эту тему, и так далее… Сумеет ли рынок предложить своевременную замену ипотеке? Вариантов много: и ЖНК, и ссудно-сберегательные кассы (закон о которых не принят до сих пор, впрочем)… Вопрос из вопросов.

А пока нас порадовали результаты опроса на нашем сайте: в росте цен наши читатели посчитали виноватыми в первую очередь чиновников, а потом уже риелторов. Журналисты, как ни странно, оказались ни при чем. Народ у нас не склонен обманываться, и это радует. Потому нам тем более интересно, что вы думаете об исчезновении ипотеки как явления. Выразить свое мнение можно, напомним, проголосовав на сайте или оставив комментарий.

  Общественная приемная по жилищным вопросам будет работать на выставке недвижимости в Тюмени, которая состоится на площадке тюменского Выставочного зала 12 апреля. Специалисты соответствующих ведомств и структур ответят на вопросы, касающиеся налогообложения сделок с недвижимостью, особенностей перепланировок, регистрации прав на недвижимость, оформления прав на земельные участки под частную застройку и многие другие.

Организатором выставки традиционно явилось некоммерческое партнерство «Объединение риелторов Тюменской области». В этом году организаторы заручились поддержкой администрации города Тюмени. Партнерами и спонсорами выставки являются ООО «Партнер-Инвест», Западно-Сибирский банк Сбербанка РФ, еженедельник «Квартирный Вопрос» и газета «Недвижимость и строительство для всех».

На 1100 квадратных метрах выставочного зала Тюменской ярмарки расположатся стенды риелторских, оценочных и консалтинговых компаний, строительных организаций, банков, дизайнерских и ландшафтных бюро.
 
 
Кирилл Господаров
 

О том, что российский Дальний Восток активно заселяют выходцы из Китая, известно многим. Оказывается, процесс этот совсем не односторонний. И российские граждане в последние годы все активнее скупают жилье по ту сторону русско-китайской границы. Во многих приграничных городах Китая уже возникли и развиваются настоящие раша-тауны. Отдельная квартира для многих владивостокцев - несбыточная мечта. Стоимость квадратного метра в новостройках зашкаливает за 3 тысячи долларов. Зато в приграничном китайском городе Суйфэньхэ тот же метр обойдется почти в 8 раз дешевле - 400 долларов. В России таких цен на жилье давно нет. Поэтому в силу разных обстоятельств многие приморцы самого разного возраста продают жилье на родине, а на вырученные деньги покупают квартиры в Китае. Власти соседней страны русской экспансии, разумеется, не опасаются и серьезно готовятся к приему переселенцев. На этой неделе в Суйфэньхэ началось строительство целого микрорайона элитных домов. За полтора года здесь планируется возвести шесть 30-этажных небоскребов с благоустроенной придомовой территорией вблизи лесопарковой зоны и искусственного озера. Стоимость коммунальных услуг в микрорайоне, включая охрану и парковку, составит около 0,1 доллара (это буквально 3 рубля) за квадратный метр в месяц. Китайцы говорят, что намеренно возводят это жилье для русских. Несколько десятков человек уже изъявили желание переехать жить в новый комплекс. - Русские активно покупают недвижимость у нас в Китае. Уверен, что и стройка в Суйфэньхэ задолго до своей готовности будет полностью оккупирована людьми из вашей страны, - говорит представитель компании-застройщика Сюий Жулан. Но не только жители Приморья устремились в Суйфэньхэ. Квартирами в этом городе уже обзавелись 100 семей из Амурской области. А на курортах Желтого моря можно встретить и москвичей, и новосибирцев, и ростовчан, считающих себя уже местными жителями. Для бизнесменов это вложение капиталов. Но среди переселенцев немало и пенсионеров. Цены в Китае практически на все товары и услуги значительно ниже, чем у нас. И с мизерной для родных пределов российской пенсией по ту сторону границы можно достойно встретить старость. Деньги и загранпаспорт - все, что нужно для покупки квартиры в КНР. Больше никаких ограничений нет. Сергей Хохлов - предприниматель из Благовещенска, работает в сфере трансграничной торговли и постоянно проживает в Пекине: - Возвращаться на родину мне нет резона - все выгодные ниши там давно заняты. Поэтому мы с женой продали недавно мамину квартиру в хрущевке, а на полученные деньги купили две в Китае. Наличие недвижимости в Китае дает возможность получить вид на жительство. С видом на жительство уже можно брать банковский кредит, открывать свое дело. Ставка по кредитам - 2,5% годовых. Первый взнос за квартиру - 40%, остальное можно выплачивать в течение 5 лет. - Недвижимость в КНР уверенно растет в цене, поэтому люди и стараются вкладывать в нее деньги, - комментирует ситуацию руководитель международного отдела мэрии Благовещенска Татьяна Мосензова. - Что касается квартплаты, то китайцы удерживают ее на низком уровне за счет использования новейших технологий. Например, у них нет батарей отопления, но популярны солнечные накопители энергии. Еще один плюс: нарваться на мошенников при покупке квартиры в Китае практически невозможно - продавать недостроенное жилье там разрешается, только если дом готов хотя бы на 80%. Разумеется, в Китае ни одного случая обманутых дольщиков нет. интервью В Хуньчуне скоро будет русский клуб На днях владивостокские пенсионеры Василий и Галина Горбачевы вместе с любимой овчаркой Байкалом сели в автобус и отправились в Хуньчунь, находящийся в 30 километрах от российско-китайской границы. Накануне отъезда Василий Иванович дал интервью "Труду". - В прошлом году купил в Хуньчуне двухкомнатную квартиру за 16 000 долларов. Несколько месяцев супруги терзались сомнениями, но все же решились на переезд. Всю жизнь я проплавал на судах Дальневосточного морского пароходства. Последние годы - капитаном. Работа моряка - постоянный стресс. А государство оценило мой труд пенсией размером 3900 рублей. Столько же получает жена Галина, бывший бухгалтер. Во Владивостоке нам денег постоянно не хватало, а в Китае жизнь дешевле. В Хуньчуне раньше бывали - понравилась доброжелательность жителей, чистота на улицах. Вот и решили все сбережения вложить в покупку квартиры "за кордоном". - И что она собой представляет? - Находится на 4-м этаже. Общая площадь - 59,85 кв. м. - Во что обойдется проживание и коммунальные услуги? - За отопление в год с нас возьмут 1200 юаней, или 4200 рублей (курс юаня к рублю равен примерно 3,5). За холодную воду придется платить 21 юань в месяц (73,5 рубля). Горячей воды в квартире нет, но я поставил бойлер. Ежемесячный вывоз мусора обойдется в 6 юаней (21 рубль). Свет - около 20 юаней (70 рублей). Всего за год нам придется выплатить китайским коммунальщикам примерно 2000 юаней, или около 7000 рублей. Разница с нашими ценами существенная: за "двушку" во Владивостоке мы платим 3000 рублей в месяц. И это при том, что я льготник! О продуктах уже не говорю: Килограмм вырезки на китайском рынке стоит 25 юаней (87,5 рубля). А овощи и фрукты - вообще копейки. - А скучно не будет? Все-таки чужая страна, незнакомый язык. - Почему должно быть скучно? У китайцев кабельное телевидение, принимает более ста каналов, в том числе российские. Подключиться к сети стоит 16 юаней в месяц (56 рублей). К тому же в нашем доме уже живет одна семья из Приморья, другая - из Белоруссии. Скоро земляков по соседству будет еще больше. У меня есть еще 8 заявок от знакомых, которые готовы купить квартиры в Китае. В планах - создать в Хуньчуне русский клуб. - Так вы собираетесь стать гражданином Китая? - Вовсе нет. Получить паспорт в этой стране очень трудно. Дается виза на год, и все. Въезжать и выезжать по ней можно в любое время. Так что навещать друзей во Владивостоке - без проблем. Эксперт "Русских привлекают цены на жилье, безопасность и дружелюбие китайцев" Эксперты в области недвижимости уверены в перспективности китайского направления. Владивостокские риелторы вовсю занимаются торговлей недвижимостью на приграничной территории. Вот что говорит риелтор Елена Никитина: - Последнее время жители Приморья все чаще интересуются возможностью приобретения жилья в Поднебесной. О динамике спроса говорить пока рано: направление на стадии становления. Но, безусловно, перспективное. За последнюю неделю жилье в Китае купили уже три моих клиента. Другие в основном спрашивают о возможности приобретения квартиры в Санье, Шанхае, Даляне. Интерес вполне понятен: где у нас вы купите комфортабельное жилье по 250-300 долларов за квадратный метр? Добавьте и такие важные детали, как безопасность жизни и дружелюбное отношение простых китайцев к русским. Где живут русские в Китае Наиболее популярны у наших соотечественников китайские города. Хайхэ Приграничный город. Находится на противоположном берегу Амура, напротив Благовещенска. Добраться туда и обратно можно на морском трамвае. Далянь Город на юге Китая. Суйфэньхэ Полчаса на автобусе из Владивостока. Хуньчунь 5 часов на автобусе из Владивостока. Шанхай Один из крупнейших континентальных городов. Санье Курорт на Желтом море. Сравните цены l ХУНЬЧУНЬ l ВЛАДИВОСТОК Хлеб l Хлеба в нашем понимании в Китае нет. Его заменяет рис. Сдобные булочки - 1-2 юаня (3,5-7 рублей) l Булка "Подольского" - 25 рублей Мясо, 1 кг l Свинина - 28 юаней (98 рублей), говядина - 32 юаня (112 рублей) l Свинина - 280 рублей, говядина - 300 рублей Рыба, 1 кг l Толстолобик - 10 юаней (35 рублей) l Сазан - 150 рублей Проезд в общественном транспорте l Автобус - 1 юань (3,5 рубля), такси на любое расстояние - 5 юаней (17,5 рубля), велорикша - 2 юаня (7 рублей), моторикша - 3 юаня (10,5 рубля) l Трамвай, троллейбус - 7 рублей, автобус - 10 рублей Бытовая техника l ЖК-телевизор с большим экраном: 7-8 тысяч юаней (24,5- 28 тысяч рублей) l ЖК-телевизор с большим экраном: 123 тысячи рублей

