Алексей Лоссан, обозреватель журнала "Компания",

На рынке городской и загородной жилой недвижимости периодически появляются предложения самой высокой ценовой категории: эксклюзивные пентхаусы, уникальные дома на Рублевке, особняки в центре столицы. Все эти объекты зачастую не попадают на открытый рынок, а предлагаются по закрытым спискам клиентов. По мнению экспертов, такой тип продаж с одной стороны является маркетинговой стратегией, но с другой позволяет продавать самые интересные объекты недвижимости втихую.

Что продаем?
Термин "закрытые продажи" понимается по-разному. Во-первых, под этим ним зачастую подразумеваются сделки, которые происходят вне рынка. Как правило, риэлторы узнают о них только по тому, что какой-либо объект испарился из базы данных. Следовательно, продавец и покупатель могли просто договориться самостоятельно. Во-вторых, закрытая продажа - это такая сделка, при подготовке к которой продавец изначально ставит условие, что его объект на рынке не рекламируется и предлагается исключительно корпоративным клиентам по закрытым базам данных. По оценке директора компании "Усадьба" Евгения Иванова, по первому сценарию происходит примерно 15% от всех сделок, заключенных на Рублево-Успенском шоссе. Второй тип занимает не более 5% по тому же направлению. "Через закрытые продажи уходит порядка 10% всей загородной недвижимости. При закрытых продажах застройщик работает с определенным пулом риэлторских компаний, которые подбираются исходя либо из предыдущего опыта совместной работы, либо основываясь на положении агентства на рынке", - рассказывает руководитель отдела городской недвижимости "TWEED" Алена Бригаднова. На рынке городских элитных объектов, по ее мнению, закрытые продажи - значительно большая редкость. "Можно долго рассуждать о фейс-контроле и других подобных вещах, но это не закрытые продажи. Информация все равно есть на рынке и практически каждый желающий может узнать о доме, ценах и прочих условиях", - говорит эксперт.

По мнению Евгения Иванова, нижней планки, после которой объект может продаваться закрытым способом не существует, однако обычно его стоимость не меньше $5 млн. и часто этот показатель доходит и до $10-15 млн. "Как правило, это авторский проект, основными характеристиками которого являются: готовность "под ключ", работа известного архитектора, авторский дизайн и стиль. Площадь участка у такого дома составляет не меньше 50 соток, в среднем же - 1 га", - рассказывает эксперт. То, что дом продается закрытым образом, напрямую не зависит от его местоположения, однако в знаковых местах на Рублевке - в Барвихе, Жуковке, Николиной Горе, по мнению участников рынка, больше продаж, закрытых в той или иной степени. Зачастую это объясняется тем, что продавец просто скрывает продажу своего дома, чтобы защитить себя и свой бизнес от подозрений в финансовых неурядицах.

Техника работы
Закрытые продажи в первую очередь характеризуются тем, что объект не рекламируется открыто. Таким образом, клиенты могут узнать об объекте только двумя способами. Во-первых, покупатель может позвонить в агентство, интересуясь другим объектом и, помимо этого, получить информацию о том, что начались закрытые продажи эксклюзивного объекта. В-вторых, такие сведения могут распространяться через знакомых, владеющих информацией об уникальном объекте, продажи которого ведутся закрытым способом. Оба этих варианта относятся к вторичному рынку недвижимости. При этом на первичном рынке зачастую бывает так, что клиент приобрел недвижимость в поселке, которым он очень доволен, и когда он узнает, что тот же застройщик начинает новый проект, у него возникает желание приобрести новую недвижимость, возведенную проверенным застройщиком. Закрытость же любого из перечисленных выше сценариев может выражаться в том, что часть сделки проводится между клиентом и застройщиком без свидетелей, в отсутствие риэлторов.

В сделках, которые заключаются продавцом и покупателем один на один в качестве оформителей, как правило, участвуют только частные маклеры. Следовательно, как любые сделки между своими, такие соглашения имеют непрофессиональный оттенок. Например, почти не проверяется история объекта, а юридической стороне сделки уделяется очень мало внимания. Однако, как утверждают риэлторы, на высоком ценовом уровне многое строится на доверии. При втором типе продаж, когда объект недвижимости продается через риэлторов, но просто по закрытому списку, отношения строятся иначе. Объект на открытом рынке даже не появляется, и "открывается" только после заключения сделки по желанию покупателя. "Люди, которые их покупают, хотят приобрести эксклюзив в полном смысле этого слова, не известный всему рынку. В таком случае клиенты берутся из имеющихся корпоративных баз данных", - говорит Евгений Иванов.

Разница подходов к закрытости сделки вынуждает некоторых экспертов усомниться в существовании такого сегмента рынка. "Устоявшийся термин "закрытая продажа" является условным. На самом деле никакая "закрытая продажа" полностью закрытой быть не может – иначе элитный объект навсегда зависнет в риэлторской базе данных. Здесь речь идет, скорее, об ограниченном доступе к информации по объекту", - рассказывает директора по маркетингу компании "Домострой" Анжелика Куклина. По ее словам, технология сделки предполагает различные варианты ограничения информации. Например, в подавляющем большинстве агентств недвижимости заведены специальные списки клиентов, хотя бы один раз купивших элитный объект. Критерии такой "элитности" в каждом агентстве свои. В некоторых организациях в эти списки включают покупателей квартиры или дома стоимостью от $1 млн., в других это показатель может быть поднят до $3 млн. и выше. При продаже элитного объекта руководитель проекта связывается с клиентами из этого списка. Другой способ формирования "круга избранных" - это отдельные информационные базы по элитным объектам. "Чтобы зайти в такую базу, необходим личный пароль доступа. Иногда такие пароли выдают клиентам при покупке элитного объекта, так сказать, "на будущее". В некоторых случаях потенциальные покупатели заполняют и высылают по электронной почте специальные заявки. В агентстве недвижимости рассматривают заявку, проверяют указанные сведения и на основании полученной информации принимают решение о предоставлении пароля либо об отказе в предоставлении", - рассказывает эксперт.

Например, компания "Усадьба" в 2007 году запустила сайт PrivatePalace, на котором в закрытом режиме решила выкладывать информацию о выставленных на продажу объектах. "Мы предоставляем доступ только тем, кто действительно может стать потенциальным покупателем одного из домов, представленных в он-лайн каталоге. Обратившийся к нам за предоставлением пароля, должен выслать некоторую информацию для авторизации, которую мы проверяем, при необходимости связываясь с ним для уточнения каких-то деталей", - рассказывает Евгений Иванов.

Действительно, по мнению экспертов, одной из причин продавать объект закрытым способом является нежелание продавца и покупателя афишировать его публике. Однако, зачастую закрытые продажи являются всего лишь маркетинговой стратегией. "Закрытость объекта, ограниченный доступ информации о нем порождает у потенциального покупателя чувство принадлежности к "кругу избранных". Обладание информацией об элитной усадьбе или квартире под грифом "не для всех" еще раз подтверждает особое положение покупателя. Такой маркетинговый ход весьма эффективен – в противном случае практика "закрытых продаж" не применялась бы, - подытожила Анжелика Куклина. - За ощущение избранности, как показывает практика, люди согласны не только платить, но даже и переплачивать".

 Киселёв Максим
Стали известны адреса первых коммуналок, которые будут расселять в рамках целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Петербурге».

Сейчас в списке расселяемых коммуналок - 105 адресов. Из них 12 находятся в Красногвардейском районе.

Как сообщают в Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, которая принимала участие в подготовке списка адресов, часть из этих квартир будут выставлены на конкурс среди инвесторов. Предположительно, в марте.

Недавно вице-губернатор Петербурга Александр Полукеев пообещал, что расселение коммуналок закончится к 2011 году. Всего планируется расселить свыше 5 тыс. семей, живущих в коммунальных квартирах Петербурга.

 Адреса расселяемых коммуналок в Красногвардейском районе:

Передовиков ул. д.37;
Большеохтинский пр. д.13/4 корп.1;
Энергетиков пр. д.54 корп.2;
Революции шоссе д.20;
Большеохтинский пр. д.13/4 корп.1;
Большеохтинский пр. д.23;
Большая Пороховская ул. д.33;
Среднеохтинский пр. д.44 корп.1;
Новочеркасский пр. д.49/20;
Ленская ул. д.10 корп.2;
Рябовское шоссе д.121 корп.3;
Коммуны ул. д.26 корп.4.
 

Андрей Батуров, Мой район

Екатерина Шаркова

Игроки рынка недвижимости США подсчитывают убытки. На прошлой неделе гендиректор Move Inc., признанной крупнейшей компанией недвижимости за последние 50 лет, объявил, что годовой доход фирмы за 2007 год сократился на $4 млн., составив $286,3 млн. В первую очередь, на финансовые показатели повлияло снижение рыночной стоимости жилья, в результате чего компания потеряла $6,1 млн. Кроме того, до $3,9 млн. увеличились расходы на судебные тяжбы, и до $2,8 млн. – выплаты неустоек.

Америка переживает последствия ипотечного кризиса. По данным Министерства торговли США, за февраль цены на первичном рынке недвижимости упали на 2,8%, а по сравнению с декабрём 2007 года - на 4,8%.

Как пишет Orlando Sentinel, 11 тыс. домовладельцев в августе прошлого года объявили себя банкротами. Они взяли кредиты без первого взноса по низким ставкам-завлекалкам, которые должны были автоматически вырасти после двух лет выплат, и оказались в ловушке, когда цены начали падать. Леонардо Калво, плотник из штата Нью-Йорк, думал, что дом будет выгодной инвестицией. Несколько лет назад один его приятель купил дом во Флориде за $150 тыс., а через два года продал уже за $200 тыс. Риэлтор, продавший Калво его дом, уверял, что тот сможет сдавать его за $2 тыс. в месяц, но этого не произошло. Он пытался продать дом в течение года, пока не объявил о дефолте по своему кредиту.

Калво винит риэлторов: "Эти ребята лгуны: говорили мне, что это отличное приобретение, ты можешь с ним заработать кучу денег. Когда они вручают тебе ключи и поздравляют – ты в беде".

Тод Хопт из штата Монтана еще недавно мог называть себя богатым человеком, пишет The Wall Street Journal. В 1994 году в возрасте 20 лет Тод начал покупать с аукциона дома банкротов, и к 2000 году он уже владел собственной строительной компанией. В 32 года у него были новенькая BMW и дом площадью 465 кв. м стоимостью $1,2 млн. "Я был королем", - вспоминает Тод. В мае 2006 года бум на рынке жилой недвижимости прекратился. Теперь машины, дом, три небольших офисных здания и 89 участков земли, которыми владел Тод, являются собственностью его кредиторов. Более того, Хопт должен более $6 млн. Падение мини-империи Тода увлекло за собой десятки электриков, водопроводчиков, столяров, ландшафтных дизайнеров, то есть всех тех, кто зарабатывал на жизнь выполнением подрядов для Тода – около $300 тыс. в месяц. "А ведь это всего лишь крохотный я", - сокрушается Тод. Проезжая мимо своего опустевшего дома, он размышляет о прошлом. "Я, конечно, переборщил, - говорит Тод. – Но как же мне было знать, когда остановится? Я ведь не всеведущий – на то нас и зовут спекулянтами".

Марион Гарднер живет в центре города Кливленд под названием "Славянская Деревня", в одном из наиболее пострадавших от кризиса районов, передает ВВС. Марион - мать одиночка, вырастившая двух сыновей. Она долго откладывала деньги, чтобы купить свой дом.

Два года назад Марион заболела и обнаружила, что не может подниматься по лестнице на второй этаж своего дома. Она взяла кредит под залог своего дома, чтобы купить более удобное жилье. Она отдала дом своим сыновьям, надеясь, что они смогут вносить свою лепту в погашение кредита. Но сыновья стали задерживать платежи.

Марион обратилась в "Кантривайд", крупнейший ипотечный банк для лиц с плохой кредитной историей, который выдал ей кредит, и предложила погасить задолженность.

Она говорит, что банк принял ее предложение. Марион начала выплачивать $1000 в месяц из своих пенсионных сбережений. Через полгода она узнала, что вместо погашения задолженности "Кантривайд" будет ее банкротить. Она посещает свой дом каждый день, пытаясь защитить его от торговцев наркотиками и мародеров. Вокруг ее дома уже стоят сотни других домов с заколоченными окнами, горами мусора и разбитой мебели. Марион уже знает дату, когда шериф официально выселит ее из дома.

Чтобы как-то повлиять на сложившуюся ситуацию, Федеральное жилищно-строительное ведомство и Управление городского строительства Вашингтона предложили изменить процесс кредитования и расчётную систему стоимости недвижимости. Как пишет информационное агентство RealtyTimes, согласно новому проекту, расходы на заключение сделки строго ограничены и должны составлять не более 10% от первоначальной сметы. Кроме того, все кредиторские выплаты ипотечным брокерам, связанные с процентной ставкой, начисленной покупателю, должны быть предъявлены и зарегистрированы в управлении. Все агенты по недвижимости обязаны предоставлять в управление оригиналы документов заёмщикам по ипотеке. А риэлторы - объяснять клиенту все специальные термины и сам механизм процесса совершения сделки. При этом документы будут находиться на рассмотрении правительства в течение двух месяцев.

Данные изменения готовились Министерством жилищного строительство и городского развития США в течении последних пяти лет, но кризис внёс свои коррективы. Проект по изменению системы кредитования был предложен на рассмотрение правительства на прошлой неделе.

"Кризис в США не единственный: недвижимость в Японии потеряла 65% своей стоимости за период 1990-1998 годов", - говорит гендиректор "Независимого бюро ипотечного кредитования" Дмитрий Балковский. Эксперт считает, что падение цен на недвижимость неизбежно и будет проходить волной по всему миру. "Все разговоры о том, что недвижимость будет расти в цене всегда – не более чем иллюзия, - уверен Балковский. - К покупке недвижимости следует относиться внимательно, тщательно взвешивая свои силы".

"Сегодня цены на недвижимость в России во многом зависят от того, что будут делать регулирующие органы Америки и Евросоюза", - считает председатель экспертного совета ИК "Финам" Сергей Хестанов. " "Ипотечный кризис в США – это звонок номер один. Конечно, опасность не в кризисе, напрямую этот кризис на нас не влияет. Опасность в том, что вызвало этот кризис: стали дорожать деньги. Особенно ярко это проявилось на американском рынке. У должников по ипотечным кредитам с плавающей ставкой, – а таких там большинство, – стали расти месячные платежи и постепенно переросли уровень их дохода, что привело к дефолтам этих должников. А за этим последовал выброс на рынок их жилья". Читать мнение эксперта полностью.

 
Еще одним сертифицированным по стандартам Российской гильдии риелторов агентством в Тюмени стало больше. Сертификат соответствия под номером 10 получило агентство недвижимости «Каскад».

Как отмечает генеральный директор АН «Каскад» Людмила Лупенко, агентство работает на тюменском рынке уже более 7 лет. «Многие риелторы работают в агентстве со дня основания. Коллектив у нас чисто женский. Должна сказать, что молодых у нас практически нет – работают риелторы возрастом от 40 лет и выше. Я считаю, что к зрелым женщинам больше доверия, их жизненный опыт позволяет потребителю быть уверенным в качестве услуги. Большое внимание в агентстве уделено обратной связи с клиентами, есть книга жалоб и предложений. И хотя она и называется «книгой жалоб», могу с гордостью сказать, что в основном клиенты благодарят наших агентов за качественно проведенные сделки. У нас довольно большое количество клиентов, которые, воспользовавшись услугами агентства один раз, приходят еще. Велика доля и «живой» рекламы, то есть тех клиентов, которые обращаются именно к нам по рекомендациям родственников и знакомых», – характеризует работу своего агентства г-жа Лупенко.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Новый город» Ирины Яременко, прохождение процедуры сертификации никак нельзя назвать чистой формальностью. «Мы поставили перед собой четкую цель: ни в коем случае не подходить формально к сертификации. Это серьезная веха в жизни риелторского агентства, и готовиться к ней также нужно серьезно. Агентства уже почувствовали это: они готовят почву для того, чтобы стать сертифицированными риелторами», – отмечает г-жа Яременко.

Напомним, что всего в Тюмени получили сертификаты соответствия 10 агентств недвижимости: «Жилищная инициатива», «Город», «Этажи», «Тюменская недвижимость», Управление по обмену и продаже недвижимости, «Тюменьстройсервис», «Золотые ключи», «Аврора» и «Каскад». Наиболее крупным и серьезным риелторским сообществом в городе является некоммерческое партнерство «Объединение риелторов Тюмени». Уже несколько лет ОРТ ведет активную деятельность по повышению качества риелторских услуг, по профильному обучению и повышению квалификации риелторов. Сейчас президентом ОРТ является председатель ПИК «Наш город» Олег Никандрович Касьянов.

Отметим, что Объединение риелторов Тюмени советует потребителям обращаться в агентства недвижимости, которые имеют сертификат соответствия, работают в соответствии с Кодексом этики и стандартами практики и страхуют свою профессиональную ответственность.
 
 
Сергей ШИЛОВ

1 марта 2008 года агентство недвижимости "Открытая Компания" выводит на рынок уникальный для риэлтерского бизнеса продукт: подбор и оформление ипотечного кредита включены в услугу по покупке квартиры и не стоят никаких дополнительных денег. В условиях растущего рынка компания дает покупателям реальный шанс купить квартиру и сэкономить на услуге ипотечного брокера.

Начало года принесло в сферу недвижимости ощутимый рост цен и повышение ставок по кредитам. На ипотечном рынке "ужесточение по всем фронтам": повышены размер первоначального взноса и процентные ставки, требования к заемщику заметно повысились.

С другой стороны, риэлторы сегодня характеризуют свой сегмент экономики как "рынок продавца". Спрос опережает предложение, цены на недвижимость уверенно растут. По данным аналитиков (www.irn.ru), только за последнюю неделю индекс стоимости жилья повысился на 1,4%, что составляет по меньшей мере 67% годовых. Покупатели-ипотечники оказались одновременно между молотом растущих цен на жилье и наковальней ужесточающихся условий получения ипотечного кредита.

Услуга кредитного брокера в условиях российских реалий оплачивается клиентом и фактически стоит от 0,5 до 1,5% от суммы кредита, что в конечном итоге выливается в солидные суммы.

Агентство Недвижимости Нового Типа "Открытая Компания" - первый игрок на рынке, который предложил покупателям квартир улучшенную версию риэлтерской услуги: подбор и оформление ипотечного кредита включены в услугу по покупке и фактически не оплачиваются дополнительными средствами. Агентское вознаграждение при этом осталось одним из самых низких в Москве - 3% от суммы сделки.

"Мы считаем, что подобная услуга значительно повысит шансы покупателя решить свой квартирный вопрос, поскольку экономит средства на оплату услуг ипотечного брокера, минимизирует риски, сокращая количество согласований между риэлтором и банком и ускоряя процесс сделки, - заявляет Максим Каталов, директор "Открытой Компании"".

Агентство стремится реализовать идею цивилизованного риэлтерского бизнеса, предлагая действительно выгодные клиенту условия сотрудничества.

Руководство компании рассматривает ипотеку в современных российских условиях как неотъемлемую и совершенно обыденную часть процесса покупки недвижимости, и, соответственно, качественной риэлтерской услуги.

Пропаганда открытости в отношениях с клиентом является фирменной особенностью "Открытой Компании". Новая услуга, посвященная "бесплатной" ипотеке, не имеющая пока аналогов на столичном рынке, - еще один шаг в сторону открытых партнерских отношений, условий, при которых потребитель может считать, контролировать и минимизировать свои расходы.

Рекламная кампания стартовала 3 марта 2008 года. В рамках ипотечной программы, в планах агентства проведение круглого стола на выставке "Недвижимость-2008", где будут освещены актуальные способы решения жилищной проблемы в условиях растущего рынка. Особенно интересна информация обещает быть для людей, планирующих поменять имеющееся жильё на новое с использованием заемных средств.

Риелторы подсчитали, как сильно подорожала в Екатеринбурге аренда квартир по итогам прошлого года. Так, по данным аналитического отдела КБ «Ярмарка», наибольший рост цен пришелся на квартиры эконом-класса. В этом сегменте средний размер арендной платы за год повысился на 30%. Максимальный рост произошел в третьем квартале 2007 года, в течение которого средняя величина арендной платы повысилась на 15-20%, сообщает отдел рекламы КБ «Ярмарка».

Меньше всего, на 18%, поднялись цены на аренду комнат. Если в начале 2007 года можно было снять комнату за 5,5 тыс. рублей, то в текущем году её аренда обойдётся в 6,5 тыс. рублей. Аренда однокомнатной квартиры выходит, в среднем, в 15700 рублей в месяц, двухкомнатной – в 21 тыс. рублей.

Самые дорогие квартиры, предлагаемые в аренду, находятся в центре. Здесь арендные ставки на квартиры больших размеров росли медленней, чем на более маленькие. Лидерами по росту цен являются однокомнатные квартиры, аренда которых за год подорожали на 41%.
В сегменте квартир повышенной комфортности арендная плата за год выросла на 22%. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры бизнес-класса (на 26%), доля которых в структуре предложения сократилась на треть. Сейчас аренда таких квартир обойдётся в среднем в 46 тыс. рублей. Срок экспозиции на рынке аренды квартир повышенной комфортности составляет 115 дней. 
 

 Василий Андреев 

Чего на нашем рынке в достатке, так это всевозможной аналитики. «Среднюю цену квадратного метра» считают маркетинговые службы крупных риелторских компаний; есть и различные аналитические центры, заявляющие о себе как о независимых.

Плюс-минус километр
Первое, что удивляет в «конечной продукции» аналитиков – это разнобой в цифрах. Работают аналитики вроде на одном «сырье» – открытых базах данных предложения, а итоги разнятся очень существенно. Например, у одной очень уважаемой в профессиональных кругах компании средняя стоимость 1 кв. м составляет сегодня в районе $4700, у другой – вплотную подошла к $6000. Почему?

Сами аналитики говорят о различных методиках подсчета. Звучит не очень понятно, поэтому конкретизируем. «Расчет средней удельной цены, средней взвешенной цены прописаны в любом учебнике по математической статистике, – говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль». – Но аналитик принимает для себя определенный «доверительный» диапазон – сколько выскакивающих значений слева и справа он отбрасывает. В нашей компании его величина 2%».

Кроме того, итоговая картина зависит от полноты и точности исходной базы данных. Здесь возможны элементарные ошибки: например, оператор при вводе квартиры поставил цену не в $4000, а в $400 за кв. м. Таких цифр в природе не существует, и их надо удалять – если не сделать этого, средняя цена метра окажется сильно заниженной. Еще одна проблема – дубли: дело в том, что информация об одной и той же квартире может поступить из разных информационных источников, даже контактные телефоны могут оказаться разными.

Это моменты, с которыми согласны все специалисты. Но есть и такие, которые являются, если уместно так выразиться, «авторскими». Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, считает необходимым выбрасывать из анализируемой массы предложения элитного жилья. По его словам, эти немногочисленные объекты продаются по столь высоким ценам, что изрядно искажают «среднюю» картину. «С равным успехом мы можем, подсчитывая средний уровень жизни россиян, включить туда мультимиллиардеров. «Уровень жизни» наших пенсионеров сразу же поднимется на $100 в месяц – и цифра получится столь же безупречной с математической точки зрения, сколь и бесполезной с практической».

Справедливости ради отметим, что так полагают не все эксперты рынка: некоторые отсекают «элиту» менее строго, некоторые же не отсекают вообще. Именно поэтому цифры, получаемые О. Репченко, значительно ниже всех остальных.

Есть, наконец, и еще одна причина. «Рынок недвижимости колоссально закрытый, – говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – То, что видят все в базах данных, – это цена предложения. А цены реальных сделок могут отличаться, как в большую, так и в меньшую сторону. Роскошь работать с достоверной информацией могут позволить себе только аналитики, связанные с крупными риелторскими структурами. А у них свой интерес – они далеко не всегда горят желанием сообщить свои данные миру».

Я оглянулся посмотреть, не оглянулась ли она, чтоб посмотреть, не оглянулся ли я…
Насчет «собственных интересов» – это очень правильно. И здесь возникает вторая проблема: достоверности всего того, что нам рассказывают. Часть аналитиков работают в риелторских компаниях – здесь вопрос о том, в чью пользу они действуют, просто не стоит. Другие вроде как независимы, но все равно связаны с профессиональной «тусовкой» целым пучком невидимых нитей: от личного приятельства до вопросов размещения рекламы. Такая, прости господи, «аффилированность» ведет к тому, что, как ехидно заметил кто-то из журналистов, некоторые аналитики разглядели нынешний рост цен еще осенью 2006-го…

Можно, конечно, возразить, что у аналитических отделов компаний есть дела поважнее, чем «вешать лапшу на уши» потенциальным клиентам. «Задачи аналитических центров и отделов находятся в несколько другой плоскости, нежели «заинтересованной» трактовки цифр в пользу риелторов, – говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002». – Основная задача – следить за динамикой роста или спада цен по сегментам, районам, по типам домов, а также за спросом и предложением. В целом следить за ситуацией на рынке недвижимости в стране, анализировать события, которые косвенно или опосредованно могут повлиять на динамику. От точности предоставленных данных зависят и стратегия развития компании и уровень работы с клиентами и в конечном итоге профессионализм самих риелторов, которые являются непосредственными потребителями данной информации».

Все это, конечно, так, но где гарантия, что аналитики не выдают два прогноза? Один – более-менее правдивый – для внутреннего потребления, другой – для широкой публики? Или что отчеты готовятся изначально в одном варианте, но перед публикацией их не редактируют специалисты по маркетингу и пиару?

Впрочем, все это домыслы. В реальности же профессионализм и добросовестность аналитика подтверждает то, что он угадал тенденцию. «Ошибки бывают двух типов, – говорит О. Репченко. – Совсем концептуальные: предсказывали рост, а оказалось падение. Если же ошиблись в деталях – это простительно. Например, прогнозировали рост в 20%, а он оказался в 30-40%. Направление ведь определено правильно».

Придется согласиться. Точно предсказать не могут даже погоду – а там уж точно ошибки не из-за того, что метеорологи кем-то куплены.

А нам зачем?
Самый важный вопрос: какую пользу могут принести все эти аналитические материалы и прогнозы обычному человеку? Ясно, что определять стоимость выставляемой на продажу квартиры посредством перемножения ее площади на «среднюю цену метра» – глупость несусветная. А тогда зачем?

Прежде всего, для общего понимания ситуации. «Затевая любое дело, человек старается получить максимум информации, причем желательно из разных, независимых друг от друга источников, – говорит В. Мартыненко. – То, что скажут вам риелторы, вы обязательно захотите перепроверить. И аналитика интересна именно как дополнительный источник информации».

«Конечно, простой продавец или покупатель недвижимости может и обойтись без данных аналитиков, – соглашается О. Побединская. – Однако в этом случае клиенту придется полностью доверить «бразды правления» риелтору. Но, как показывает практика нашего бюро, покупатели и продавцы – люди очень подкованные, обладающие определенными знаниями в области недвижимости, быть статистами они явно не хотят. Во многом такой подход объясняется низким уровнем развития риелторских услуг в России, обилием мошенников. Так что информация о рынке потребителям нужна, и черпают знания они как раз из тех самых аналитических обзоров и статей».

…Ну а чем аналитика бесспорно интересна – это динамикой. В этом смысле индекс (точно так же, как любой макроэкономический, например, индекс РТС или Доу Джонс) показывает, куда идет рынок. Если я хочу продать квартиру или купить – делать мне это как можно быстрее? Или, наоборот, не спешить? Для ответа на эти вопросы вовсе не важна цена квадратного метра сейчас – гораздо важнее ее изменение.

Альбина Лебедева 

Февраль и март традиционно считаются периодом оживления на рынке аренды. Посмотрим, что здесь изменилось с начала года, и выясним, чего ждать арендаторам от жизни в обозримом будущем, а также какие новые тенденции появились на рынке.

Начало года на рынке аренды, на первый взгляд, ничем особенным не ознаменовалось – первые две недели это было обыкновенное затишье: ставки не росли, спрос затих, однако тем, кто все же находился в поиске, вопреки логике, пришлось не так просто. Поскольку объем предложения также снизился относительно декабря. Во второй половине января, как это обычно и бывает, спрос начал расти, и к концу месяца он уже превышал показатели декабря-2007 на 15-20% (данные «МИАН – агентство недвижимости»). Увеличился и объем предложения, правда, всего на 10% (источник тот же). Как поясняет руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев, этот прирост объясняется возвращением на рынок квартир, используемых для краткосрочной аренды на период новогодних каникул и праздников.

В феврале рынок оживился, что немедленно привело к повышению средневзвешенной стоимости найма, по словам ведущего эксперта агентства недвижимости DOKI Аллы Аксеновой, на 8%. «Это напрямую связано с продолжающейся активностью на рынке продажи жилья и ростом цен на квадратный метр, который составил от 5 до 12%, а по некоторым предложениям достиг 15%, – говорит Аксенова. – Другие факторы – инфляционные ожидания собственников и нестабильность доллара».

Что до самого востребованного арендаторами жилья – эконом-класса – его средняя стоимость менялась в феврале следующим образом: на 3,2% подорожали однокомнатные квартиры, на 6% – двухкомнатные, на 7,07% – «трешки» (данные компании «Миэль-Аренда»). За год рост арендных ставок, таким образом, составил 29% для однокомнатных, 41,2% для двухкомнатных, 25% для трехкомнатных квартир, предлагаемых в аренду*.

Все эти сухие цифры выглядят относительно нейтрально, однако скрывают за собой суровую реальность: с начала года из структуры предложения ряда административных округов полностью исчезли квартиры эконом-класса. Так, по словам Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда», в Центральном и Юго-Западном округах столицы не предлагалось ни одной двух- или трехкомнатной квартиры эконом-класса; в ВАО невозможно снять дешевую «трешку». При этом, отмечает Жукова, объем предложения продолжает планомерно сокращаться.

