Источник: Bn.ru
Дата: 14.05.2008
Категория: Упоминания
Другие категории:
Карта СМИ: Об источнике | Автор Анна Бондаренко
Цены на жилье, особенно в таком востребованном городе, как Петербург, неизменно растут. Однако, несмотря на постоянные удорожания, покупатель квартиры может и несколько снизить ее стоимость – если на то есть веские причины.
Просматривая объявления о продаже квартир, почти никогда – за редким исключением – не встретишь слов «торг уместен». Как и любой продавец, собственник недвижимости хочет продать товар подороже, а потому говорить о торге в рекламе не считает нужным. Такое заявление может вызвать у потенциальных покупателей неоднозначную реакцию. Одни будут настаивать на сильном снижении цены (торг ведь уместен!), других возможность торга может отпугнуть (наверное с квартирой что-то не так!). И хотя в объявлении многие продавцы не упоминают о возможной скидке, речь о ней пойдет только на этапе серьезного обсуждения условий сделки.
Когда рынок позволяет
Потенциальный покупатель квартиры может торговаться всегда. Ведь не зря же говорят «рынок» недвижимости. Вопрос только в том, удастся ли потребителю снизить цену на объект? Ответить на этот вопрос можно, учитывая прежде всего рыночную ситуацию в определенный момент.
Если на рынке предложение превышает спрос, а покупательская способность достаточно низкая, цены могут остановиться, более того – поползти вниз. Когда положение складывается подобным образом, снизить цену на жилье покупатель может, по оценкам специалистов, на 8–12% (к сожалению, пока остановки роста цен на рынке петербургского жилья не предвидится, как считают аналитики).
Впрочем, даже в условиях «рынка покупателя»», когда предложение превышает спрос, довольно трудно сбить цену, а на ликвидные, привлекательные во всех смыслах объекты – фактически невозможно. Прежде всего, на элитные видовые квартиры в историческом центре – они живут по иным законам, нежели остальной, массовый, рынок, и дорожают практически всегда.
В ситуации «рынка продавца сторговаться с хозяином квартиры довольно трудно, а то и просто нереально. «Когда рынок на подъеме, – говорит Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», – а подобная ситуация сложилась, например, в 2006 году, идет обратный процесс. Несколько покупателей торгуются за право купить понравившуюся квартиру, при этом завышая ее первоначальную стоимость».
Ищем недостатки
Известно, что цена квартиры напрямую зависит от многих параметров. Это местоположение объекта, тип и состояние дома, транспортная доступность, общая жилая площадь, состояние коммуникаций и придомовой территории. Для дорогого жилья особенно важны такие факторы, как контингент жильцов в доме, наличие паркинга, обеспечение безопасности жилого объекта.
Как видим, параметров, влияющих на стоимость квартиры, довольно много. Поэтому не исключено, что какие-то из них предстают далеко не в выгодном свете. Покупателю, серьезно изучившему выставленный объект на продажу, стоит поторговаться, если он выявит какой-либо «прокол» в товаре. Это может быть протекающая крыша, вид из окна на мусорные баки, близость промышленных предприятий, уплотнительная застройка, расположение на первом или последнем этаже, отсутствие лифта (если это пятиэтажный дом) и т. д.
Вполне реально сбить цену на хрущевки и «корабли», которые, к тому же, располагаются на окраине города, далеко от метро. Антон Селезнев, директор региональной сети «Дом.ру» утверждает, что покупатель может уверенно настаивать на снижении стоимости квартиры на 5%, если она расположена в доме, построенном далеко от метро. «Продавцу нужно разъяснить, – говорит г-н Селезнев, – что придется тратить как минимум полчаса в неудобстве, добираясь до метро. Потом умножить эти полчаса на два – это будет время, потраченное на дорогу до подземки и обратно. После чего умножить полученную сумму на 365 (количество дней в году) и напомнить продавцу, что время – это деньги. И что за год вы теряете столько денег, сколько могли бы заработать за полтора месяца своей работы». Специалист считает, что подобная «занимательная математика» – достаточно эффективный способ, чтобы убедить продавца снизить стоимость выставленной жилплощади.
Акт жалоб и предложений
На цене квартиры может сказываться и срок экспозиции объекта в листингах. Так, если квартира не может найти своего покупателя свыше месяца, торг вполне уместен. «Агентство, выставляющее жилище на продажу, предварительно изучает историю рекламирования объекта, – объясняет Наталья Сарпова, директор отделения «Адвекс. Приморское агентство». – Если специалисты видят, что объект не уходит продолжительное время (от одного до четырех месяцев), а собственник заинтересован в продаже, то покупатель вправе предложить приобрести квартиру за меньшую сумму».
Причины, по которым жилплощадь не может найти нового собственника, обычно излагаются в так называемом акте просмотра. Этот документ заполняется в ходе «смотрин» квартиры риэлтором с покупателем. В бумаге фиксируются данные покупателя, а также его пожелания и претензии к осматриваемому жилищу. Среди замечаний могут быть и неприглядное состояние парадной, и далеко не свежий ремонт в квартире, и старая, подтекающая сантехника, а также многое другое.