Дмитрий Латыпов

В выставке-семинаре (за 4 часа работы) приняло участие более 3500 граждан и профессионалов рынка недвижимости. Мероприятие состоялось 12 марта  2008 г. в концертном зале «Карнавал» (Невский пр., 39, Аничков дворец). В анкетировании принимали участие посетители выставки-семинара, а также профессионалы в сфере недвижимости: представители банков, риэлторских, брокерских, строительных и юридических компаний. Такое двустороннее исследование дает возможность составить более полное представление о конъюнктуре жилищного рынка. 

Собранные анкеты показали: почти 60% посетителей мартовского «Жилпроекта» находится в активном трудоспособном возрасте – 25–50 лет. Уровень доходов у половины опрошенных составляет 25–60 тыс. руб. на одного человека. У 4,5% – свыше 60 тыс. на каждого члена семьи. Остальные зарабатывают менее 25 тыс./чел. Если учесть, что в каждой семье есть как минимум двое работающих людей, получается, подавляющее большинство посетителей «Жилищного проекта» имеет реальную возможность улучшить свои жилищные условия. Например, путем получения ипотечного кредита.Также гостям выставки был задан вопрос об их нынешних жилищных условиях. Как выяснилось, 33% опрошенных являются владельцами квартиры. Для них сегодня открыты двери практически в любую ипотечную программу. Заложив имеющееся жилье, можно взять кредит и переехать, скажем, из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную. Еще 32,5% респондентов владеют долей в квартире. В залог комнату, конечно, не возьмут, но зато ее можно продать и вырученные деньги использовать в качестве первоначального взноса в ипотеку. Кроме того, если все жильцы коммунальной квартиры согласны разъехаться и при этом являются очередниками, они могут стать участниками городской программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Кстати, анкетирование продемонстрировало, что большинство петербуржцев верит в успех программы по расселению коммуналок. Почти 60% респондентов считают ее вполне реализуемой, остальные полагают, что проект надо форсировать. «Кто должен проявить большую, чем сейчас, активность при реализации программы расселения коммунальных квартир?» – спросили у горожан организаторы опроса.

