Позиция РГР по законопроекту об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью между гражданами

Российская гильдия риэлторов поддерживает цель законопроекта (№ 1278249-8  «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате») - усиление защиты граждан при совершении сделок с недвижимостью, снижение числа мошеннических схем и повышение прозрачности рынка.

Вместе с тем законодательные инициативы, затрагивающие миллионы граждан и такую базовую потребность, как жильё, не могут приниматься без доказанной эффективности, оценки готовности инфраструктуры и расчёта последствий для рынка.

Жильё для большинства семей – главный актив. Поэтому любое изменение порядка его покупки и продажи должно проходить тщательную правовую, экономическую и профессиональную экспертизу.

Законопроект предлагает сделать обязательным нотариальное удостоверение договоров продажи и мены недвижимости между гражданами. При этом несоблюдение нотариальной формы будет влечь недействительность договора, а вступление закона в силу предусмотрено со дня официального опубликования.

Это не техническая корректировка. Это существенное изменение технологии проведения сделок с недвижимостью.

Проблема обозначена верно. Но эффективность решения не доказана

В пояснительной записке к законопроекту указаны понятные и значимые цели: защита имущественных прав граждан, повышение законности и прозрачности сделок, снижение количества преступлений и судебных споров на рынке недвижимости.

Однако наличие проблемы само по себе не доказывает эффективность выбранного инструмента.

Современное мошенничество с недвижимостью часто строится не на подделке договора, а на социальной инженерии, телефонном давлении, психологическом воздействии на собственника, срочной продаже под влиянием третьих лиц и последующем выводе денежных средств.

В таких случаях риск возникает задолго до подписания договора. Человек может лично прийти на сделку, подтвердить волеизъявление и подписать документы, уже находясь под влиянием мошенников.

Поэтому безопасность сделки нельзя свести к одному нотариальному действию. Она формируется на протяжении всего процесса: от первого контакта с гражданином до проверки объекта, согласования условий, организации безопасных расчётов, регистрации права, завершения взаиморасчётов, передачи объекта, ключей и фактического исполнения обязательств сторонами.

Добровольная возможность уже существует. Обсуждается обязанность

Граждане и сегодня вправе обратиться к нотариусу при совершении сделки, если считают это необходимым.

Следовательно, законопроект не создаёт новую возможность. Он переводит добровольную процедуру в обязательную.

Такое решение требует строгого обоснования. Необходимо показать:

- какую долю мошеннических схем предотвратит именно обязательное нотариальное удостоверение;

- как изменится количество судебных споров;

- насколько нотариальные сделки устойчивее в суде по сравнению со сделками в простой письменной форме;

- как изменятся сроки и стоимость оформления;

- какие дополнительные гарантии получит гражданин;

- готова ли нотариальная инфраструктура к резкому росту нагрузки.

В представленных материалах такой комплексной оценки нет.

Практика рынка показывает: риски выявляются до подписания договора

Риэлторы работают практически во всех регионах России – в крупных городах, районных центрах и малых населённых пунктах. Именно специалисты, ежедневно сопровождающие сделки, видят не один юридический этап, а всю ситуацию целиком.

Значительная часть сделок с жильём в России проходит с участием риэлторов. При этом участие риэлтора не является обязательным. Это добровольный выбор граждан, которые видят ценность в комплексном сопровождении сделки.

На практике именно в процессе сопровождения выявляются признаки риска: необоснованная срочность, давление на собственника, резкая смена условий, сомнительные расчёты, нетипичное поведение сторон, попытки скрыть важные обстоятельства.

Практика взаимодействия профессионального сообщества с правоохранительными органами подтверждает: в ряде регионов риэлторы помогали выявлять признаки внешнего воздействия на граждан до подписания документов, что позволяло предотвращать рискованные сделки и сохранять имущество граждан.

Это принципиальный вывод: эффективная защита начинается не в момент удостоверения договора, а значительно раньше – на этапе подготовки сделки, общения с её участниками и выявления нетипичных обстоятельств.

Не оценена готовность нотариальной инфраструктуры

Нотариат является важным институтом правовой системы и рынка недвижимости. РГР не ставит под сомнение его роль и значение.

