Когда покупатель недвижимости может получить компенсацию от государства после отмены сделки купли-продажи судом? 

Рассказывает Екатерина Горнова, эксперт по правовым вопросам РГР.

От отмены судебным решением договора купли-продажи квартиры не застрахован никто. 

Добросовестный покупатель в этом случае может рассчитывать на компенсацию от государства, если жильё было изъято у него по решению суда.

Механизм возмещения предусмотрен статьей 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ №218 ФЗ) и действует с 1 января 2020 года.

Убытки добросовестному приобретателю возмещаются за счёт бюджета государства при условии соблюдения одновременно следующих параметров:

• Объект сделки – жилое помещение.
  Апартаменты, коммерческая недвижимость, офисы и другие нежилые объекты не подпадают под компенсацию. 
• Изъятие жилья по ст. 302 ГК РФ.
  Компенсация возможна, если суд отменил сделку, поскольку продавец не имел права распоряжаться имуществом. Например, если оспорено завещание, свидетельство о наследстве, договор дарения или купли-продажи, и жильё возвращено законному собственнику. 
  
  
• Добросовестность покупателя.
  На момент сделки покупатель не знал и не мог знать, что продавец не имеет прав на отчуждение недвижимости. 
• Неудачное взыскание с продавца.
  Сначала необходимо получить судебное решение о взыскании средств с продавца, инициировать исполнительное производство и подтвердить, что за шесть месяцев взыскать деньги не удалось.

Как получить компенсацию

После подтверждения права на возмещение покупатель обращается к приставам с исполнительным листом. Если за полгода взыскать полную сумму с продавца не удаётся, покупатель может обратиться в суд с иском к Министерству финансов РФ. Суд устанавливает размер компенсации индивидуально.

Размер компенсации может быть выбран из двух вариантов:
•    сумма, уплаченная за жилое помещение; 
•    кадастровая стоимость изъятого жилья на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если часть убытков удалось взыскать с продавца, компенсация уменьшается на эту сумму. Выплата производится однократно.

Помимо стоимости квартиры, покупатель может попытаться взыскать:
•    проценты по ипотеке; 
•    расходы на оформление сделки; 
•    расходы на ремонт; 
•    упущенную выгоду, например доходы от аренды, если жильё планировалось сдавать.