К чему на практике может привести период охлаждения сделок. Комментарий эксперта РГР

На вопросы журналиста РИА Недвижимость ответил Николай Зырянов, член правового комитета Российской гильдии риэлторов.

- Вопрос заключается в том, как будет реализован «период охлаждения», - считает эксперт. - Статья 16 действующая редакция Закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает срок государственной регистрации перехода права собственности 7 рабочих дней. На практике Росреестр регистрирует быстрее, но нормативный срок – 7 рабочих дней. В этом смысле «период охлаждения» уже предусмотрен законодательством, и нет никакой необходимости что-либо менять.

Если речь идёт о законопроекте №1078594-8, который был внесён в Государственную думу фракцией Справедливая Россия 25.11.2025 г., то там предлагается приостанавливать государственную регистрацию, если договор купли-продажи предусматривает перечисление средств продавцу ранее 7 календарных дней с момента заключения договора.

То есть стороны могут подписать договор, подождать 7 календарных дней, перевести деньги, и после этого представить документы для государственной регистрации. И в этом случае не будет оснований для приостановления государственной регистрации.

В связи с этим эффективность предлагаемого механизма вызывает сомнения.

Но самое главное сомнение в этой инициативе заключается в том, что существенные условия договора купли-продажи недвижимости предусмотрены Гражданским кодексом РФ, и там нет никаких ограничений как по виду платежа (наличные ли безналичные), так и по срокам. Следовательно, нельзя принять эту инициативу, не внося изменений в Гражданский кодекс.

Только поправками в Закон о государственной регистрации недвижимости этот вопрос решить нельзя.

- Как возможная новация скажется на вторичном рынке, где распространена практика альтернативных сделок и цепочек продаж, когда лишние 7 дней могут обнулить усилия?

- Безусловно, рынок должен будет приспособиться к новым правилам, если они, конечно, будут поддержаны Государственной думой. Ирония заключается в том, что альтернативные сделки, когда одновременно продаётся недвижимость и покупается другая – как раз и обеспечивают безопасность, так как продавец не остаётся с деньгами на руках, он сразу использует их для приобретения другой недвижимости, и отсутствует риск того, что он передаст эти деньги мошенникам.

Разрыв цепочек создаёт риски мошеннических операций, и вместо решения проблемы только усугубляет её.

Сам по себе срок охлаждения не способен решить проблему, так как в период ожидания или охлаждения жертва мошенников (если имеет место психологическое давление на продавца) продолжает находиться под влиянием преступников, не способно самостоятельно освободиться от заблуждения, и вряд ли изменит своё намерение передать деньги мошенникам.

Что должно произойти в период охлаждения, кто, по мнению инициаторов изменения, должен в этот момент работать с продавцом, какие действия нужно предпринять, чтобы он смог освободиться от преступного психологического давления. - На эти вопросы нет ответов.