В то же время характерной тенденцией февраля стал рост спроса именно на трехкомнатные квартиры эконом-класса, в диапазоне от 34 до 40 тыс. руб. «Это связано с тем, что разница между двухкомнатными и трехкомнатными квартирами не столь велика (порядка 7-9 тыс. руб.) а «трешки» гораздо удобнее снимать вскладчину», – поясняет Алла Аксенова.

Спрос и предложение, похоже, все меньше понимают друг друга: арендаторы хотели бы рассчитывать арендную плату в долларах (причем желательно по курсу 23,9), арендодатели, конечно, предпочитают рубль: по данным DOKI, около 75% февральских сделок фиксировалось в российской валюте.

Кроме того, как рассказывает Алла Аксенова, примерно на 15% увеличилось количество заявок на наем квартиры с последующим выкупом. «Арендаторы хотят селиться в квартире и обустраивать свой быт без малоприятной перспективы по воле наймодателя съехать в «сжатые сроки», – поясняет эксперт. – Их можно понять: многие снимают жилье поближе к работе, устраивают детей в детский сад и школу, а потом вынуждены съезжать из-за того, что собственник решил продать квартиру или значительно поднять стоимость найма». Ну, а наймодатели, со своей стороны, все реже соглашаются заключать долгосрочный договор (на год и более) с фиксированной ценой. Причины – не только жадность и нежелание потерять в деньгах, сдавая квартиру по цене ниже постоянно растущей «рыночной». Информация об ужесточении сбора налогов с «нелегальных рантье», слухи о введении налога на вторую недвижимость – все эти факторы также играют против арендатора.

Максимальным спросом сейчас пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в диапазоне от $1000 до $3000, за ними следуют «однушки» от $750 до $1000, каковых предлагается не так уж много. Вообще, если исходить из данных крупных риелторских агентств, средняя стоимость «однушки» не в центре вплотную приблизилась к тем самым 30 тыс. руб., которыми нас пугали в декабре. В то же время практика показывает, что однокомнатную квартиру ближе к «краю географии» еще вполне можно снять за 20 с небольшим тысяч рублей, а за 25, если очень хорошо постараться, можно найти и «двушку», правда, с изрядной транспортной удаленностью от метро. Но это именно что удачные варианты; «экономные» однокомнатные квартиры у конечных станций метрополитена сдаются сейчас в основном за 23-25 тыс., двухкомнатные – за 30 с небольшим.

Что до прогнозов на весну, риелторы в основном считают, что беспокоиться пока нечего, сезонный пик роста миновал, а следующего ожидать имеет смысл только в августе (правда, это будет скачок, по разным оценкам, сразу на 15-20%). Так что жилье эконом-класса, по своей цене найма уже перешедшее в бизнес-класс, будет перемещаться по статусной лестнице все выше. Кроме того, добавляет Алексей Кудрявцев, закономерно увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах-сателлитах, расположенных непосредственно за МКАД, с инфраструктурой, интегрированной в столичную: уровень арендных ставок там пока еще на 30-35% ниже, чем в Москве.

* За последние 12 месяцев (с февраля 2007 года) наиболее сильно подорожали однокомнатные квартиры в ЮАО (40%), СВАО (34,7%) и ВАО (29,9%), двухкомнатные в ЮАО (51,7%), ВАО (48%) и СВАО (47,9%) и СЗАО (45%), трехкомнатные в ЮАО (46,9%) и СЗАО (39,0%). Наименьшее изменение средней стоимости найма можно отметить для однокомнатных квартир в ЮЗАО (12,9%). Данные «Миэль-Аренда».

  
Еще недавно индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса практически не имели шансов на получение ипотечного кредита. Но данное направление кредитования в нашей стране развивается, конкуренция заставляет банки изменять требования к заемщикам, в связи с чем у данной категории граждан на сегодняшний день появляется все больше возможностей приобрести квартиру в кредит.

Но, как объясняет управляющий филиалом АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) Максим Ульянов, ситуация изменилась не только в связи с ростом конкуренция на рынке ипотечного кредитования, но и потому, что сейчас все больше предпринимателей отражает в официальной отчетности реальные доходы своих предприятий, что облегчает анализ таких заемщиков. Основная причина отказов по ипотечным кредитам, которые получали клиенты, была связана с тем, что банку было сложно проводить анализ финансовой состоятельности заемщика – особенно учитывая, что доходы частных предпринимателей не отличаются стабильностью.

Впрочем воспользоваться этой возможностью пока не совсем просто. Предприниматели и собственники бизнеса являются для банка категорией заемщиков с повышенными рисками. При рассмотрении заявлений таких клиентов изучается существенно больший пакет документов, соответственно, и сроки рассмотрения в несколько раз дольше. «Зачастую предпринимательский доход бывает недостаточно прозрачным. Многие предприниматели используют упрощенные системы налогообложения и отчетности, и у банкиров в связи с этим могут возникнуть определенные сложности с оценкой доходности такого бизнеса при проведении андеррайтинга платежеспособности клиента», – разъясняет ситуацию руководитель кредитно-кассового офиса филиала ООО «Городской Ипотечный Банк» Ольга Садыкова.

Применительно к данной категории заемщиков сложности возникают уже на этапе определения ежемесячного дохода. Если для работников по найму собрана статистика, и, видя опыт и образование человека, даже без справки 2-НДФЛ возможно оценить размер его дохода, то в случае с предпринимателями и собственниками бизнеса такая статистика отсутствует. Хотя формально кредитуется физическое лицо, оценивать приходится юридическое, то есть сам бизнес, а для этого банку нужно провести анализ солидного пакета документов. «Городской Ипотечный Банк» рассматривает заявки на кредит, не требуя некоторых ранее необходимых справок. Таким образом, клиент может в минимально короткие сроки и при минимальном пакете документов получить решение банка и оформить ипотечную сделку. Это предложение позволяет сделать ипотечный продукт доступным для еще большего количества платежеспособных категорий заявителей: предпринимателей, риелторов, а также лиц, получающих доход вне территории реализации программы банка», – комментирует Ольга Садыкова.

«Существенным плюсом для заемщика-предпринимателя является отсутствие ограничений, связанных с тем или иным видом деятельности, – рассказывает ведущий специалист по ипотеке филиала «Банк Москвы» Ирина Березовская, – это может быть и оптово-розничная торговля, и сфера услуг, и производство. Также в нашем банке бизнесмен может получить ипотечный кредит на условиях, аналогичных условиям любого физического лица. Речь идет не о требуемой документации и необходимых справках, а о величине процентной ставки и графике платежей».

Индивидуальные предприниматели часто меняют юридические лица – закрывают одно предприятие и открывают другую фирму с новым названием. Человек может заниматься бизнесом десять лет, но в составлении отчетности не будет последовательности. Фирма, на которую представляются документы, часто существует не столь длительное время, и банк сможет рассмотреть итоги деятельности лишь за год-два, а этого мало для оценки успешности предпринимательской деятельности. В целом нужно, чтобы бизнес к моменту обращения в банк просуществовал более двух лет, причем не с убыточным и не с нулевым балансом.

Также владельцу фирмы могут отказать в кредите или снизить его лимит из-за соучредителей. Если совладельцев много, а бизнес не очень большой, банк обязательно учтет, что при разделе фирмы на каждого из участников придется лишь небольшой процент от общего дела.

Из-за всех названных сложностей кредитование предпринимателей в нашей стране получило развитие достаточно поздно. И несмотря на то, что количество заемщиков-предпринимателей с каждым днем увеличивается, большинство банков по-прежнему не слишком жалует таких клиентов. Ведь для оценки платежеспособности банк руководствуется не только подтвержденными или неподтвержденными на данный момент доходами, а вероятностью получения аналогичной суммы денег в будущем. Это означает, что даже «белый» доход клиента сегодня не является гарантом положительного решения банка.
 
 
Ольга ЛИТОВЧЕНКО

Коттеджное строительство на сегодняшний день рассматривается многими инвесторами как один из наиболее привлекательных видов вложения средств. Вот почему в последнее время резко возрос интерес к этому бизнесу. Землю сегодня купить не сложно ни в Рязанской области, ни в других регионах России. Но что делать с ней дальше? Строительство коттеджных поселков, в действительности, – не самый простой способ получения прибыли и приумножения своих средств.

Как построить коттеджный поселок? Сколько стоит проектирование и строительство? Каковы этапы и сроки реализации проекта? Как грамотно организовать процесс? Как разработать концепцию коттеджного поселка? Как определить спрос? Как составить предварительный бизнес-план? Как оценить возможные трудности и риски? Где взять исчерпывающую информацию? Как не повторить ошибок других? Этими вопросами задаются многие инвесторы и девелоперы, не имеющие опыта работы с крупными проектами загородной недвижимости.

Всего за один день на открытом семинаре по коттеджному строительству вы сможете получить основополагающую информацию и пройти курс «ликбеза» для «строителей» коттеджных поселков. Вашему вниманию предлагается емкий маркетинговый обзор и практический опыт Ген. Директора Московской строительной компании, а также простые и доступные методики экспресс-оценки всех возможных затрат на реализацию проекта и составления предварительного бизнес-плана.

В результате семинара Вы:

Сможете оценивать риски и инвестиционную привлекательность проекта.

Будете оперативно принимать решение о целесообразности реализации проекта.

Сможете выбирать и оценить землю с точки зрения ее инвестиционной привлекательности.

Составите техническое задание на проектирование поселка.

Составите первичный бизнес-план и инвестиционный план.

Определите основные этапы реализации проекта и алгоритм дальнейших действий.

Сможете оценить возможные риски и разработать оптимальные варианты реализации проекта с их учетом.

Семинар разработан для:

инвесторов, желающих вложить средства в загородную недвижимость;

девелоперов, риэлторов, управляющих компанией, руководителей проектов, владельцев земель, консультантов по недвижимости, строителей и архитекторов.

Контактное лицо: Лукьянов Денис. Московская Бизнес Школа.
Телефон: 27-40-59, 27-40-62
E-mail: d_lukyanov@mbschool.ru.

 Рынок жилой недвижимости Уфы на 1 марта 2008 г.: цены снизились за неделю на 0,1%

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 1 марта 2008 г. составила 51,32 (+/-0,55) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,1%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 53,91 т.р./кв.м, изменения за неделю +0,3%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 51,11 т.р./кв.м, изменения за неделю 0%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 48,86 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;
- средняя цена на многокомн. квартиры составила 50,95 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,1%;
- средняя цена на элитное жилье составила 75,8 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
январь 2007 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
01.01.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2007 г.
по 01.03.08 г. Изменения
с 01.01.08 г.
по 01.03.08 г.
по всем типам 55,00 50,68 -6,7% +1,3%
1 к.кв 57,37 54,07 -6,0% -0,3%
2 к.кв 54,38 49,35 -6,0% +3,6%
3 к.кв 53,26 48,32 -8,3% +1,1%
4 и более к.кв 54,13 50,78 -5,9% +0,3%

Индекс доходности жилья Уфы на 1 марта 2008 года ИДЖ=-0,15 банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, начиная с января 2007 года, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением в течение 2007 года цен на жилье в Уфе.

Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 1 марта 2008 г. РИИКУ = 12,5% годовых. Ипотечные брокеры САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что банки строже стали подходить к выдаче кредита и оценке платежеспособности клиента. Увеличение ставки рефинансирования ЦБ РФ на 0,25% до 10,25% то же сыграло роль в удорожании кредитов. Как заявил Герман Греф, во 2 квартале 2008 г. можно ожидать увеличение ставок по кредитам на 1-2%. Именно этот период будет определяющим и покажет, куда пойдут цены на квартиры Уфы.
Аналитики недвижимости «ЭКСПЕРТ» с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами «ЭКСПЕРТ». ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 1 марта 2008 г. ИДИК=0,7. То есть каждому третьему клиенту из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.
Риэлторы САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что 90% сделок в январе – это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках то же составляет 90%, что вполне объяснимо. При высоких ценах купить жилье без помощи кредита практически невозможно. Ужесточение банками политики выдачи кредитов снижает давление со стороны покупателей, поэтому цены медленно снижаются. Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы.
В феврале 2008 года Уфа в рейтинге цен на жилье среди 14 городов-миллионников пропустила вперед Волгоград, где за месяц цены выросли на 27% (!!!). Напомним, что в декабре 2006 года Уфа занимала 3-ую позицию, уступая только Москве и Санкт-Петербургу. И вот, постепенно, за год, цены на недвижимость в Уфе стабилизировались и в течение всего 2007 года плавно снижались. За год на 7-12% в зависимости от вида квартир.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить малосемейку по пр. Октября, площадью 22 кв.м стоит 1180 тыс. рублей, а самую дорогую «элитную» 4 комн.кв, площадью 195 кв.м по ул. К.Маркса за 25 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить в Шакше по ул. Спортивная, площадью 11,0 кв.м. за 550 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Набережная, площадью 17,0 кв.м., за 1300 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 30 млн. рублей находится в Михайловке, площадью 300 кв.м.

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

   Необходимо создать единую квалификацию элитного жилья. К такому выводу сегодня, 4 марта, пришли участники круглого стола "Трудности роста или что такое элитное жилье". Так, по словам руководителя отдела жилой элитной недвижимости компании "KNigh Frank" Полины Яковлевой, отсутствие единой квалификации в первую очередь мешает покупателю сделать взвешенный выбор, передает корреспондент Горзаказ.Орг.
  
   "Квалификация - это инструмент, который поможет потребителю. Я надеюсь, что застройщики и риелторы смогут договориться и прийти к единому мнению", - сказала она.
   

 Краснодарский край — один из самых инвестиционно привлекательных регионов России. Его можно сравнить с мостом, соединяющим другие города с теплыми морями и южными рынками недвижимости. Здесь отмечается стабильный рост цен на недвижимость, уступавший по своим темпам разве что Москве и Санкт-Петербургу. Этот рост обусловлен не только экономическими факторами, но и во многом субъективным желанием россиян, живущих преимущественно в суровом климате, застолбить себе местечко под теплым южным солнцем. Помогают им в этом местные агенты по недвижимости. Сейчас рынок риэлторских услуг в Сочи не отстает от «старших братьев» — рынков Москвы и Петербурга. Он демонстрирует бурный рост, становясь одним из самых дорогих и сложных в России. Важным фактором, способствующим удорожанию недвижимости, является «предолимпиадный синдром». В Сочи традиционно большое значение на рынке риэлторских услуг имел и продолжает иметь человеческий фактор. Занятость в Сочи имеет ярко выраженный сезонный характер — население зарабатывает деньги на курортниках. Одно из излюбленных занятий — сдача жилья внаем. До объявления об Олимпиаде-2014 местные эксперты говорили, что каждый третий сочинец является частным маклером. Многие занимались строительством мини-гостиниц или домов — специально на продажу. После того как Сочи стал олимпийской столицей, таких желающих стало гораздо больше. Учитывая менталитет местного населения — «квартал год кормит», — а также то, что из трех традиционных курортных профессий — экскурсовод, таксист, риэлтор — круглогодично стабильный доход приносит только последняя, можно представить, что представляет собой рынок риэлторских услуг, для входа на который не требуется какой-либо квалификации, опыта работы или специального образования. На рынке есть крупные профессиональные агентства недвижимости, в том числе московские — Vesco Realty, «Аста Элит», «Винсент Недвижимость», «Капитал», но говорить о его поделенности либо о чьем-либо доминировании оснований нет. Много на рынке частных маклеров, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей. Конечно, подобные есть в каждом регионе, но в Сочи сложилась некая специфическая прослойка — риэлторы «в свободное время», это значит, что практически любой житель Сочи готов «помочь именно вам и практически бесплатно». Если в крупных городах России стоимость услуг риэлторов относительно стабильна и составляет примерно 3% от суммы сделки, то в Сочи ставки почти сразу после объявления об Олимпиаде выросли чуть ли не вдвое и теперь составляют 5%. Однако покупателю не стоить думать, что риэлтор обойдется дешево. Часто агент заключает договор с собственником, договариваясь об одной цене, а перепродает объект на 20-30% дороже (случалось, собственник узнавал, что его объект продается на рынке по цене, вдвое превышающей установленную). Покупателя должно особенно насторожить, если ему говорят, что объект продается без комиссии, дескать, услуги риэлтора оплачивает продавец. В этом случае в цену недвижимости включаются скрытые проценты — сверх цены продавца. Нельзя не упомянуть еще об одной особенности местного рынка. Зачастую для совершения сделки могут быть задействованы несколько посредников. Но, если, к примеру, в Москве в этом случае риэлторы обычно договариваются и делят 3%, то в Сочи практика несколько иная: каждый прибавит свои 5% к заявленной комиссии, что существенно увеличивает стоимость недвижимости для покупателя. Может случиться и так, что не знающие друг друга риэлторы показывают потенциальному покупателю один и тот же объект — с разницей во времени в два часа и разницей в стоимости… в 60%. То есть покупатель утром посмотрел земельный участок за $3 млн, а в обед его уже предлагают за $5 млн (справедливости ради надо признать, что этот подход свойственен всему побережью, а не только Сочи). Риск столкнуться с таким ценообразованием выше при покупке земельного участка или коммерческой недвижимости и меньше при покупке квартиры (выбор квартир в Сочи довольно велик, и рынок жилья более прозрачен). В условиях ажиотажного и спекулятивного спроса объекты недвижимости все равно продаются, даже по явно завышенной цене. На рынке много непрофессионалов, цель которых — «заработать миллион на одной сделке», а репутация и развитие бизнеса их не интересуют. Покупателю сочинской недвижимости лучше пойти в крупное агентство, но и тут, прежде чем заключить договор, надо собрать о них информацию, побеседовать с сотрудниками, юристом, задавая им вопросы, на которые у вас уже есть объективный и честный ответ. Чтобы не приобрести объект за «две цены», посмотрите аналогичные объекты, спросите о данном объекте в других агентствах. К частным риэлторам можно обращаться только в том случае, если вы сами хорошо ориентируетесь на рынке и готовы принять на себя юридические риски. Еще одна сложность рынка — частые проблемы юридического оформления документов на недвижимость. В большинстве случаев, связанных с приобретением земельного участка (особенно земельного участка под строительство коммерческих объектов, предполагающего получение массы разрешительной документации и согласований), покупатель может попасть в ситуацию, когда, отдав задаток, он никогда не получит оформленные документы либо разрешение на строительство. Осторожно нужно относиться к обещаниям любых риэлторов, даже подкрепленным «одобрениями» должностных лиц, быстро оформить неоформленные земельные участки, изменить разрешенный вид использования или категорию земли. Зачастую оформление даже простого земельного участка под индивидуальное жилищное строительство растягивается на годы. Причиной этого являются и действительно объективные трудности (ведь на территории Сочи — национальный парк, береговая полоса, государственная граница, что вызывает необходимость согласования документов с большим числом государственных и муниципальных органов), и высокая, на наш взгляд, коррумпированность местных властных структур. Грядущая Олимпиада связана с крупномасштабным строительством, что требует изъятия земельных участков у простых граждан. Даже некоторые крупные компании, располагающие не одной сотней миллионов долларов для инвестиций, в последнее время весьма осторожны с инвестпроектами в Сочи. Никому не хочется рисковать и попасть в ситуацию, когда на приобретенной земле ничего нельзя строить. Ранее зачастую разрешения на строительство и правоустанавливающие документы готовились и выдавались с нарушением законодательства, поэтому даже штамп Федеральной регистрационной службы не поможет собственнику. После объявления города местом проведения Олимпиады-2014 уже на следующий день цены на жилье подскочили на 20%, а через неделю после этого стоимость некоторых квартир (в частности, находящихся в привилегированных районах) возросла еще на 30%. Инвестиции в развитие инфраструктуры города в преддверии объявления Сочи местом проведения Олимпиады привели к тому, что за 2006 г. цены на жилье выросли уже не на 50%, что было устойчивой тенденцией последних лет, а на 100%. Подорожали практически все продукты и услуги — примерно на 20-30%. Такой рост цен иначе как спекулятивным не назовешь. Для сравнения: цены на недвижимость в Афинах перед Олимпиадой выросли на 63%, но постепенно в течение пяти лет (в остальных городах 1 кв. м подорожал в среднем на 55%), а в Атланте — всего на 19%. По нашим прогнозам, цены на недвижимость будут расти, однако увеличивается и риск их обвала. История знает такие примеры — достаточно вспомнить печально закончившийся земельный бум во Флориде в конце 90-х — начале 2000 гг. Жители Майами называли свой штат «французской Ривьерой», и каждый второй был втянут в операции с недвижимостью, но недавно рынок рухнул. Сейчас в Сочи многие местные риэлторы стали фиксировать прибыль — т. е. продавать личную недвижимость, ведь никто не знает, что будет с ценами после Олимпиады, когда город столкнется с необходимостью развиваться за свой счет. Вариант здесь один — туризм, но в этой отрасли в мире существует жесткая конкуренция. Поэтому цены на уровне международных, предлагаемые городом, потребуют от города международного же уровня качества услуг и сервиса.
 

 Алексей Борисов  
 Аналитики подвели итоги февраля на рынке недвижимости и пришли к неутешительному выводу.

Более всего от непрогнозируемого роста цен на московское жилье пострадали не покупатели элитных квартир в центре столицы, а те, кто долгое время откладывал хотя бы на 33 кв. м не в самом престижном районе города. И если приобрести квартиру эконом-класса в Москве стало намного сложнее, то арендовать ее в некоторых случаях уже просто невозможно.

 По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в прошлом месяце застройщики, риэлторы и частники на вторичном рынке подняли свои ценники на жилье в у.е. в среднем по Москве на 5,8%. По расчетам журнала Metrinfo.Ru, рост рублевых цен за месяц составил 5,3%. В итоге с начала года жилье в столице подорожало в среднем на 8-10%, а в отдельных случаях - на 15% и более. Очередная волна подорожания подтвердила правило, по которому в периоды ажиотажного повышения цен наибольший прирост приходится на самые недорогие квартиры. Так, если в конце прошлого года стоимость однокомнатной квартиры в Москве начиналась от $150-160 тыс., а в период коррекции цен прошлым летом встречались предложения и по 120-130 тыс., то теперь дешевле, чем за $180-200 тыс. квартиру в столице можно не искать. В целом недорогие квартиры в столице с начала года дорожали быстрее элитных почти в 2 раза.

Фактически, недорогого жилья в столице больше нет и, похоже, сбывается пожелание одного крупного московского политика, заявившего пару лет назад, что Москва – не для голытьбы, а для состоятельных господ. «Голытьбе» еще тогда предлагалось убраться то ли в область, то ли вообще куда подальше. Правда эти состоятельные – чиновники, криминалитет, силовики – не смогут обеспечить себя ни водой, ни теплом зимой.

«Голытьба», то есть обычные граждане, которые не назначены в миллионеры, не могут или не хотят воровать, могли раньше рассчитывать хотя бы на «хрущебы» на вторичном рынке. Теперь это не так: когда-то самые доступные для тех, кто мечтает обзавестись собственным жильем в Москве, панельные пятиэтажки за февраль подскочили в цене на 5,3% и стали выставляться на продажу по $4275 за кв. метр. По цене новостройки, между прочим! Почти столько же прибавила типовая советская панель - 9 и 12-ти этажные дома 70-х гг., которые теперь предлагают за $4354 Сталинки же подорожали "всего" на 1,2%, но они уже давно оторвались в стоимости от жилья эконом-класса - около $5300 за метр.

Эксперты, несколько озадаченные столь стремительным ростом цен на московское жилье, считают, что ажиотаж на рынке создали реальные покупатели. Были в их числе и те, кто поспешил вложить в недвижимость свои сбережения. Но основную массу, как говорят риэлторы, составили москвичи или иногородние, кому квадратные метры нужны для жилья, а не для перепродажи. Поняв, что снижения цен на рынке точно не будет, они постарались реализовать то, что удалось накопить. В результате сильнее всего подскочили в цене самые недорогие однокомнатные квартиры. Они всего за месяц подорожали на 5% и средняя стоимость по Москве на них составила $4727. Доказательством того, что главный удар приняло на себя самое скромное московское жилье (а, следовательно, и самые стесненные в средствах покупатели) служит и распределение цен по районам.

Более всего за прошедший месяц подорожали квадратные метры на далеко не самых престижных юго-востоке столицы (+5,2%), юге (+4,9%) и северо-востоке (+4,8%). Наоборот, менее всего выросли цены в центре (+2,5%) и на юго-западе (+3,5%), но здесь стоимость квадратных метров давно уже превышает европейские цены. Так, самым дорогим в Москве остается район метро Тверская, Пушкинская, Маяковская, где в феврале средняя цена квадратного метра (без учета элитного и нетипового жилья) составляла $8647. В противоположном конце списка - Бирюлево с $3615 за квадратный метр.

Между прочим, снять квартиру эконом-класса в Москве еще сложнее, чем купить. В январе в ряде округов они исчезли из структуры предложения полностью. Там, где их еще можно было найти, «экономные» квартиры существенно подорожали. Так, в Центральном административном округе в январе не предлагалось ни одной двухкомнатной и ни одной трехкомнатной квартиры эконом-класса. Впрочем, за МКАД ситуация точно такая же, разница лишь в ценах: во всей остальной России они немножко меньше (кроме Сочи и Краснодара), чем в Москве. Пока, во всяком случае.

1 марта 2008 года агентство недвижимости "Открытая Компания" выводит на рынок уникальный для риэлтерского бизнеса продукт: подбор и оформление ипотечного кредита включены в услугу по покупке квартиры и не стоят никаких дополнительных денег. В условиях растущего рынка компания дает покупателям реальный шанс купить квартиру и сэкономить на услуге ипотечного брокера.

Начало года принесло в сферу недвижимости ощутимый рост цен и повышение ставок по кредитам. На ипотечном рынке "ужесточение по всем фронтам": повышены размер первоначального взноса и процентные ставки, требования к заемщику заметно повысились.

С другой стороны, риэлторы сегодня характеризуют свой сегмент экономики как "рынок продавца". Спрос опережает предложение, цены на недвижимость уверенно растут. По данным аналитиков (www.irn.ru), только за последнюю неделю индекс стоимости жилья повысился на 1,4%, что составляет по меньшей мере 67% годовых. Покупатели-ипотечники оказались одновременно между молотом растущих цен на жилье и наковальней ужесточающихся условий получения ипотечного кредита.

Услуга кредитного брокера в условиях российских реалий оплачивается клиентом и фактически стоит от 0,5 до 1,5% от суммы кредита, что в конечном итоге выливается в солидные суммы.

"Мы считаем, что подобная услуга значительно повысит шансы покупателя решить свой квартирный вопрос, поскольку экономит средства на оплату услуг ипотечного брокера, минимизирует риски, сокращая количество согласований между риэлтором и банком и ускоряя процесс сделки, - заявляет Максим Каталов, директор "Открытой Компании"".

Рекламная кампания стартовала 3 марта 2008 года. В рамках ипотечной программы, в планах агентства проведение круглого стола на выставке "Недвижимость-2008", где будут освещены актуальные способы решения жилищной проблемы в условиях растущего рынка. Особенно интересна информация обещает быть для людей, планирующих поменять имеющееся жильё на новое с использованием заемных средств.

  
сообщает, что Elite Estate приглашает всех желающих принять участие в международной конференции.

Мероприятие состоится 20–21 мая 2008 года в Санкт-Петербурге (гостиница "Парк Инн Прибалтийская") при поддержке ведущих международных и российских профессиональных объединений. Председатель Оргкомитета Elite Estate – президент Российской Гильдии риэлторов, член правления FIABCI А. Ю. Романенко.

На конференцию приглашены члены Правительства Санкт-Петербурга, профессионалы рынка жилой и коммерческой недвижимости России, а также иностранные специалисты.

 «Что касается задач, поставленных перед МЕТКОМБАНКом в 2008 году, то они полностью определяются стратегией развития. В соответствии с этим документом нами будет продолжено расширение партнерства с крупнейшими промышленными холдингами на основе создания и реализации высокотехнологичных инновационных продуктов», — заявил УрБК председатель правления ОАО «МЕТКОМБАНК» Рустам Маматов.
«Широкое распространение получит пакет комплексных услуг «Корпоративное казначейство». В рамках пилотной реализации совместно с «КЭС-Холдингом» проекта «Персональный расчетный центр» начнется масштабная продажа расчетных и кредитных карт, обеспечивающих удобство расчетов за весь комплекс коммунальных услуг», — добавил Р. Маматов.
«Продолжится активное развитие ипотечной линии бизнеса, ставка будет сделана на привлечение широкого круга партнеров — застройщиков, риелторов, инвесторов, что позволит обеспечить комфортные для потребителей условия кредитования и существенно расширить объемы бизнеса», — пояснил Р. Маматов.
«Всё это потребует опережающего развития материальной базы банка. На 2008 год запланированы масштабные инвестиции, направленные на расширение нашей территориальной сети и внедрение качественно новых информационных систем.
Председатель правления ОАО «МЕТКОМБАНК» подчеркнул, что для обеспечения высокой динамики развития продолжится повышение капитализации банка. Для этого запланирована дополнительная эмиссия акций на сумму 1 млрд руб., а также привлечение субординированных займов на сумму 500 млн руб. Таким образом, как сообщил Р. Маматов, капитал банка к концу года превысит 3,5 млрд руб.
«На данный момент ОАО «МЕТКОМБАНК» не испытывает недостатка ни в капитале, ни в ресурсах для фондирования активных операций. В целом в 2008 году мы ожидаем роста объемов бизнеса по основным направлениям не менее чем в полтора раза по сравнению с прошлым годом», — заключил Р. Маматов.

Как обезопасить себя от претензий бывших хозяев купленной вами квартиры
К сожалению, сегодня приобретение недвижимости сопряжено с серьёзным риском — так называемой чистотой сделки. И нередко покупатели сталкиваются с необходимостью защищать свои права на приобретённую квартиру от притязаний со стороны бывших собственников жилья или их родственников. Это беспокойство неслучайно, ведь по закону права на купленную недвижимость могут быть оспорены через суд в течение 10 лет с момента приобретения объекта и оформления сделки.

 
С титульной страховкой вы покажете бывшим
владельцам квартиры, кто в доме хозяин
 
Согласитесь, не очень-то приятно, прожив в законно купленной квартире несколько лет, вдруг получить исковое заявление о признании совершённой сделки недействительной. Чтобы как-то обезопасить себя от подобных сюрпризов, можно воспользоваться титульным страхованием.

