Растет ли число сделок с «ведомыми» продавцами. Комментарий эксперта РГР

На этот и другие вопросы журналиста отвечает Николай Зырянов, член правового комитета РГР: 

-Статистика Верховного суда за 2024 год и первое полугодие 2025 года, а также цифры, которые озвучивают представители МВД не указывают на резкий рост дел об оспаривании права собственности, и преступлений, связанных с мошенничеством на рынке недвижимости.

Тем не менее, каждый случай, о котором становится известно, является резонансным, к нему приковано внимание общественности, и он активно освещается в СМИ. Вы правы, не столько увеличилось количество эпизодов, сколько выросла их заметность.

Согласно статистике Верховного суда России исковые требования об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество в 2024 и 2025 г. удовлетворяются примерно в 68% случаях, то есть 2/3. Из этого следует вывод, что в 1 из 3 случаев суд оставляет квартиру покупателю.

-Почему покупатель в итоге оказывается и без денег, и без квартиры, и с ипотекой?

-В качестве основания для признания сделок недействительными в решениях суда фигурируют статьи 177, 178 и 179 Гражданского кодекса РФ, то есть когда продавец был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, в случае совершения сделки в под влиянием существенного заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Одновременно с признанием сделки недействительной суд на основании ст.167 Гражданского кодекса РФ принимает решение о применении последствий её недействительности в виде двусторонней реституции, при которой каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке. Проблема возникает на стадии исполнения решения суда, поскольку продавец заявляет, что деньги он отдал мошенникам, и вернуть их покупателю не может. Нередко параллельно с заявлением о признании сделки недействительной продавец, который внезапно становится очень подкованным в юридических вопросах, подаёт в Арбитражный суд заявление о признании себя банкротом, в результате чего прекращается обязательство по возврату покупателя полученных от него денег за проданную квартиру. В такой ситуации покупатель утрачивает даже теоретическую возможность вернуть свои деньги.

В отличие от возврата денег часть решения суда о возврате квартиры продавцу исполняется очень просто. Право собственности на жильё – это запись в ЕГРН, которую очень просто погасить (аннулировать) и восстановить предыдущую запись о праве собственности продавца. Суд обязан направить решение в Росреестр, а Росреестр в свою очередь обязан его исполнить. Всё происходит очень быстро, даже без участия судебных приставов. Покупатель не может отсрочить или замедлить этот процесс, и ему остаётся просто наблюдать процесс погашения его регистрационной записи о праве собственности на квартиру, и восстановления записи продавца. Весь процесс занимает считанные дни.

Нередко покупатель для покупки квартиры продаёт своё жильё, берёт ипотечный кредит, и после признания сделки недействительной остаётся буквально на улице. Старого жилья нет, нового тоже, ещё и ипотечный кредит нужно выплачивать, а в связи с тем, что в результате возврата квартиры продавцу прекращается залог – банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. Это просто жизненная катастрофа для покупателя.

В российском гражданском праве есть концепция, называемая функциональная или реверсивная синаллагма, вытекающая из статей 307 и 328 Гражданского кодекса РФ, суть которой состоит в том, что во встречных обязательствах, к которым относится и двусторонняя реституция исполнение этих обязательств взаимообусловлено, то есть одно обязательство исполняется только при условии исполнения встречного. В нашем случае это означает, что для возврата права собственности на квартиру продавец, как инициатор признания сделки недействительной, должен сначала вернуть покупателю деньги. Пока возврат денег не произошёл – покупатель вправе не возвращать право собственности на квартиру.

Суд пользуясь правом, предоставленным ему ст.204 Гражданского-процессуального кодекса РФ может при вынесении решения определить порядок его исполнения, то есть прямо в тексте решения указать, что сначала продавец обязан вернуть деньги покупателю, и только после этого ему будет возвращено право собственности путём внесения соответствующих записей в ЕГРН, и по информации Росреестра такие судебные решения к ним поступают на регистрацию.

Для нормализации ситуации необходимо, чтобы суды, рассматривающие дела о признании сделок недействительными, активно пользовались своими правами по установлению порядка исполнения своих решений, тогда жизненных трагедий покупателей будем значительно меньше. Будут, конечно трагедии продавцов, и необходимо найти разумный и справедливый баланс интересов. Для этого государство должно выработать меры социальной поддержки для продавцов и покупателей, которые оказываются в описанной тяжёлой жизненной ситуации.

10 декабря 2025 г. в Государственной думе прошёл круглый стол, где обсуждались проблемы недействительности сделок с «ведомыми» продавцами, на совещании обсуждались разные предложения по совершенствованию законодательства, в середине декабря ожидаем итоговую резолюцию, где будут отражены прозвучавшие предложения, и надеемся, будет намечен план действий.

- Какая недвижимость здесь наиболее рискованная?