Как выяснилось, почти 56,5% думают, что это должна сделать власть, 20% взывают к инвесторам, еще 23,3% уверены: проявить большую настойчивость необходимо самим обитателям коммуналок. Почти 12% опрошенных являются нанимателями муниципального жилья, чуть более 9% арендуют жилплощадь, 8% ютятся в доме у родственников или знакомых. Менее 4% признали себя обитателями общежитий. Как показало исследование, люди приходят на выставку-семинар, чтобы получить консультацию по покупке жилья и ипотеке (около 25%), найти конкретные объекты жилой недвижимости (почти 20%), подробнее узнать о городских жилищных программах (18,7%), выбрать компанию-застройщика или агентство недвижимости (17,5%).

Половина горожан, опрошенных в ходе выставки-семинара «Жилищный проект» 12 марта, собирается приобрести готовое жилье. Столько же петербуржцев ориентировано на первичный рынок. И это несмотря на то, что в целом они не довольны качеством возводимого жилья. Почти половина респондентов (45%) оценивают его как удовлетворительное. Немало тех, кто считает качество стройки плохим (27%) либо вообще не выдерживающим никакой критики (10,6%). Менее 15% готовы поставить строителям оценку «хорошо» и лишь 2,4% – «отлично». Кстати, вопрос об отношении к качеству нового строительства был задан недавно и посетителям портала БН.ру. Полученные данные в целом совпали с результатами анкетирования на «Жилпроекте»: 231 человек из 262, пожелавших высказать свое мнение на портале, не довольны качеством жилья на первичке. Не останавливают покупателей строящегося жилья и возможные проблемы юридического характера. Применение предварительных договоров купли-продажи и других альтернативных схем финансирования нарушает права покупателей. Так считает почти 75% профессиональных участников рынка недвижимости Петербурга, которые также принимали участие в мартовском опросе. В их числе риэлторы и брокеры (47% от общего числа опрошенных специалистов), строители (8,8%), представители банков, страховых компаний (по 4,4% соответственно), а также юристы, оценщики, представители СМИ.Только 12% респондентов-профессионалов полагают, что законодательство всесторонне защищает права покупателей квартир на первичном рынке.Впрочем, риски можно снизить, обратившись за консультацией к опытному юристу. Согласно данным анкетирования почти 34% респондентов готовы дополнительно платить за юридическое сопровождение сделки. 

В ходе опроса выяснилось, что почти 50% респондентов планируют совершить операции с недвижимостью в ближайшее время. Еще 28% опрошенных собираются совершить сделку менее чем через два года. Остальные рассчитывают на более отдаленную перспективу.Стремление большинства поскорее закрыть бреши в жилищной проблеме объясняется в том числе ожиданием ускорения роста цен. Такой вариант развития событий предрекают примерно 42% опрошенных, еще 50% думают, что будет происходить плавный рост стоимости – где-то на 1% в месяц. Возможность снижения цен допускают 7% опрошенных.Вопрос о предполагаемом развитии ценовой ситуации на рынке был задан и профессионалам. Грядет подъем экономики и увеличение стоимости недвижимости, считает более 42% профессиональных участников рынка, опрошенных в ходе выставки-семинара.Ряд опрошенных считает, что в России будет банковский кризис, но цен на недвижимость это не коснется (16,2%). Почти 9% думают, что в случае кризиса стоимость недвижимости снизится. Еще 26,5% уверены: не будет ни кризиса, ни падения цен.

Анкетирование показало, что при выборе жилья покупатели ориентируются прежде всего на место и цену (30% и 31% респондентов соответственно). В меньшей степени их интересуют особенности планировки и обустройства квартир – 9,87%, коммуникации и сервис – 8,6%, специфика строительной технологии (панельная, кирпично-монолитная и т. д.) – 6,2%. Практически не интересует людей наличие паркинга, а также архитектурное решение дома. Зато эти нюансы востребованы в сегменте элитного жилья.Также посетителям выставки-семинара был задан вопрос: «Как вы относитесь к покупке жилья в кредит?». Оказалось, что почти 34% собираются взять ипотечный кредит. Столько же положительно относятся к ипотеке, но их не устраивают некоторые условия кредитования. Число граждан, которые никогда не интересовались ипотекой или не хотят брать кредит, составляет 27%. Кстати, тех, для кого неподъемны нынешние процентные ставки по ипотеке, по мнению специалистов, ждет разочарование. Как отметили в анкетах почти 97% профессиональных участников опроса, ипотечные ставки в 2008 году снижаться не будут. Почти 70% опрошенных горожан полагают, что ипотеку выгодно брать в рублях. Получение кредита в долларах считают приемлемым 12% респондентов. Евро доверяют 3,5% участников опроса. Число горожан, готовых взять кредит в экзотической валюте, невелико и составляет всего 1%. В числе других финансовых источников для покупки жилья, помимо ипотеки, граждане называли личные сбережения (почти 27% ответов), продажу имеющегося жилья (25,4%), потребительский кредит и заем денег у родственников (по 3,6% ответов). 

Среди посетителей «Жилищного проекта» были и те, кто намерен перебраться на постоянное место жительства за город.При этом, согласно опросу профессиональных участников рынка, людям выгоднее купить участок земли и самостоятельно построить на нем дом. Так считает 44,3% респондентов. Еще 38,6% ответивших полагают: удобнее и выгоднее купить у застройщика готовый коттедж в поселке. Вариант «купить дом на вторичном рынке» выбрали только 17,1% анкетируемых.Впрочем желающих променять мегаполис на пригород пока не слишком много. «Что мешает массовому переезду горожан за город?» – спросили организаторы опроса у профессионалов рынка. Ответы распределились следующим образом: отсутствие качественного транспортного сообщения с мегаполисом (27%), нехватка недорогого комфортного жилья (21,7%), отсутствие социальной инфраструктуры – школ, больниц, магазинов (23,7%). Еще одно препятствие на пути субурбии – привычка жить в городе (11,8%). Также перемещению массового спроса на жилье за городом, согласно данным опроса, мешают проблемы с централизованным оказанием услуг ЖКХ в области. Чуть более 5% горожан ответили, что развитию малоэтажки ничто не мешает. По мере роста малоэтажного домостроения, по их мнению, многие петербуржцы переедут за пределы мегаполиса.    

РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРОСА ПОСЕТИТЕЛЕЙ ВЫСТАВКИ-СЕМИНАРА С какой целью вы пришли на выставку-семинар?  