Но практика на местах показывает: далеко не все нотариусы занимаются сделками с недвижимостью. В малых городах и районных центрах выбор таких специалистов ограничен. Во многих случаях запись ведётся заранее, а подходы к перечню документов и порядку подготовки сделки отличаются даже внутри одного региона.

Если государство планирует резко увеличить объём обязательных нотариальных действий, сначала необходимо оценить, способна ли система принять эту нагрузку без роста сроков, очередей и сбоев в проведении сделок.

Особенно это важно для регионов, где рынок зависит от согласованной работы банков, органов опеки, Росреестра, нотариусов, продавцов, покупателей и профессиональных участников сопровождения.

Законопроект не учитывает сложность реальных сделок

Значительная часть сделок с недвижимостью – это не простая продажа одного объекта.

На практике это альтернативные сделки, встречные покупки, ипотечные цепочки, материнский капитал, органы опеки, несколько банков, несколько объектов и несколько семей одновременно.

Такие сделки требуют точной синхронизации. Перенос одного этапа на несколько дней может сорвать всю цепочку: покупатель теряет одобренную ставку, продавец – встречный объект, семья – сроки переезда, стороны – договорённости по расчётам.

Поэтому законопроект нужно оценивать не только как изменение формы договора. Это изменение технологии работы рынка.

Экономические последствия шире, чем расходы федерального бюджета

В финансово-экономическом обосновании указано, что реализация законопроекта не потребует дополнительных расходов федерального бюджета. Однако отсутствие расходов бюджета не означает отсутствия расходов для граждан, бизнеса и экономики территорий.

Сделка с недвижимостью запускает цепочку экономической активности: ремонт, покупку строительных материалов, мебели, бытовой техники, услуги переезда, страхование, банковские продукты, юридическое и техническое сопровождение.

Быстрый и устойчивый оборот недвижимости поддерживает местную экономику. Если сделки будут затягиваться или срываться, последствия затронут не только продавца и покупателя. Потери могут возникнуть у смежного бизнеса, а значит – и у бюджетов через снижение налоговых поступлений по всей цепочке.

В пояснительной записке заявляется, что принятие законопроекта будет способствовать повышению налоговых поступлений, однако расчёт такого эффекта не приведён.

Для реформы такого масштаба необходимо считать не только прямой нотариальный тариф, но и полную стоимость регулирования: для граждан, банков, бизнеса, региональных рынков и инфраструктуры оформления сделок.

Позиция РГР

Российская гильдия риэлторов считает преждевременным принятие законопроекта в текущей редакции без комплексной оценки его эффективности, экономических последствий и готовности инфраструктуры.

Обязательное нотариальное удостоверение уже применяется в сделках повышенного риска: с долями, недвижимостью несовершеннолетних и в иных случаях, предусмотренных законом. Расширение этой обязанности на широкий круг стандартных сделок должно опираться не на общую тревогу по поводу мошенничества, а на доказанную эффективность конкретной меры.

РГР предлагает до принятия решения провести профессиональное обсуждение с участием Государственной Думы, Правительства РФ, Минюста, Росреестра, Федеральной нотариальной палаты, банковского сектора, правоохранительных органов и профессионального сообщества рынка недвижимости.

Предметом такого обсуждения должны стать:

- оценка регулирующего воздействия законопроекта;

- сравнительный анализ судебной практики по нотариальным и ненотариальным сделкам;

- расчёт совокупной финансовой нагрузки на граждан;

- оценка готовности нотариальной инфраструктуры в регионах;

- влияние инициативы на альтернативные, встречные и ипотечные сделки;

- анализ косвенного влияния на местную экономику и налоговые поступления;

- разработка риск-ориентированной модели защиты граждан вместо универсального обязательного требования для всех сделок;

- внедрение единых профилактических процедур выявления признаков внешнего воздействия на граждан при сделках с жильём.

Главный критерий реформы – не увеличение количества обязательных процедур, а реальное повышение защищённости граждан.

Безопасность сделки обеспечивает не обязательность одной процедуры, а надёжность всей системы: от первого контакта с гражданином до организации безопасных расчётов, регистрации права, завершения взаиморасчётов, передачи объекта, ключей и исполнения обязательств сторонами.

Именно такой подход позволит не просто усложнить оформление сделки, а действительно повысить безопасность граждан и устойчивость рынка недвижимости.