Реконструкция без согласования банка: чем рискует заемщик и может ли он потерять жилье

Многие заемщики ошибочно полагают, что, купив квартиру в ипотеку, они являются ее полноправными хозяевами. Это не совсем так. До момента полного погашения долга квартира находится в залоге у банка, поэтому любые серьезные изменения в ней, включая перепланировку и реконструкцию, требуют согласия кредитора . Игнорирование этого правила может привести к серьезным последствиям — от штрафов до потери жилья.

По закону заемщик — собственник ипотечной квартиры. Однако он не должен допускать ухудшения залогового имущества и уменьшения его стоимости сверх норм нормального износа . В ипотечном договоре, как правило, прямо прописано, что любые работы по перепланировке, переустройству или реконструкции нужно согласовывать с банком заранее .Судебная практика подтверждает строгость этого требования.

Какие риски несет заемщик?

1. Признание перепланировки незаконной и штрафы . Самовольная перепланировка — нарушение жилищного законодательства. 
2. Проблемы с продажей или рефинансированием .Пока ипотека не погашена, продать квартиру без согласия банка нельзя .   
3. Если вы изменили планировку, но не внесли изменения в технический паспорт и ЕГРН, возникает ситуация «нетождественности». 

Может ли банк отобрать квартиру?

Да. При существенном ухудшении состояния залогового имущества или уменьшении его стоимости банк может потребовать досрочного погашения кредита . Если заемщик не может выплатить всю сумму сразу, кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Перепланировку можно узаконить , но при условии соблюдения двух требований:
1. Перепланировка соответствует строительным, санитарным и пожарным нормам, не угрожает безопасности и не нарушает права соседей.
2. Получено письменное согласие банка-залогодержателя .

На вопросы ответил Денис Моргунов, член комитета РГР по ипотеке.