Найти конкретную недвижимость – 19,63%

Выбрать застройщика или риэлтора – 17,5%

Подобрать кредитную программу – 9,5%

Задать вопросы специалистам – 24,8%

Узнать о городских жилищных программах – 18,7%

Другое – 9,87%

 Если вы намерены приобрести жилье, назовите финансовый источник: 
Личные сбережения – 26,88%

Ипотечный кредит – 40,5%

Потребительский кредит – 3,58%

Продажа имеющегося жилья – 25,44%

Займу у родственников или друзей – 3,6%

    
РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРОСА ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

 Какой сценарий развития ситуации в России вам кажется наиболее вероятным: Банковский кризис и падение цен на недвижимость – 8,82%
Банковский кризис без падения цен – 16,17%

Не будет ни кризиса, ни падения цен – 26,47%Подъем экономики и рост цен на недвижимость – 42,64%
Другое – 5,9%          

 Какова вероятность повышения ставок по ипотеке в 2008 году? 
Ставки уже повышаются – 39,13%

Ставки вырастут на определенный период, но это не станет тенденцией – 21,73%

Ставки вырастут для «лояльных» кредитов – 36,23%

Это исключено – 2,89%

 Очередная ежемесячная выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 10 апреля 2008 г. в концертном зале «Карнавал» (Невский пр., 39, Аничков дворец). Время работы выставки-семинара: 17.00 – 21.00. В рамках «Жилищного проекта» состоятся два семинара. Первый на тему: «Ипотека: рекомендации по покупке жилья в кредит» начнется в 18.30. Второй семинар -  «Государственная программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»: практические рекомендации для граждан состоится в 20.00. Приглашаются все заинтересованные граждане. Вход и консультации – бесплатны.
 

Заметно упали цены на вторичном рынке жилья в Петропавловске. И если продавцов это очень огорчает, то покупателей, напротив, радует.

Моя подруга, недавно вернувшаяся в родной город, сейчас подыскивает для своей семьи трехкомнатную квартиру. Не шикарную, но и не "убитую" , главное - в центре. В один из таких походов позвала и меня. Сопровождавшая нас риэлтор Гульмира предложила на выбор четыре "трешки".

Одна из этих квартир площадью около 70 квадратных метров была изначально оценена в 58 тысяч долларов. Однако в ходе беседы с риэлтором выяснилось, что хозяева готовы уступить ее и за 50 тысяч. Примечательно, что прошлым летом точно за такую цену в этом же панельном доме, которому перевалило за 20 лет, была продана однокомнатная квартира.

- Да, цены упали, сделок практически нет, - говорит Гульмира. - Но я думаю, что это временное явление. Как только стабилизируется ситуация с выдачей кредитов, дело пойдет. Ведь новое жилье хоть и строится, но не в том количестве, чтобы полностью удовлетворить спрос. А людям надо где-то жить, обустраивать офисы. Мой вам совет - пользуйтесь моментом, покупайте квартиру сейчас.

Похоже, моей подруге эти доводы показались вполне убедительными. На всякий случай мы скупили в киоске все местные газеты с объявлениями о продаже недвижимости. Картина получилась такая: стоимость квадратного метра жилья сейчас колеблется от 600 до 1000 долларов. Все зависит от месторасположения, планировки и состояния квартиры. Более дорогое жилье - в кирпичных нестарых домах и в престижных районах.

Елена ЧЕРНЫШОВА, Петропавловск

Потенциальные покупатели квартир в столице надеются на скорое падение ценовых бастионов. С прошлой осени в работе риэлторов наступила долгая пауза: желающих продать свои гнездышки - тысячи, а приобрести - единицы. Все ждут, когда ценовой пузырь, раздутый до невероятных размеров, наконец лопнет

Работники агентств по недвижимости в один голос жалуются: спрос на жилье минимальный. Причем это касается и вторичного рынка, и элитных новостроек. Магомет - риэлтор компании, занявшей свою нишу в сфере недвижимости еще десять лет назад, согласился обрисовать тревожную ситуацию, которая сложилась за последние несколько месяцев.

- Все замерло прошлой осенью - и строительство, и покупательское рвение, - говорит он, - в нашей базе около двух тысяч квартир, выставленных на продажу, но желающих стать их владельцами можно по пальцам пересчитать.

Если в прошлом году квадратный метр вторичного жилья стоил в среднем 2000 долларов, то сейчас - 1200, и цены продолжают падать, правда, не настолько молниеносно, как многие предрекали. Возможно, столичный статус как-то тормозит медленный, но верный процесс, но при любом раскладе стоимость квартир снижается. По мнению Магомета, относительная ясность в рыночном тумане настанет в июле-августе, когда ситуация может немного "устаканиться". Наверняка точно так же полагают и неспециалисты, которые в последнее время стали разбираться в экономических вопросах не хуже экспертов. Как ни крути, а тема купли-продажи жилья не волнует разве что отшельников.

Дело не только в том, что в воздухе витают флюиды ожидания чуда. У столичных граждан, как отмечают риэлторы, попросту не хватает денег. Большинство покупателей спасались в предыдущие несколько лет только ипотекой, но сейчас этот якорь немногим кажется надежным, к тому же банки ужесточают условия кредитования, памятуя о неизбежном возврате солидного внешнего долга.

- Банки загнали государство в долговую яму, - уверяет риэлтор, - и теперь "отрываются" на клиентах. Вообще, нашу банковскую систему можно смело назвать антинародной - сравните подход зарубежных кредитных организаций (при тамошнем уровне жизни) и отношение наших банков. Не знаю, повернутся ли они когда-нибудь к клиентам лицом:

За консультацией я обратилась в отдел кредитования Народного банка. Менеджер объяснил: ипотечный кредит выдается на срок до 25-30 лет под проценты 13,5 - 17 в год. По сравнению с минувшим годом это на три процента больше, и снижения ставок не планируется. Ну а до тех пор, пока долгожданное финансовое дружелюбие не проснулось, народ не рискует просить дорогую кредитную подмогу, предпочитая выдержать паузу, до конца которой остается, по прогнозам, всего ничего. К примеру, летом однокомнатную квартиру в Астане вполне реально будет купить за тридцать тысяч зеленых - это мнение риэлтора с десятилетним стажем, и нет оснований ему не верить. Для сравнения: сейчас за такую же квартиру владельцы просят 45-50 тысяч.