От чего спасёт титул?

Титульное страхование — это особый вид страхования имущественных интересов владельцев, арендаторов и кредиторов, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимость. Эта страховка в отличие от имущественного страхования защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных неувязок, которые уже имелись на момент сделки, но не были вовремя выявлены.

Ни один риэлтор не может обещать своему клиенту, что сделка, совершённая на вторичном рынке жилья, в будущем не будет оспорена. Как бы тщательно ни проверялись документы, всегда есть опасение, что через некоторое время случится что-нибудь непредвиденное.

К примеру, при приобретении или продаже недвижимости могут быть не учтены интересы несовершеннолетних детей, также сделка может быть незаконно совершена от имени неправоспособного или недееспособного гражданина и др. В результате суд может признать сделку недействительной и покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а тот — полученные деньги.

Казалось бы, зачем страховка, если после решения суда одна сторона возвращает другой приобретённый товар, а другая — деньги, другими словами, все остаются при своих? Конечно, ситуация неприятная, но особой катастрофы нет. Однако, когда речь заходит о недвижимости, всё оказывается не так просто. Во-первых, никто не будет компенсировать затраты на сделанный ремонт. Во-вторых, переезд — процедура весьма затратная. И наконец, суд обяжет возместить только ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи, поэтому там всегда нужно прописывать полную и реальную стоимость квартиры.

Заключаем договор

При наступлении страхового случая фирма-страховщик обязана возместить собственнику квартиры его финансовые убытки только в том случае, если суд признает сделку с недвижимостью недействительной и подлежащей расторжению. Таким образом, событием (страховым случаем) является решение суда.

После того как оно вступило в силу, страхователь должен подать страховщику заявление о наступлении страхового случая, договор титульного страхования и копию решения суда. Договор титульного страхования заключается на год с возможностью дальнейшего продлевания. В среднем цена страховки составляет 0,14 — 1,7% от стоимости недвижимости (в зависимости от рисков). Как правило, срок выдачи страхового полиса составляет 2 — 3 дня. Причём страховая сумма выдаётся исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества. Она выплачивается в полном размере, если сделка признана полностью недействительной. Если же страхователь лишён прав только на часть собственности (одну комнату, например), выплачивается лишь соответствующая часть.

Когда титул не поможет?

Как и в любом виде страхования, есть риски, которые не покрывает страховой полис. Поэтому помните, что титульное страхование убережёт вас только от рисков, связанных с потерей прав собственности, и никаких других.

К примеру, о титульном страховании не ведётся речи, если вы купили квартиру в новостройке на стадии строительства, поскольку на момент уплаты денег никакого права собственности у вас не возникает.

Причины, из-за которых сделка с недвижимостью признаётся недействительной:

совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы;
нарушение прав несовершеннолетних;
совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
совершение сделки с нарушением норм, установленных законодательством;
совершение сделки лицом, не имеющим на это права.
СПРАВКА «Ё!»

--------------------------------------------------------------------------------
За рубежом уже давно ни одна сделка купли-продажи квартир и домов не обходится без заключения договора титульного страхования. Существуют две системы титульного страхования — американская и западноевропейская. И в США, и в Западной Европе есть органы, которые регистрируют переход прав собственности от одного лица к другому, но функции этих институтов разные. В Европе государство и регистрирует сделку, и несёт за неё ответственность. В США государство сделку регистрирует, но ответственности не несёт. Поэтому при каждом государственном регистрационном органе существует несколько частных титульных страховых компаний, специализирующихся на данном виде услуг.

Оксана КОЗЛОВА
 

Александр Сергеев 

Есть ли на рынке рост цен? По данным статистики, которая базируется на предложениях, рост есть, и весьма значительный. А вот сделок на рынке практически не происходит, объем предложения упал до минимального. Грозит ли это резким подорожанием или в этот раз обойдется?

В целом по Москве с начала 2008 года подорожание составило, по разным источникам, от 5 до 10% в долларах.

По данным еженедельного мониторинга предложения недвижимости на продажу в Москве, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), темпы прироста цен на столичное жилье эконом-класса выросли (измерение идет в долларах). При этом за последний квартал 2007 года стоимость квадратного метра поднялась на 10,5%, а в течение января 2008 года этот рост составил 4%. За две недели февраля стоимость квадратного метра увеличилась на 3,4%. Таким образом, к середине февраля цена предложения столичного жилья эконом-класса превысила $4,9 тыс. за кв. м, а к концу месяца стоимость квадратного метра «перевалила» и за $5 тыс.

Схожие результаты предлагает портал irn.ru, который пишет о том, что только за последнюю неделю февраля средний уровень стоимости жилья в столице прибавил почти 2% и вплотную приблизился к отметке в 5.000 пунктов (приравненных фактически к доллару). Такое увеличение цены дали старые пятиэтажки и современные панельные дома, которые росли быстрее всех. По мнению аналитиков irn.ru, дело в том, что в игру вновь включилось ослабление доллара. Курс доллара снизился за прошедшую неделю до уровня 24 рублей, потеряв примерно 50 копеек, или почти на 2%. Цены в рублях замедлили свой рост. Более того, есть и другие причины, указывающие на недолгосрочный характер нынешней волны подорожания квартир в Москве, считают аналитики портала.

Корпорация «Инком» говорит тоже о росте на 1,9% за последнюю неделю февраля, однако средний уровень цен обозначает как $6,9 тыс. за «квадрат», или 165,5 тыс. руб. Откуда берется такая разница в среднем уровне цен, «Собственник» рассказывал чуть ранее, но главное, что совпадает динамика.

Главная тенденция, которая позволяет аналитикам говорить о возможном дальнейшем росте цен, – это объем предложения квартир.

Объем предложения тает

По данным RRG, объем предложения существенно снизился. Если весной прошлого года, в период разгара стагнации, на рынке экспонировалось 25-27 тыс. квартир, осенью – 16-19 тыс., то на сегодняшний день – не более 13-15 тыс. и даже меньше. Аналитики компании «Инком» говорят о наличии на рынке Москвы 22,9 тыс. объектов. Откуда берется такая разница в цифрах, опять же, можно обсуждать, но понятно, что квартир на рынке мало. Вопрос в том, критически мало или нет.

По данным RRG, аналогичный объем предложения наблюдался в период сверхактивного роста цен весной 2006 года, когда месячный их прирост составлял около 10%. И, добавляют аналитики компании, таким образом, можно с уверенностью говорить об очередном интенсивном росте цен в краткосрочной перспективе.

«Основная причина такой ситуации – рост спроса, – считает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG).  – Окончание стагнации, которая длилась около 11 месяцев, стало очевидным еще в августе 2007 года: рынок, отдохнув от предыдущего роста цен, уверенно возобновил движение вверх. Причем темпы роста были набраны очень быстро. Сказался так называемый отложенный спрос: те, кто выжидал дальнейшего удешевления квартир, осознали, что цены начали расти и тянуть с покупкой больше не стоит. Свою роль сыграл и кризис фондового рынка: в настоящий момент мы можем констатировать рост инвестиционного спроса в жилом сегменте рынка недвижимости и, как следствие, нерыночных спекулятивных тенденциях».

Тает объем предложений о продаже и на рынке новостроек: московское правительство намерено в дальнейшем возводить в городе примерно 75% социального жилья, и лишь 25% – коммерческого. Аналитики irn.ru, говоря о том, что строительство социального жилья – это хорошо, добавляют, что именно увеличение его доли является основной причиной роста цен на квартиры в Москве, которые становятся практически недоступными для основной массы работающего среднего класса. По оценкам www.irn.ru, чтобы окупать 75% социального жилья, рыночные цены должны быть на уровне $7-8 тыс. за метр, то есть еще выше, чем сейчас.

К гадалке не ходите

Аналитические  прогнозы, которые в конце года были более чем единодушными – подорожание в 2008 году на 10-20% (так называемая поправка на инфляцию), сейчас сменились более разнообразными предсказаниями. Осторожные аналитики говорят, что резкий рост цен уже идет на спад, не находя адекватного спроса на рынке. Согласно небольшому опросу риелторов, проведенному нами, в феврале было весьма мало сделок, и подтвердить, готов ли рынок к росту цен или спрос не готов следовать за активно растущим предложением, пока не представляется возможным. Рынок замер в ожидании квартир, которые придерживались до выборов или до какого-то другого события, в преддверии которого жилье могло бы подорожать еще сильнее. 

Что произошло в начале марта? У адептов подорожания кончились аргументы в пользу нестабильности: выборы прошли более чем по плану, деноминации что-то не видать, фондовые рынки немного оправились от потрясений, мировые цены на недвижимость падают, даже в благополучном Лондоне не обошлись без этой тенденции. К тому же идет ужесточение банковской политики: ипотечные кредиты сейчас дают через раз, и ипотечных покупателей на рынке несколько поуменьшилось.

У адептов «стабильного» пути развития рынка – и стабильного же подорожания жилья в пределах инфляции – аргументы пока есть. Это и инфляция, которую, как признают федеральные власти, не удастся в этом году сдержать в рамках, и куда более комфортное функционирование рынка в таких условиях: как для риелторов, так и для клиентов. И не успевающий за ростом цен рост спроса и зарплат. Аналитики «Инкома» говорят о том, что спрос на рынке за последнюю неделю снизился, возвращаясь к своему «нормальному» уровню, и наступает время реальных сделок.

Из аналитических данных очевидно, что на рынке сейчас назрела очередная критическая ситуация. Кризисы на российском рынке, похоже, наше все, и жить мы без них не можем… В какую сторону качнутся весы свободного рынка в этот раз, покажет март.

По данным IRN.ru, с 1 января средняя цена квадратного метра московского жилья выросла на 8,9% с 108 936 руб. до 118 584 руб. Сильнее всего подскочили в цене однокомнатные квартиры до 20%: если до Нового года типовая однушка (около 35 кв. м) стоила 160 тыс долларов, то сейчас 190 тыс долларов. Бизнес-класс подорожал куда меньше на 6-7%, пишут "Ведомости".

В результате разница в цене между плохим жильем и хорошим уменьшилась. По данным IRN.ru, типовая панель на 31 декабря 2007 г. стоила 100 336 руб. за 1 кв. м, а современный монолит 119 804 руб. за 1 кв. м (разница в 19%). Сегодня панель стоит 111 552 руб., монолит 128 208 руб. (разница уже 14,9%). В феврале больше всего подорожали новостройки в сегменте типового жилья на 7,5%, говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости. Он объясняет это единичным предложением панельных домов в черте МКАД.

В базе WinNer квадратный метр типовой панели часто предлагают и вовсе дороже метра в бизнес-классе. Например, 33-метровая квартира в 9-этажном панельном доме на улице З. и А. Космодемьянских, 15, выставлена за 225 тыс долларов (6818 долларов за 1 кв. м), а 62-метровая однокомнатная квартира в доме бизнес-класса по Факультетскому переулку выставлена за 380 тыс долларов (6129 долларов за 1 кв. м). То есть дешевый метр дороже дорогого на 689 долларов. Люди ориентируются не на стоимость квадратного метра, а на стоимость квартиры в целом, а площадь, от которой зависит последняя, в бизнес-классе больше, объясняет этот парадокс вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Руководитель IRN.ru Олег Репченко считает, что сокращение разрыва между дешевым и дорогим жильем предвестник кризиса. Сейчас, по его словам, разница между дорогим и дешевым жильем существенно меньше, чем перед ростом в 2005-2006 гг. Он не исключает, что в ближайшие месяцы может начаться новая стагнация, которая окажется более продолжительной, чем в 2007 г., а цены могут откатиться на 20-30%.

Апрелев считает, что темпы роста цен будут сокращаться и к маю не исключено снижение стоимости некоторых видов жилья. В феврале спрос постепенно начал снижаться, в течение последней недели он упал на 15%, говорит руководитель аналитического центра Инкома Дмитрий Таганов. Его прогноз стабилизация рынка и рост на 1-2% в месяц.

Как сообщили ВсеДома.Ru в Аналитическом консалтинговом центре холдинга «МИЭЛЬ», с 25 февраля по 2 марта 2008 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы увеличилась до 6028 долларов за кв.м, а на Подмосковном рынке – до 2730 долларов за кв.м. Прирост, таким образом, составил 1,3% и 1,2% соответственно.

«В настоящее время рынок недвижимости переживает основательно подзабытый за год всплеск. Покупатели «разбирают» квартиры, причем желающих купить квартиру явно больше, чем ее продать. Как отмечают риэлторы, ажиотаж создали «настоящие» покупатели - то есть, те, кто вышел на рынок, чтобы купить квартиру для жизни, а не на последующую перепродажу или сдачу в аренду», - сообщили в аналитическом центре.

 
В первые два месяца наступившего года стоимость московской недвижимости пошла резко вверх. На наш взгляд - это может крайне неблагоприятно сказаться на рынке в будущем.
В первые два месяца наступившего года стоимость московской недвижимости пошла резко вверх. На наш взгляд - это может крайне неблагоприятно сказаться на рынке в будущем. Вероятность дальнейшего развития общемирового финансового кризиса сегодня чрезвычайно высока. Об этом говорят очень многие экономисты, начиная с Алана Гринспена. Второй вопрос после глубины рецессии в Америке, который волнует российских инвесторов - это станет ли наша страна «тихой гаванью», или по нам, как это бывало и раньше, ударит больнее всего. Пока негативные явления серьезно не затрагивают, цены на, так называемые, commodities, среди которых наиболее важными для нас являются нефть и газ. Но если это произойдет? Сможем ли мы тогда устоять от серьезных экономических потрясений? По мнению многих специалистов, вопрос риторический - конечно нет.
Российская недвижимость могла бы стать надежным активом в условиях грядущего кризиса, но события последних месяцев говорят о том, что недвижимость рухнет вместе с рынком.

Длительный период стагнации, который наметился на московском рынке жилья в октябре-ноябре 2006 года, мог бы защитить рынок в случае наступления кризиса. Стабильные и даже слегка снижающиеся цены в условиях сильной инфляции нивелировали бы разницу между уже чрезмерно высокой стоимостью квадратного метра и покупательской способностью большинства потребителей. Надувшийся пузырь постепенно бы сдулся и московская недвижимость могла бы оказаться очень надежным активом. Но история не знает сослагательных наклонений. Цены пошли вверх, на рынок вновь пришли инвестиционные покупатели. Если рост в ближайшие месяцы не остановится, то, на наш взгляд, московский рынок жилья может вырыть яму сам себе. Однако мнение большинства участников рынка не столь категорично. Скорее, наоборот, в будущее они смотрят с оптимизмом. О перспективах рынка и о причинах неожиданного для многих роста мы попросили рассказать экспертов столичного рынка жилья:

-------------------------------------------------------------------------------

О резком росте говорить, наверное, опрометчиво, но в январе и феврале 2008 г. темпы роста на вторичном рынке Москвы составили около 5% в месяц. По сравнению с последними месяцами предыдущего года (ноябрь - 3,1%, декабрь - 3,8%) они, конечно, выше. На рынке Московской области ситуация аналогичная, но приросты с начала года ниже московских - 3%-4%. Интересно, что вновь выходящие на рынок квартиры на 1-2% дороже, чем в среднем по рынку. Кроме того, в феврале время экспозиции квартир выросло.

Рост цены касается всех сегментов рынка, однако дешевое жилье низкого качества, расположенное в спальных районах Москвы или в дальнем Подмосковье дорожает более стремительными темпами.

Влияние на рынок оказали реализация отложенного спроса, который имел место в 2007г., снижение курса доллара; неустойчивость фондового рынка. Немаловажное значение оказал и слух о деноминации рубля, что привлекло к рынку недвижимости дополнительное внимание, как к устойчивому вложению денежных средств. Таким образом, повысился спрос на квартиры, что и привело в итоге к росту цен.

Елена Логвина
Руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка
Холдинга «МИЭЛЬ»

--------------------------------------------------------------------------------

Сейчас наблюдается очень высокий спрос. Во многом он конъюнктурный. В представлении очень многих, недвижимость является лучшим способом сохранения имеющихся средств. Доллар падает, с рублем все очень непонятно - постоянно ходят слухи о грядущей деноминации. И все хотят купить недвижимость.

У продавцов панические настроения. С Нового года регистрация сделок стала длиться месяц. И получается, что деньги будут этот месяц лежать в ячейке - продавцам это не нравится, опять-таки из-за разговоров о деноминации.

Поэтому продавцы отзывают свои квартиры. Предложения крайне мало. Купить квартиру - тут приходится одно и тоже делать по 3-4 раза. Находишь, вносишь аванс, ждешь - и все срывается. Активность только со стороны покупателей и их риэлторов, а сделок совершается очень мало.

Все это в меньшей степени касается альтернативщиков - они просто отложили решение своих проблем. А вот свободные квартиры (особенно самые ходовые - типовые 1- и 2-комнатные) подорожали очень сильно - за февраль на 10%. Их очень мало, спрос на них доходит до истерики.

Вадим Мартыненко
Директор департамента вторичного рынка
Корпорации «Рескор»

--------------------------------------------------------------------------------

Происходящее на рынке нельзя назвать ростом цен в обычном понимании этого слова. Я бы сказала о тщательно сдерживаемой инфляции, при которой дорожает абсолютно все - начиная от продуктов питания и коммунальных услуг и заканчивая всеми промышленными товарами. Недвижимость просто находится в этой «корзине», и движется вместе со всеми с теми же темпами.

Сегмента рынка недвижимость, не подверженного этому росту, я не вижу. Это очень равномерный процесс.

Можно отметить некоторый рост спроса - во-первых, осенью прошлого года было его определенное снижение, а с конца года началось увеличение. А в январе и феврале события на фондовом рынке и в банковском секторе снова подвигли частных инвесторов обратить внимание на недвижимость. Но говорить, что спрос стал каким-то совершенно сумасшедшим, нельзя.

Что касается перспектив, то здесь все зависит от того, что будет происходить со всеми остальными ценами. С инфляцией. Если она сделает очередной рывок - цены, конечно, тоже вырастут.

Наталья Ветлугина
Руководитель аналитической службы
Компании «Новый город»

--------------------------------------------------------------------------------

Рост действительно наблюдается. По нашим оценкам, за январь и февраль цены поднялись в среднем на 10%. Спрос тоже стабильно высок, а что касается оборотов, то здесь все происходит по классической формуле: при повышении цен владельцы квартир уходят с рынка. Позиция объяснима: зачем продавать сегодня, если завтра будет дороже? Так что «обороты» на рынке существуют только в том смысле, что покупатели бегают и стараются схватить то, что осталось. А сделок не так много.

Что касается сегментации, то при росте цен всегда быстрее всего дорожает дешевое жилье. Так происходит и на этот раз. Более всего возросли в цене недорогие однокомнатные квартиры в панельных домах.

Причины этого роста я вижу в том, что цены стояли очень долго - с середины 2006 года. За это время накопился отложенный спрос, и инфляция на месте не стояла. А потенциальные покупатели продолжали тешить себя надеждой, что цены, может быть, снизятся. В такой ситуации достаточно малейшего толчка. И когда в ноябре прошлого года цены чуть-чуть дернулись вверх, покупатели массово пошли на рынок - и сегодня мы имеем то, что имеем.

Елена Голубева
Управляющий
Компании «ХИРШ»

--------------------------------------------------------------------------------

Стоимость столичного жилья в последние полтора месяца стабильно растет. В среднем стоимость московской недвижимости увеличивается на 1,5% в неделю. Наибольший прирост стоимости квадратного метра отмечен в сегменте эконом-класса.

Причины повышения стоимости жилья обусловлены увеличением объема платежеспособного спроса. По данным нашей компании спрос на новостройки в январе, феврале увеличился на 20%, по сравнению с декабрем.

На вторичном рынке наблюдается ситуация, напоминающая бум 2006 года. Сегодня некоторые продавцы неохотно соглашаются продавать недвижимость покупателям по ипотеке. Ужесточение требований к заемщикам, а как следствие участившиеся отказы в выдаче кредита, приводит к распаду уже наметившихся сделок не только на вторичном рынке, но и при покупке квартир в новостройках.

Но покупателям, рассчитывающим на свои силы, тоже приходится несладко. Время экспозиции квартир сократилось. Если еще в середине января на вторичном рынке однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв.м в 17 этажном панельном доме в районе метро Братиславская можно было купить за 160 тыс $, то сегодня квартира с такими параметрами выставлены уже за 200 - 240 тыс. $.

Сегодня цены на квартиры растут не только в Москве, но и в Подмосковье, причем, темп роста стоимости практически одинаков. Наибольшее подорожание зафиксировано в сегменте эконом-класса.

По данным аналитического центра нашей компании на рынке московской жилой недвижимости бизнес-класса в январе наибольший рост средней стоимости квадратного метра зафиксирован в сегменте 1-комнатных квартир и составил почти 7%. Двух и трехкомнатные квартиры показывали более скромные результаты. Например, средняя стоимость кв.м «двушек» даже немного уменьшилась, а в «трешках» выросла незначительно. В феврале ситуация изменилась. Средняя стоимость кв.м в однокомнатных квартирах уменьшилась на 1,4% на фоне роста средней стоимости квадратного метра в двух и трехкомнатных квартирах. Это вызвано изменением структуры предложения и вымыванием наиболее ликвидных предложений однокомнатных квартир.

Анжелика Куклина
Директор по маркетингу
Компании «Домострой»

--------------------------------------------------------------------------------

В конце января начале февраля можно отметить значительный рост спроса и высокие темпы реализации жилья как на первичном, так и на вторичном рынках Москвы и Подмосковья. Это обусловлено рядом факторов. Во-первых, кризис на мировом фондовом рынке привел к тому, что инвесторы стали вкладывать денежные средства в более надежные активы, в том числе и в недвижимость, т.е. происходит перетекание части капитала с рынка акций на рынок недвижимости.

Высокий потребительский спрос и, как следствие, рост цен произошли во всех сегментах недвижимости. Однако это в меньшей степени коснулось рынка элитной недвижимости, т.к. он практически не подвержен скачкообразным изменениям, и рынка загородной недвижимости.

По итогам месяца можно отметить, что наибольшим изменениям подверглись первичный рынок «недорогого» жилья как в столице, так и за ее пределами.

Реальных причин для обвала рынка недвижимости пока нет. Даже возможное возникновение кризиса ликвидности банков, вызванного недостатком денежной массы для погашения внешних долгов, никак не скажется на рынке недвижимости. А сложившаяся ситуация на фондовых рынках скорее всего наоборот приведет к росту цен на недвижимость как на альтернативный источник вложения финансов.

Андрей Щербина
Начальник отдела маркетинга
Финансово-строительной корпорации «Лидер»

Регистраторы Свердловской области недовольны качеством оформления документов, поступающих к ним на рассмотрение. Как сообщил "Уралинформбюро" руководитель Управления ФРС по Свердловской области Михаил Зацепин, брак составляет почти 40% от всего объема. Глава службы недоумевает, почему так происходит и кому это может быть выгодно, ведь большая часть заявителей — не рядовые граждане, а профессионалы, работающие на рынке недвижимости и финансов много лет. По данным М.Зацепина, регистраторы вынуждены по несколько раз принимать одних и тех же лиц, допускающих ошибки в документации, что приводит к увеличению объемов работы и росту очередей. В компетентности и добросовестности своих специалистов руководитель регионального отделения ФРС уверен — по его словам, все судебные разбирательства по вопросам приостановки рассмотрения дел или отказе в регистрации заканчивались победой службы. Между тем, риэлторы подчеркивают, что никакой выгоды от переподачи документов они не получают, а ошибки в оформлении бумаг в большинстве случаев зависят от трактовки регистратора.

 
Тюменские риелторы делятся своими впечатлениями о том, как рынок недвижимости вошел в 2008 год. Прошло уже два месяца текцщего года, и если январь традиционно считается вялым для рынка месяцем, то после февраля уже можно давать некоторые оценки.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Искра» Ольги Базаевой, рынок пока раскачивается, однако если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то динамика очевидна. «На сегодняшний день определенное влияние оказывает и политическая ситуация: все-таки 2008 год – выборный. Если говорить о новостройках, то и спрос, и предложение здесь увеличились. К сожалению, пока что остается масса интересных строительных объектов, продажа которых для риелторов связана с определенными сложностями. Тем не менее, таких объектов становится все меньше», – отмечает г-жа Базаева.

«Сейчас заметен массовый характер ввода жилья эконом-класса. Безусловно, такое жилье располагается в основном на окраинах города, но оно есть, и это уже хорошо. Эконом-класс, прежде всего, подразумевает низкую цену квадратного метра, малый метраж самой квартиры, также желательно, чтобы такая квартира была с отделкой. На самом деле, не так много у нас богатых людей, которые могут позволить себе покупать квартиры по 70 тысяч рублей за квадратный метр», – подытоживает эксперт.

Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Каскад» Людмила Лупенко, по-прежнему не самым лучшим образом на рынке сказывается значительный рост цен в 2006 году. «Цены в 2006 году сильно поднялись и продолжают оставаться примерно на том же уровне. Самая частая ситуация – у людей не хватает заработной платы даже для того, чтобы получить ипотечный кредит. По-прежнему сложно взять ипотеку предпринимателям – ведь там другая схема андеррайтинга», – отмечает г-жа Лупенко.

Ипотечный рынок, тем не менее, сейчас достаточно развит, поэтому риелторам приходится осваивать все новые пласты знаний по ипотеке. «Риелтор сейчас должен быть самым настоящим универсалом. Например, увеличивается количество ипотечных программ, действительно появляются люди, которые занимаются только ипотекой – ипотечные брокеры. Однако это совсем не значит, что риелтору можно «расслабиться» и не уделять внимания ипотеке. Наоборот – риелтор должен уметь проконсультировать клиента в том числе и по ипотечной проблематике», – уверена г-жа Лупенко.

Снижение спроса на вторичном рынке продолжается, что связано с двумя тенденциями: большей лояльностью застройщиков к рассрочке платежа и ужесточению андеррайтинга ипотечных заемщиков банками.
 
 
Сергей ШИЛОВ

ГК "МИАН" вчера обнародовала финансовые показатели за 2007 год и поделилась своими планами на 2008 год. Так, компания готовит выход на региональные рынки с Федеральным агентством недвижимости, планируя вложить в него около 100 млн долларов. Кроме того, МИАН наращивает строительные активы, которые позволят компании возводить высотные здания и нестандартные объекты.

ГК "МИАН" представлена во всех сегментах рынка недвижимости Москвы и Московской области и оказывает полный комплекс девелоперских и риелторских услуг. Группа представляет собой холдинговую структуру, состоящую из управляющей компании МИАН, "МИАН-Девелопмент" (девелопмент проектов), "МИАН-Сервис" (эксплуатация объектов недвижимости), "МИАН-Инфо" (телекоммуникационные услуги), "МИАН – Агентство недвижимости" (риелторские и консалтинговые услуги).

Общая стоимость активов группы в 2007 году по сравнению с аналогичным периодом 2006 года увеличилась на 32% и составила 1,280 млрд долларов. Инвестиции в девелоперские проекты компании в 2007 году возросли на 30% – до 260 млн долларов. Кредитный портфель компании на сегодня составляет 405 млн долларов. Председатель совета директоров ГК "МИАН" – Александр Сенаторов, генеральный директор УК "МИАН" – Ганя Шабад.

В числе ключевых планов ГК "МИАН", заявленных на 2008 год, выход в регионы с федеральным агентством недвижимости, которое будет насчитывать 50 офисов и 24 отделения в 20 городах России. Первое отделение откроется в Екатеринбурге уже в марте. В 2008 году объем инвестиций в проект составит около 50 млн долларов, всего до 2013 года – около 100 млн долларов. По словам генерального директора УК "МИАН" Гани Шабад, на открытие одного офиса в среднем будет уходить от 200 тыс. долларов.

По словам генерального директора "МИАН-Девелопмент" Олега Рубина, на сегодня в портфеле девелоперских активов компании 12 проектов, из которых только 10% составляют жилые комплексы. В основном компания сфокусировалась на проектах в сфере коммерческой недвижимости: бизнес-центрах и МФК. В числе инвестиционно-девелоперских проектов МИАНа бизнес-центры класса "А" "Классик" на ул. Валовая, вл. 28; офисный центр пр. Вернадского, вл. 41; бизнес-центр класса "А" в Болгарии.

Помимо новых девелоперских проектов МИАН в 2008 году планирует провести реструктуризацию и вывести на рынок новое подразделение с рабочим названием "Коперник Labs", названное так в честь одного из знаковых проектов МИАНа ЖК "Коперник". Компания создается для стратегических инвесторов и застройщиков и будет заниматься консалтингом в сфере девелопмента, рассказал председатель совета директоров ГК "МИАН" Александр Сенаторов. Он затруднился оценить объем инвестиций, однако заявил, что компания формируется из уже существующих подразделений "МИАН-Девелопмент" и "МИАН – Агентство недвижимости", поэтому затраты на ее создание будут минимальными. По словам г-на Сенаторова, к выводу на рынок новое подразделение будет готово в конце весны.

Услуги консалтинговой компании в сфере пре-девелопмента будут востребованы иностранными компаниями, не знакомыми с российскими процессами получения разрешительной документации по проектам, считает партнер компании Knight Frank Константин Романов. В целом услуги такого подразделения будут востребованы, но сложно оценить, как компания планирует их квотировать. Однако в сфере инвестиционного консалтинга эксперт оценил планы компании скорее пессимистично. "На рынке высокая конкуренция в сфере инвестиционного консалтинга, это и иностранные инвестбанки, и российские консалтинговые компании. Мы работаем в области инвестиционного консалтинга, предоставляя подобные услуги как российским, так и западным клиентам, и хорошо представляем, как сложно попасть на данный рынок", – отметил г-н Романов.

По мнению управляющего партнера компании "Новое качество" Михаила Геца, компания будет успешно развивать направление консалтинга только при условии подбора квалифицированных специалистов. "Недостаток же заключается в том, что МИАН будет конкурировать со своими клиентами, так как компания является девелопером", – отметил г-н Гец.