«Когда от нескольких покупателей прозвучали одни и те же претензии, – рассказывает Мария Сорокина, директор Санкт-Петербургского отделения холдинга «МИЭЛЬ», – то мы посоветуем продавцу несколько снизить цену на объект. Но если собственник против, корректировка стоимости не произойдет и мы продолжим искать покупателя, которому нужна квартира именно в этом районе, в этом доме».
О пользе прямых денег
Еще один решающий момент – насколько быстро собственнику необходимо продать квартиру. В ситуации, когда ждать никак нельзя, исходная цена может быть несколько уменьшена.
Кроме того, приобретатель имеет полное право предлагать идти на снижение, если в его условиях – проведение прямой сделки, с «живыми» деньгами. Сегодня, когда покупатели берут ипотечные кредиты, получают субсидии на жилье, участвуют в различных цепочках, у человека с прямыми деньгами – большое преимущество. Ведь ипотека, субсидия – это дополнительное время для подготовки документов. Помимо этого, деньги после оформления сделки будут получены не сразу – в течение трех-десяти дней. Подобные условия купли-продажи устроят далеко не каждого продавца.
«Когда у покупателя есть наличные деньги, почему бы продавцу немного не снизить цену, ведь он заинтересован в быстроте сделки, – говорит Наталья Сарпова. – У человека с деньгами есть возможность сбить цену на 5–10%. Но, опять же, все зависит от того, где находится объект. Если это ликвидное жилье в центре города, продавец не пойдет на уступки. Он знает, что через неделю-другую придет другой покупатель и все равно приобретет эту жилплощадь».
Выбирай – не хочу
Квартиры продают не роботы, а люди. Это значит, что знания основ психологии будут очень даже кстати. Очень действенный способ – блеф, искусственное создание ситуации, в которой продавец поймет, что он не единственный «такой хороший». Можно ненавязчиво намекнуть, что у покупателя есть масса вариантов для рассмотрения.
Для достижения максимального эффекта стоит показать в газетном объявлении аналогичный вариант квартиры со схожими характеристиками в этом же районе, цена которого несколько ниже. И что, подействует, спросите вы? Если прийти на осмотр с риэлтором – очень даже. Поскольку любой риэлтор с продажи квартиры получает определенную комиссию, заинтересованность в осуществлении сделки трудно переоценить.
Осторожно, недорогая квартира
По утверждениям специалистов, цену можно сбить как на $5, так и на $10 тыс. Все зависит от того, какой объект выставляется на продажу. Снижение цены на жилье – не такая уж и большая редкость. «Примерно 20–30% клиентов, изначально настаивая на той сумме, которая им кажется наиболее привлекательной, приходят к мысли, что для того чтобы осуществить продажу, надо бы снизить стоимость квартиры», – считает Мария Сорокина.
Между тем, собираясь приобретать жилплощадь, следует сохранять ясность ума и не хвататься за первый попавшийся вариант, где продавцы готовы существенно уступить в цене. Прежде чем приступить к проведению сделки, следует изучить рынок недвижимости и оценить свои возможности.
Антон Селезнев («Дом.ру»), не советует кидаться в омут с головой при низкой платежеспособности. Он не рекомендует занимать деньги под огромные проценты, брать потребительский кредит, в дополнение к ипотечному, если финансовые возможности достаточно скромны. «Если у вас мало собственных средств, вы не разбираетесь в рынке недвижимости и приобретаете любую квартиру, то, скорее всего, купите то, что будет дешеветь, – считает эксперт. – Да, у вас появится своя крыша над головой, но она будет стремительно терять свою стоимость». Более того, если заемщик переоценил свои силы, он рискует оказаться банкротом. Тогда он лишится приобретенного жилища. Да и вход в ипотеку для такого заемщика навсегда будет заказан.
Поэтому при достаточно низких доходах специалисты советуют арендовать жилплощадь и параллельно искать более высокооплачиваемую работу, а не подбирать квартиру за нереально низкую сумму.
Одно дело – когда продавец уступает в цене в процессе переговоров, и совсем другое, когда стоимость жилья изначально сильно занижена по сравнению с остальными аналогичными квартирами в данном сегменте.
Если покупатель решает рискнуть и купить подобный объект, необходимо «подстелить соломки». В частности, важно застраховать риск утраты права собственности на купленный объект – приобрести полис титульного страхования недвижимости. Данная страховка приобретается на случай обнаружения неблагоприятных обстоятельств, которые существовали на момент совершения сделки, но проявились позднее и привели к потере права собственности на приобретенное жилье. К примеру, страховка гарантирует, что в случае предъявления претензий родственников и наследников, разбираться с ними будут юристы страховой компании. Если судебное решение будет не в пользу покупателя, страховщик обязан возместить стоимость утраченного жилья.
Кстати, приобрести полис страхования титула не помешает и в том случае, если цена квартиры вполне рыночная. Как утверждают юристы, наибольший процент конфликтов на рынке недвижимости вызывают именно споры о недействительности сделок.
|