Единственный сегмент "недвижимого" рынка, сохраняющий свои позиции, - жилье класса люкс. Там цены держатся на прошлогодней отметке - 2500-2800 тысяч долларов за квадрат. Другой вопрос, есть ли претенденты на обладание фешенебельными апартаментами? Магомет уверенно отвечает: таких клиентов мало, хотя у людей со статусом "элитный" возможности имеются неплохие, чего там греха таить. Но и богатым не чуждо понятие экономии - рекордно низкой ценовой отметки ждут и они.

Зато осенью более чем вероятно обратное движение: цены взлетят вверх, люди наперегонки бросятся за покупками, а предложение, по крайней мере, в строящемся жилье, упадет, если учесть нынешнее торможение строек, которые могут не поспеть за спросом.

Что касается новостроек, то компании, все еще не оклемавшиеся от осеннего обострения, принимаются за работу без особого рвения. В одном из рекламных агентств мне сказали, что многие строительные фирмы - и крупные, и мелкие - порядочно урезали рекламный бюджет, кое-кто до сих пор не рассчитался с прошлогодними заказами. В общем, зодчие из последних сил гребут к желанному берегу - спросу на возводимое жилье и, разумеется, о скидках даже не помышляют, скорее, наоборот.

В позе ожидания замерли и арендодатели: расценки на съемное жилье тоже катятся вниз. Как минимум, на триста-четыреста долларов упали арендные тарифы, и сейчас однокомнатный очаг сдается за пять сотен, двухкомнатный - за 550-600.

Наталья ТЕРЕНТЬЕВА, Астана

В адрес Общероссийского общественного движения «Комитет помощи: ЖЗЛ» каждый день поступают письма пострадавших соинвесторов из различных регионов нашей страны. Количество обманутых семей, перечень недобросовестных застройщиков, жалобы на бездействие местной власти – казалось бы, во всех этих историях нет ничего нового. Однако за каждым обращением стоят судьбы живых людей, и об этом никогда не стоит забывать. Историю одной из пострадавших мы решили опубликовать на нашем сайте.

Новый 2005 год я встретила переполненная счастьем, которое за прожитые годы посещало меня довольно редко. Этот год должен был стать для меня особенным, ведь я была на втором месяце беременности, которую ждала более 4 лет, и уже было отчаялась верить в чудо, но это чудо было во мне, и я находилась на пике счастья, не предполагая, что ждет меня впереди. Да, моя вторая беременность была чудом, так как врачи хором заверили, что детей у меня больше не может быть и все операции, лечения, обследования оказались бессмысленными. У меня оставалась последняя надежда -искусственное оплодотворение, процедура очень дорогая, на которую нам с мужем пришлось копить деньги целый год, во всем себе отказывая. Но Бог услышал наши молитвы, и невозможное стало возможно!
 
Так как в 2003 году муж поменял место свой работы, что было связано с переездом в Москву, перед нами встал жилищный вопрос: нужно было продать нашу квартиру в другом городе и купить жилье поближе к Москве. Квартира досталась мне от моих родителей - заработанная, так сказать, потом и кровью. Папа был военнослужащий, и они с мамой объездили немало мест нашей Родины, жили и в бараках с крысами, и в коммуналках. Перед пенсией, отслужив 33 года в армии, получили, наконец, хорошую квартиру в провинциальном городке, но пожить в этих условиях долго не удалось: в 46 лет умирает мама (мне было тогда 14 лет), а через 9 лет после нее умирает и папа.
 
В феврале 2005 мы продали квартиру, дачу, мебель и машину. Изучив предложения на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, мы поняли, что денег хватает только на однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье. Оставалось выбрать надежную риэлторскую компанию. Мы остановились на риэлторской компании "Московские огни" (полное название "Московские огни-Мегапир"), так как эта компания существует с 1993 года, является членом Российской Гильдии Риэлторов, Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов. Это вселило в нас уверенность в то, что наши вложения будут надежными - такими же, как и реклама этой компании: "НАДЕЖНОСТЬ, ОПЫТ, ГАРАНТИИ".
 
В марте 2005 мы обратились в эту компанию с намерением купить квартиру вгороде Щербинке по улице Мостотреста, 7, съездили на место застройки, которое было огорожено бетонным забором и пестрело рекламными щитами. Начало строительства риэлторы обещали через две недели, а окончание в 1 квартале 2006 года, за застройщика готовы были поручиться как за самих себя, заверив, что с документами все в порядке. Так мы приобрели через "Московские огни" однокомнатную квартиру в новостройке. Квартиру оформили на старшую 14 летнюю дочь, так как того требовали органы опеки, защищая права несовершеннолетнего на жилье.
 
Казалось, что все вопросы решены, оставалось только ждать появления малыша и новой квартиры. На время строительства мы остановились в служебном, общежитии, где вместо стен-перегородок нам служат шкафы, делящие пространство на кухню зал-спальню и детскую. Но для временного проживания можно и потерпеть, решили мы - денег для съема жилья все равно нет. Хоть муж, молодой ученый, и имеет прекрасное образование,  его зарплата оставляет желать лучшего.
 
В июле 2005 года наконец появилась наша долгожданная малышка - наше счастье!
Тем временем строительство нашего дома не начиналось, каждые две недели откладывали еще на две. Закончилось лето 2005, в душе появилась тревога, но риэлторы успокаивали и при встрече говорили, что вот-вот "лед тронется".
 
На дворе уже 2008, а обещанный "лед" не тронулся и по сей день.
 
Как мы узнали позднее, документы на строительство были не все, не было права на аренду земли, разрешения на строительство, и, как оказалось, еще нужно было расселить ветхий двухэтажный дом, который стоял за огороженной стройплощадкой. Не понятно, как строительство могло начаться через обещанные две недели, если сначала нужно было снести дом?! Что, "Московские огни" не знали этого? Не знали они и о том, что нет разрешения на строительство? А администрация города Щербинки, видя, что на их территории появился забор и размещена реклама о продаже квартир, закрывала глаза на происходящее?! А ведь все это вселяло в покупателей уверенность о законности строительства. Это уже позднее на заборе появились предупреждающие надписи: "Лохотрон!" – 75 же семей уже пополнили списки обманутых дольщиков.
 