Кроме того, ГК "МИАН" объявила о приобретении в начале 2008 года контрольного пакета акций ЦНИИПСК имени Мельникова. Проектный институт специализируется на разработке металлоконструкций, применяемых в строительстве нестандартных и высотных объектов. Его продукция применялась при строительстве здания МИД России, телебашни архитектора В. Шухова на ул. Шаболовка, Московского дома музыки и башни "Федерация" ММДЦ "Москва-Сити".

По словам г-на Сенаторова, приобретение нового строительного актива позволит компании реализовывать собственные проекты высотных зданий и входить в крупные девелоперские партнерские проекты – как российские, так и международные. Приобретение строительных мощностей – одна из ключевых задач компании, считает г-н Гец. Однако на этом рынке сложные перспективы, так как существует не так много интересных активов и квалифицированных кадров, способных ими управлять, отметил эксперт. Приобретение одного из старейших проектных институтов России, скорее всего, связано с переходом компании от функций риелтора, консультанта и инвестора к полноценному девелопменту проектов, считает советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов. "Однако наиболее важными при реализации уникальных и высотных проектов по-прежнему являются успешный опыт реализации подобных проектов, административный ресурс и умение предложить рынку что-то новое", – добавил эксперт.

Среди объявленных итогов и планов представители компании коснулись темы, которая стала скандальным трендом в прошлом году: о претензиях федеральной налоговой службы на сумму 1 млрд рублей за 2003 год. По словам г-на Сенаторова, несмотря на то что компания уже проиграла судебные слушания в трех инстанциях, они планируют идти дальше и обращаться в Высший арбитражный суд. Однако он отметил, что в целом готов к любому решению, в том числе уплате полной суммы налогов.

Арина Ковина

 Hа рынке недвижимости Петербурга наблюдается ажиотажный спрос на жилье, сообщил в ходе очередного заседания правительства города президент Ассоциации риелторов Петербурга Вячеслав СЕМЕНЕНКО. "В 2007 г. в течение двух кварталов мы наблюдали на рынке недвижимости некоторое равновесие, в основном из-за того, что люди ожидали коррекции цен после скачка 2006 г. В четвертом квартале люди активизировали покупки, и ситуация из равновесия вышла. По всем опросам до конца 2008 года мы ожидаем рост цен на жилье от 20% до 40%. При этом рост наблюдается уже сейчас - за последние 2-3 недели он составил около 5%, а спрос уже можно назвать ажиотажным", - сказал В.Семененко, добавив, что по итогам 2007 г. рост цен на жилье составил 13,7%.

Ассоцоциация риэлтеров Петербурга и Ленобласти заключила Соглашение о коллективном страховании профессиональной ответственности со страховой группой «Спасские ворота». Соглашение было подписано в среду в агентстве Росбалт.

Если по вине риэлтера страдает клиент, страховая компания выплатит компенсацию. Сумма страхового покрытия составляет 260 млн руб. Лимит ответственности по каждой сделке агентства недвижимости выбирают сами – от $100 до $600 тысяч.

В среду полисы страхования профессиональной ответственности получили 16 компаний, входящие в Ассоциацию риэлтеров Петербурга и Ленобласти. По мнению вице-президента Ассоциации Александра Гиновкера, в 2008-2009 гг. новые полисы получат все действительные члены Ассоциации риэлтеров.

   До конца апреля 2008 года Ассоциация риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области будет преобразована в саморегулирующуюся организацию. Об этом корреспонденту Горзаказ.Орг сообщил Павел Штепан, генеральный директор универсальной ипотечной компании.
  
   По его словам, это даст риелторам возможность участвовать в подготовке нормативных актов федерального и регионального уровней, а также обжаловать решения суда в интересах членов Ассоциации. Напомним, согласно закону, для регистрации Ассоциации как саморегулирующейся организации необходимо иметь принятые стандарты профессиональной деятельности, систему обучения и аттестации персонала, а также органы для внесудебного разрешения споров. Также у каждой саморегулирующейся организации должна быть застрахована профессиональная ответственность перед клиентом.
   

Екатерина Донских

Столичные чиновники подготовили поправки в Земельный кодекс РФ, упрощающие процедуру изъятия земель у любого собственника. Сейчас забирать землю без согласия владельца можно только при реализации задач федерального уровня

В этот перечень входят строительство электростанций, объектов обороны и безопасности, путей сообщения, а также объектов «использования атомной энергии» и «обеспечивающих защиту госграницы РФ». В предложенной версии закона предусмотрены такие же исключения, как прописаны в законе об олимпийском строительстве: разрешается считать обоснованным изъятие земель для «объектов социальной инфраструктуры, в том числе многоквартирных домов». Поправки могут применяться и к тем земельным участкам, на которых сейчас расположены жилые дома. Пока в таких случаях власти переселяют собственников только с их согласия. Если законопроект будет принят, то после независимой оценки земель, собственнику будет предлагаться «определенная цена» (обозначенная независимой экспертизой).

Комментарий эксперта «АиФ» вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева:

— В случае, если такие поправки будут приняты, собственник станет совершенно незащищён от произвола чиновников. Во-первых, в таком законе должен быть прописан исчерпывающий перечень оснований, при которых землю можно изъять. Не должно быть написано, например, что причина изъятия — «на усмотрение исполнительной власти», потому что под это «гребёнку» можно будет забрать совершенно любой участок. Во-вторых, непонятно, кто будет «заказывать» оценку земли, кто будет решать, какую компенсацию получат собственники. А то получится, как в Бутово, когда участки забрали за копейки, а продали по сверхвыгодной рыночной стоимости. Должны быть прописаны и инструменты оспаривания определённой стоимости, возможность подать апелляцию.

   Петербург стал первым городом в России, где появилось профессиональное страхование риелторской деятельности. Сегодня, 5 марта, соответствующее соглашение было подписано между страховой компанией "Спасские ворота" и 16 компаниями - членами ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
  
   По словам специалистов, данный нормативный акт обеспечит безопасность по совершению сделок с недвижимостью, как риелторам, так и их клиентам. Страховая сумма при этом может достигать до 10 млн долларов. Они отметили, что расходы на страхование берет на себя риелтор.
  
   "На сегодняшний момент появился дополнительный механизм снижения риска клиента при операции с недвижимым имуществом без дополнительной оплаты со стороны клиента", - заявил Валерий Виноградов, президент компании "АВЕНТИН - Недвижимость".
   

Вы хотите приобрести квартиру. Как ее искать? При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня есть две схемы поиска и покупки квартиры.

I способ

Покупатель сам просматривает всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры.

* Хорошо, если у него хватит благоразумия не завершать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решать проблему взаиморасчетов не стоит. Вознаграждение в этом случае риелтор получает за оформление – надзор за проведением сделки.

* Покупателям, пошедшим по этому пути, особо не стоит рассчитывать на экономию денег, ища в газете прямые телефоны продавцов. Их там очень немного, а цена всегда сравнима с предложениями агентств. Если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон – торговаться с ним будет непросто.

Плюсы и минусы самостоятельной покупки

Потеря времени. Дело не только в звонках и разговорах, главное – сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от вас скрыть. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать, насколько интересен его клиенту этот вариант.

Сегодня много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Только в агентстве при личном общении агент владеет последними, иногда «горящими» вариантами. Даже самая свежая информация, которую можно найти в интернете, запаздывает на день-два. Выбирая квартиры для просмотра, существенное внимание необходимо уделить тому, насколько реальна ее продажа. Не тратьте силы на просмотры непродаваемых квартир.

Сложно понять свои истинные желания. Потеря только времени – не самое страшное. Риелтор во многом консультант. Часто клиент сам не представляет, что ему надо. Ему нужна помощь, чтобы понять свои истинные желания. Если вы ищете квартиру строго определенной известной вам стандартной планировки в ограниченном месте – профессиональные советчики в момент поиска, может быть, и не особо нужны. А, например, поиск квартир в центре города, в старом фонде – очень сложное занятие.

Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо. Научить видеть, абстрагироваться от состояния квартиры – одна из задач агента. Он посоветует, прокомментирует, поможет увидеть, разъяснит, правду ли вам говорят.

II способ

Покупатель полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение, будучи уверенным, что каждый должен заниматься своим делом.

* Он считает неразумным, неэкономным тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т.д. А хочет получить комплекс услуг: подбор квартир, анализ предложений, просмотр, разъяснение и оптимальные решения организации и проведения сделки, определение рисков и вероятность подводных камней.

* Покупатель находит человека, на которого может положиться в этом важном деле. Перед началом работы подписывается договор на поиск квартиры.

ПОЧЕМУ ПОКУПАТЕЛИ ИДУТ ПО ПЕРВОМУ ПУТИ?

Во-первых, в силу привычки. В надежде, что сам все сделаю не хуже и дешевле. Этот подход – наследие социалистического «натурального хозяйства», когда все самостоятельно ремонтируют свои машины, квартиры и т.д. Пути развития ведущих стран мира однозначно показывают, что успехи в развитии любой сферы деятельности возможны только при профессиональном подходе и разумной специализации. Каждый занимается тем, что умеет.

Во-вторых, из-за незнания или неверия в возможность оказания таких услуг на профессиональном уровне.

АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

* Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант, отнеситесь к нему критически. Рынок недвижимости слишком хорошо информирован и «схвачен», чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Их десятки: отсрочка заселения, плохое состояние квартиры, неудачные соседи и многое другое.

* Если вам предложили по знакомству соблазнительный по цене вариант, отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5–10 тыс. долларов?

* Просматривая предложения, не ориентируйтесь на то, что, дескать, ваши знакомые недавно купили (продали) по такой-то цене. В любой сделке десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени. Вдобавок цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5 процентов, и уж тем более они могут быть отличны от рыночной стоимости.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ИЛИ ПЕРВИЧНЫЙ?

Этот вопрос должен быть решен заранее – ведь это две разные истории. Вторичный рынок – это квартира в здании с накопленным износом, она может быть обременена криминальной предысторией. Новостройка – это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и нередко отсутствие отделки. Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка не будучи специалистом некорректно.

ВЫБОР АГЕНТСТВА И АГЕНТА

* Выбор агентов, с которыми вы будете работать, – дело не менее серьезное. Рекомендации знакомых на счет такого-то агента – не повод для окончательного решения. Опыт показывает, что это нисколько не снижает цену и не повышает надежность.

* Выбрав агентство, стоит в нем побывать. Несолидность конторы может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения сотрудников и др. Признаки надежного агентства – деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса. Узнайте, состоит ли ваше агентство в каком-либо профессиональном объединении, какие обязательства это накладывает. Бывает нелишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся.

РАБОТА С АГЕНТСТВОМ

* Просматривая квартиры вместе с вашим агентом, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает, – ваши или хозяина. Агент должен быть прежде всего заинтересован в проведении сделки, его задача – искать компромисс между вами и продавцом. Пристрастность – признак непрофессионализма.

* Если вам говорят, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500–1000 долларов больше, и предложат в ответ поднять планку, – насторожитесь. Скорее всего, никакого конкурента нет, а есть просто желание взять с вас больше денег.

* Помните: кроме вас у риелтора хватает других заказчиков. Не отчаивайтесь, если он вам не звонит постоянно и не информирует о ходе дела.

ОСМОТР КВАРТИРЫ

* Выйдя из метро, засеките время и посмотрите, сколько займет путь до дома. Сравните с тем, что было написано в рекламе. Это может стать вашим маленьким козырем при торге.

* По дороге осмотритесь, кто ваши будущие соседи по району. В ином месте очень характерны лица у подъездов или возле ларьков.

* Двор, подъезд, лифт – составные части вашей будущей собственности. Не покупайте «камеру в тюрьме». В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в рекламе. Это высота потолка, тип перекрытий, проводка, состояние сантехники, пола.

* Не забудьте спросить, включена ли площадь балкона (лоджии) в общую площадь. Иной балкон не достоин такого права.

* Решите, какой нужен ремонт. Ориентируйтесь на такую цифру – чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 400 долларов за кв.м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте, как долго еще продержится сантехника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того, что вам нужно. Сравнивайте разные квартиры исходя именно из этой стоимости. Особенно это важно, когда вы сравниваете новостройку и обычную квартиру.

* Готовясь к первой встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире:

– ее предыстория, текущий статус;

– кто прописан, есть ли среди них: несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди.

Это будет делать риелтор, но подстраховаться не помешает. Список нужен, так как вы можете упустить ряд важных моментов, переспрашивая их по телефону.

* Решив, что квартира вам подходит, выясните:

– кто оплачивает расходы по оформлению сделки;

– куда и в какие сроки будет осуществлена выписка;

– какая сумма пройдет в договоре;

– какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру;

– какова судьба телефонного номера;

– как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Подготовила Наталья ПРОКОПОВИЧ

Решив застраховать их ответственность
СК «Спасские ворота» получила возможность расширить операции на рынке недвижимости Петербурга. Компания будет страховать ответственность фирм —участниц Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, которые в совокупности контролируют порядка 65—68% городского рынка сделок с недвижимостью. В денежном выражении этот договор пока не очень большой, но таким образом компания получит выход на новых клиентов, которых сможет страховать и по другим, гораздо более прибыльным видам страхования.

Вчера СК «Спасские ворота» и Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти подписали соглашение о коллективном страховании гражданско-правовой ответственности при осуществлении профессиональной риэлторской деятельности фирм — членов ассоциации. Теперь все компании, входящие в ассоциацию, в обязательном порядке будут страховать свою ответственность только в «Спасских воротах», пояснил вице-президент ассоциации Павел Штепан. Он надеется, что в течение полугода ассоциация получит статус СРО и тогда страхование ответственности станет необходимостью. Действующие договора страхования ответственности с другими страховщиками продлеваться не будут, и в течение 2008—2009 годов все участники ассоциации станут клиентами «Спасских ворот», отмечает г-н Штепан.

«Мы предложили привлекательные тарифы для членов ассоциации, которые сильно отличаются от тарифов по таким же договорам для других наших клиентов», — рассказывает начальник отдела страхования долевого строительства петербургского филиала СК «Спасские ворота» Александр Норко. Максимальный лимит ответственности по договорам страхования установлен на уровне более 10 млн долл. Стоимость полисов г-н Норко не назвал, отметив, что она составляет десятые доли от лимита ответственности. «Средний тариф по договорам страхования на рынке сегодня составляет 0,3—1% от страховой суммы, а средняя страховая сумма — около 10 млн руб., хотя бывают и случаи страхования на несколько миллионов долларов», — говорит Алексей Образцов, директор управления маркетинга Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхование».

«Подписание соглашения — имиджевая вещь. О больших премиях речь не идет», — заявила замгендиректора группы «Спасские ворота» Елена Фельгенгауэр. Но участники рынка отмечают, что компания получит новых клиентов. «Страхование ответственности — это возможность выйти на рынок страхования недвижимости. В перспективе это большой объем рынка и большая доходность», — отмечает управляющий по маркетингу филиала «РЕСО-Гарантия» в Петербург Сергей Бровко. По словам г-н Штепана, сегодня в ассоциацию входит более ста компаний, контролирующих 65—68% всех сделок с недвижимостью, а «это в общей сложности 100 тыс. сделок в год».

В ассоциации заявляют, что в тендере в том числе участвовали «РЕСО-Гарантия», «Русский мир» и «Ренессанс Страхование». Однако в РЕСО сообщили, что не принимали участия в тендере, а в «Русском мире» даже не видели объявления о таком тендере. Сообщение о том, что все члены ассоциации должны будут страховать ответственность у одного страховщика, вызвало недоумение у исполнительного директора СК «Русский мир» Евгения Гуревича. «Ни одна ассоциация не имеет права ограничивать своих субъектов. На рынке работает много страховщиков, которые будут продолжать страховать риэлторов», — говорит он. Однако, по словам г-жи Фельгенгауэр, ни о каком ограничении конкуренции на рынке речь не идет, т.к. компания стала победителем тендера.

ВИКТОРИЯ АЛЕЙНИКОВА, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

Застройщиков привлекла новая форма уклонения от ответственности перед покупателями жилья
Алексей Щеглов

Строители и девелоперы ищут замену попавшим под критику властей вексельным схемам продажи жилья, которые позволяют обходить жесткие условия соблюдения прав покупателей квадратных метров, прописанных в законе о долевом участии в строительстве. Судя по всему, одной из таких замен станут жилищные сертификаты, к выпуску которых приступают строительные компании. Эксперты призывают граждан к осторожности в использовании нового инструмента.

Вчера в Российском союзе строителей (РСС) прошла пресс-конференция, участники которой пропагандировали новый инструмент инвестирования в жилищное строительство. По словам гендиректора РСС Михаила Викторова, из-за слишком жестких рамок, которые устанавливает закон о долевом участии в строительстве для застройщиков, договора долевого участия применяются при возведении не более 10% жилья. При этом в Москве и Санкт-Петербурге по этой схеме строится не более 5–8% объектов и лишь в Калининграде эта цифра доходит до 60–80%. Большинство же объектов строится по серым схемам, в том числе набравшим наибольшую популярность вексельным, которые не защищают покупателей, но зато более безопасны для строителей.

Также в разделе:
Налоговики возьмутся за зарплаты

Под пристальное внимание ФНС попадет торговля и недвижимость

Сухуми готовится к сочинской Олимпиаде

Абхазия не только поможет стройматериалами, но и готова разместить у себя гастарбайтеров

Капитулировать перед инфляцией доверят правительству Путина

Власти не готовы сейчас пересматривать годовые прогнозы роста цен

Рубль набирает твердость

Российская валюта значительно укрепилась и к доллару и к евро
По мнению Михаила Викторова, после периода застоя строительный рынок опять оживает и в 2008–2009 годах произойдет резкое повышение инвестиционной активности покупателей. Естественно, что застройщики хотят использовать эту возможность для максимизации своих доходов и ищут новые схемы привлечения инвесторов, которые могли бы заменить критикуемые властями векселя.

По словам гендиректора компании «Аврора Консалтинг» Леонида Масалова, одной из самых популярных схем на рынке в ближайшие годы станут жилищные сертификаты, порядок обращения которых был определен приказом Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) в июне 2007 года.

Новые бумаги представляют разновидность облигаций с индексированной номинальной стоимостью, которые удостоверяют право их владельца на приобретение квартиры или квадратных метров, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной стоимости. Иными словами, в любой момент обладатель сертификата может получить за него у застройщика уплаченные деньги, умноженные на поправочный коэффициент, который учитывает инфляцию.

Правила позволяют эмитентам выпускать сертификаты, минимальная стоимость которых равна 0,1 кв. м, а претендовать на получение в собственность жилья смогут граждане, у которых на руках имеется сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Правда, для того, чтобы окончательно стать собственником квартиры, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен ее площади, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора. При этом предполагается, что сертификаты будут активно обращаться на фондовом рынке наравне с другими ценными бумагами.

Леонид Масалов напомнил, что крупнейший петербургский застройщик, компания «ЛЭК», уже осуществила четыре выпуска жилищных сертификатов на четыре многоквартирных дома, а до конца 2009 года около десяти крупнейших региональных застройщиков смогут предложить инвесторам аналогичные продукты.

По мнению Масалова, эти бумаги привлекут некрупных инвесторов. «Не так много людей могут позволить себе купить квартиру площадью 50–60 метров, но при этом в России достаточное количество инвесторов, которые смогут приобрести бумагу, равную 10–15 квадратным метрам», – сказал Леонид Масалов, пояснив, что инвестор таким образом может покупать квартиру «порциями» или же продать жилищный сертификат по его номинальной стоимости застройщику плюс получить индексированный доход. В отличие от векселей и облигаций при использовании этого инструмента купонный доход заменяется ставкой индексации, привязанной к стоимости квадратного метра. В числе основных плюсов жилсертификатов аналитик также назвал их налоговую выгодность (нет НДС), законность, а также простоту расчета с инвесторами и большую ликвидность этого инструмента.

Михаил Викторов считает, что рынку предстоит попробовать этот инструмент на вкус, но, по его оценке, потенциал привлечения инвестиций от граждан, купивших жилищный сертификат в течение ближайшего года в Москве и Московской области, может составить 4–5 млрд. долл.

Более пессимистично оценивает перспективы нового инструмента председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин. По его словам, КонфОП проводил в январе 2008 года совместно с ВЦИОМом опрос, по результатам которого половина респондентов считают, что совершать сделки на рынке недвижимости опасно, а около 70% не доверяют риелторам. «Я не уверен, что отдельными инициативами, в том числе выпуском сертификатов, компаниям-застройщикам удастся кардинальным образом улучшить отношение потребителей к этой сфере», – считает эксперт, добавив, что для
Сейчас даже крупные компании заключают очень странные договоры, и потребитель, который идет на них на стадии строительства квартиры, абсолютно бесправен. Вообще желательно, чтобы человек покупал не вексель или сертификат, а договор купли-продажи квартиры, – считает эксперт. – Тогда он защищен с точки зрения законодательства о защите прав потребителей. А векселя, сертификаты и договора соинвестирования – это все варианты ухода от ответственности продавца квартиры».

Ипотека: «двушка» в Южном Бутове стоит уже $300 тыс., кредиты дорожают, а банки стали придирчивее

Нынешние темпы строительства не позволяют ликвидировать дефицит на московском рынке жилья Комментарии экспертов
Столичный рынок недвижимости опять лихорадит: в офисах риелторских агентств не протолкнуться, банки завалены запросами на одобрение ипотечных кредитов, а двушка в Южном Бутове за 300 тысяч долларов уже считается не просто нормальным, а выгодным вариантом. Между тем в большинстве европейских мегаполисов цены, напротив, падают, и низшая ценовая граница элитной недвижимости в Москве и в Челси практически сравнялись.

Альтернативный хаос

Нельзя сказать, что очередного витка роста никто не ожидал: уж слишком надолго, по мнению риелторов, был заморожен так называемый отложенный спрос. Вспомним, как летом 2006 года квартиры приезжали смотреть по нескольку агентов с покупателями одновременно. Такие просмотры, как правило, заканчивались стихийными аукционами и последующей продажей квартиры за немыслимые суммы. Осенью 2006 года наступило затишье, и цены на недвижимость, казалось, достигли предела, который уже никто не сможет преодолеть. Летом 2007 года стоимость жилья начала даже снижаться, и тогда хорошую двушку в 55 метров можно было купить за $170 000, да еще поторговаться и взять паузу на раздумье.

Все объясняли подобную ситуацию на рынке мировым ипотечным кризисом, который, как ни крути, но все же затронул нашу банковскую систему. Но в 2008 году кризис только обострился, а цены на московскую недвижимость снова стали расти. В среднем каждую неделю февраля квартиры дорожали на 2%. При этом в начале марта рост цен замедлился, но не остановился.

Как ни странно, риелторы в периоды лихорадки на рынке недвижимости чувствуют себя дискомфортно. «Последнее время рынок недвижимости нестабилен — говорит Евгений Котов, представитель компании «Бест-недвижимость». — В январе с рынка исчезли почти все свободные квартиры, сейчас в продаже в основном альтернатива (альтернативная — сделка, при которой человек не выезжает из продаваемой квартиры, пока на вырученные деньги не купит новую. — Ю.П.). Это значительно осложняет процесс купли-продажи. Кроме того, осложнился процесс одобрения ипотечного кредита. Если раньше он занимал в среднем неделю, то сегодня — две, три и больше. В Москве людей со свободными средствами на сегодняшний день не так много, но при этом дефицит на рынке жилья существенный. В итоге приходится делать много холостой работы, потому что сделки часто разваливаются».

Сделки чаще всего разваливаются как раз из-за невозможных условий альтернативы. Типичный случай последних недель: семья решила продать квартиру в районе Таганки (по причине плохой экологии) и приобрести аналогичную в Южном Бутове. Покупателя на свою двушку семья нашла достаточно быстро, альтернативу за МКАДом — тоже. Но когда дело дошло до регистрационной палаты, продавец бутовской квартиры поднял цену на 60 000$. Естественно, вся сделка развалилась, а молодая семья решила подождать, когда рынок недвижимости утихомирится.

Бывают случаи, когда при альтернативной сделке продавец хочет купить взамен квартиру, которая устроила бы его по всем параметрам, но при этом была бы расположена строго по определенному адресу. Такая альтернативная сделка называется сложной, но бывает и хуже — когда выстраивается цепочка альтернативных сделок. Каждое звено такой цепочки дает накрутку на стоимость квартир.

Если кто и извлек выгоду из ситуации на рынке, так это банки, и то весьма условную. В феврале почти все крупнейшие игроки на рынке ипотеки одновременно подняли ипотечные ставки на 1—2%, до 11—12% годовых, что существенно ударило по перспективам тех, кто хотел брать квартиры. Более того, банки ужесточили требования к заемщикам, и теперь они гораздо охотнее выдают кредиты тем, кто сразу выплачивает до 50% стоимости жилья. Одобрения ипотеки без первоначального взноса приходится ждать долго, и то не факт, что одобрят, могут и отказать без объяснения причин.

Некоторые известные банки начали выдавать кредиты в экзотических валютах или увеличили срок до пятидесяти лет. Это отличный маркетинговый ход. На самом деле выгода для клиента здесь если и есть, то очень несущественная. Если сравнить размер ежемесячного платежа при одинаковой сумме кредита и ставке на 25 лет и на 50, получится практически одна и та же сумма. А вот итоговая переплата по более длинному кредиту будет в два раза больше.

Очевидно, что банки опасаются повторения американского ипотечного кризиса в России и не выработали пока своей собственной стратегии развития. В мае нашим банкам придется отдавать деньги, которые они заимствовали у европейских и американских кредитных учреждений еще до кризиса под относительно низкий процент. А сейчас европейцам и американцам нет смысла выгодно кредитовать наши банки, наоборот, им самим нужны деньги. В конце 2007 года Европейский центробанк выделил 95 млрд евро и прокредитовал европейские банки от 4 до 4,7% годовых, а власти Англии вообще были вынуждены фактически национализировать банк Northen Rock.

Челси Чертанову не чета

В отличие от московской, недвижимость в Европе и Америке стремительно падала в цене весь последний год. Случилось это из-за того, что очень много ипотечных заемщиков не смогли выполнять свои обязательства перед банками и были вынуждены выставить свои дома и квартиры на продажу. Избыточное предложение привело к обвалу рынка, который, по мнению экспертов, не скоро восстановится.

Сегодня недвижимость в Англии впервые за пять лет продается в среднем три месяца — и это в условиях существенного дефицита. Единственное место, где начали незначительно подниматься цены, — Лондон, в остальных городах страны они продолжают снижаться. Лондонский рынок спасает главным образом российская элита, которая бросилась в период кризиса скупать все подряд, не дожидаясь момента, когда недвижимость начнут конфисковывать у неплатежеспособных заемщиков и продавать на аукционах по более выгодным ценам. (Кстати, арабские и другие иностранные инвесторы предпочли дождаться именно этого момента.)

Британские банки, как и российские, существенно подняли кредитные ставки и уменьшили количество выданных кредитов. Последние годы английские заемщики стараются брать кредит с фиксированной двухлетней процентной ставкой — сегодня она составляет от 6—7% годовых (годом раньше — 5—6%). На сегодняшний день эта ставка — одна из самых высоких среди всех стран Евросоюза.

В США же шесть крупнейших банков решили сделать все, чтобы оставить недвижимость владельцам. Они приняли участие в программе Джорджа Буша «Надежда сейчас». Суть проекта заключается, в том, чтобы процентная ставка не менялась на протяжении 5 лет. Кроме того, для ипотечных заемщиков Америки придуман ряд льгот, и в первую очередь налоговых. Американскому бюджету такая политика обойдется примерно в $150 млрд. Она действительно может помочь выйти из кризиса, но эксперты боятся дальнейшего обесценивания доллара, что не может не сказаться на инфляции в США. Цены на недвижимость в Америке продолжают падать.

Если для российской элиты распродажа в Европе — праздник, то среднему классу от нее ни холодно ни жарко — он сталкивается совсем с другими проблемами. В первую очередь в Москве цена поднялась на панельные дома под снос, затем — на все остальное. Значит, речь идет в первую очередь об удовлетворении спекулятивного спроса. К примеру, в недвижимость вложились те, кто вынул деньги из переставших приносить доходы ПИФов. Если им рост цен только на руку, то всех остальных он заставляет отложить мечту о переезде в новую квартиру на неопределенный срок.

Между тем стоит ли говорить о соотношении цена — качество в России, США и той же Великобритании? Жилье эконом-класса в Америке или в Англии подразумевает не только роскошный метраж квартиры, но и парковочное место. У нас это уже считается бизнес-классом. Видимо подразумевается, что для «эконома» машина — это роскошь. Как и вся инфраструктура.

Цены растут на жилье, следовательно, в Москве стараются строить в первую очередь жилье, а уж потом — магазины, школы и детские сады. Я не говорю уже об асфальтированных дорожках и озеленении района, о котором часто просто забывают при строительстве. Считается, что в столице пипл все скупит.

Однако же рост благосостояния этого самого пипла, похоже, переоценивают все, начиная от правительственных чиновников и заканчивая риелторами и банкирами. Скачкообразного роста доходов населения в последнее время не наблюдалось, поэтому остаточный рост цен на рынке недвижимости, похоже, держится на энтузиазме и завышенных амбициях продавцов и на том обстоятельстве, что мировой финансовый кризис нас пока затронул не так сильно, как мог бы. Но никто не может гарантировать, что стремительный ажиотажный рост в ближайшее время не сменится столь же бодрым падением.

Юлия (Мартовалиева) Полухина

Михаил Гороховский, вице-президент Российской гильдии риелторов:

— В России ипотека подорожала в связи с тем, что кредиты за рубежом стали на порядок дороже. Думаю, сейчас самое время вмешаться правительству и сделать кредиты для населения более доступными. У нас проценты по ипотечным кредитам, прежде всего, определяются инфляцией. Наши банки по сравнению с общемировой банковской практикой очень лояльны по отношению к заемщикам. Например, если житель Израиля собирается досрочно погасить кредит, то он обязан выплатить банку проценты за все годы, на которые он брал ипотеку. Правда, при этом и проценты в Израиле божеские — в среднем 4%. Наши кредиты хороши тем, что сумма, полученная заемщиком от банка, не меняется во времени — какую сумму человек получил, такую он и выплачивает. В том же Израиле совсем не так: квартира, купленная в кредит до полного погашения долга является совместной собственностью банка и заемщика, и если вдруг эта совместная собственность стала дороже, то заемщику приходится платить больше.