-В таких делах важна не столько недвижимость, сколько личность продавца, его ментальное состояние в момент заключения договора купли-продажи.

-  Как минимизировать риски попадания в ситуацию?

-Совсем устранить риски невозможно, нужно проявлять осторожность и разумную осмотрительность. Особое внимание должны привлекать случаи, когда вместо продаваемой квартиры продавец ничего не покупает взамен, другого жилья у него нет, и не может внятно объяснить для чего ему нужны деньги, или уклоняется от прямого ответа. Нужно выяснять есть у него родственники, знают ли они о том, что он продаёт своё единственное жильё, где будет жить продавец после сделки. Родственников нужно активно привлекать к проведению сделки. Участие в подготовке к сделке множества людей может помочь справиться с психологическим воздействием со стороны мошенников, если оно есть, развеять заблуждения или обман, и избежать такой скомпрометированной продажи.

- Что надо проверить, выбирая недвижимость?

-Кроме выбора недвижимости, соответствующей требованиям покупателя, история владения которой и правоустанавливающие документы не вызывают вопросов, нужно проявлять осмотрительность при выборе продавца, оценивать возможность последующего заявления им, что он находился в состоянии, которое ставит под сомнение возможность правильной оценки происходящего.

Сейчас кроме юридической проверки продавца необходима проверка его сделкоспособности. Традиционные справки из ПНД не помогают, предпочтительнее освидетельствование на сделке, поскольку оно позволяет специалисту оценить текущее состояние продавца, выявить его тревожность, состояние стресса, повышенную внушаемость, но оно может быть только добровольное.

-  Что нужно проверить, проверяя недвижимость и владельцев недвижимости?

-При проверке недвижимости традиционно проверяется история владения объектом, кто были предыдущие собственники и сколько их было, на каких условиях текущий собственник приобрёл право собственности.

Проверяя владельца прежде всего нужно убедиться, что человек, представляющийся владельцем, действительно является собственником. Далее выясняется его семейное положение, наличие судебных споров с его участием, исполнительные производства. Просим показать кредитную историю, чтобы проверить наличие кредитов и просрочек, чтобы исключить признаки возможного банкротства.

Если продавец является учредителем юридических лиц, единоличным исполнительным органом дополнительно необходимо проверить соответствующие юридические лица, чтобы исключить риски признания банкротами этих компаний, и привлечения его к субсидиарной ответственности.

-  Как нужно заключать сделку?

-В соответствии с Гражданским кодексом договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме, есть некоторые случаи, когда договор должен быть нотариально удостоверен – сделки с долями в праве собственности, с участием несовершеннолетних.

При согласии всех сторон можно предусмотреть в договоре необходимость его нотариального удостоверения. Это не обязательно, но возможно по инициативе сторон.

- Как себя обезопасить после сделки?

Сделка не окончена, пока продавец не передал квартиру покупателю. Все случаи мошенничества выявляются именно на этапе передачи квартиры, когда продавец отказывается выезжать, заявляя, что его обманули мошенники. Процесс передачи квартиры нужно начинать ещё до заключения договора, в ходе переговоров подробно обсудить с продавцом как и в какие сроки он будет освобождать и передавать квартиру, при необходимости предложить помощь с переездом, порекомендовать мувинговую компанию, и т.п. Уже в ходе таких переговоров «ведомый» продавец может повести себя странно, это должно насторожить покупателя, и может предотвратить сделку. При возникновении у покупателя сомнений, которые не удаётся разрешить в ходе переговоров, лучше отказаться от покупки и выбрать другой вариант.

-  Дает ли что-то 100% гарантию?

-Гарантию на 100% не может дать никто. Мошенники снабжают потерпевшего надёжной легендой, «ведомые» продавцы очень уверенно её рассказывают, и при этом никто, даже специалисты, не могут заподозрить, что продавец заблуждается или является жертвой обмана.

- Что делать, если иск уже поступил?

Если иск поступил, и покупателя пришла повестка – нужно сразу обращаться к юристам. Не стоит надеяться на кажущуюся очевидность ситуации, и что суд сам всё поймёт и разберётся. То, что покупатель сделал всё правильно и по закону не исключает возможность признания сделки недействительной. Если суд по результатам назначенной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы придёт к выводу, что продавец не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, и признает сделку недействительной на основании ст.177 ГК РФ – то добросовестность покупателя не будет иметь никакого значения.

Если сделка оспаривается по причине существенного заблуждения продавца по ст.178 ГК РФ – суд вправе оставить сделку в силе, если заблуждение продавца было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Если сделка оспаривается по причине обмана продавца по ст.179 ГК РФ, то суд может признать её недействительной только в том случае, если покупатель знал или должен были знать об обмане.

Как видите, предмет доказывания, и, соответственно, система доказательств, которые должен предоставить покупатель существенно отличаются, и без квалифицированной помощи покупатель вряд ли справится.