Прошло время, 15 октября 2007 состоялся суд над генеральным директором компании-застройщика ООО "Ингорстрой" Волковым В.В., суд вынес приговор - 9 лет лишения свободы. Только остался вопрос: мог ли один человек - Волков В.В., с неоконченным высшим образованием обмануть и нас, соинвесторов, и риэлторов с целой свитой юристов, и администрацию г. Щербинки?
 
Наши неоднократные обращения в различные инстанции самых разных уровней ничего не дают, отовсюду получаем одни отписки.
 
Создается впечатление, что ты - законопослушный гражданин – никому не нужен со своими проблемами. Нарушены конституционные права человека на жилье, да не просто человека, а несовершеннолетнего ребенка. Но никому нет до этого дела.
 
Риэлторские компании почему-то не несут ответственности за проведенные сделки, продолжая работать на рынке недвижимости, оставляя своих клиентов "у разбитого корыта" и превращая благополучные семmb в БОМЖей.
 
Когда я иду по улице словно "улитка без панциря", я с горечью и завистью заглядываю в чужие окна. Зажгутся ли огни моих окон? И в моей голове не укладывается тот факт, что для некоторых людей жажда денег стала превыше человека.
 
Елена

 Ванинским районным судом Хабаровского края вынесен обвинительный приговор риэлтору, которая обвинялась по двум эпизодам мошеннических действий в отношении предпринимателей Ванинского района, желавших приобрести квартиру для развития бизнеса. Об этом 31 марта корреспонденту ИА REGNUM сообщили в прокуратуре Хабаровского края.

Установлено, что осужденная, занимаясь риэлтерской деятельностью, обратилась к собственнику квартиры, расположенной в одном из домов в поселке Ванино на первом этаже, с предложением обменять его квартиру на более удобную. Получив от него согласие и копию свидетельства о праве собственности на данную квартиру, она разместила объявление в агентстве о продаже данной квартиры.

Квартирой заинтересовался другой предприниматель и обратился к риэлтору с целью приобретения собственности. Риэлтор, не имея никаких прав собственности на эту квартиру, используя свое служебное положение, изготовила заведомо ложный договор "Обязательств купли-продажи квартиры" и выступила в роли продавца.

После чего обманным путем получила от предпринимателя сначала 200 тысяч рублей, а затем под различными предлогами еще 250 тысяч рублей. Таким образом, путем мошенничества похитила 450 тысяч рублей. После этого, она в январе 2007 г., когда к ней обратился третий предприниматель с целью приобретения этой же квартиры, вновь поступила таким же образом, как и ранее. Изготовила второй договор и выступила в роли продавца, после чего обманным путем, получила от предпринимателя в общей сложности 300 тысяч рублей.

Действия риэлтора квалифицированы по ч. 3 ст. 159(мошенничество) УК РФ. Суд приговорил её к наказанию по совокупности двух преступлений в виде 2 лет 10 месяцев лишения свободы, условно, с испытательным сроком 3 года. Причиненный преступлением ущерб взыскан в пользу потерпевших.

Технология работы для агентств недвижимости: если нет опыта работы.

Каково значение технологии работы для агентств недвижимости? В этом мнение специалистов рынка недвижимости отличаются

С одной стороны, любая сделка регламентируется законодательством, и «шаг влево-вправо» при оформлении документов на недвижимость недопустим. Виды недвижимости, квартир и офисных помещений тоже все примерно одинаковы.
С другой стороны, работать с клиентом можно по-разному, можно по-разному продвигать бренд. Ресурсы, которые использует агентство недвижимости, также могут быть различными. Не каждое может позволить себе не просто иметь, но и содержать и активно продвигать Интернет-сайт, единую телефонную службу и т.д.
Некоторые деятели рынка уверены, что существование франчайзинга в недвижимости либо невозможно, либо не имеет смысла. Но суть в том, на чем основывается эта система.
По мнению Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», система франчайзинга в недвижимости как на « трех китах», должна основываться на :
- Проработанной технологии сделок, контроля и администрирования бизнеса
- Единых сильных актуальных корпоративных ресурсах, предоставляемых франчайзи-офисам, и которые они не в состоянии иметь самостоятельно.
- Единой стратегии и бренде, маркетинговой поддержке.

Содержание первого пункта, конечно, нужнее вновь открывающимся агентствам, сотрудники которых не имеют опыта работы на рынке. Но опыт опыту тоже рознь. Сотрудник может знать, как и какой пакет документов нужно собрать, но совершенно не уметь корректно обращаться с клиентом.
Сегодня мы напишем о том, какие главы из наших разработок, предлагаемых агентствам как по системе франчайзинга, так и в виде разового пакета юридического сопровождения для агентств недвижимости, пригодится вновь открывающимся офисам:
Глава 1. - Требования к офису
1.1. Помещение
1.2. Местоположение
1.3. Оформление офиса
1.4. Фасад и входная группа
1.5. Прием посетителей и организация переговоров. Переговорная комната.
1.6. Уголок посетителя
1.7. Связь и коммуникации

Глава 4 - Регистрация офиса и администрирование:
4.1. Юридическое лицо, организационно-правовая форма и наименование
4.2. Учредительные документы
4.3. Регистрация офиса в компании.
4.4. Система учета и отчетности. Налогообложение. Учетная политика.
4.5. Организационная структура и взаимосвязи
4.6. Информационные потоки
4.7. Внутренняя отчетность компании
4.8. Франчайзинговый контроль

Глава 6. Технология сделок с недвижимостью
6.1. Понятие сделки
6.2. Алгоритмы осуществления основных сделок с недвижимостью
6.3. Виды и формы договорных отношений с клиентами
6.4. Регламенты документального оформления процесса исполнения договоров
6.5. Формы ответственности агентства
6.6. Формы ответственности клиента
6.7. Разграничение ответственности сотрудников по исполнению договоров.
Глава 7. Виды документов, применяемых для осуществления сделок с недвижимостью
7.1. Формы документов
7.2. Организации и структуры, их полномочия и сроки

Эти и другие разработки дадут вам всю необходимую базовую информацию для открытия агентства. Более подробно содержание 25 глав информации можно посмотреть на нашем сайте в разделе « Франчайзинг». Предлагаемый франчайзерам пакет гораздо шире.
Стоимость разовой покупки составит 9900 рублей, плюс пересылка компакт-диска ( 530 Мб для офисов-франчайзи и 350 Мб юрсопровождение для агентств недвижимости). Форма оплаты различная. Заказать диск можно по эл. почте expertufa@yandex.ru .
Технология постоянно пересматривается и совершенствуется, добавляются новые файлы. Также мы стараемся учесть пожелания и просьбы наших офисов по содержанию рекомендаций, и проводим обязательных опрос клиентов о том, что они хотят видеть в данном продукте, какая информация их больше всего интересует.
Далее мы будем публиковать информацию и о других главах.