Большое количество людей испытали некоторый психологический шок, когда не так давно цены на недвижимость резко подскочили. Населению показалось, что цены настолько выросли и перепрыгнули свое естественное значение, что вот-вот должны начать снижаться. На этот отложенный спрос наложилось падение нашего рынка ценных бумаг, ипотечный кризис в мире, различные слухи вокруг наших акций. Некое тревожное ожидание неизвестной финансовой катастрофы заставило людей, которые откладывали покупку жилья на потом, скорее вложить свои деньги в недвижимость, причем не без помощи ипотеки. Естественно, на это повышение покупательской активности немедленно отреагировали банки.

Найти хорошую квартиру у нас очень тяжело. Приходится выбирать из кривеньких, косеньких, горбатеньких, с брачком тут и там. Цена нашей недвижимости здорово завышена. Я был и в Голландии, и в Ирландии. Могу сказать, что там качество сдаваемых домов — исключительное. В то время как наличие инженерных систем, удобств вроде подземного гаража и прочего у нас считается роскошью для богатеев, в Европе — норма для жилья эконом-класса. Европейцам нет смысла покупать у нас недвижимость, им есть с чем сравнивать.

Печально, но Россия не является страной, удобной для жизни. Россияне покупают квартиры в Англии, а не в России, потому что в Британии уровень жизни выше. Как известно, в соответствии с экономической пирамидой Маслоу, следующей после физических потребностей у человека стоит потребность в безопасности. Наверное, именно поэтому россияне ищут недвижимость в России, а приобретают за рубежом.

Игорь Нагорский, руководитель службы розничного кредитования КБ «МИА»:

— Ипотечный кризис в США происходит по причинам, возникновение которых в России в ближайшее время не представляется возможным. Во-первых, если за океаном произошло перенасыщение рынка недвижимости и банки выдавали ипотечные кредиты по упрощенной процедуре, то в нашей стране все наоборот. В России рынок недвижимости испытывает колоссальный спрос, но не в состоянии удовлетворить его. Во-вторых, доходы населения растут гораздо медленнее цен на недвижимость и часто являются недостаточными для получения ипотечных кредитов в российских банках, которые предъявляют более высокие, чем американские, требования к уровню платежеспособности заемщиков.

Поднявшийся шум вокруг увеличения ставок банков по ипотеке из-за повышения ставки рефинансирования Центробанка не имеет под собой реальной основы. Ставка Центробанка повысилась незначительно и совпала по времени с изменившимися условиями привлечения банками денег для кредитования на внутреннем и внешнем рынке. В ближайшее время снижения ставок по ипотеке ожидать не стоит, есть прогнозы аналитиков об увеличении ставок еще на 1—2% до конца 2008 года. Поэтому сейчас можно делать вывод о том, что начало 2008 года — наиболее привлекательное время для получения ипотечного кредита, что также подтверждают прогнозы многих риелторов о новом росте цен на недвижимость весной и летом.

Анатолий Милюков, исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков:

— К преодолению глобального финансового кризиса подключились европейские государства. Довольно уверенно, не стесняясь, они помогают тем банкам, которые находятся в бедствии. Поэтому весь драматизм ситуации сходит у них на нет.

В ближайшее время банки и крупные госкорпорации начнут отчитываться, и, очевидно, будут списаны большие убытки, однако эта проблема уже к лету начнет затихать. В период с марта по апрель, пока будут идти отчеты, мы окажемся свидетелями еще некоторых драматических событий, однако они будут носить локальный характер.

Ситуацию на российском ипотечном рынке я оцениваю как тяжелую, но не драматическую.

К счастью, Россия и в какой-то мере Украина и Казахстан в условиях кризиса оказались в уникальном положении. Хотя мы и взяли большие кредиты на Западе и зависимость от этих кредитов еще в 2007 году была довольно высокая, доля иностранных кредитов у нас составляет всего 20—25%. Это существенный показатель, однако не такой тревожный, как в других странах. Наши банки смогли устоять против волны, которая прокатилась по миру.

Что касается качества, наши банки всегда были осторожны в выдаче кредитов. Они никогда не делали волнообразного предоставления кредитов без всяких проверок. И если они удлиняют срок кредитования, если они увеличивают масштабы кредитования, это не значит, что увеличиваются кредитные риски. Сейчас ситуация такова: рост ипотечных кредитов большой, возможности их выдавать немалые, а требовательность — повышенная. Сам процесс выдачи кредитов ужесточается: потенциальные заемщики жалуются, что каждому второму из них отказывают в выдаче ипотеки при первом же рассмотрении.

В России высокие цены на рынке недвижимости — признак крайней неудовлетворенности жильем. Люди, особенно молодежь, хотят жить в приличных квартирах и домах, они делают все, чтобы как можно быстрее взять ипотечный кредит и начать строительство. Степень неудовлетворенности — это первый фактор. Вторая причина — это то, что денежные возможности россиян в последние год-два сильно повышаются. Третья причина в том, что цены на жилье по городам и регионам — разные. У нас наблюдается слишком большая разница в уровне жизни людей, при этом их стремление получить жилье именно здесь, в столице, большое, следовательно, цены баснословно высокие. И повышению не видно ни конца ни края. Выход я вижу только в том, что другие регионы должны подтянуть уровень жизни и в моральном, и в материальном, и в культурном плане, чтобы и там можно было прилично жить. Тогда спадет волна дикого роста цен на жилье в мегаполисах.

Записала
Наталья Сведовая

Тамара Панченко

Строительные компании снимают квартиры с продажи в ожидании скачка цен в апреле-мае.

  
  Покупатели сталкиваются с тем, что выставленные в бюллетенях квартиры либо сняты с продажи, либо за них уже внесен залог. Эксперты считают, что это продлится до апреля.

Такая ситуация уже была летом 2006 года, когда цена росла на 2-3 процента в неделю, а на продажу риелторы выставляли только неперспективное жилье.

По словам Сергея Бобашова, начальника аналитического отдела «Бюллетеня недвижимости», только за февраль цены на жилье выросли на 10 процентов и повышение продолжается.

Еженедельный прирост стоимости составляет 1,3 – 1,5 процента. По данным «БН», средняя стоимость квадратного метра составляет 90 730 рублей, а до Нового года цена была 81 тысяча рублей.

«Нельзя сказать, что сейчас ажиотаж, – говорит Сергей Бобашов, – но нервозность есть и у продавцов, и у покупателей».

Цены будут расти

Продажи квартир на первичном рынке также приостановлены, хотя и не полностью. К примеру, компания «ЛЭК» на официальном сайте сообщает, что не продает квартиры по двум адресам, причины не объясняются.

В других компаниях сообщают, что купить квартиру можно. Павел Созинов, полномочный представитель президента Гильдии риелторов в СЗФО, считает, что де-факто застройщики не торопятся продавать квартиры.

«Не обязательно сообщать, о том, что жилье не продается, – говорит Павел Созинов, – трудно отследить, продают квартиры или нет».

По словам Павла Созинова, как и полтора года назад, рост цен на недвижимость связан с нестабильностью на валютном рынке. Люди ищут более надежные инвестиции и вкладывают деньги в покупку квартир.

Именно поэтому ждать снижения стоимости на жилье не следует.

«Хотя, квартиры, как и любой товар, имеет свою предельную стоимость, – говорит Павел Созинов, – цена поднимется до максимальной планки и остановится».

Чем аукнется?

Пик повышения придется на апрель-май. Летом аналитики прогнозируют затишье и стабильность, а к осени цена снова поползет вверх. Повышение в первую очередь сыграет на уменьшение количества сделок по ипотеке.

Те, кто собирается брать кредиты на покупку жилья, столкнутся с еще большими сложностями.

По словам Марианны Бельковой, руководителя ипотечного управления «Балтийской ипотечной корпорации», ипотечный заемщик станет неполноценным участником рынка.

«Продавцам гораздо удобнее работать с живыми деньгами. В банках по этой причине «отваливаются» по 2-3 сделки за день. Ажиотаж напоминает лето 2006 года, когда цены за небольшой промежуток времени выросли на 100-150%», – говорит она.

По мнению Сергея Бобашова, повторение 2006 года – это самый пессимистический сценарий.

По его прогнозам, максимальный рост цены квадратного метра составит около 40-50 процентов. Напомним, что два года назад он составил около 120 процентов.

«Предпосылки есть, но ситуация сегодня несколько иная, чем два года назад, – говорит Сергей Бобашов, – цена квадрата тогда была гораздо меньше».

Автор Василий Когаловский

Российская Гильдия Риэлторов будет добиваться от федеральной власти принятия специального закона о риэлторской деятельности. Федеральные нормы должны создать правовое поле для профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Руководители РГР утверждают, что закон о саморегулируемых организациях не годится для риэлторов: он отражает вчерашний день развития рынка недвижимости и не позволяет ограничивать доступ на рынок недобросовестным агентствам. А потому основой деятельности профессионального сообщества должен стать закон о риэлторах, а не закон о СРО.

Сами себя отрегулировали

«Правительство отказалось от государственного регулирования на рынке недвижимости, но отдать регулирование в руки профессионалов оно до сих пор не готово», - говорит вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Сосновский. При этом он выражает не только точку зрения АРСП, но и позицию, согласованную с Российской Гильдией Риэлторов.

Прошло пять лет с тех пор, как было отменено лицензирование риэлторской деятельности в стране: попытки федеральной власти контролировать рынок недвижимости с помощью формально выдаваемых лицензий закончились ничем. Бюрократические механизмы не работали, а иных чиновный мир изобрести не мог.

В этих условиях риэлторы фактически оказались одним из первых саморегулируемых сообществ. В 2002 года АРСП ввела для своих членов добровольную сертификацию, превратив ее впоследствии в обязательную. И первой в стране приняла профессиональные стандарты. С того же времени профессионалы рынка добиваются принятия Закона о риэлторской деятельности. Еще пять лет назад в Санкт-Петербурге была предпринята попытка принять региональный закон. Его инициаторы намеревались подстегнуть федеральную власть к разработке закона для всей страны, но не преуспели. О такой необходимости говорили годами, но теперь, с появлением закона о СРО, риэлторы увидели практическую необходимость в правовом поле для своей деятельности, абсолютно иной, нежели у промышленников и строителей, только теперь идущих к саморегулированию. Впрочем, нового закона добиваются отнюдь не все игроки рынка недвижимости, а те, кто подпадает под определение, принятое полтора года назад XV съездом РГР: «Риэлтор - аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании, имеющей профессиональный сертификат общенационального образца, и являющейся членом Российской Гильдии Риэлторов».

Закон о прозрачности и недоступности

Сегодня руководители РГР опасаются, что нечистоплотные агентства могут самым серьезным образом повлиять на рынок жилья. Во всяком случае, президент-элект РГР Сергей Канухин утверждает, что на рынке вновь складывается ситуация вседозволенности, сильно напоминающая начало 1990 гг. Причина – все в том же федеральном законе о СРО: он, как полагают в профессиональном сообществе, не ограничивает для недобросовестных структур доступ к бизнесу. Ранее риэлторы целого ряда регионов, объединившись в ассоциации, казалось, уже оградили себя от таких конкурентов, отработали технологию сделок и создали механизм разрешения конфликтов. И вот – шаг назад.

«Риэлторы давно прошли этот путь, - утверждает Сергей Канухин. - Гильдия настаивает на принятии отдельного закона о риэлторской деятельности. Она обратилась в комитет Госдумы по собственности, объяснив депутатам, почему для риэлторов нужны особые нормы. При комитете создана согласительная комиссия».

Целый ряд риэлторских ассоциаций отказывается от преобразования в саморегулируемые организации, поскольку этот шаг не означает для них ничего нового. Более того, объясняет Сергей Сосновский, ни региональные, ни федеральные нормы до сих пор не обеспечивают нормальной работы профессионалов. Деятельность риэлтора не обеспечена правовыми нормами: законодательство о таком виде бизнеса как бы не ведает. Они не гарантируют, например, предоставления риэлтору полного пакета необходимых для сделки документов: бумаг, удостоверяющих право собственности, регистрацию людей по месту жительства и т. д. Органы власти сегодня не обязаны содействовать профессионалу рынка недвижимости. Это сказывается и на безопасности операций купли-продажи жилья.

Закон о риэлторской деятельности, по мнению руководителей Гильдии, должен обеспечить прозрачность сделок и синхронизацию стандартов, уже принятых отдельными ассоциациями в разных регионах, т. е. привести нормы к единообразию. Кроме того, документ должен учитывать новую тенденцию – инвестиционную составляющую риэлторской деятельности. Вход на рынок недвижимости, по замыслу руководителей РГР, будет открыт только для агентств, входящих в региональные ассоциации – члены Гильдии.
Разработкой закона РГР начала заниматься в октябре, однако внести его в Госдуму намерена только в конце нынешнего года.

Согласны и на СРО?

АРСП тоже недовольна законом о СРО. Однако она приняла решение о преобразовании в саморегулируемую организацию. Питерцы, в отличие от москвичей, все же надеются с помощью регионального Союза СРО пресечь бесконтрольную деятельность «диких» конкурентов, не следующих общим правилам, и ограничить их доступ в профессиональное сообщество.

Президент АРСП Вячеслав Семененко полагает, что хотя до действительно цивилизованного рынка еще далеко, многолетняя работа с правительством Санкт-Петербурга позволила изменить взгляды чиновников. Руководители города говорят уже не об «ограничении» или «замораживании» цен, но о необходимости расширять строительство жилья, обеспечивать стройки инженерно-подготовленными участками и заниматься решением сугубо рыночных, а не административных задач. Город намерен взаимодействовать с РГР и АРСП. «Мы впервые видим адекватную реакцию» - резюмируют риэлторы. Теперь такого подхода они ждут уже от федеральной власти.

Еще не решив проблем в своей стране, РГР пытается навести порядок на половине европейского континента. Гильдия предложила Объединению ассоциаций риэлторов стран Центральной и Восточной Европы CEREAN разработать общие правила риэлторской деятельности для целой группы государств. Инициатива наказуема: российская позиция получила поддержку, и разработка единых норм была поручена именно РГР.

Закон о риэлторской деятельности рождается бесконечно долго: власть и профессионалы годами не находили общего языка, а рынок все еще формируется и только теперь принимает более или менее зрелые формы. Не было бы счастья, да несчастье помогло: возможно, именно дебаты вокруг СРО станут исходной точкой для появления «риэлторского» федерального закона. Впрочем, это произойдет нескоро.
 

Обезопасить сделку и не переплатить
Услуги профессионального посредника недешевы, но при самостоятельной купле-продаже квартиры и риски велики, и хлопот масса. Как найти надежного помощника и на чем можно сэкономить?

 На первом этапе выбор риэлтора проводится, так сказать, по внешним признакам: мы обращаем внимание на название агентства недвижимости - насколько оно известно, не скомпрометировано ли, пользовались ли его услугами друзья, знакомые и т. д.; опыт работы - обычно более надежными и компетентными считаются компании, работающие на рынке не менее 5 лет (Кстати, продолжительность работы свидетельствует не только о солидности агентства, но и о наработанных связях в инстанциях, задействованных в оформлении сделок, за годы такие контакты укрепляются и отлаживаются); стоимость услуг.
Обратите внимание: дополнительным признаком надежности и компетентности компании считается членство в профессиональных объединениях риэлторов - ассоциациях, союзах и т. п. Если вы посчитаете, что агентство оказало услуги некачественно, можно обратиться с жалобой в специальный комитет (комиссию) по защите прав клиентов в соответствующей ассоциации. Там может быть принято решение о выплате компенсации.

Где можно проколоться

Для получения объективной картины рекомендуется сравнить расценки с учетом объема оказываемых услуг в 3 - 5 агентствах. От слишком высоких тарифов можно отказаться из соображений экономии, а несоразмерно низкие цены должны насторожить: их могут использовать для завлечения клиентов малоопытные и (или) недобросовестные посреднические фирмы.

 Автор Анна Александрова

Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти заключила соглашение о коллективном страховании профессиональной ответственности своих участников. Если по вине риэлтора пострадает клиент, агентство выплатит ему компенсацию. Зная, что деньги позднее будут возвращены страховой компанией.

Мера станет конкурентным преимуществом компаний, входящих в профобъединение и дополнительной защитой для их клиентов. Соглашение со страховой группой «Спасские ворота» было подписано 5 марта в агентстве «Росбалт».

Компенсация на 10 миллионов

Размер страховой суммы по соглашению составляет 260 млн руб или более $10 млн «на всех». Сумма очень большая, по мнению начальника отдела страхования в долевом строительстве страховой компании «Спасские ворота» Александра Норко.

 Лимит ответственности по каждой сделке (максимально возможную страховую выплату) каждая из компаний определяет самостоятельно – в диапазоне от $100 до $600 тыс. (менее $100 тыс. при нынешней стоимости петербургского жилья просто нет смысла; а сумма в $600 тыс. позволит компенсировать даже полную стоимость квартиры). На данный момент страховые полисы получили 16 входящих в Ассоциацию компаний. По мнению вице-президента Ассоциации, главы компании «Невский простор» Александра Гиновкера, в 2008-2009 гг. новые полисы получат все действительные члены АРСП – около 70 компаний.

Полис полису глаз не выклюет

Страховые полисы профессиональной ответственности есть у всех компаний, входящих в Ассоциацию и прошедших добровольную сертификацию. Однако, как неоднократно признавали сами риэлторы, наличие полиса было скорее формальностью: с одной стороны, полис стоил недорого, а с другой практически не давал шансов получить выплату. Прежде всего, из-за размытости классификации страхового случая.

Целью коллективного страхования входящих в АРСП компаний было создать реально работающий инструмент защиты клиентов агентств недвижимости.

Ассоциация риэлторов объявила конкурс среди страховщиков, который выиграла страховая группа «Спасские ворота». Процесс подготовки соглашения длился несколько месяцев и включал детальную проработку текста договора страхования. Специалисты страховой компании и правового комитета АРСП по мнению Александра Норко, добились того, что договор соблюдает баланс интересов сторон и дает гарантию получения компенсации при наступлении страхового случая. Насколько хорош договор страхования, насколько реальна прописанная в нем защита. По словам Валерия Виноградова, она определяется по тому, насколько быстро можно получить возмещение при наступлении страхового случая. Рожденный совместными усилиями договор соответствует «уровню развития рынка в 2008 году», по определению Александра Норко.

По нему страховым случаем считается обоснованная претензия клиента риэлторской компании. То есть, если по вине агента покупатель (продавец, арендатор) жилья понес убытки, а суд признал правомочность претензий к агентству недвижимости, то страховая компания выплатит деньги агентству.

Что эта мера означает для клиентов застрахованных компаний?

В чем виноват риэлтор

По мнению Александра Гиновкера, любая сделка на рынке недвижимости объективно связана с определенным риском. По данным главы правового комитета АРСП, гендиректора компании «Авентин-недвижимость» Валерия Виноградова, примерно по 5% сделок на рынке жилья Петербурга возникают судебные разбирательства. Примерно в 1% случаев дела разрешаются не в пользу клиентов риэлторских компаний. Следовательно, этот 1% от всех участников сделок на рынке жилья и есть «пострадавшие клиенты риэлторов». Но далеко не все страдают по вине агентств недвижимости, а страховой полис покрывает именно риск причинения ущерба клиенту по вине риэлтора. Вина риэлтора должна быть установлена судом – после анализа исполнения обязательств агентства согласно договору с клиентом (это лишний довод для граждан очень внимательно читать договор с риэлторской компанией). Например, в договоре прописана обязанность агента собрать все необходимые для сделки документы. Он этого не сделал, в результате подписание документов по сделке не состоялось, продавец поднял цену или нашел другого покупателя. Риэлтор виноват в причинении ущерба «своему» покупателю. Это и есть страховой случай.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса РФ, потерпевшему в полном объеме возмещается как реальный ущерб, так и упущенная выгода, напоминает Валерий Виноградов. Поэтому причиной для иска клиента к риэлторской компании может стать как состоявшаяся, так и сорванная сделка.

Кроме того, отмечает Александр Гиновкер, нередко взыскать ущерб с физических лиц, участвовавших в сделке, невозможно (они получили деньги и скрылись). Тогда как местонахождение агентства недвижимости известно, и риэлторам случается отвечать по решению суда и за чужую вину. Наличие полиса страхования профессиональной ответственности делает для клиента более реальным взыскание ущерба с агентства. С учетом того, что фирмы, работающие на рынке, случается, имеют форму ООО и уставный капитал в 10 тыс. руб., дополнительные гарантии не могут быть лишними.

Страховка для саморегулирования

У риэлторов, страхующих свою ответственность, есть и еще один важный резон. Принятый в конце прошлого года федеральный закон «О саморегулируемых организациях» устанавливает определенные требования к профобъединениям, претендующим на этот статус. Кроме системы обучения, органа для разрешения споров и стандартов качества, саморегулируемая организация обязана создать финансовый механизм ответственности перед клиентами компаний, входящих в СРО. Это может быть страхование или компенсационный фонд. Вице-президент АРСП Павел Штепан объясняет выбор страхования в качестве инструмента защиты тем, что создать компенсационный фонд в размере $10 млн для фирм, оказывающих посреднические услуги, было бы сложно.

Наличие коллективного договора страхования с достаточным размером страхового покрытия становится еще одним и последним элементом полноценной СРО, в качестве которой себя видит Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.
 

// Суд обязал Минфин оплатить жилье для невельчан 
 Для того чтобы получить жилье в Южно-Сахалинске по государственному сертификату, невельчанам приходится брать ипотечные кредиты

На Сахалине завершилась первая судебная тяжба между жителями Невельска, потерявшими жилье из-за прошлогоднего землетрясения, и Минфином, отказывающимся оплачивать их жилищные сертификаты на приобретение квартир в Южно-Сахалинске. Коллегия облсуда рассмотрела кассацию Минфина по одному из исков и оставила в силе ранее принятое решение горсуда, по которому министерство обязано оплатить сертификаты. Суть проблемы заключается в «ножницах» между стоимостью квадратного метра по сертификату и рыночной ценой, которая почти в два раза выше.
Как вчера рассказала начальник юридического отдела главного финансового управления администрации Сахалинской области Лариса Медведева, в прошлом году Минфин отказался оплачивать сертификаты невельчан из-за того, что площадь приобретаемого ими жилья оказалась меньше, чем заявленная в сертификате. После чего три семьи подали иски в суд, требуя признать необоснованными действия главного финансового ведомства страны.

В январе 2008 года Южно-Сахалинский горсуд вынес положительные решения по искам, обязав Минфин оплатить сертификаты. Минфин обжаловал эти решения, подав кассацию. На прошлой неделе коллегия по гражданским делам Сахалинского облсуда рассмотрела кассацию Минфина по одному из исков и оставила решение Южно-Сахалинского горсуда в силе, обязав Минфин оплатить жилищные сертификаты. По этому иску семья из четырех человек намеревалась приобрести квартиру в Южно-Сахалинске площадью 65 кв.м по цене 72 тыс. руб. за метр.

Государственные жилищные сертификаты (ГСЖ) предоставляются жителям Невельска, потерявшим жилье в результате землетрясения 2 августа 2007 года. По данным главного финуправления Сахалинской области, регион получил 1850 ГСЖ для невельчан. В настоящее время выдано 1579 документов. 500 сертификатов предоставлены на оплату Минфину, из них 301 уже оплачен, а 57 министерство отказалось оплачивать.

«Корень проблемы заключается в несоответствии среднерыночной стоимости недвижимости, на основании которой оплачивается сертификат, рыночной стоимости жилья»,— рассказала госпожа Медведева. Так, согласно приказу Минрегионразвития РФ, на первое полугодие 2008 года средняя стоимость одного квадратного метра общей площади в Сахалинской области установлена в размере 39,55 тыс. руб. А реальная рыночная цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в Южно-Сахалинске уже давно превысила 70 тыс. руб. Также немаловажно, что сертификаты выдаются исходя из следующих норм площади: на одного человека общая площадь не менее 33 кв.м, на семью из двух человек — 42 кв.м, на семью из трех и более человек — по 18 кв.м на каждого члена семьи. При этом норматив по площади является обязательным.

В такой ситуации пострадавшие от землетрясения невельчане оказываются перед дилеммой — либо доплачивать за приобретаемую жилплощадь самостоятельно, воспользовавшись банковскими кредитами, либо отказаться от планов поселиться в областном центре, выбрав для постоянного жительства регионы, где жилье дешевле.

Кроме того, как отмечает Лариса Медведева, ситуацию усугубляет ограниченность рынка жилья на Сахалине. В 2007 году на территории области было сдано в эксплуатацию всего 105,6 тыс. кв.м жилья. Спрос на первичном рынке, отмечают местные риэлторы, в несколько раз опережает предложение и «взвинчивает» цены на вторичном рынке, которые по дальневосточным меркам и так чрезмерно высоки.

«По этому вопросу администрация области многократно обращалась в Минфин, администрацию президента, но воз и ныне там»,— констатирует глава областного юротдела. Не помогло и вмешательство сахалинского губернатора Александра Хорошавина, который в прошлом году на совещании с участием председателя правительства Виктора Зубкова сообщил, что приобретение жилья по сертификатам становится «серьезной проблемой». «Зачастую у невельчан нет средств для дополнительной оплаты недостающих метров, а на вторичном рынке представлено жилье, построенное по старым проектным решениям. В результате чего невозможно найти квартиру такой площади, которая указана в сертификате»,— подчеркнул господин Хорошавин.

В областном правительстве маловероятным считают дальнейшее обжалование Минфином вынесенных судебных решений. А местные эксперты полагают, что создание прецедента облегчит судебные тяжбы других невельчан-«отказников». Второй иск будет рассмотрен в кассационной инстанции на этой неделе.

Виктория Лигай 

Вслед за рынком жилья период бурного оживления испытали и более консервативные виды недвижимости - торговые, а также офисные помещения. В 2007 г. их цена выросла на 80% и более, а доходность за 2 года снизилась почти в 2 раза.

В то время как в 2006 г. рынок жилья демонстрировал резкий ценовой рост и ажиотажный спрос, сегменты торговой и офисной недвижимости пережили тот период достаточно спокойно - по данным ГК «Триумф», рост цены продажи здесь составил 17% и 25% соответственно. Однако уже в 2007 г. сектора коммерческой недвижимости отреагировали на изменение «жилищных» цен, увеличив стоимость квадратного метра торговых площадей на 80%, а офисных - на 86%. Причем, назначение помещения за этот год стало меньше влиять на цену продажи. Средняя цена как торговой, так и офисной недвижимости в декабре 2007 г. составила 62-63 тыс. руб. за кв. м.
Менее дифференцированной стала и цена предложения по районам города. «Разумеется, центр Нижегородского района, а также Советский район лидируют по стоимости квадратного метра, - комментирует руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. - Но что касается других районов, то здесь ценовые различия не так велики». К примеру, торговые помещения за пределами двух самых престижных территорий в 2007 г. продавались по 50-58 тыс. руб. за кв. м (в центре города средняя цена продажи составила 85 тыс. руб. за кв. м).

Магазин вместо квартиры
Аномально высокий ценовой рост в консервативных сегментах коммерческой недвижимости эксперты объясняют двумя причинами: недостатком качественных помещений (в первую очередь, торговых) и денежной массой, которую инвесторы перенаправили с рынка жилья в рынки торговой и офисной недвижимости. «Если в сегменте жилья 2007 г. был годом покупателя, то в секторе торговых помещений он стал годом продавца, - отмечает руководитель отдела «Недвижимость для бизнеса» компании «Триумф-недвижимость» Андрей Бубнов. - Спрос здесь превышал предложение».
Иллюстрируя поведение собственников торговой недвижимости, г-н Бубнов привел следующий пример. Риэлторы три месяца безуспешно пытались подобрать подходящее помещение для дополнительного офиса одного из банков из-за существующего на рынке дефицита подобных площадей. Тогда представители банка сами указали на интересующий их объект, и риэлторы начали переговоры о продаже. «Мы приехали к собственнику и, предварительно рассчитав стоимость помещения, предложили ему $6 тыс. за кв. м - достаточно серьезную цену для нижегородского рынка, - рассказывает Андрей Бубнов. - На это собственник ответил: «6 хорошо, а 7 лучше». Мы согласовали с банком новую цифру, но когда вышли на подписание договора, владелец стал сомневаться в том, что, продав помещение и вложив деньги в другой объект, он сможет сохранить такой же уровень доходности. На это банкиры ответили: «Называйте цифру 9». Через два дня собственник вообще отказался продавать помещение». Иными словами, на продажу решались только те, кто вынужден был пойти на такой шаг в силу обстоятельств, либо намеревался перевести деньги в более доходный объект.
В сегменте офисной недвижимости спрос и предложение оказались более сбалансированы, хотя часть инвестиционных денег перетекла и сюда. По мнению г-на Бубнова, инвесторы, перенаправив интерес на коммерческую недвижимость, покупали офисные помещения как альтернативу более дефицитным торговым площадям.

Кто подстегивает спрос?
Несмотря на почти сравнявшуюся среднюю цену продажи офисного и торгового квадратного метра, более привлекательной для вложений по-прежнему остается торговля: динамика роста арендных ставок торговых площадей выше, чем офисных (в 2007 г. они выросли на 16% и 13% соответственно). Однако ставки аренды увеличивались неравномерно. В частности, в торговом сегменте низколиквидные объекты за год подорожали максимум на 10% (то есть даже ниже уровня инфляции), в то время как помещения, обладающие высокой степенью ликвидности, показывали ценовой рост в 25-30%.
Кто же сформировал высокий спрос, который не замедлил сказаться на увеличении стоимости аренды? «В 2007 г. мы видели, как банки создавали розничные сети, как сетевые компании заходили в наш город, и каждая из них пыталась купить или арендовать хотя бы 3 помещения, как развивались ювелирные и обувные сети, - перечисляет Андрей Бубнов. - Риэлторы даже не предполагали, что арендные ставки так вырастут - цена в $130 за кв. м теперь уже никого из арендаторов не смущала. Именно они и создавали избыточный спрос на высоколиквидные предложения».
Интенсивный рост арендных ставок также наблюдался в формирующихся торговых коридорах. Введенные в эксплуатацию новые торговые центры становились магнитом для малого формата торговли, и вокруг «гигантов» образовывались целые торговые улицы. В частности, после открытия ТЦ «Фантастика» и гипермаркета «Лента» участок улицы Родионова между ними стал «обрастать» небольшими магазинами. В результате арендные ставки в этом коридоре тут же увеличились с 800 руб. до 1 тыс. руб. за кв. м (рост 25%). «Торговые коридоры формировались в каждом районе Нижнего, - добавляет г-н Бубнов. - Аналогичный процесс происходил на бульваре Мещерский, улицах Веденяпина, Плотникова и др.».