Дирекция Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Другие новости www.expert-russia.ru:
01.04.2008
ВЦИОМ: Россияне не надеются приобрести жилье в ближайшие годы
31.03.2008
Рынок жилой недвижимости Уфы на 1 апреля 2008 г.: цены выросли за неделю на 0,1%
Обзор рынка загородной недвижимости Уфы и пригорода за I квартал 2008 г.
Аукционы и торги. Продажа имущества СПК "Ленин-Юлы"
Перечень документов, необходимых для открытия агентства недвижимости
Григорий Полторак: «Правильный риэлтор продает не квартиру, он продает образ жизни»
О перспективах развития рынка риэлторских услуг. Часть 2: банки и Real Estate (недвижимость)
О Голливуде, товарище Сталине и перспективах развития рынка риэлторских услуг. Часть 1: О Голливуде

Относительно цен на недвижимость существуют два противоположных мнения: продавцы хотят «подороже продать», а следовательно, заинтересованы в высоких ценах, покупатели же, в свою очередь, хотят «подешевле купить», а значит, их интерес – в низких ценах на жилье. И обе категории по-своему правы. А что думают по этому поводу участники рынка недвижимости города Барнаула, которые по долгу службы представляют интересы то одной, то другой стороны? Рассматривают ли они возможность снижения цен на недвижимость? Видят ли они в этом плюсы? И готов ли, по их мнению, рынок к таким переменам?

В вопросе о готовности рынка и условиях, благоприятных для снижения цен, риэлтеры единодушно утверждают, что в такой ситуации, которая сложилась на рынке в данный момент, снижение цен на недвижимость как никогда актуально.

Одной из причин такой обстановки, по словам Сергея Фокина, директора агентства недвижимости «Вилль», является ипотечное кредитование, а вернее - недавнее повышение процентных ставок по ипотеке, ужесточенные требования к заемщикам, малое количество людей, которые могут позволить взять ипотеку, что в конечном итоге приводит к тому, что цены диктует больше покупатель, чем продавец. Если продавец готов снижать цены – то его недвижимость будет продаваться быстро, если нет – продажа затянется на долгое время.

Лилия Белькова, коммерческий директор агентства «Индустриальное», считает, что «рынку, несомненно, в такой ситуации тяжело, и продать недвижимость способен только тот продавец, который готов уступить в цене  либо с самого начала правильно сформировал цену. Главная положительная сторона снижения цен в этом случае – это ускорение товарооборота. Вероятность того, что квартиру купят (правда, по более низкой цене) возрастает». В свою очередь, нормальным состоянием рынка недвижимости Лилия Вениаминовна считает стабильную динамику роста цен, которая составляет 10-15% годовых».

Валерий Фоменко, руководитель агентства недвижимости «Миэль», говорит о том, что «снижение и повышение цен на недвижимость зависит только от спроса, именно он и рождает предложение, а если спроса нет, то единственный выход - снижение цен. Та же ситуация, которая на сегодняшний день сложилась на рынке, имеет как свои плюсы, так и минусы, так как это нормальное явление на рынке».

«Сегодня как никогда благоприятное время для того, чтобы покупать недвижимость, так как продавцы готовы значительно уступить в цене, - говорит Ирина Локтионова, руководитель группы агентства недвижимости «Барнаул-Риэлтер». – Но нельзя однозначно сказать, что при таком положении вещей кто-то в выигрыше, а кто-то нет: на мой взгляд, ситуация сложилась вполне прогнозируемая и нормальная, не произошло ни резкого скачка цен, ни их резкого снижения. И в ближайшее время, я думаю, ничего подобного не произойдет, рынок стабилен. Цены наверняка по-прежнему будут снижаться, но опять же - в пределах разумного».

Как отмечают многие участники рынка, жилье на вторичном рынке, особенно малоликвидное, имеет гораздо большую тенденцию к снижению цен, в то время как цены на первичном рынке остаются более стабильными, - новое жилье в любые времена не теряет своей стоимости.

«Те, кто хотят продать недвижимость, снижают цену на нее, причем не на 10-15 тысяч рублей, а на 100-200, - продолжает тему ликвидности Евгения Дельнова, руководитель агентства недвижимости «Строй-Риэлт». – Только по цене немного ниже рыночной возможно реализовать товар. Рынок насыщен предложением, и жилье становится доступным. Кстати, одним из факторов сложившейся на сегодняшний день ситуации является ипотека – в свое время она породила рост цен, а теперь она же способствует их снижению, в силу того, что ею уже воспользовалась большая часть желающих и тех, кто мог позволить себе приобрести жилье в кредит, а сейчас требования ужесточились, и далеко не каждый может получить ипотечный кредит, отсюда и понижение спроса».

«Мы, как риэлтеры, уговариваем сегодня своих клиентов снижать цены на объекты, - говорит Александр Туравинин, директор агентства недвижимости «Красная линия», - потому что на сегодня это единственный выход, если ты хочешь реализовать недвижимость. Другой вопрос, что не каждый на это идет – кто-то вложил деньги в ремонт этого жилья и хочет, конечно, их возместить, кто-то по другой причине… Нам, участникам рынка, не первый год работающим в этом сегменте, безусловно, не может нравиться такая ситуация. Люди перестают продавать квартиры, движения на рынке нет, но оно нужно. В итоге мы имеем стабильность, переходящую в стагнацию. К чему все это приведет – пока, увы, неизвестно…»

Что мы получаем в результате? Если продавец не хочет идти на компромисс, не желает снижать цену на жилье, то, скорее всего, его квартира будет продаваться неопределенное, если не сказать, бесконечно долгое время, повышая, таким образом, среднестатистическую стоимость квадратного метра, сообщает сайт www.realtai.ru/

Проще говоря, каждый из продавцов заинтересован только в собственной выгоде, ему, по большому счету, неинтересно то, как в таком случае выглядит рынок недвижимости в целом, и его мотивы, безусловно, понятны. К тому же, если это не срочная продажа, и у продавца «время терпит», то он может себе позволить ждать «своего покупателя» сколько угодно. Тем не менее, тенденция к снижению цен на сегодняшний день однозначно имеет место быть, предложение намного превышает спрос, что является безусловным плюсом для покупателя – шанс приобрести желаемое жилье в любом районе города по приемлемой цене как никогда высок.