Обратная сторона прозрачности
Общей тенденцией рынков торговой и офисной недвижимости стало увеличение сроков окупаемости этих объектов. «Снижение длится не первый год, - поясняет Алексей Чемоданов. - Рынок перестает быть рискованным и становится все более цивилизованным, а это приводит к тому, что спекулятивные сделки уходят в прошлое». Однако у предсказуемости рынка есть и обратная сторона, влияние которой его участники почувствовали на себе, - с января 2006 г. по декабрь 2007 г. торговые помещения снизили индекс доходности с 32-33% до 16%, а офисы - с 20% до 10-11%. Как следствие, увеличились сроки окупаемости и магазинов, и офисов.
Особенно явным снижение доходности оказалось в офисном сегменте. Арендные ставки выросли здесь на 13% (против 86% роста цены продажи), но с учетом коммунальных платежей, подорожавших за прошлый год в среднем на 25%, реальное увеличение ставок оказалось даже ниже уровня инфляции. Кроме того, возросли сроки экспозиции офисных объектов (что было особенно заметно, когда вводились новые бизнес-центры, и рынок замирал на полгода). «Все это привело к тому, что с введением новых качественных офисных площадей собственники существующих бизнес-центров начали бороться за своих арендаторов и принимать меры по их удержанию, - говорит Андрей Бубнов. - Они либо повышали качество своих помещений, либо корректировали арендную ставку».
В текущем году тенденция снижения доходности сохранится. Кроме того, по прогнозам экспертов, замедлятся темпы роста цены продажи на офисную и торговую недвижимость, а рост арендных ставок на офисные площади окажется еще менее быстрым. Два сегмента коммерческой недвижимости станут насыщаться низколиквидными объектами, с которыми собственники в условиях высоких цен будут готовы быстро расстаться. Но в целом рынок станет еще более понятным как для частных инвесторов, крупных инвестиционных компаний, так и для конечных потребителей.
Материал подготовлен на заседании бизнес-клуба «Реалист», организованном ГК «Триумф».

Аномально высокий ценовой рост в консервативных сегментах коммерческой недвижимости эксперты объясняют двумя причинами: недостатком качественных помещений (в первую очередь, торговых) и денежной массой, которую инвесторы перенаправили с рынка жилья в рынки торговой и офисной недвижимости.

С января 2006 г. по декабрь 2007 г. торговые помещения снизили индекс доходности с 32-33% до 16%, а офисы - с 20% до 10-11%. Как следствие, увеличились сроки окупаемости и магазинов, и офисов.

Совет экспертов
Наиболее привлекательными для вложений по-прежнему остаются торговые помещения малого формата (от 70 до 100 кв. м), расположенные на улицах с высокой проходимостью. Их можно довольно быстро продать или сдать в аренду. Однако именно этот формат является самым востребованным среди частных инвесторов, и купить такие помещения довольно сложно и дорого.
Галина Зайцева, Деловая неделя

Строительные компании снимают квартиры с продажи в ожидании скачка цен в апреле-мае.

 Как сообщает газета  "Мой район", покупатели сталкиваются с тем, что выставленные в бюллетенях квартиры либо сняты с продажи, либо за них уже внесен залог. Эксперты считают, что это продлится до апреля.

Такая ситуация уже была летом 2006 года, когда цена росла на 2-3 процента в неделю, а на продажу риелторы выставляли только неперспективное жилье.

По словам Сергея Бобашова, начальника аналитического отдела «Бюллетеня недвижимости», только за февраль цены на жилье выросли на 10 процентов и повышение продолжается.

Отметим, что еженедельно квартиры "подрастают" в цене  на 1,3 – 1,5 процента. По данным «БН», средняя стоимость квадратного метра составляет 90 730 рублей, а до Нового года цена была 81 тысяча рублей.

«Нельзя сказать, что сейчас ажиотаж, – говорит Сергей Бобашов, – но нервозность есть и у продавцов, и у покупателей».

Что касается ситуации на рынке недвижимости, то продажи квартир на первичном рынке также приостановлены, хотя и не полностью. К примеру, компания «ЛЭК» на официальном сайте сообщает, что не продает квартиры по двум адресам, причины не объясняются.

В других компаниях сообщают, что купить квартиру можно. Павел Созинов, полномочный представитель президента Гильдии риелторов в СЗФО, считает, что де-факто застройщики не торопятся продавать квартиры.

«Не обязательно сообщать, о том, что жилье не продается, – говорит Павел Созинов, – трудно отследить, продают квартиры или нет».

По словам Павла Созинова, как и полтора года назад, рост цен на недвижимость связан с нестабильностью на валютном рынке. Люди ищут более надежные инвестиции и вкладывают деньги в покупку квартир.

Причем, по мнению экспертов, пик повышения придется на апрель-май. Летом аналитики прогнозируют затишье и стабильность, а к осени цена снова поползет вверх. Повышение в первую очередь сыграет на уменьшение количества сделок по ипотеке.По словам Марианны Бельковой, руководителя ипотечного управления «Балтийской ипотечной корпорации», ипотечный заемщик станет неполноценным участником рынка. И хотя в 2007 году их было выдано почти 20 тысяч, по мнению АлександрА Ольховского, вице-президента банка ВТБ, президента Гильдии управляющих и девелоперов, некоторые городские банки уже заявили  о прекращении в 2008-2009 году операций с ипотекой.

«Продавцам гораздо удобнее работать с живыми деньгами. В банках по этой причине «отваливаются» по 2-3 сделки за день. Ажиотаж напоминает лето 2006 года, когда цены за небольшой промежуток времени выросли на 100-150%», – говорит она.

Как сообщала ранее ГАЗЕТА.СПБ,  =президент Ассоциации риэлтеров Петербурга, вице-президент строительного холдинга Setl Group Вячеслав Семененко заметил, что в 2008 году рост цен на жилье составит до 40%.

Отметим, что, по словам Вячеслава Семененко, в последнее время наблюдается рост цен на жилье в пределах 5%, и "спрос - ажиотажный": по итогам года жилье может, по его прогнозу, вырасти на 40%. "Ажиотаж" он объясняет тремя причинами: ростом экономики, и следовательно, ростом покупательной способности горожан, фактором спекуляции (так, из-за мирового финансового кризиса многие брокеры выводят средства из ценных бумаг, вкладывая их в строительство), а также деятельностью самого правительства Петербурга, точнее, множеством социальных программ, для которых город массово выкупает квартиры с рынка, сообщал ранее "Коммерсант".

Компания "Аякс–риэлт" победила в двух номинациях конкурса "Риэлтер года Юга России 2007": "Лучшая риэлтерская компания на рынке продажи жилья" и "Лучшая оценочная компания".

Конкурс проводила "Южная гильдия риэлтеров и оценщиков", в нем участвовали организации из Ростовской области, Краснодарского и Ставропольского краев. Всего "разыгрывали" 10 номинаций, сообщает "Деловая Газета. Юг".

Из краснодарских компаний также признаны победителями "Конкорд" ("Лучшая на рынке коммерческой недвижимости"), жилищный центр "Каян" ("За вклад в развитие рынка недвижимости"). Большинство наград получили ростовские риэлтеры.

Айгуль Мустакаева, "Деловая Газета. Юг"

В этом году один из крупнейших игроков столичного рынка недвижимости – холдинг МИАН намерен открыть 50 офисов в 24 российских городах. За пять лет московские риэлтеры планируют довести количество региональных офисов до 500 и опутать федеральной сетью всю страну. Примечательно, что управлять масштабным проектом приглашены топ-менеджеры, ранее не работавшие на рынке риэлтерских услуг. О стратегии выхода компании на региональные рынки и принципах построения сети рассказывает руководитель проекта «МИАН-регионы», в недавнем прошлом вице-президент одной из крупнейших федеральных сетей мобильного ритейла Борис Егоров.

– Каков алгоритм региональной экспансии МИАНа, где и когда будут открыты первые офисы?

– Мы стартуем на Урале. В конце марта в Екатеринбурге, затем в Перми, Тюмени, Челябинске, Уфе будут открыты филиалы и по одному территориальному отделению. Далее ежемесячно офисы будут последовательно открываться в Центральном федеральном округе, Черноземье, на Юге, в Сибири, Поволжье и на Северо-Западе. К августу-сентябрю мы охватим 24 города, а затем будем постепенно расширять свое присутствие. В течение 2008 года в городах с населением около 500 тыс. жителей планируем открыть по одному территориальному отделению, в Санкт-Петербурге – четыре отделения, в Ростове-на-Дону – три отделения, в остальных городах-милионниках – по два территориальных отделения. К официальному открытию каждого филиала будет приурочена стартовая рекламная кампания в каждом регионе, которая продлится два месяца. Осенью начнется общефедеральная рекламная кампания. Сейчас во всех городах Урала набран клиентский персонал: это эксперты и ведущие эксперты. Около ста человек прошли обучение, в том числе с помощью телемостов с московскими специалистами. Бухгалтеров и маркетологов приглашаем в Москву на двух-трехдневные семинары. Юристы и специалисты по ИТ проходят дистанционную адаптацию: для них сформированы программы, по результатам изучения которых сдаются зачеты.

– Вы поделили страну на дивизионы и филиалы: для чего это сделано?

– Мы выбрали двухступенчатую административную вертикаль управления. Региональные филиалы  сгруппированы в дивизионы, которые, за редким исключением, совпадают с общепринятым административным делением на федеральные округа. Один из принципов построения сети – максимальная децентрализация в вопросах принятия коммерческих решений. К исключительной компетенции московского офиса отнесены переговоры с крупными федеральными структурами. Остальные вопросы должны оперативно решаться на местах. Например, руководители дивизионов вправе вести переговоры о сотрудничестве с крупными региональными застройщиками. На этом уровне будут сосредоточены лучшие специалисты, хорошо знакомые с местной спецификой. Руководители филиалов могут принимать решение об участии компании в реализации каких-то точечных проектов. Что касается территориальных отделений, то фактически это фронт-офисы, главной задачей которых является обслуживание клиентов. В вопросах инфраструктурного обеспечения мы, наоборот, стремимся быть максимально централизованными. Создаем единую ИТ-платформу: все серверы и каналы связи – все вплоть до каждого компьютера будет администрироваться из центрального офиса. Для техподдержки на местах будут привлекаться компании на условиях аутсорсинга.

– Чему вы обучаете людей, которые пришли к вам работать?

– Всему, в том числе технологиям работы с клиентами. У нас около 70% сотрудников – клиентоориентированные специалисты, имеющие опыт работы в сфере оказания услуг или ритейла. Но не риэлтеры. Людей с риэлтерским опытом вообще около 30%. Кстати, филиалы и дивизионы тоже возглавляют специалисты, которые до недавнего времени были далеки от рынка недвижимости. Так, дивизионом «Урал» и одновременно екатеринбургским филиалом руководит моя бывшая коллега по рынку сотового ритейла. Формирующиеся филиалы в Челябинске, Тюмени, Перми, Уфе, Туле, Твери, Ярославле, Рязани также возглавляют специалисты, ранее не имевшие отношения к риэлтерскому бизнесу. Хотя многие из них работали в сфере услуг – на рынке страхования и в банковской рознице.

– Почему ставка сделана на этих людей? В этом есть какой-то тайный смысл?

– Потому что при наборе персонала нам был важен их опыт работы в неких территориально распределенных структурах или хотя бы предрасположенность к такой работе. В этом смысле риэлтерский бизнес полностью автономный, зачастую руководитель риэлтерской компании – ее же собственник. К нам такие соискатели приходят на работу устраиваться, рассказывают, что очарованы масштабами. Но у нас есть опасение, что в лучшем случае они хотят посмотреть, как все организовано, а в худшем – развивать на нашей базе свой бизнес. К тому же зачастую у таких людей есть устоявшееся собственное понимание, каким образом должна быть организована работа агентства. Есть примеры, когда риэлтерские компании держатся на одном суперриэлтере, который делает 60% сделок и содержит всех остальных. В этом нет ничего плохого, но нам эта модель не подходит, так как она не тиражируема. Кроме того, важно, чтобы человек имел опыт работы в федеральной структуре на рынке, брендованном и консолидированном в большей степени, чем рынок риэлтерских услуг. В большинстве случаев типичное региональное агентство недвижимости – это просто группа риэлтеров, каждый из которых ведет сделки от и до без какого бы то ни было разделения труда. Мы же придерживаемся другой модели, основанной на разделении функций. Лицом компании являются специалисты высокого уровня – ведущие эксперты. Это люди, способные в результате первой же встречи предельно точно понять, что нужно клиенту. Такие сотрудники должны «вести» клиента, а в определенные моменты к сопровождению сделки должны подключаться эксперты, юристы. Кстати, я недавно был в Перми, и местные риэлтеры озабоченно спрашивали: что же, вы у нас будете людей переманивать? Не вижу в этом смысла. Это вообще порочный путь, когда компании начинают друг у друга перекупать персонал. В конечном счете все компании-конкуренты остаются при своем, но расходы на зарплаты существенно возрастают.

– Местные игроки видят в МИАНе потенциального продавца квартир или соинвестора? И вообще – вас знают в регионах?

– Поступают предложения по соинвестированию, но решение этих вопросов не в нашей компетенции. Мы – агентство недвижимости, поэтому все предложения переадресуем в «МИАН-девелопмент». У руководства компании четкая позиция – сначала в регионы выходит «МИАН—агентство недвижимости», а уже потом, на основе собранной информации, будет приниматься решение о целесообразности развития инвестиционно-девелоперской деятельности. Что касается известности, то пока МИАН больше знают в профессиональной среде. Но это не проблема. Рынок созрел для появления федеральной сети. Обычно разговоры местных конкурентов сводятся к тому, что «москвичей не любят», «москвичи не понимают местной специфики». Конечно, доля людей, изначально лояльно настроенных к появлению федеральной риэлтерской сети, меньше, чем в том же продуктовом ритейле. Но эта ниша есть, и она пустует. По сути дела, пока на нее претендуем только мы.

– Планируете ли вы развивать в регионах франчайзинговые схемы?

– Мы планируем принять окончательное решение на этот счет летом. Существуют три модели развития: только собственные офисы, только франчайзинговые и комбинированная модель. Скажем так – наша пятилетняя стратегия развития не отрицает возможности развития по комбинированной модели: то есть сочетания разумного количества собственных территориальных отделений и франчайзинговых. Страна-то большая, это пока мы своим ходом до Дальнего Востока доберемся… Местные игроки понимают, что бурного роста на риэлтерском рынке уже нет, его участникам приходится прилагать больше усилий для достижения прежнего уровня дохода. При этом они видят, что на рынок выходят иностранные франчайзинговые сети. Смотрят на другие рынки – на ритейл услуг, food— и non-food-ритейл – и понимают, что консолидация риэлтерского рынка и развитие франчайзинга неизбежны. Уже сейчас спрос на франчайзинг в регионах опережает предложение.

– На какие конкурентные преимущества вы намерены сделать ставку?

– Мы делаем ставку на бренд, а также на гармонию между ассортиментом услуг и ценовой политикой. Сейчас в крупных городах появляются риэлтерские компании, озабоченные брендингом. И тот, кто сегодня осуществит грамотное продвижение бренда, тот получит за счет этого преференции при прочих равных – стоимости услуг, их наборе. Мы не сторонники ценовой конкуренции и будем придерживаться принципа «больше услуг за те же деньги». В зависимости от местной специфики будем вводить какие-то дополнительные опции для клиентов. Например, страхование титула за наш счет или бесплатные консультационные услуги по получению налогового вычета. В этом направлении планируем сотрудничать с юридической компанией, которая готова на территории всей страны оказывать такую услугу. Мы хотим быть активными, вокруг нас постоянно что-то будет происходить новое и интересное. Наша цель – сделать более динамичным этот традиционно консервативный рынок.

Елена Зубова

Петербургский вторичный рынок жилой недвижимости вопреки негативным прогнозам в 2007 году цен не уронил и сам не упал. Скорее в прошлом году случилась передышка накануне новых волнений

По мнению аналитиков АН «Адвекс», в 2007 году на рынке жилья наблюдалось затишье: ажиотаж 2006 года с его двукратным ростом цен не мог пройти бесследно, рынок нуждался в отдохновении. Прошлый год отличался от 2006−го относительно низким спросом, а также плавным, незначительным ростом цен. Присутствовали сезонные спады и всплески спроса, чего специалисты не фиксировали уже несколько лет.

Цена – договорная
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, падение спроса в большей степени коснулось первичного рынка. Это заставило застройщиков придумывать разнообразные маркетинговые акции и предлагать клиентам скидки, которые, по наблюдениям аналитического отдела АН «Итака», достигали 10−12%. Вторичному рынку повезло больше – коррекция уложилась в 5−7%. Данные АН «Адвекс-Росстро» говорят, что рост цен за 2007 год по всему рынку составил немногим более 10%. Средний уровень цен на массовое жилье к концу года остановился на отметке 78 тыс. рублей за 1 кв. м.

Спад рынка начался еще осенью 2006 года и продолжался до второго полугодия 2007−го. По данным ООО «Центр развития проектов „Петербургская недвижимость“», в течение года менялись темпы роста средних цен. Во втором квартале прошлого года цены упали на 0,89% в валютном и на 0,13% в рублевом эквиваленте. Рост начался в третьем квартале – на 6,08% в долларах и на 3,86% в рублях. В четвертом квартале 2007 года он составил 8,8 и 5,3% соответственно. За весь 2007 год рост средних цен на вторичном рынке составил 21,3% в валютном и 13,4% в рублевом эквиваленте.

По словам директора департамента маркетинга «Адвекс-Росстро» Анастасии Лебедевой, в течение 2007 года происходил переход с валютных расчетов по сделкам на рублевые. Это позволило заработать и продавцам, и риэлторским фирмам.

Как правило, при сделках на вторичном рынке между продавцом и покупателем происходит торг. Когда цены быстро растут, продавцы получают возможность устраивать «аукционы» и накидывать десяток-другой процентов на ранее объявленную сумму. Если цены падают, выигрывает покупатель. На спокойном рынке средняя разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 10−12%. Причем она может и снижаться, и повышаться в зависимости от спроса на конкретный объект. Именно такой процесс специалисты наблюдали в 2007 году. По словам генерального директора АН «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова,  в прошлом году при продаже малогабаритных квартир торг завершался в пользу продавца, многокомнатных – в пользу покупателей.

Кроме того, отмечает Лебедева, вторичный рынок все больше ориентируется на цены первичного, хотя с момента зарождения рынка недвижимости все происходило наоборот. Возможно, вторичный рынок вынужден подлаживаться к первичному потому, что доля продаж жилья в новостройках в общем объеме сделок быстро растет, а доля сделок на вторичном рынке, соответственно, уменьшается.

Хочу маленькую квартиру!
По данным аналитиков «Адвекс-Росстро», по объему предложения лидировали Центральный и Приморский районы (15 и 12% соответственно). Наименьший объем зафиксирован в Красносельском и Кировском районах (по 5% в каждом), а также в Красногвардейском районе (6%). Структура предложения стабильна, однако подрастает доля квартир в современных кирпичных домах. На конец года она составляла 23% в общем объеме предлагаемого жилья на вторичном рынке. Меньше всего квартир предлагалось в домах старого фонда без капремонта и хрущевках.

Предложение объектов вторичного рынка распределялось в прошлом году как обычно: на продажу выставлялось больше всего трехкомнатных квартир – свыше 30%, двухкомнатные занимали около 30%, однокомнатные – 23%, остальная доля предложения – комнаты и многокомнатные квартиры.

По мнению аналитиков Ассоциации риэлторов, ценовой скачок 2006 года аукнулся в 2007−м существенными изменениями в структуре спроса. Наибольшее количество сделок на вторичном рынке – встречные (альтернативные), поэтому при высоких темпах роста цен количество прямых сделок сокращается, а покупатели выбирают малогабаритные квартиры (комнаты). Следуя этой закономерности, с лета 2006 года и по сей день большинство сделок совершается с небольшими по площади объектами – квартирами-студиями, однокомнатными квартирами и комнатами. Помимо этого, отмечено сокращение средней площади по каждому типу объектов. «Стремясь компенсировать рост цен, покупатели жертвовали общей площадью приобретаемого жилья, но не отказывались от приобретения недвижимости», – констатируют аналитики.

В предчувствии перемен
Рост цен, начавшийся в четвертом квартале 2007 года, постепенно набирает темпы. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена предложения на вторичном рынке приближается к 90 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом фиксируется еженедельный рост. В результате цена комнаты перевалила за 1,5 млн рублей. Особенно популярны однокомнатные квартиры в Приморском, Выборгском, Фрунзенском и Невском районах. Самые дешевые из них продаются в Выборгском районе в среднем по 2,5 млн рублей, самые дорогие – в Приморском по 2,8 млн рублей. Двухкомнатные квартиры в Невском районе наиболее популярны – они  предлагаются по средней цене 3,3 млн рублей, самые дорогие – в Приморском по 3,9 млн рублей.

Олег Горелов, директор представительства АН «Дом.ру – Санкт-Петербург», также отмечает еженедельный рост цен – до 3−5% в неделю. «Реализуются только короткие сделки, так как невозможно осуществить сколько-нибудь значимую цепочку продаж. Квартиры в прямой продаже уходят очень быстро, от момента листинга до момента нотариата проходит неделя вместо трехмесячной экспозиции в 2007 году», – констатирует Горелов.

Пока, по мнению аналитиков Ассоциации риэлторов, можно говорить лишь об инфляционном росте цен. Однако предпосылки для настоящего подорожания уже появились. «Одним только отложенным за 2007 год спросом это объяснить невозможно, – полагает Горелов. – Скорее имеет место внутренний инвестиционный бум, когда недвижимость играет для отечественных инвесторов роль наиболее доходного инструмента. Это происходит на фоне сильной волатильности фондовых рынков с непредсказуемой эффективностью фондовых инвестиционных инструментов и низкой привлекательностью банковских продуктов». Аналогичная ситуация наблюдалась в первой половине 2006 года, когда неблагоприятная конъюнктура фондового рынка вытолкнула инвесторов из этого сегмента на рынок недвижимости. Собственно, вкладывать средства инвесторам пока больше некуда.

Постепенно структура спроса меняется и в других аспектах – по наблюдению аналитиков Ассоциации риэлторов, спрос со вторичного рынка смещается на первичный, а также перетекает из Петербурга в Ленобласть.

Аккуратнее с прогнозами, господа
После неудачных прогнозов на 2006 год, когда бурного роста цен (в некоторых сегментах – 127%) никто не ожидал, специалисты крайне осторожны в предсказаниях. Все уверены только в одном – на протяжении десятка лет снижения цен не будет.

По мнению риэлторов, главнейшая предпосылка для развития рынка недвижимости – недостаточная обеспеченность петербуржцев жильем. Сегодня она составляет примерно 23 кв. м на человека. Это больше, чем установлено официальными стандартами проживания на 2006−2008 годы (чуть более 21 кв. м на человека). Этот показатель – средний по России. Ассоциация риэлторов, оценив потенциал неудовлетворенного спроса, подсчитала: покупательский спрос в ближайшие 15 лет не иссякнет даже если демографическая ситуация в Петербурге останется прежней.

В декабре 2007 года прогноз на 2008−й был спокойным: рост цен после президентских выборов – 15−20% за весь год, отсутствие изменений в структуре спроса и предложения. Однако поведение рынка уже в первом квартале наступившего года заставило риэлторов пересмотреть прогноз. По данным Ассоциации риэлторов, в ближайшее время можно ожидать ускорения темпов роста цен в Ленобласти, где наблюдается всплеск покупательской активности.

Новые прогнозы имеют довольно большой разброс – от 40 до 100%. Причем акцент делается не только и не столько на инфляцию, которая обеспечивала рост цен в прошлом году. Однако, по мнению риэлторов, заявления такого рода носят рекламный характер – чтобы заставить потенциальных покупателей поторопиться. По словам Анастасии Лебедевой, вряд ли цены на типовое жилье вторичного рынка вырастут больше чем на 20%. Устрашающие прогнозы скорее надо отнести к рынку элитных объектов, где сегодня активизировались спекулянты.

По мнению Олега Горелова, к концу 2008 года можно ожидать прироста на уровне 40% лишь в том случае, «если на рынок не придет спекулятивный иностранный капитал, привлеченный ценовой динамикой на фоне общемировой рецессии».

Людмила Качалова. kachalova@dkchel.apress.ru
 
Московское агентство недвижимости МИАН открывает филиал в Челябинске. За два года компания планирует занять 5% местного рынка риелторских услуг за счет вытеснения мелких агентств и частных риелторов. Эксперты не исключают, что активная рекламная деятельность нового участника рынка может привести к гонке рекламных бюджетов среди челябинских агентств недвижимости.
Челябинский филиал «МИАН – агентство недвижимости» нач­нет работу в апреле. Компания будет оказывать все виды риелторских услуг в сфере жилой и коммерческой недвижимости. На первом этапе штат филиала составит 40 человек. «МИАН – агентство недвижимости» в этом году начинает широкую региональную экспансию. Как рассказал «ДК» БОРИС ЕГОРОВ, руководитель проекта «МИАН-регионы», к 2013 г. планируется открыть более 500 клиентских офисов и достичь 10% доли на российском рынке риелторских услуг. В 2008 г. МИАН откроет 24 филиала (50 офисов), инвестировав в их развитие $50 млн. Строить сеть столичное агентство недвижимости начнет с Урала (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Тюмень) и Уфы.

Специалисты агентства недвижимости МИАН оценивают объем челябинского рынка риелторских услуг в $15-17 млн, прогнозируя его увеличение в ближайшие два года на 10-15%. «В первую очередь рост будет происходить за счет увеличения количества сделок с привлечением ипотеки. Кроме того, мы наблюдаем повышение интереса к сегменту риелторских услуг со стороны высокодоходных слоев населения», – отмечает Борис Егоров. По его словам, за 2008-2009 гг. «МИАН – агентство недвижимости» планирует занять порядка 5% регионального рынка. «В ближайшей перспективе мы не планируем конкурировать с местными лидерами рынка. Долю мы будем занимать за счет вытеснения небольших компаний и частных риелторов», – уточняет г-н Егоров. По оценкам специалистов «МИАН – агентство недвижимости», рынок риелторских услуг в регионах слабо консолидирован: крупные игроки, как правило, занимают в совокупности не более 25-30% рынка.

Своими конкурентными преимуществами в компании считают сильный бренд, технологии работы, гибкую ценовую политику и возможность совершать межрегиональные сделки. В 2008 г. МИАН планирует провести в Челябинске две рекламные кампании, направленные на повышение узнаваемости бренда и привлечение клиентов. Их концепции пока не раскрываются.

«МИАН – агентство недвижимости» станет второй крупной столичной компанией, появившейся на челябинском риелторском рынке за последние полгода. В октябре 2007 г. в Челябинске начало работу агентство недвижимости «ДОМ.РУ» – сетевой проект московской девелопер­ской компании «Домострой».

Претензии столичного агентства на 5-10% местного рынка эксперты считают вполне адекватными. «Все будет зависеть от того, насколько грамотно они организуют здесь работу, обучат риелторов», – пожимает плечами МАКСИМ ЛАНДИХОВ, руководитель квартирного центра «Энергия». Что касается ценовой политики, г-н Ландихов сомневается, что комиссии МИАНа могут быть занижены по сравнению с другими участниками рынка: «В Москве обычные расценки на риелторские услуги составляют 5-8% от продажи или обмена квартиры. В Челябинске – 3-5%. Снижать комиссию просто невыгодно».

Рекламная кампания нового игрока, как ожидают эксперты, будет достаточно агрессивной. «В настоящее время название МИАН челябинцам ни о чем не говорит. Зато на рынке представлено несколько сильных местных компаний, у которых есть свои технологии, креативный подход, имя и наработанные базы данных», – отмечает ИГОРЬ ЧЕРНЯДЬЕВ, директор центра недвижимости «Форум 74». «Если рекламы будет много, усилится общая конкуренция. И тогда местным компаниям, в том числе крупным, нужно будет побеспокоиться и, возможно, увеличить свои рекламные бюджеты», – подчеркивает в свою очередь Максим Ландихов.

Игорь Чернядьев полагает, что приход крупных федеральных игроков подстегнет рынок к консолидации бизнеса: «Издержки возрастают, поэтому мелкие игроки постепенно будут уходить с рынка, а средние – объединяться. Через 3-4 года на челябинском риелторском рынке останется 15-20 компаний».

  Автор: Елена Яковлева. yakovleva@dkrostov.apress.ru
Компания «Лидер-Инфо» запустила мультилистинговую  систему, которая объединит базы данных ростовских риэлторов и впервые позволит им отслеживать все совершающиеся сделки по недвижимости в онлайн-режиме. Уже к лету руководство фирмы намерено подключить к сервису около 300 агентств недвижимости в городе.
Новый сервис для риэлторов и их клиентов основан на компьютерной системе, работающей в режиме реального времени. По словам директора «Лидер-Инфо» ВЛАДИМИРА ГЛУШАКА, идея создать такую мультилистинговую программу появилась у него четыре года назад, когда один из знакомых риэлторов пожаловался на отсутствие единой информационной базы агентств недвижимости.