Однако  и ждать того, что цены снизятся до нереально низкой отметки, на наш взгляд, тоже неразумно, этого не произойдет. А потому желаем вам взаимовыгодных сделок уже сегодня. Торг уместен - помните об этом. И не стоит ждать от этого рынка невозможного: он такой, каким его формируют продавцы и покупатели.

 В Липецке сотрудники УБОП задержали заведующего отделением Областного наркологического диспансера. Врача схватили в рабочем кабинете в момент получения взятки. Уже доказаны два эпизода, когда он получил по 2 тысячи рублей за помощь «черным» риэлтерам. Дельцы привозили к нему запойных пьяниц, врач их «откапывал», после чего этих людей везли к нотариусу для оформления сделок с их недвижимостью.
Против медика возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 290 УК РФ. Ему грозит наказание в виде лишения свободы на срок от трех до семи лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.

4 апреля. Interfax-Russia.ru - В Архангельском областном суде 14 апреля начнется судебное разбирательство по существу по обвинению семи жителей столицы Поморья, в том числе двух женщин, в серии тяжких и особо тяжких преступлений.

Как сообщила "Интерфаксу" пресс-секретарь Архангельского областного суда Ксения Соловьева, в этом уголовном деле фигурируют несколько "агентств", гарантировавших "оказание всех услуг на рынке недвижимости" -"Аркада", "Реал Траст", "Жилсоцгарантия".

Согласно материалам обвинения, "риэлтеры", посещая дома жителей Архангельска, представлялись и налоговыми инспекторами и судебными приставами. Приходили они к тем, у кого накопились большие долги по оплате коммунальных услуг.

По информации следствия, обвиняемые обладали обширной базой данных: двое обвиняемых были сотрудниками МУП "Жилкомсервис" - специальном подразделении, созданном для работы с должниками. Посещая квартиры, они склоняли должников к обмену квартиры на жилье меньшей стоимости, в том числе с помощью шантажа.

В суде отметили, что пятеро обвиняемых ранее были судимы и вышли на свободу условно-досрочно.

Средний возраст фигурантов дела - 31 год.

 Судебное разбирательство в Архангельском областном суде по так называемому делу «черных риэлтеров» назначено на 14 апреля. Об этом ИА «Росбалт-Север» сообщила пресс-секретарь Архангельского областного суда.

7 жителей Архангельска, в том числе две женщины, обвиняются в серии тяжких и особо тяжких преступлений, в том числе, организации и участии в преступном сообществе, мошенничестве, совершенном организованной группой в особо крупном размере, вымогательстве и грабеже. В уголовном деле фигурируют несколько так называемых «агентств», гарантировавших «оказание всех услуг на рынке недвижимости» – «Аркада», «Реал Траст», «Жилсоцгарантия».

Как отмечают в пресс-службе Архангельского областного суда, по меньшей мере, двое обвиняемых были сотрудниками муниципального предприятия «Жилкомсервис» – трудились в специальном подразделении, созданном для работы с должниками. Посещая квартиры, старались склонить должников к обмену квартиры на жилье меньшей стоимости, говоря, что в случае отказа документы будут переданы в суд и неплательщики могут лишиться своего жилья. Потерпевшими по делу признаны 15 человек. Обвиняемые своей вины не признают.
Оставить комментарий Версия для печати
Постоянный адрес статьи:

68-летняя пенсионерка находится на грани срыва

В 2005 году Нина Константиновна Армашова, потеряв мужа и детей, осталась совсем одна и решила сменить обстановку — переехать из своего Кировского района куда-нибудь поближе к центру. Риэлтор, к которому она обратилась по совету «знакомых ее знакомых», незамедлительно предложил следующую сделку: она продает свое жилище, вносит задаток за квартиру, в которую тут же переселяется, а потом полностью ее выкупает. Нина Константиновна с радостью согласилась.

- Он меня торопил, и поэтому мы не обращались к нотариусу. Я просто при двух свидетелях отдала под расписку деньги — 420 тысяч сразу и еще 180 должна была внести потом, говорит она. — Риэлтор сказал, что все документы оформит сам.

Однако никакие документы никто так и не оформил. Спустя время риэлтор стал требовать с пожилой женщины не 150, a 480 тысяч рублей. Поняв, что ее обманули, она обратилась в районную прокуратуру и ОБЭП. Но это ни к чему не привело. Теперь ей грозит выселение.

- Что, я бомжем должна стать? — восклицает Нина Константиновна. — Да не бывать этому! Я лучше выйду на площадь и совершу акт самосожжения!

- Помочь в этом случае действительно сложно, — говорит главный специалист аппарата уполномоченного по правам человека в Волгоградской области, руководитель пресс-службы Юрий Корзеев. — Между тем таких ситуаций становится все больше. Жертвами мошенников становятся именно социально незащищенные люди пожилого возраста. Раньше при комитетах соцзащиты были специалисты, помогающие без проблем решить вопрос с жильем. Теперь их нет, тогда как потребность в них очень высока.

***

Мария Часовитина

Депутат петербургского парламента, единоросс Сергей Анденко на заседании правительства города предложил пенсионерам переехать в садоводства. Это, по депутатским раскладкам, освободит до 30% городского жилого фонда (30 млн. кв. метров) для молодежи. А работа в огороде продлит пенсионерам жизнь.

В общем, после этих слов стало ясно, как «Единая Россия» будет решать проблемы жилья для молодежи. Стариков выселят на дачные участки, где стоят их неутепленные летние домики, а зимой нет ни воды, ни света, а их квартиры отдадут тому, кто больше даст на лапу. Так в России реализуют нацпроект «Доступное жилье».