На разработку программы и регистрацию фирмы инициаторы проекта затратили порядка 300 тыс. руб. «Сейчас мы заключаем с агентствами недвижимости договоры сотрудничества на бесплатной основе. Первые месяцы мы дадим им возможность опробовать программу, проверить ее эффективность, а затем введем абонентскую плату — порядка 500-1000 руб. в месяц», — рассказывает г-н Глушак. «Лидер-Инфо» заключает договоры с 3-5 агентствами недвижимости в день, в числе подключившихся к проекту есть такие крупные, как «Вант» и «Альфа-Дон», а к лету, по прогнозам Владимира Глушака, число пользователей базой увеличится до 300 компаний.

По словам г-на Глушака, операторы собственного call-центра «Лидер-Инфо» принимают телефонные звонки от частных лиц с заявками на продажу недвижимости и вносят их в единую базу данных. Собранная информация в режиме реального времени доступна агентствам недвижимости, с которыми у компании подписаны договоры. Также у «Лидер-инфо» открыт сайт, где размещается информация обо всех объектах недвижимости, предлагаемых к продаже риэлторами Ростова.

Эксперты отмечают, что в Ростове уже есть компания, которая предоставляет схожие услуги — справочная телефонная служба недвижимости «Адресат», которая ведет рассылку информации об объектах недвижимости по электронной почте. Однако г-н Глушак не считает «Адресат» конкурентом: «Наше принципиаль- ное отличие от «Адресата» в том, что мы предлагаем риэлторам и их клиентам обмен информацией в режиме реального времени. Мы устанавливаем программу у агентства недвижимости, вся информация о сделках в этом агентстве автоматически попадает в единую базу. То есть, если объект продан, об этом тут же узнают все остальные наши подписчики».

По словам Владимира Глушака, «Лидер-Инфо» будет продвигать новую систему через рекламу в СМИ, интернете и с помощью рассылки информационных листовок. Исполнительный директор бюро недвижимости «Вант» ИРИНА ДВАДНЕНКО рассказала «ДК», что согласилась участвовать в новом проекте из-за низкой стоимости услуг. «Мы работаем с «Адресатом» и платим за услуги этой компании 3200 рублей каждый месяц. При этом качество предоставляемой информации нас не устраивает: в ней много повторов и ошибок», — сообщила г-жа Двадненко. СТАНИСЛАВ НОВИ, управляющий офисом АН «Риэлти», положительно оценивает появление на рынке нового игрока, но он сомневается, что «Лидер-инфо» сможет получить необходимый поток звонков для организации полноценного информационного обмена. «Им придется затратить немалые средства на рекламную кампанию, иначе они не смогут серьезно конкурировать с «Адресатом». Но то, что конкуренция усиливается, хорошо: значит, качество услуги будет расти», — уверен г-н Нови.

ВАЛЕРИЙ СЫСОЕВ, руководитель проек та справочной службы недвижимости «Адресат» сказал «ДК», что спокойно относится к появлению конкурента: «Мы не стремимся быть монополистами на этом рынке. Но мы первые, поэтому идем на несколько шагов впереди конкурентов. Безусловно, специалисты «Лидер-Инфо» более подкованы» в программном обеспечении, но и нам недолго его освоить: в ближайшие месяцы мы тоже планируем создать мультилистинговую систему».

Мультилистинг — объединение информации об объектах недвижимости от нескольких фирм сразу. Мультилистинг выгоден как клиентам агентств недвижимости, так и самим риэлторам. В основе деятельности любой системы мультилистинга лежит взаимовыгодное сотрудничество и готовность обмена информацией между ее участниками.

 
Dom63.ru не мог пройти мимо главной темы дня – избрания вице-премьера правительства Дмитрия Медведева новым президентом России. Самарские строители довольны тем, что у руля государства встанет человек, досконально изучивший их проблемы.

Курируя приоритетные национальные проекты и в том числе проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России», Дмитрий Медведев много общался со строителями и вникал в специфику строительной отрасли. Судя по высказываниям, новый президент не преверженец идеи монополии государства в какой-либо сфере экономики в качестве средства решения её проблем.

«Мы рассматривали идею государственной строительной компании в рамках работы Совета по приоритетным национальным проектам, – говорил Медведев на одной из интернет-конференций. – Действительно, можно пытаться идти и таким путем, но, как показывает опыт, само по себе создание государственной строительной компании – и вообще какой-либо государственной компании – вопрос с ценами не решает. Для того чтобы были нормальные, приемлемые цены на достаточно широкую линейку жилья, на жилье экономкласса, необходимо не государственные компании создавать, а прежде всего развивать рынок жилья, потому что он у нас был в стагнационном состоянии.

Еще пять лет назад мы строили 30 миллионов квадратных метров. Обращаю внимание, это где-то в 2,5 раза меньше, чем в советские времена. То есть падение было таким сокрушительным, что даже для того, чтобы выйти на прежние цифры, не говоря уже о новых горизонтах, требуется значительная работа. В прошлом году мы построили 50,2 миллиона квадратных метров, это неплохой рост, порядка 15%. В этом году должны построить 56 миллионов. И чем больше мы будем строить, тем разумнее должны быть цены. Но вот просто зафиксировать какие-то цены и по этим ценам начать строительство государственной компанией – я думаю, что это метод, который, к сожалению, не сработает».

Новый президент является сторонником комплексной застройки российских городов. Такие проекты, по его словам, должны содержать всю необходимую инфраструктуру – социальную, коммунальную, транспортную. При этом он обращает внимание на то, что, если инфраструктурные объекты будут строиться на средства частных инвесторов, то они должны им и принадлежать. Медведев призвал застройщиков по возможности отказаться от возведения панельных домов образца 50-60 годов прошлого века, а в небольших муниципальных образованиях – от строительства высоток. «Нужно стремиться к тому, чтобы люди могли купить или построить жилье на земле», – считает Медведев.

Одновременно Дмитрий Медведев считает необходимым наладить массовое индустриальное производство индивидуальных домов. Выступая на красноярском экономическом форуме, он напомнил, что в советское время были созданы огромные строительные комбинаты, которые делали бетонные панели для массового строительства жилья, и когда-то это был прогрессивный способ. «Но этого нам уже недостаточно, мы больше не хотим строить по старым типовым стандартам, жить в таких домах», – заметил Медведев. – Теперь мы должны создать массовое индустриальное производство индивидуальных домов таким образом, чтобы стоимость дома была ниже стоимости городской квартиры, чтобы больше людей имели возможность купить себе не просто жилье, а собственный дом и землю».

«В рамках национальной программы «Доступное жильё» мы сегодня подготовили уже вместе с нашими коллегами из Государственной Думы специальный законопроект, – добавляет Дмитрий Медведев. – Это изменения в Жилищный кодекс, где должна появиться отдельная глава, которая будет стимулировать создание малоэтажного жилья. Это малоэтажное жилье может строиться, естественно, и рядом с городами, может строиться и в деревнях. Самое главное – создать эффективный набор стимулов для того, чтобы вот такая стройка была интересна. И такого рода стимулы есть в национальном проекте. В частности, на инфраструктуру, на подведение коммуникаций к малоэтажным строениям выделены специальные деньги, и отдельная разновидность гарантий для этого предусмотрена. Кроме того, выделено 3,5 миллиарда для создания дорожной сети к малоэтажным постройкам, с тем чтобы подобные поселения развивались».

На вопрос, какие надежды вы возлагаете на нового президента и каких первоочередных шагов от него ждёте, представители самарского рынка недвижимости ответили в оптимистичном духе.

«У меня большие надежды на Дмитрия Медведева, – говорит председатель Самарской гильдии строителей Любовь Аристова. – Я его знаю, я была на выездных совещаниях у него. Медведев на протяжении последних четырёх лет занимался нацпроектами и очень хорошо понимает все проблемы и все те сложности, которые у нас сейчас есть – по крайней мере я говорю от строителей. И Дмитрий Анатольевич говорит о том, что самая большая проблема и сложность у нас – это недействующая законодательная база. Но если мы приведём законодательную базу в соответствие, то создадим огромное количество рабочих мест. А если мы дадим людям работу, то не надо будет об этих людях думать, они смогут сами о себе позаботиться».

«Первоочередных шагов нужно скорее новому президенту ждать от нас, – выражает мнение своих коллег председатель Самарской гильдии риэлторов Максим Хвостов. – И мы надеемся, что наши разумные инициатитвы получат поддержку президента».

  
Павел ЛЕБЕДЕВ, специально для Dom63.ru 
Коллаж Алины ВИШНЕВСКОЙ

  подбор и оформление ипотечного кредита включены в услугу по покупке квартиры и не стоят никаких дополнительных денег. В условиях растущего рынка компания дает покупателям реальный шанс купить квартиру и сэкономить на услуге ипотечного брокера.

Начало года принесло в сферу недвижимости ощутимый рост цен и повышение ставок по кредитам. На ипотечном рынке «ужесточение по всем фронтам»: повышены размер первоначального взноса и процентные ставки, требования к заемщику заметно повысились.

С другой стороны, риэлторы сегодня характеризуют свой  сегмент экономики  как «рынок продавца». Спрос опережает предложение, цены на недвижимость уверенно растут. По данным аналитиков (www.irn.ru), только за последнюю неделю индекс стоимости жилья повысился на 1,4%, что составляет по меньшей мере 67% годовых. Покупатели-ипотечники оказались одновременно между молотом растущих цен на жилье и наковальней ужесточающихся условий получения ипотечного кредита.

Услуга кредитного брокера в условиях российских реалий оплачивается клиентом и фактически стоит от 0,5 до 1,5% от суммы кредита, что в конечном итоге выливается в солидные суммы.

Агентство Недвижимости Нового Типа «Открытая Компания» - первый игрок на рынке, который предложил покупателям квартир улучшенную версию риэлтерской услуги: подбор и оформление ипотечного кредита включены в услугу по покупке и фактически не оплачиваются дополнительными средствами. Агентское вознаграждение при этом осталось одним из самых низких в Москве – 3% от суммы сделки.

«Мы считаем, что подобная услуга значительно повысит шансы покупателя решить свой квартирный вопрос, поскольку  экономит средства на оплату услуг ипотечного брокера, минимизирует риски, сокращая количество согласований между риэлтором и банком и ускоряя процесс сделки, - заявляет Максим Каталов, директор «Открытой Компании»». 
Агентство стремится реализовать  идею цивилизованного риэлтерского бизнеса,  предлагая действительно выгодные клиенту условия сотрудничества.

Руководство компании рассматривает ипотеку в современных российских условиях  как неотъемлемую и совершенно обыденную часть процесса покупки недвижимости, и, соответственно, качественной риэлтерской услуги. 

Пропаганда открытости в отношениях с клиентом является фирменной особенностью «Открытой Компании». Новая услуга, посвященная «бесплатной» ипотеке, не имеющая пока аналогов на столичном рынке, - еще один шаг в сторону открытых партнерских отношений, условий, при которых потребитель может считать, контролировать и минимизировать свои расходы.

Рекламная кампания стартовала 3 марта 2008 года. В рамках ипотечной программы, в планах агентства проведение круглого стола на выставке «Недвижимость-2008», где будут освещены актуальные способы решения жилищной проблемы в условиях растущего рынка. Особенно интересна информация обещает быть для людей, планирующих поменять имеющееся жильё на новое с использованием заемных средств, - сообщает пресс-служба АННТ «Открытая компания».

 Здравствуйте, мне нужно как можно скорее продать свою квартиру. Времени заниматься всеми бумажными делами катастрофически не хватает. Но я столько слышала о разных "черных риелторах" и аферистах, что обращаться в агентства недвижимости опасаюсь.

По телевизору показывают, как человек, который хотел продать свою квартиру, остается и без жилья, и без денег! Посоветуйте, как можно выгодно и быстро продать квартиру, но не нарваться на недобросовестных риелторов. Нужно ли обращаться в агентства недвижимости или лучше все оформить и сделать самостоятельно?

Марина Семеновна Маклакова, Улан-Удэ.

Отвечает начальник отдела сертификации гильдии риэлторов Бурятии Нина Валентиновна Самсыка:

"Некоторые могут подумать, что при наличии достаточного количества свободного времени владелец недвижимости или покупатель может самостоятельно провести и оформить сделку. Точно так же, как и сделать, например, капитальный ремонт собственной квартиры, домашней бытовой техники или автомобиля, сшить себе одежду, вылечиться от всех болезней и т. д. Однако вы все-таки идете к врачу, когда болеете, а не начинаете штудировать медицинские справочники.

На практике большинство людей, дорожа своим временем, здоровьем и безопасностью, предпочитают обращаться к профессионалам в той и иной области, которые сделают эту работу грамотно, качественно, с гарантией и за разумную плату.

Недвижимость — товар особенный и очень часто при купле-продаже возникают вопросы, связанные, например, с проверкой юридической чистоты квартир, участвующих в сделке, с соблюдением прав несовершеннолетних и недееспособных собственников, с особенностями оформления документов в данном конкретном регионе, с организацией безопасности взаиморасчетов между сторонами, с налогообложением и т.д.

Кроме того, целью собственника квартиры чаще всего является не просто продажа, а одновременный подбор варианта покупки другого жилья.

Учитывая сказанное, становится понятно, что только профессиональный риэлтор, имеющий больший опыт работы в вашем городе, готов предоставить в ваше распоряжение весь свой багаж знаний и умений для того, чтобы провести сделку с максимальной эффективностью, гарантируя ее безопасность и законность.

Однако не все агентства недвижимости могут предоставить потребителю качественную и профессиональную риэлторскую услугу. Поэтому, продавцам и покупателям следует обращаться в агентства недвижимости, прошедшие проверку при проведении сертификации и имеющие сертификат соответствия качества риэлторских услуг национальному стандарту профессиональной деятельности. Наличие такого сертификата гарантирует потребителю услуг решение его проблем с максимальной для него безопасностью, выгодой и в соответствии с действующим законом.

Гильдия риэлторов Бурятии рекомендует обращаться в агентства недвижимости, имеющие такие сертификаты. В нашем городе это следующие агентства: "Городокъ", "Золотая юрта", "Консул", "Кредо", "Колорит+", "Сибирь", "Светлый город", "Удача" и "Шанс". Работа по сертификации агентств недвижимости сейчас ведется, и в ближайшем будущем еще несколько успешно работающих агентств такие сертификаты получат

Конечно, вы вправе обратиться и в любые другие агентства, а также к частному маклеру, но в таком случае никто не сможет вам гарантировать как предоставления качественной услуги, так и того, что вы не встретитесь с так называемыми "черными риелторами" и не потеряете или свои деньги, или жилье, или, как показывают недавние события, даже жизнь.

Выбор остается всегда за вами, как и ответственность за последствия своего решения.

По дополнительным вопросам, а также по вопросам сертификации можно обращаться по телефонам: 21-36-66, 46-55-19, 23-31-32".

Вологжанка чудом выжила после налета на ее квартиру.

Галина Цветкова — немолодая одинокая женщина — живет в однокомнатной «хрущевке» на улице Пугачева. Несколько лет она копила деньги на обмен квартиры и в январе обратилась в одно из крупных агентств недвижимости с целью продать свою квартиру и приобрести двухкомнатную.

«Мне стали предлагать различные варианты, — поясняет Галина Васильевна, — работали со мной два риэлтора — Алексей и Ольга. Я смотрела двухкомнатные квартиры, а ко мне риэлторы направляли потенциальных покупателей моего жилья».

За 10 дней до ограбления женщина наконец нашла вариант — ей понравилась одна «двушка», и она была готова ее приобрести, правда, пока покупателя на ее собственную квартиру не было.

«Мне риэлторы сказали, что, если я внесу залог за двухкомнатную квартиру, то ее можно будет снять с продажи на то время, пока я реализую свою квартиру, — поясняет Галина Цветкова. — Я согласилась, съездила в банк и сняла с книжки 90 тысяч. Но, когда я вновь приехала в агентство, мне сказали, что эта квартира уже продана».

Галина Васильевна не повезла деньги обратно в банк, а завернула в пакет и спрятала у себя дома. А в агентстве сказала, что увезла всю сумму на работу и положила в сейф.

«Об этих деньгах никто не знал, — заверяет женщина, — я никому не говорила, что храню дома такую сумму. А в агентстве даже не знают мою фамилию, ведь договор с ними я не заключала. Адрес, правда, знали. И даже предупредили, что ко мне будут ходить „на смотрины“ покупатели».

Когда около 19 часов вечера 26 февраля в квартиру Цветковой позвонили, женщина, не ожидавшая опасности, спокойно открыла дверь.

«Во?первых, было не так уж и поздно, — рассказала пострадавшая, — а вовторых, мужчина сказал, что он от Алексея. А это имя риэлтора, с которым я работала».

Посетителя Галина Васильевна не разглядела. Когда смотрела в глазок — сняла очки, чтобы не мешали, поэтому гость представляется сплошным размытым пятном.

«Едва я открыла дверь, как получила сильнейший удар прямо в правый глаз, — вспоминает Галина Васильевна, — я потеряла сознание. Когда очнулась, чувствую, на лицо мне брошено полотенце, видимо, для того, чтобы я ничего не видела. Все это время в моей квартире искали деньги, переворачивая все вверх дном. Потом опять ко мне кто?то подскочил и начал душить, требуя сказать, где деньги. Но сказать?то я ничего не могла! Только хрипела. А потом сделала вид, что умерла. Лежала тихонько и прислушивалась, что происходит в квартире. Ко мне опять подошли и пощупали пульс. У меня, как мне показалось, в этот миг и сердце остановилось».

Деньги — 90 тысяч, завернутые в пакет, — налетчики все?таки нашли. Не побрезговали заглянуть и в кошелек, откуда взяли еще полторы тысячи и только после этого покинули квартиру. А Галина Цветкова еще долго тихонько лежала, прислушивалась, что происходит в ее доме. Только спустя 20 минут женщина осмелилась встать, нашла салфетку, вытерла кровь, которая сочилась из разбитого и сломанного носа, и позвонила в милицию.

Пока налетчиков задержать не удалось. По неофициальной информации, агентство недвижимости милиционеры уже проверили и пришли к выводу, что его сотрудники не причастны к ограблению.

Юлия Лаврова

С 1 марта Центр Недвижимости «ФОРУМ» проводит акцию для клиентов, неуверенных в качестве работы агентств города. Говорящее название акции: «Продажа Вашей квартиры с гарантией. Если не продаем - мы Вам платим», сообщили ChelReal.ru в пресс-службе «ФОРУМА».

 Смысл акции подсказали сами клиенты, приходящие в Центр Недвижимости «ФОРУМ»:

- Если вы гарантируете, что продадите нашу квартиру в сроки и по цене, которая не ниже рыночной, то тогда почему гарантию не оформляете на бумаге? - спрашивали они.

И правда, почему? - задумались в Компании. Центр Недвижимости «ФОРУМ» известен в городе своим динамичным развитием и качественным обслуживанием клиентов по умеренным ценам. У сотрудников не возникает сомнений в качестве оказываемых услуг в оговоренные сроки. Эту уверенность Компания закрепила выпуском сертификатов 5 000 и 10 000 рублей и выдает клиентам, продающим через Центр Недвижимости «ФОРУМ» свои квартиры. Сотрудники компании - сертифицированные и компетентные специалисты в сфере риелторского бизнеса, проведут бесплатную первичную консультацию и ответят на все вопросы. Таким образом, Центр Недвижимости «ФОРУМ» обеспечивает своим клиентам комфортное сотрудничество.

Компания экономит клиенту время и деньги и подкрепляет обязательства гарантией выплаты денежных сумм. Такое в Челябинске происходит впервые!

 Мария Ковязина

Ввод новых станций метрополитена в долгосрочной перспективе окажет влияние на развитие не только локальных микрорайонов, но и обширных по площади зон. Однако на стоимость окрестной недвижимости окажут влияние только те станции, которые будут введены в ближайшей перспективе.

       23 января 2008 года правительство приняло постановление, утверждающее концепцию развития метрополитена до 2020 года. Согласно документу, к этому сроку в городе появится 41 новая станция метро, 70 км рельсов плюс 5 электродепо.
       На ближайшую перспективу -- 2008-2012 годы намечено развитие так называемого Фрунзенского радиуса, который, согласно еще советским планам, должен был появиться в Петербурге пару десятилетий назад. Риэлторы сходятся во мнении, что в настоящий момент развитию Фрунзенского района мешает несоответствие количества жителей (более 390 тыс. человек), темпов жилого строительства и наличие всего одной станции метро -- "Купчино".
       По словам Владимира Гарюгина, начальника ГУП "Петербургский метрополитен", первым будет пущен восьмикилометровый участок, куда войдут станции "Спасская" (переход на "Сенную площадь" и "Садовую" с выходом на ул. Ефимова), "Звенигородская" (переход на "Пушкинскую", ул. Звенигородская, д. 3), "Обводный канал" (угол Лиговского пр. и наб. Обводного канала) и "Волковская" (ул. Касимовская и ул. Волковская). Участок запустят в декабре нынешнего года, однако выход будет открыт только на "Волковской". В 2010 году должны будут открыться на вход и выход станции "Звенигородская" и "Обводный канал", в 2011 году -- "Спасская". В 2010 году также появятся следующие после "Волковской" станции -- "Бухарестская" и "Международная". В 2012 году построят третий участок, включающий станции "Проспект Славы", "Дунайский проспект", "Балканская" и "Южная" (в районе Южной промзоны). Вестибюли всех этих станций будут расположены вдоль Бухарестской улицы.
       Самая долгая и самая глубокая
       Также к 2011 году в планах -- открыть наконец самую глубокую в Европе станцию "Адмиралтейская" (угол Малой Морской и Кирпичного пер.) и "Спортивная-2" (второй выход за Тучковым мостом на Васильевском острове). Далее, в 2013-2015 годах планируется развитие Приморского направления -- начиная от станции "Комендантский проспект" будет построено еще две станции метро -- "Магистраль #27" (или, возможно, "Ждановская" или "Долгоозерная") и "Магистраль #30" (или "Улица Шаврова", или "Коломяжская"). По мнению Ирины Мирончук, заместителя директора по жилому фонду агентства "Выбор недвижимости", Приморское направление следуют развивать и далее, так как Коломяги -- не единственная зона здесь, нуждающаяся в улучшении транспортной доступности. "Сейчас очень активно развивается Курортный район, который тоже является территорией, административно подчиненной Петербургу, -- говорит эксперт. -- При этом, несмотря на меняющийся состав населения и наличие у жителей района собственного транспорта, добираться в город и обратно для них -- большая проблема. Загруженность ул. Савушкина и Приморского шоссе не позволяет быстро добраться до центра города, даже если на самом шоссе до Петербурга пробок нет".
       Красносельскому району, транспортная доступность которого является самой плохой в городе, так как на его территории нет ни одной станции метро, достанется "надземное" метро, линия которого пройдет сквозь все сегодняшние стройки-миллионники -- "Балтийскую жемчужину", проект "Мосметростроя" и другие. Кроме того, предполагается также запуск "дуговой" линии, которая начнется от станции "Черниговская" (переход на "Московские ворота") и закончится станцией "Казаковская". Между ними будут станции в Московском и Кировском районах -- "Новоизмайловская", "Броневая" и "Путиловская" (переход на "Кировский завод").
В Левобережной линии добавится одна станция -- "Театральная", а также предполагается строительство одной из самых долгожданных линий -- Охтинско-Петроградской. Здесь должны появиться станции "Средний проспект" ("Василеостровская-2"), "Спортивная-2", "Введенская", "Ботаническая" (с пересадкой на "Петроградскую"), "Гренадерская" и "Сампсониевская" (с пересадкой на "Выборгскую"). И, наконец, с 2016 по 2020 годы намечено строительство четвертого участка Правобережной линии метро от станции "Народная" и участка будущей КАД -- от "Василеостровской" до "Выборгской".
Из депрессивной в прогрессивную
"Волковская" -- самая первая станция в этом списке, где будут открыты вход и выход -- будет введена в декабре 2008 года. Выход на поверхность расположится непосредственно возле железнодорожной станции "Волковская". Риэлторы отмечают, что пока территория вблизи новой станции депрессивная. "Близость железной дороги, плохая транспортная доступность, неликвидный и ветхий жилой фонд, а также обширная территория промзоны, примыкающая к редким жилым домам, не добавляют здешним квартирам привлекательности", -- говорит Ирина Гудкина, генеральный директор агентства "Бекар". Более того, в список территорий, подлежащих сносу, попал участок в районе строительства станции метро "Волковская", а также кварталы вдоль русла реки Волковки. До революции здесь строились дешевые доходные дома, которые кое-где сохранились, но в большинстве жилой фонд здесь -- это ветхие постройки 20-х-30-х годов прошлого века, где располагаются коммунальные квартиры.
Между тем появление новой станции метро в перспективе даст толчок к развитию района. Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития компании "Петербургская недвижимость" отмечает, что несмотря на самый низкий спрос на недвижимость в городе (наряду с районом "Щемиловки", также планируемым к расселению), в будущем здесь будет развиваться торговая и социальная инфраструктура, что повысит привлекательность места в целом и подтолкнет девелоперов в сфере жилья к освоению новых территорий. Здесь будет возможно строительство жилья среднего класса. В настоящий момент жилья на первичном рынке рядом с будущим метро нет, однако в целом в этой зоне средняя стоимость строящегося жилья составляет порядка $2200-2500 за кв. м.
Коммерческие перспективы
Эксперты говорят, что открытие новых станций метро прямым образом оказывает влияние на спрос и цены на торговые и офисные помещения, а также на арендные ставки. Рынок ощущает давление спроса еще за год до ввода новой станции метро, когда идет перевод в нежилой фонд и скупка помещений в ее окружении. По мнению Александра Гиновкера, директора агентства недвижимости "Невский простор", цена помещений может вырасти в два раза.
Девелоперы торговых центров пытаются "накрыть" этот поток, "посадив" свои объекты в непосредственной близости от вестибюлей станций метро. При этом само окружение будущей станции также важно. Пересадочные станции метро в густонаселенном окружении (например, "Достоевская") или конечные станции метро в спальных районах генерируют значительный человекопоток, в то время как станции метро в районах с минимальной жилой застройкой, (например, та же "Волковская") пока не интересны арендаторам. С другой стороны, инвестиционная активность возле вестибюля будущей станции метро Адмиралтейская, несмотря на затянувшееся открытие, уже сегодня на пике.
От эконома к комфорту
В случае, если открытие станции метро должно произойти в ближайшей перспективе (от года до трех лет), то ликвидность существующей жилой недвижимости повышается. Так, в депрессивных районах, где жилой фонд не самого лучшего качества, рост цен в связи с открытием станции метро может повысить стоимость жилья до 10%. В отдельных случаях, отмечают в "Невском просторе", рост цен может составить и 20%. В районах, где жилье достаточно добротное, рост цен на квартиры вряд ли превысит 5%. На элитную недвижимость открытие станции метро может повлиять прямо противоположно: такое жилье лишится уникальных характеристик и его нельзя будет отнести к элите.
В Центральном агентстве недвижимости говорят, что новое жилье, которое будет строиться уже в перспективном месте, где улучшится транспортная доступность и появятся современные объекты инфраструктуры, скорее всего, будет относиться к более высоким ценовой категории и сегменту. Пример -- станции метро "Академическая" и "Гражданский проспект". Во времена разрыва здесь строились дома эконом-класса, а сейчас большинство проектов относится к среднему классу, появляются проекты класса "комфорт". При этом если метро собираются открывать в долгосрочной перспективе (например, через 15 лет), то на цены существующего жилья это не повлияет. Например, станция метро в районе Полюстрово обещана жителям уже не первый десяток лет.
Аналитики отмечают, что перспективный план развития метрополитена пока не очень соотносится со стратегическими планами по комплексной застройке. В настоящий момент заявлено порядка 37 проектов квартального строительства в окраинных районах Петербурга и в пригородах, при этом проблема обеспечения нового жилья транспортом, по мнению эксперта, встанет только тогда, когда в этих зонах будут жить люди. Вновь осваиваемые территории будут приобретать отрицательный имидж неблагоустроенных районов. Безусловно, развитие транспортной инфраструктуры должно опережать, а не догонять вновь создаваемые кварталы.
Александра Андреева 

// Укрупнение бизнеса происходит за счет переманивания

Петербургский рынок риэлторских услуг постепенно движется к укрупнению -- число агентов, работающих в городе уже несколько лет не растет, зато крупные агентства постепенно наращивают свою долю. Причем происходит это не путем покупки более мелких игроков, а за счет переманивания команд конкурирующих агентств. По мнению участников рынка, такая практика связана с тем, что в Петербурге (в отличие от Москвы) потенциальные клиенты больше доверяют конкретному агенту, нежели раскрученному брэнду.
      
       На рынке Петербурга присутствуют несколько сотен агентств недвижимости. По оценкам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, примерно двести названий регулярно фигурируют в рекламных объявлениях. Около 100 из них входят в Ассоциацию и еще около 10 -- в Гильдию риэлторов. По официальной статистике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, на членов профессиональных объединений приходится примерно 90% рынка. Впрочем, оценки сильно разнятся: по мнению некоторых независимых риэлторов, до половины всех сделок может заключаться без участия агентств, и учесть их крайне сложно.
       Брэнд -- ничто
       По подсчетам Ассоциации риэлторов, в отрасли работает около 20 тыс. человек, и в последние годы это число не меняется. "Текучка кадров очень большая, в особенности среди 30-40% сотрудников, не имеющих достаточного опыта и квалификации", -- говорит президент Ассоциации Вячеслав Семененко. По его мнению, подготовка кадров пока оставляет желать лучшего. Несмотря на достаточное количество учебных курсов и центров подготовки при крупных агентствах, качество подготовки не всегда соответствует требованиям рынка.
       От Москвы петербургский рынок сегодня мало чем отличается. Московский рынок больше и динамичнее, соответственно, там больше игроков, говорит генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов. При этом москвичи больше верят брэндам риэлторских компаний, в то время как петербуржцы -- конкретным агентам. "Если надо провести сделку повторно, то столичный житель придет в то агентство, с которым он работал в предыдущий раз, а петербуржец обратится к знакомому агенту вне зависимости от того, сменил тот работу или нет", -- поясняет он. Если сравнивать наш риэлторский бизнес с западным, то, по мнению Вячеслава Семененко, у них больше опыта в работе на инвестиционных рынках.
       Крупные игроки становятся еще крупнее. Доля сделок, проводимых ими, растет. Правда, растет в основном не за счет покупки других агентств, а за счет переманивания команд менеджеров, отмечает Алексей Бегунов. Соответственно, сокращается доля независимых, так называемых "черных" маклеров и маленьких агентств.
       Лидеры не просто становятся крупнее, но разрастаются в большие холдинги, выделяя в своем составе обособленные специализированные подразделения, развивая ставшие актуальными направления коммерческой недвижимости, управления недвижимостью и т.д.
       Клиент готов
       Участники рынка отмечают рост требований клиентов к услугам риэлторов. Их все больше воспринимают как экспертов рынка, способных предложить оптимальные решения задачи продажи или покупки недвижимости.
       "В последние годы профессия риэлтора становится все более легитимной, -- считает Вячеслав Семененко. -- Еще пять лет назад, потребляя услуги риэлторов, общество относилось к ним так, как будто в этой деятельности есть что-то постыдное. Сегодня отношение уже совсем другое. Более того, для большинства сейчас очевидно, что выходить на рынок недвижимости без помощи профессионального риэлтора -- большая глупость. Это все равно что заниматься самолечением".
       Если раньше люди платили за безопасность, проведение расчетов, проверку квартиры и составление проекта договора, то сейчас они готовы и хотят платить за информацию и поиск оптимальных вариантов сделки, отмечает Ирина Гудкина, директор агентства недвижимости "Бекар".
       Каждую из вышеперечисленных функций сегодня с успехом выполняют различные участники рынка. "Существует множество организаций, которые оказывают услуги по сбору и подготовке документов для сделки. Услугу по расчетам предоставляет банк, проверку надежности -- страховая компания. Так как большинство сделок ипотечные, то банки все равно проверяют всю историю сделки. А информацию продает "Бюллетень недвижимости", -- поясняет госпожа Гудкина. В риэлторские компании люди обращаются за квалифицированной комплексной услугой.
       Агентства теперь все больше делают упор на предоставление консалтинговых услуг. "Это вопрос привлекательности объекта, вопрос экономии времени, вопрос идеального соответствия желаний и возможностей клиентов. К нам обращаются за профессиональной консультацией, как лучше поступить в той или иной ситуации", -- говорит Ирина Гудкина.
       Впрочем, все это не означает, что риэлторы готовы отказаться от посреднической роли на рынке. Одно дело -- фиксированный гонорар за консультацию, и совсем другое -- проценты от постоянно растущих сумм сделок. К слову, с ростом цен средний размер агентской комиссии все же снизился. И если несколько лет назад она могла составлять 15% от сделки, то сейчас не превышает 10%. В среднем комиссия составляет около 5%. На окончательный размер могут сильно повлиять особенности сделки.
       Риэлторы с успехом осваивают посреднические услуги и на рынке ипотеки. Главное новшество последних двух-трех лет -- это появление ипотечных агентов, которые подбирают не только квартиру, но и ипотечный продукт, отмечает Вячеслав Семененко: "Сегодня от любого агентства требуются консультации по ипотеке, работа с банком, первичная аттестация клиента как заемщика, помощь в оформлении кредита. Профессиональный агент сегодня не может не разбираться в кредитных вопросах".
       Ипотечный брокеридж перестал был для риэлторов дополнительной услугой. "Сейчас, когда ипотека повсеместно набирает обороты, в компаниях активно открывают отделы и направления, которые занимаются кредитами, -- говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость". -- Многие стали продвигать на рынке ипотечный брокеридж как отдельную услугу".
       По оценке генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости Алексея Бегунова, за последние годы существенно расширилось многообразие объектов сделок на рынке за счет загородной недвижимости. Сегодня это все чаще крупные земельные участки или дома в коттеджных поселках.
       "Темпы развития рынка загородной недвижимости сейчас очень высоки, и все связанные с ним услуги -- оформление купли-продажи земельных участков, выкуп участка агентством недвижимости, оформление собственности на участки и дома -- перестали быть чем-то необычным. В компаниях выделяют их в отдельные направления и департаменты", -- отмечает Сергей Дроздов.
Из услуг, которые активно развивались в последнее время, можно также отметить содействие в приватизации жилой недвижимости, регистрация договоров в УФРС, оформление перепланировок в квартирах, перевод помещений в нежилой фонд. Появляются и более экзотические услуги: к примеру, управление квартирами, когда агентство берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей квартиры в аренду. Однако рынок услуг премиального сегмента пока только формируется.
Представители крупных агентств в один голос выражают надежду на то, что риэлторский бизнес становится более открытым и честным.
"В направлении информационной открытости сейчас заметен серьезный прогресс: работают межагентские базы, предложениями пестрит Интернет, есть они и в прессе, -- отмечает Сергей Дроздов. -- Раньше часто бывало, что один и тот же объект недвижимости предлагали несколько компаний. Сейчас такого уже практически не встретишь".
Однако несмотря на определенный прогресс в этих вопросах, проблем здесь по-прежнему достаточно. По словам самих же агентов, работа в обход агентств является для большинства из них обычной практикой.
Одной из попыток "обеления" рынка стала инициатива по регистрации агентов как предпринимателей без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Эту схему взяли на вооружение в Центральном агентстве недвижимости.
В результате проведенной реструктуризации число агентов ЦАН сократилось вдвое. По словам генерального директора агентства Алексея Попова, впредь число агентов будет лимитировано, претенденты будут проходить жесткий конкурсный отбор. Однако используя тот же объем ресурсов компании, агенты смогут работать эффективнее, уверен господин Попов.
Другие не торопятся переходить на новые отношения. "Мы не приветствовали резких переходов к ПБОЮЛ, -- говорит Сергей Дроздов. -- Многим риэлторам, например, пенсионерам, эта схема не подходит. Кроме того, нельзя загонять людей в какие-то рамки насильно. Если в начале 2007 года мы с интересом присматривались к этой новой схеме, то в настоящий момент в зависимости от направления бизнеса в нашем агентстве начинают действовать различные схемы работы. По-прежнему часть риэлторов находится в штате, а часть оформляет документы и собирается стать частными предпринимателями".
Александр Алексеев 

Задержаны 7 участников группировки, похищавших москвичей для завладения их квартирами.

Как сообщили в Следственном комитете при прокуратуре, среди задержанных - врач Орловской областной психиатрической больницы.

Милиция арестовала межрегиональную группу преступников, которая занималась кражей машин, разбойными нападениями, мошенничеством и похищением людей.

В банду входили жители Москвы, Чечни, Дагестана, Северной Осетии. Злоумышленники подыскивали одиноких москвичей с квартирами с помощью сотрудников органов опеки и риэлтеров. Спецоперация по задержанию преступников проводилась сразу в трех регионах: столице, Орловской и Ростовской областях. Освобождены трое заложников-москвичей.

Установлено, что на одного из бандитов в столице было оформлено свыше ста квартир в центре столицы. Возбуждены уголовные дела.

Семь человек задержаны в Орловской области по подозрению в похищении пенсионеров в Москве с целью завладения их квартирами, сообщил РИА Новости в понедельник источник в правоохранительных органах столицы.

Руководитель преступной группы, похищавшей одиноких москвичей с целью завладения квартирами этих людей, подыскивал их с помощью сотрудников нотариальных контор, риэлтерских компаний, фирм по оформлению недвижимости, органов опеки, в которых имел обширные связи и знакомства.

О задержании 7 предполагаемых участников этой группы сообщили в понедельник в Следственном комитете при прокуратуре России. В группу входили жители Москвы, Чечни, Дагестана и Северной Осетии. Бандиты занимались кражами автотранспорта, финансовым мошенничеством, совершали разбойные нападения, похищали людей.

Операция по задержанию проводилась сразу в трёх регионах - в Орловской области, в Москве и в Ростовской области. В Ростовской области из "плена" освобождены три человека - все они жители Москвы.

Среди задержанных - заведующий отделением Орловской областной психиатрической больницы, в которую похитители поместили одного из похищенных, там он и находился до освобождения. На одного из членов бандгруппы в Москве было оформлено 168 квартир, на другого - 135, все - в центре столицы (слушайте в аудиофайле).

 Сегодня в Советском районном суде началось рассмотрение дела трех липчан, которые выселяли из квартир липчан и продавали их жилье.

Об этом сообщил пресс-секретарь Управления судебного департамента в Липецкой области Иван Коноплев.

Перед судом предстали трое обвиняемых, двум из которых по 47 лет - Игорю Филькину и Николаю Бове, а Роману Королеву 20 лет, четвертый организатор "купли-продажи" находится в розыске.

"В зале суда прокурор зачитал подсудимым обвинительный приговор по двум статьям УК РФ статьи 159 части 4 "Мошенничество, совершенное организованной группой в особо крупном размере" и по части 4 статьи 174 "Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем". Согласно Уголовному кодексу, каждая статья предполагает до десяти лет лишения свободы", - рассказал Коноплев.

На первом рассмотрении дела присутствовали четверо потерпевших: две женщины, у которых мошенники продали двухкомнатные квартиры и отец с сыном, которые потеряли трехкомнатную квартиру. Всего "риэлторы" заработали более четырех миллионов рублей от продажи квартир.

"Уголовное дело состоит из семи томов. В деле задействованы более 50 свидетелей, а обвиняемых защищают три адвоката", - сказал Коноплев.

По его словам, обвиняемые не признали себя виновными в совершении незаконных сделок с чужими квартирами и во время заседания суда прятали свои лица под одежду от вспышек фотокамер журналистов.

"Черные риэлторы" находили одиноких и часто пьющих пенсионеров, являющихся собственниками жилья. Они предлагали хозяевам квартир обменять их жилье, а разницу выдать на руки хозяевам. Для того чтобы провести обмен, хозяева переписывали все документы на недвижимость на имя мужчин. Предприимчивые приятели на период совершения сделки вывозили стариков в деревни районов Липецкой области и селили в заброшенные дома. Как оказалось позже, возвращать бывших собственников жилья в Липецк никто не собирался. В поле зрения правоохранительных органов "черные риэлторы" попали после того, как в прокуратуру обратились родственники одного из потерпевших.

Сегодня в Октябрьском районном суде Липецка начался уголовный процесс по обвинению троих горожан, занимавшихся выселением из квартир алкоголиков и пенсионеров, а потом приватизировавших их жилье и продававших его третьим лицам.

На скамье подсудимых – три человека. Двоим – 47-летним Игорю Филькину и Николаю Бове – вменяют организацию преступной группы, занимавшуюся мошенничествами на рынке недвижимости, третьему – 20-летнему студенту четвертого курса липецкого филиала Белгородского колледжа потребкооперации Роману Королеву – активное в ней участие.

По версии правоохранительных органов, озвученной помощником прокурора Советского района Екатериной Рогачевой, преступная группа действовала в Липецке на протяжении 2004-2007 годов. Игорь Филькин и Николай Бова, пользуясь знакомствами среди риэлторов, работников ЖЭКов, нотариальных контор, регистрационной палаты и милиции, свои жертвы находили среди собственников жилья, имевших большие долги по коммунальным платежам. Как правило, это были одинокие пьющие люди. Втираясь к ним в доверие, подсудимые обещали погасить их задолженности и обменять их квартиры на жилье меньшей площади. Для того, чтобы заставить людей переписать все документы на недвижимость на них либо их знакомых и родственников, Филькин и Бова спаивали владельцев жилья. Сломив волю уже бывших собственников, риэлторы, пользуясь знакомствами с главами сельских администраций, отвозили их в деревни и селили в заброшенных либо аварийных домах.

– Меня поселили в доме № 20 по улице Крупской в Двуречках Грязинского района, – рассказала COROD48 45-летняя Лилия Григорьева, одна из потерпевших по этому уголовному делу. – Там уже жили братья Масловы, выселенные сюда Филькиным и Бовой несколькими днями ранее. В этом доме я провела более полугода. Все это время Филькин и Бова спаивали нас спиртом, который они привозили в пятилитровых бутылках, обещая, что вот-вот, и мы получим жилье в Липецке. Мужчины пили много, а я, предупрежденная местными алкашами, почти к спирту не притрагивалась – мне сказали, что это «Максимка», техническая жидкость. Наверное, она как-то влияла на здоровье, так как один из братьев Масловых умер от перепоя. Потом ко мне подселили пожилого мужчину, Николая Данилова, который тоже умер от употребления того спирта: у него вначале отказали ноги, он ослеп и оглох. Поняв, что такая участь ждет и меня, я убежала из села. В Липецке я жила у родственников, пыталась жаловаться на действия Филькина и Бовы, но мне пришлось дойти до Генеральной прокуратуры, пока милиция, наконец, возбудила в их отношении уголовное дело.

В правоохранительных органах считают, что за это время подсудимые заработали на незаконных аферах с недвижимостью более четырех миллионов рублей. Сами же они заявили, что не признают себя виновными ни по одному из эпизодов предъявленных им обвинений. Игорю Филькину, Николаю Бове и Роману Королеву вменяют мошенничество, совершенное преступной группой в особо крупном размере, и легализацию (отмывание) денежных средств. Каждая статья предполагает лишение свободы сроком до 10 лет.

Члены организованной преступной группы, задержаные по подозрению в похищении пенсионеров в Москве, Орловской и Ростовской областях с целью захвата их квартир, сегодня дают показания в Москве.

«Это межрегиональная этническая организованная преступная группа, состоящая из лиц чеченской национальности, специализирующихся на похищении граждан, лишении их свободы для вымогательства денег за освобождение. Задержаны три подозреваемых в селе Грушевка, в принадлежащем им домовладении обнаружены и освобождены трое заложников – двое москвичей и один уроженец Грозного, его использовали в качестве батрака», – сообщил корреспонденту 161.ru начальник пресс-службы ГУ МВД России по ЮФО Роман Щекотин.

Возбуждено уголовное дело по статьям УК РФ 126 «Похищение человека» и 159 «Мошенничество».

По данным следственного управления СК при прокуратуре РФ еще три человека задержаны в Орловской области. Один из них – врач орловской психиатрической больницы. Среди участников преступной группировки и бывшие сотрудники милиции – Темурлан Хомутаев и Эдуард Кучугура. В ходе обыска в их квартирах обнаружены граната, травматический пистолет «Оса», разрешение на которое отсутствует, также при проведении обысков изъяты трудовые книжки и паспорта на третьих лиц.
 
 
Елена Генералова

Во вторник в Октябрьском районном суде города Липецка началось судебное разбирательство в отношении троих людей, занимавшихся мошенничеством на рынке недвижимости. Обвиняемые выселяли из квартир алкоголиков и пенсионеров, приватизировали их жилье и продавали его третьим лицам.

Согласно данным государственного обвинения, преступная группа действовала в период между 2004-2007 годами. Используя свои знакомства в среде риэлторов, работников ЖЭКов, нотариальных контор, регистрационной палаты и милиции, руководители преступной группы – Игорь Филькин и Николай Бова – находили своих будущих жертв – должников по коммунальным платежам. Подсудимые добивались доверия хозяев квартир – как правило, одиноких пьющих людей – и, обещая погасить их долги, заставляли переписать квартиры на их имя. После этого мошенники, используя знакомства с главами сельских администраций, селили бывших владельцев квартир в заброшенных или аварийных деревенских домах.

По мнению правоохранительных органов, подсудимые  заработали на незаконных сделках с недвижимостью более четырех миллионов рублей. Сами подозреваемые не признают себя виновными ни по одному из вменяемых им эпизодов правонарушений.

 
4 марта в Липецке начался уголовный процесс по обвинению троих горожан, занимавшихся выселением из квартир алкоголиков и пенсионеров, а потом приватизировавших их жилье и продававших его третьим лицам.

На скамье подсудимых - три человека. Двоим -47-летним Игорю Филькину и Николаю Бове - вменяют организацию преступной группы, занимавшуюся мошенничествами на рынке недвижимости, третьему - 20-летнему студенту четвертого курса липецкого филиала Белгородского колледжа потребкооперации Роману Королеву - активное в ней участие, сообщает портал "Город-48".

По версии правоохранительных органов, преступная группа действовала в Липецке на протяжении 2004-2007 годов. Игорь Филькин и Николай Бова, пользуясь знакомствами среди риэлторов, работников ЖЭКов, нотариальных контор, регистрационной палаты и милиции, свои жертвы находили среди собственников жилья, имевших большие долги по коммунальным платежам. Как правило, это были одинокие пьющие люди. Втираясь к ним в доверие, подсудимые обещали погасить их задолженности и обменять их квартиры на жилье меньшей площади. Для того, чтобы заставить людей переписать все документы на недвижимость на них либо их знакомых и родственников, Филькин и Бова спаивали владельцев жилья. Сломив волю уже бывших собственников, риэлторы, пользуясь знакомствами с главами сельских администраций, отвозили их в деревни и селили в заброшенных либо аварийных домах.

В правоохранительных органах считают, что за это время подсудимые заработали на незаконных аферах с недвижимостью более четырех миллионов рублей. Сами же они заявили, что не признают себя виновными ни по одному из эпизодов предъявленных им обвинений. Игорю Филькину, Николаю Бове и Роману Королеву вменяют мошенничество, совершенное преступной группой в особо крупном размере, и легализацию (отмывание) денежных средств. Каждая статья предполагает лишение свободы сроком до 10 лет.  
 

 

В Орловской области задержали преступную группировку, которая, предположительно, занималась похищение пенсионеров. Правоохранительные органы полагают, что группа из семи человек, в состав которой входил врач психиатрической больницы, похищала пожилых людей, чтобы завладеть их московскими квартирами. В ходе следственно- розыскных мероприятий, все заложники были найдены и освобождены, они содержались в Ростовской и Орловской областях.
Задержанных этапируют в Москву для продолжения следствия.
Правоохранительные органы сообщают, что 27 февраля в Москве было совершено еще одно похожее преступление – неизвестные увезли пожилого мужчину из его дома №13 на Ивантеевской улице.

 
Пять лет назад 76-летняя пенсионерка Мария Карловна жила вместе со своим внуком в 2-комнатной благоустроенной квартире в этом доме. Она обратилась к риелторам, чтобы обменять жилплощадь на меньшую с доплатой. Агентство "Белый дом" помогло ей оформить продажу, взамен нашли комнату в двухэтажном деревянном доме. Никаких документов на новое жилье не выдали и денег тоже. А вскоре появился и настоящий хозяин комнаты. Марии Карловне пришлось съехать. В агентстве недвижимости ей предложили поселиться на станции Большой Луг. Предоставили дом, выплатили чуть больше 50 тысяч рублей:

- Мы были вынуждены переехать в деревню. Думали, что там за счет огорода проживем.

Но затем оказалось, что и за это жилье не заплачено. Мария Карловна попала в дом престарелых, внук теперь живет у родственников. Другой пострадавший - шелеховчанин Игорь Говорин. Больше пяти лет копил деньги на квартиру. Мужчина - глухонемой, поэтому сам не мог заниматься покупкой, отдал деньги посредникам. Ему нашли квартиру, но, как вскоре выяснилось, за нее не заплатили. Все три года, пока длилось следствие, Игорю помогает сурдопереводчик Елена Хабибулина:

- Когда он заявление в милицию написал, то они ему говорили: "Зачем в милицию написал?". Просили забрать заявление.

23 эпизода и более 30 потерпевших. Таков, по мнению следствия, итог работы агентства недвижимости "Белый дом" в Шелехове. От действий мошенников пострадали в основном инвалиды и пожилые люди. В 2005-м риелторы попали в поле зрения оперативников, организаторов криминального бизнеса задержали. Их обвинили в мошенничестве и отмывании денег. Но суд признал подсудимых виновными только в мошенничестве.

- Судом назначено Абдулаевой Ирине по совокупности совершенных преступлений 4 года лишения свободы в исправительной колонии общего режима. С учетом задержания в 2005 году. Руслану Абдулаеву - 2 года и 7 месяцев лишения свободы, - сказала старший помощник прокурора Шелехова Татьяна Фомина.

Пока шло следствие, несколько пострадавших умерли. Сказался возраст и перенесенный стресс. На долю тех, кто дождался суда над обидчиками, выпало еще одно испытание. Денег людям никто не вернул. Они могут подать гражданский иск в федеральный суд. Для этого потерпевшим нужно документально подтвердить ущерб, нанесенный злоумышленниками.

- Все зависит от того, обладали ли преступники каким-то имуществом, из которого возможно возмещение убытков. И конечно, от того решения суда, которое будет вынесено по искам потерпевших, - говорит юрист Андрей Ивашкевич.

Хватит ли у пенсионеров на это сил - неизвестно. После оглашения приговора у 80-летней женщины произошел сердечный приступ. Из здания суда ее увезли в больницу.

Игорь Пиханов

Цель проводимой акции «Чистое жилье» весьма гуманна и своевременна и заключается в следующем: оказать соответствующую помощь гражданам в пресечении лиц, занимающихся на рынке жилья обманом и мошенничеством. Само название акции «Чистое жилье» призывает очистить рынок недвижимости от всякой «нечисти»: мошенников, жуликов, взяточников и защитить обманутых ими граждан.

Самое главное – это то, что помощь оказывается бесплатно, тем, кто обратился в эту организацию за содействием. Так как, обманутые люди обычно остаются без денежных средств, и рассчитывать на платную помощь им не приходится. Как свидетельствует статистика, ежедневно в организацию поступает два-три заявления. Такой поток заявлений показывает, к сожалению, о росте преступности в сфере жилищных отношений.

Преступность проникла и в область наследования недвижимости, и в сферу купли-продажи, и в деятельность риэлторов и органов госрегистрации. Много жалоб и заявлений касается вопросов долевого строительства, а именно вопросов по многоэтажным жилым домам, строительство которых, по непонятным причинам, не завершено. Граждане сталкиваются и с «черными» риэлторами, становятся их жертвами.

Суть помощи организации в следующем:
- сбор материалов и документов по факту обмана и мошенничества.
- передача данных материалов в правоохранительные органы для проведения предварительного следствия.
- оказание содействия предварительному следствию.
- контроль за осуществлением передачи уголовных дел в судебные органы.

Во Владивостоке риелторы обманули клиентов на 7 млн. рублей
Семьи остались без квартир и денег

 Во Владивостоке риелторы обманули клиентов на  семь миллионов  рублей. Как сообщает  газета "Ежедневные новости", в отношении директора компании "Алита" и его заместителя доказано девять эпизодов совместной преступной деятельности. Своими действиями обвиняемые нанесли ущерб потерпевшим в размере 6 миллионов 922 тысячи рублей. Им вменяется части 3 и 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).

Заявления от пострадавших в результате деятельности компании "Петрович и Ко", а чуть позже компании "Алита" начали поступать с 2005 года. Но каждый раз в возбуждении уголовных дел по отдельным эпизодам отказывали ввиду недостаточности доказательств вины руководства этих фирм.

В начале февраля 2007 года сотрудники отделения по расследованию преступлений в сфере экономики Следственного управления УВД по Первореченскому району  Владивостока соединили все поступившие заявления, опросили потерпевших и собрали достаточные для возбуждения уголовного дела доказательства.

- Статья 159 УК РФ (мошенничество) - одна из труднодоказуемых. Дело в том, что обвиняемые делали вид, что действительно пытаются возместить ущерб и выполнить взятые на себя обязательства по сделкам купли-продажи недвижимости. Однако нам удалось доказать эпизоды мошенничества данных лиц, - объяснил начальник отделения по расследованию преступлений в сфере экономики Следственного управления УВД по Первореченскому району Дмитрий Ваев.

Следствие велось почти год, и только в начале 2008 года дело было принято в судопроизводство.

Компания "Петрович и Ко" закрылась несколько лет назад, когда изменились законодательные основы регистрации и деятельности риелторских компаний.Затем, предприниматели открыли новое бюро "Алита", которое, по документам, оказывало посреднические услуги поиска жилья горожанам. Риелторы пользовались неосведомленностью людей. Директор компании или заместитель находили покупателя, оформляли сделку и принимали плату за квартиру. Но до реальных владельцев деньги доходили частично либо в незначительных суммах.

К примеру, одну из квартир во Владивостоке риелторы продали за 60,5 тыс. долларов, а на руки владельцу руководство компании выдало аванс - 27 тысяч рублей и расписку директора компании с обязательством в скором времени выплатить остальное. Так, по данным следствия, директор с заместителем оставили без квартир и денег 13 семей Владивостока.

 Во Владивостоке риелторы обманули клиентов на  семь миллионов  рублей. Как сообщает  газета "Ежедневные новости", в отношении директора компании "Алита" и его заместителя доказано девять эпизодов совместной преступной деятельности. Своими действиями обвиняемые нанесли ущерб потерпевшим в размере 6 миллионов 922 тысячи рублей. Им вменяется части 3 и 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).

Заявления от пострадавших в результате деятельности компании "Петрович и Ко", а чуть позже компании "Алита" начали поступать с 2005 года. Но каждый раз в возбуждении уголовных дел по отдельным эпизодам отказывали ввиду недостаточности доказательств вины руководства этих фирм.

В начале февраля 2007 года сотрудники отделения по расследованию преступлений в сфере экономики Следственного управления УВД по Первореченскому району  Владивостока соединили все поступившие заявления, опросили потерпевших и собрали достаточные для возбуждения уголовного дела доказательства.

- Статья 159 УК РФ (мошенничество) - одна из труднодоказуемых. Дело в том, что обвиняемые делали вид, что действительно пытаются возместить ущерб и выполнить взятые на себя обязательства по сделкам купли-продажи недвижимости. Однако нам удалось доказать эпизоды мошенничества данных лиц, - объяснил начальник отделения по расследованию преступлений в сфере экономики Следственного управления УВД по Первореченскому району Дмитрий Ваев.

Следствие велось почти год, и только в начале 2008 года дело было принято в судопроизводство.

Компания "Петрович и Ко" закрылась несколько лет назад, когда изменились законодательные основы регистрации и деятельности риелторских компаний.Затем, предприниматели открыли новое бюро "Алита", которое, по документам, оказывало посреднические услуги поиска жилья горожанам. Риелторы пользовались неосведомленностью людей. Директор компании или заместитель находили покупателя, оформляли сделку и принимали плату за квартиру. Но до реальных владельцев деньги доходили частично либо в незначительных суммах.

К примеру, одну из квартир во Владивостоке риелторы продали за 60,5 тыс. долларов, а на руки владельцу руководство компании выдало аванс - 27 тысяч рублей и расписку директора компании с обязательством в скором времени выплатить остальное. Так, по данным следствия, директор с заместителем оставили без квартир и денег 13 семей Владивостока.

Чеченец Руслан Максуев организовал банду, которая вычисляла одиноких москвичей и отправляла «в рай»

Чеченец Руслан Максуев организовал банду, которая в течение двух лет вычисляла одиноких нуждающихся москвичей и отправляла «в рай». Туда, где им обещали легкую денежную работу и хорошее жилье. Ценой вопроса становилась квартира в Москве.
   Максуев давно живет в Москве. За последние годы он оброс связями в среде риелторов, нотариусов, социальных работников. Связи (и, конечно, деньги) исправно делали свое дело. Каждый месяц в копилку Максуева падало несколько новых адресов: одинокий человек, старый или пьющий, нуждается, ищет возможность поменять квартиру. И главная пометка – его вряд ли будут искать. Дальше с человеком уже не церемонились. Спаивали или просто уговаривали поехать «посмотреть новое жилье и работу» в соседнюю область. Возраст и пол жертв для бандитов значения не имели.
   Везли гораздо дальше, чем обещали – сначала в Орел, потом в Новодеревеньковский район Орловской области или в село Грушевка под Ростовом. Перевалочным пунктом служила орловская психиатрическая больница. Заведующий одним из отделений накачивал «будущих счастливчиков» психотропными препаратами или просто алкоголем. Как правило, после пары недель обработки они подписывали все бумаги. Похищениями занимались дагестанцы Хомутаевы (два брата) и житель Орловской области Кочугура. Все в прошлом сотрудники милиции. В Грушевке проживал брат Максуева, которого местные жители называли Барон. Ему в хозяйстве очень требовались батраки, поэтому несколько крепких еще москвичей попали к нему на «сельхозработы». Троих (одна из них женщина) освободили во время ареста Барона.
   Банду накрыли после того, как Хомутаев и Кочугура вывезли из Москвы в почти бессознательном состоянии очередную жертву – 30-летнего мужчину. Продолжая «угощать» по дороге, его доставили в орловскую психушку. Там поместили в отдельный бокс и начали обрабатывать по обычной схеме: алкоголь, таблетки, уговоры, угрозы. К тому времени бандитов уже «вели» сотрудники орловского УФСБ и МВД РФ. Вызволять москвича из больницы пришлось еще до начала большой операции по ликвидации банды – опасались, что не выдержит «обработки».
   – Когда его потихоньку вывели из больницы, – рассказала «ВМ» руководитель пресс-службы УВД Орловской области Марина Костикова, – он был в ужасном состоянии. Под действием лекарств не понимал, что с ним происходит. Всех остальных брали 2 марта одновременно, чтобы лишить их возможности предупредить друг друга.
   В Орле и области задержали четверых – троих дагестанцев и местного жителя. В Грушевке троих – Барона, его племянника и еще одного осетина. В Москве – Руслана Максуева.
   В Грушевке освобожденный пожилой москвич, проживавший на Ивантеевской улице, долго плакал и рассказывал оперативникам, как полтора года спал на соломе, жил в сарае, ел какие-то помои.
   – Все задержанные сейчас уже находятся в Москве, – сообщила «ВМ» руководитель пресс-службы Главного управления МВД РФ по ЦФО Анжела Кастуева. – В настоящее время возбуждены уголовные дела по ст. 126 ч. 2, 3 УК РФ (похищение человека), 159 (мошенничество). Решается вопрос о возбуждении уголовного дела по ст. 222 (незаконное приобретение, ношение, сбыт оружия). Пока неясно, как членам группировки удавалось так долго оставаться безнаказанными и что произошло с владельцами остальных присвоенных преступниками квартир. Именно это и предстоит выяснить следствию, которое ведут Преображенская и Кунцевская прокуратуры Москвы.
   По данным МВД, всего на Руслана Максуева было оформлено 165 квартир в Москве, на его брата – 138. 
    
Сергей ГОНЧАРОВ